Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 29/09/2021, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van de heer Peter Cabus namens Departement Omgeving, ingesteld tegen de beslissing d.d. 3 augustus 2021 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd verleend aan de heer Matthias Maris namens Maho Invest, voor het bouwen van 2 eengezinswoningen in halfopen verband, te Zonhoven ter plaatse Hasseltse Beverzakstraat 8, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“Deze aanvraag werd in eerste aanleg door het college van burgemeester en schepenen van ZONHOVEN onderzocht en beslist op 3 augustus 2021, rekening houdend met de ter zake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten.
Deze beslissing werd op 4 augustus 2021 op het Omgevingsloket geplaatst.
Identificatie van de aanvrager(s):
Matthias Maris wonende te Hasseltsesteenweg 607 te 3700 Tongeren,
Identificatie van de beroeper:
De leidend ambtenaar van het Departement Omgeving,
Peter Cabus
Secretaris-generaal Departement Omgeving
Identificatie van de bouwplaats:
Hasseltse Beverzakstraat 8 te Zonhoven
Kadastrale omschrijving:
afdeling 3 sectie E nr. 1110P2.
Het betreft een aanvraag tot:
Het bouwen van 2 eengezinswoningen in halfopen verband.
De bestreden beslissing:
De omgevingsvergunning (OMV_2021048675) werd door het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven op 3 augustus 2021 verleend voor het bouwen van 2 eengezinswoningen in halfopen verband.
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
Het goed is gekend als lot 1 en 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 14/07/2020 door het college van burgemeester en schepenen.
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavels kregen als bestemming “enkel eengezinswoningen, met inbegrip van zorgwoning”.
Het perceel is bijna volledig gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied.
Uit de pluviale overstromingskaarten (VMM) blijkt het volgende:
Bij het huidig klimaat zijn er vandaag problemen aan de achterzijde van het perceel.
Bij de pluviale kaart klimaat 2050 zien we dat de overstromingskansen vergroten.
In het advies van de Provincie in verband met de watertoets, worden een aantal
constructievoorwaarden opgelegd:
Deze worden overgenomen bij de voorwaarden van de vergunning, waarbij tevens verwezen wordt naar de plannen.
Omdat op de plannen ook ophogingen in de tuin zijn voorzien, is er een dubbelzinnigheid en onduidelijkheid in de voorwaarden en worden er onvoldoende garanties geboden dat in de toekomst zowel voor het eigen perceel en de eigen woning, als ook voor de aangrenzende percelen en woningen, voldoende maatregelen worden getroffen om waterproblemen te vermijden.
Ook omdat de bestaande kleinere woning zal vervangen worden door een tweewoonst met een grotere bebouwde grondoppervlakte, verhoogt de kans op wateroverlast, aangezien het water minder op het eigen perceel zal kunnen opgevangen worden.
De aanvraag moet hieromtrent duidelijkere voorwaarden opleggen.
Om deze reden stel ik beroep in tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft algemeen genomen bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 20/07/2021. Naar aanleiding van het ingediende beroepsschrift wordt evenwel een verduidelijking van de voorwaarden inzake terreinwijzigingen en een bijkomende motivatie toegevoegd:
De aanvraag situeert zich binnen een geldige recente verkaveling. Tegen deze vergunning en voorschriften kan geen beroep meer ingesteld worden. De vergunninghouder kan dan ook niet belet worden de bekomen vergunning in uitvoering te brengen. Er werden op basis van de rechtsgeldige overstromingskaarten, zijnde deze van de Watertoets, reeds voldoende voorwaarden opgelegd betreffende uitvoering van de constructies en terreinophogingen.
Men kan uit voorzorg rekening houden met de (toekomstige) pluviale kaarten, die tot op heden niet eens beschikbaar zijn voor de gemeente Zonhoven, noch voor de aanvrager; en gelet op de zeer beperkte terreinverhoging binnen de aanvraag, kan redelijkerwijs gesteld worden dat slechts het strikt noodzakelijke aangevraagd werd.
