2021_CBS_01140 - OMV - Vergunning - Houthalenseweg 66 en 68 - 2021/00210 - Goedkeuring

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het regulariseren van de aanwezige bebouwing, de terreininrichting en de 

bestemmingswijziging (handelshuis naar wellness en een eengezinswoning).

De aanvraag werd op 5 juli 2021 ontvangen.

Op 2 augustus 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 10 augustus 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 20 augustus 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.

Conform artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

Er werden geen bezwaren ingediend.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• Op 12 mei 1950 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een handelshuis.  (1950/00054)
• Op 31 juli 2000 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van een sauna-centrum met zwembad en het verbouwen van een eengezinswoning tot schoonheidscentrum.   (2000/08381)
• Op 12 maart 2002 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een houten afsluiting.   (2001/08840)
• Op 13 september 2004 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van een veranda van 15m².   (2004/09682)
• Op 17 september 2007 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het plaatsen van 67,27m² fotovoltaïsche zonnepanelen op de daken van de achterbouwen van de handelswoning.   (2007/10793)
• Op 16 maart 2021 besliste het college van burgemeester en schepenen een splitsingsaanvraag (art. 5.2.2.) negatief te beoordelen (2021/00007/SPLITSING), nl.:

“Het college van burgemeester en schepenen gaat niet akkoord met het apart verkopen van een handelshuis als twee aparte huizen, kadastraal gelegen op 2^de afdeling, sectie C, nr. 435A2 – Houthalenseweg 66 en 68 -  zoals voorzien op het delingsplan, dd 06/02/2021, opgesteld door bestuurder Guido Scheers vr de bv Scheers St& G.

De beoordeling van de gevraagde opsplitsing en bestemmingswijziging dient vooraf afgetoetst te worden in een omgevingsaanvraag.”

• Op 30 juni 2021 werd een omgevingsvergunning ingediend voor het regulariseren van een eengezinswoning.  Deze aanvraag werd ingetrokken op 5 juli 2021.  (2021/00201)
• Op 30 juni 2021 werd een omgevingsvergunning ingediend voor het regulariseren van een handelsruimte.  Deze aanvraag werd ingetrokken op 5 juli 2021.  (2021/00206)

De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2020_353). Op 9 april 2021 werd volgende meegedeeld:
“Het pand gelegen langs de Houthalenseweg 66/68 is kadastraal 1 perceel.  Gezien het pand zal opgesplitst worden zodat het verkocht kan worden als 2 goederen werd een splitsingsaanvraag ingediend door de notaris.
Op 16 maart 2021 besliste het college van burgemeester en schepenen deze splitsingsaanvraag negatief te beoordelen. Hieronder de motivering.
“Historiek:
Het perceel 2de afdeling, sectie C, nr. 435A2, is volgens het gewestplan Hasselt – Genk, ggk 03/04/1979, gedeeltelijk gelegen in woongebied en gedeeltelijk in een woonuitbreidingsgebied.
 In het verleden werden er 5 stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd:

• 1950/00054 – vergund op 12/05/1950 – bouwen van een handelshuis
• 2000/08381 – vergund op 31/07/2000 – bouwen van een sauna-centrum met zwembad + verbouwen van een eengezinswoning tot schoonheidscentrum
• 2001/08840 – vergund op 12/03/2002 – plaatsen van een houten afsluiting (nr. 66)
• 2004/09682 – vergund op 13/09/2004 – het bouwen van een veranda (nr. 68)
• 2007/10793 – vergund op 17/09/2007 – het plaatsen van 67,27 m2 fotovoltaïsche zonnepanelen (nr. 68)

Het kadaster bevestigt het opbouwjaar van 1950 met als aard ‘handelshuis’.
Tot op heden geldt hier een milieuvergunning voor het uitbaten van een schoonheidsinstituut met sauna en zwembad.
Het perceel is gelegen langs de Houthalenseweg. Dit is een gewestweg wat onder de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer valt.

