Het perceel 2de afdeling, sectie C, nr. 422F2 is hoofdzakelijk gelegen in een woongebied met landelijk karakter conform het gewestplan Hasselt-Genk ggk. 03/04/1979. Achteraan is het perceel gelegen in een woonuitbreidingsgebied.
Op het terrein gelden geen BPA- of verkavelingsvoorschriften.
Het perceel is tevens niet gelegen binnen het GRUP afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt – Genk.
Op deze locatie werden volgende stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd:
Op 11/09/2018 werd een omgevingsvergunning (2018/00128) afgeleverd voor het bouwen van een gebouw bestaande uit 4 appartementen en 1 eengezinswoning en het bouwen van 3 tuinbergingen.
Uit het schrijven van de notaris en weergegeven op het splitsingsplan van landmeter-Expert Guy Gillissen, opgesteld op 23/06/2021, blijkt dat de splitsing tot doel heeft het voorste gedeelte af te splitsen en het gedeelte waarop het ‘woonhuis’ staat te verkopen.
Wat er met het achterliggende perceel gebeurt, wordt niet omschreven. Dit blijft vermoedelijk in eigendom van de huidige eigenaar.
Het is onduidelijk welke bestemming dit resterende perceelsdeel verkrijgt. Wat zal er met de aanwezige constructies gebeuren? Hoe zal dit ingesloten perceelsdeel bereikbaar zijn?
Door deze onduidelijkheden is een inschatting van de mogelijke gevolgen van deze splitsing niet mogelijk.
Op het perceel werden midden vorige eeuw 3 stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd. Vergelijking van de bestaande toestand zichtbaar op het kadasterplan en de luchtfoto’s doet het volgende vermoeden:
“De woning werd beperkt uitgebreid waardoor de bouwdiepte van de woning meer bedraagt dan vergund. Er werden buiten de vergunde garage nog meerdere bijgebouwen voorzien in de achtertuin. Ook werd er een tweede huisnummer/woonst voorzien binnen het hoofdvolume zonder dat hiervoor een vergunning werd bekomen.”
Mogelijk bestaan er nog meer onvergundheden op het terrein. (onvergunde bestemmingen, materiaalwijzigingen, …)
Gezien de vroege oprichtingsdatum van de constructies zal er een gebouwdossier moeten doorlopen worden vooraleer de juiste vergunningstoestand van het perceel gekend is.
Doordat die procedure nog niet doorlopen werd, kan er op dit moment geen gemotiveerd standpunt ingenomen worden over de mogelijkheid van behoud van constructies en regularisatiemogelijkheden.
De realisatie van de 2de woonentiteit baart zorgen. Welke woonkwaliteit wordt er aan de woningen geboden? Welke bebouwingsdichtheid is van toepassing op dit perceel? Het perceel is gelegen in een woongebied met landelijk karakter en buiten de afbakening van het stedelijk gebied gelegen. Een grote woondichtheid is hier niet gewenst. Hoe wordt de behoefte aan een tuinzone (niet beschikbaar o.w.v. de hoeveelheid aan bijgebouwen) ingevuld? Hoe wordt het parkeren op het terrein geregeld? De ligging van het perceel is langs een gewestweg. Het agentschap voor Wegen en Verkeer zal hierin tevens adviesverlenende partij zijn.
Het nog verkleinen van het perceel zal hier alvast een negatieve impact op hebben.
Daarnaast wordt de afsplitsing niet voorgesteld op de normale diepte van 50m. Er wordt namelijk maar een diepte van 42,28m behouden. Dit strookt niet met de visie van een normale bouwkavel.
Op het perceel werd zonder voorafgaandelijke vergunning een 2de woonentiteit opgericht. De vergunbaarheid kan in vraag gesteld worden. De bebouwingsdichtheid is onbekend maar zal door de splitsing nog meer onder druk komen te staan.
Het terrein blijkt volledig verhard en bebouwd met constructies. Stedenbouwkundig werden hiervoor geen aanvragen ingediend. De materiaalkeuze is bedenkelijk, de hoeveelheid terreinverharding niet verantwoord (totaalverharding van het terrein). Een normale tuinbeleving is hierdoor onmogelijk. Enkel op basis van een gebouwendossier kan een eventuele beschouwing als vergund zijnde nog aangetoond worden. Een afbraak van meerdere constructies dringt zich op.
De splitsing wordt voorgesteld doorheen een bestaande constructie. De stabiliteit van de overblijvende constructie na deze ingreep is onbekend.
Deze evolutie door opsplitsing is nadelig voor de woonkwaliteit. Er bestaan te veel onduidelijkheden vooraleer er concreet over de maximale ruimtelijke ordening op het terrein kan geoordeeld worden.
Het doorlopen van een gebouwendossier met aansluitend een regularisatieaanvraag en/of afbraak van meerdere constructies is noodzakelijk vooraleer een nieuwe splitsingsaanvraag positief kan beoordeeld worden.
Het college van burgemeester en schepenen gaat niet akkoord met de voorgestelde splitsing van het perceel 2de afdeling, sectie C, nr. 422F2, waarbij dit perceel in 2 delen worden opgedeeld als volgt:
Zoals voorgesteld in het schrijven van de notaris en weergegeven op het splitsingsplan van landmeter-Expert Guy Gillissen, opgesteld op 23/06/2021.
En dit op basis van de in de motivatie aangehaalde redenen.