Beroeper geeft aan dat ook in de achtertuin een ophoging voorzien werd.
Uit de hoogtepeilen die werden aangegeven op de ingediende plannen, met name inplantingsplan en terreinprofielen, is slechts op 1 punt een ophoging aangegeven van 17cm aan de rechterzijde van het rechts gelegen lot 2 dat een meer geleidelijke overgang voorziet naar het natuurlijke maaiveld. Op het inplantingsplan is het middelste gedeelte van de tuinzone voorzien op 10cm boven het wegpeil, afgaande op de hoogtepeilen van het vergunde verkavelingsplan betreft dit geen ophoging.
Op het terreinprofiel van de links gelegen woning is geen ophoging aangegeven, het terreinprofiel van de woning rechts geeft een ophoging aan van 9cm (opname niveau op enkele meters achter het voorziene terras). Gelet op de hoogtepeilen die op het inplantingsplan werden aangegeven, betreft dit een zeer beperkte/ plaatselijke zone.
Naast de voorwaarden die door de provinciale dienst Water en Domeinen werden opgelegd binnen de verkavelingsvergunning, hernomen binnen de vergunningsvoorwaarden van huidig dossier, werd onder vergunningsvoorwaarde 9 het volgende reeds opgelegd:
“Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten zoals aangegeven op de ingediende plannen en rekening houdend met de voorwaarden van de waterbeheerder gelet op de ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied. Slechts de bouwzone tot een randzone van maximaal 3m wordt opgehoogd tot 25cm boven het peil van de wegas en sluit in helling aan op het bestaande niet op te hogen gedeelte. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven.
De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;”
Deze voorwaarde zorgt ervoor dat de overgang maaiveld naar vloerpas (verplicht op 40cm boven het wegpeil) op een praktisch haalbare wijze kan uitgevoerd worden zonder de verplichting om met trappen te werken, de toegankelijkheid dient immers voor iedereen gegarandeerd te worden.
Beroeper geeft echter aan dat er nog onduidelijkheden zijn waardoor onvoldoende garantie geboden wordt voor de eigen woningen en de aanpalende percelen:
“Omdat op de plannen ook ophogingen in de tuin zijn voorzien, is er een dubbelzinnigheid en onduidelijkheid in de voorwaarden en worden er onvoldoende garanties geboden dat in de toekomst zowel voor het eigen perceel en de eigen woning, als ook voor de aangrenzende percelen en woningen, voldoende maatregelen worden getroffen om waterproblemen te vermijden.”
Op basis van het beroepschrift, de aanvraag zelf, het advies van de waterbeheerder zal de voorwaarde 9 betreffende het bodemreliëf verduidelijkt en sterker omlijnd worden als volgt, dit om tegemoet te komen aan de geuite bezorgdheden:
“Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten, rekening houdend met de voorwaarden van de waterbeheerder gelet op de ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied, binnen de bouwzone tot een randzone van maximaal 3m, tot 25cm boven het peil van de wegas en sluit binnen deze 3m-zone in helling aan op het bestaande maaiveld.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij de terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Voorbij de bouwzone en de randzone van 3m dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Aanduidingen op de plannen van de aanvraag die in strijd zijn met deze voorwaarde mogen niet uitgevoerd worden.
De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;”
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen en behoudt het standpunt van 03/08/2021 met verduidelijking en strakkere omlijning van de voorwaarde 9 betreffende het bodemreliëf. De voorwaarde wordt vervangen als volgt:
“Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten, rekening houdend met de voorwaarden van de waterbeheerder gelet op de ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied, binnen de bouwzone tot een randzone van maximaal 3m, tot 25cm boven het peil van de wegas en sluit binnen deze 3m-zone in helling aan op het bestaande maaiveld.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij de terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Voorbij de bouwzone en de randzone van 3m dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Aanduidingen op de plannen van de aanvraag die in strijd zijn met deze voorwaarde mogen niet uitgevoerd worden.
De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;”