Motivering:
Volgens de vergunde plannen van 2000 bestaat huisnummer 68 (het linkergedeelte) uit een woning met schoonheidssalon en werd nr. 66 omgebouwd tot een ontspanningsruimte met zwembad en sauna.
Met deze splitsing wenst men huisnr. 66 om te vormen naar een woning. Hiervoor dient echter eerst een bestemmingswijziging naar wonen aangevraagd te worden. Momenteel is nr. 66 vergund als een ontspanningsruimte (gelijkvloers) en verzorgingskamer ( 1ste verdieping). Tevens is huisnummer 66 middels een doorgang (deur) verbonden met nummer 68. Uiteraard dienen beide panden volledig gescheiden te zijn.
Het goed is tevens gelegen langs een gewestweg waardoor het Agentschap Wegen en Verkeer hierover de bevoegdheid heeft. Tijdens de procedure van bestemmingswijziging zal ook hun advies/visie hierin afgetoetst worden.
Uit de vergelijking van het kadasterplan, de afgeleverde vergunningen en de beschikbare luchtfoto bestaat het vermoeden dat niet alle constructies op het terrein vergund zijn.
Wij beschikken in deze splitsingsaanvraag over te weinig gegevens om over een bestemmingswijziging te kunnen oordelen en om een uitspraak te doen over de vergunbaarheid. Dit kan pas onderzocht worden op basis van bijkomende plannen van de bestaande toestand en van de gewenste toestand.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.
Besluit
Het college van burgemeester en schepenen gaat niet akkoord met het apart verkopen van een handelshuis als twee aparte huizen, kadastraal gelegen op 2de afdeling, sectie C, nr. 435A2 – Houthalenseweg 66 en 68 - zoals voorzien op het delingsplan, dd 06/02/2021, opgesteld door bestuurder Guido Scheers vr de bv Scheers St& G.”
De beoordeling van de gevraagde opsplitsing en bestemmingswijziging dient vooraf afgetoetst te worden in een omgevingsaanvraag.
Het perceel is gelegen langs de Houthalenseweg, een gewestweg. Bij een eventuele omgevingsaanvraag zal het dossier voor advies overgemaakt worden aan het Agentschap Wegen en Verkeer.
Vanuit de dienst staan we niet negatief tegenover de omvorming van de functie van schoonheidssalon (dienst) naar een handelshuis.
U dient echter rekening te houden dat bij een handelshuis slechts 1 huisnummer wordt toegekend waardoor eventueel verhuur van de handelruimte of van de woning niet mogelijk is. De handelsfunctie en het wonen vormen 1.
Uiteraard kan de functiewijziging enkel gunstig beoordeeld worden vanuit de dienst mits voldaan wordt aan de parkeernorm.
Het aantal parkeerplaatsen dient overeen te stemmen met 1 parkeerplaats per 50m² bedrijfsruimte, vermeerderd met 1 parkeerplaats per 200m² magazijn, vermeerderd met 1 parkeerplaats per 20m² verkoopsruimte / kantoorruimte / praktijkruimte en vermeerderd met 2 parkeerplaatsen voor de woongelegenheid.
Het parkeren dient te gebeuren op eigen terrein en niet op het openbaar domein.
Er wordt slechts 1 inrit tot het perceel toegestaan met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens.
Insteekparkings zijn niet toegestaan.
Uiteraard dient de woongelegenheid voldoende kwalitatief te zijn en te beschikken over een kwalitatieve buitenruimte (tuin / terras).
U gaf reeds aan dat de bestaande toestand niet overeenstemt met de vergunde toestand.
Een omgevingsaanvraag voor de regularisatie en eventuele verbouwingen dient bijgevolg samengesteld te worden door een architect.”

De aanvraag houdt deels rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies. 

• Huisnr. 66 wordt niet als woning ingericht maar blijft een wellness.
• De bestaande verbindingsdeur tussen de twee panden werd reeds dichtgemaakt.
• De woongelegenheid is voldoende kwalitatief en beschikt over een kwalitatieve buitenruimte.
• De aanvraag omvat de regularisatie van alle niet vergunde constructies.
• De aanvraag voorziet evenwel nog steeds twee toegangen tot het terrein vanaf de gewestweg, terwijl er slechts 1 inrit tot het perceel toegestaan wordt met een breedte van 3m (in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer wordt 4,5 meter toegestaan) ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft o.a. de veranda, de constructie waaronder de jacuzzi staat, een tuinhuis, de verhardingen en een serre.

Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen.

Milieu

Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:

Schoonheidsinstituut met sauna en zwembad.

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Agentschap Wegen en Verkeer
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Inter (toegankelijkheidsbureau)
Fluvius
Dienst Lokale Economie
Proximus

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de  ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften. 

Vrijstelling vergunningsplicht

Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het regulariseren van het bouwen van het tuinhuis in de achtertuinstrook zonder voorwerp. De oppervlakte van het tuinhuis bedraagt minder dan 40 m² (25,2m²), is minimum 1 meter van de perceelgrens gelegen en bevindt zich op minder dan 30 meter van de woning.

Het aanleggen van de strikt noodzakelijke toegangen tot de gebouwen is volgens art. 2.1.9° van dit besluit niet vergunningsplichtig. Als strikt noodzakelijke toegang tot de garage, het tuinhuis en de woning wordt hier de verharding in de achtertuin bedoeld met een maximale breedte van 3m.

Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het regulariseren van het bouwen van het tuinhuis en de strikt noodzakelijke toegang tot de garage, het tuinhuis en de woning met een maximale breedte van 3m in de achtertuin. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater omdat de uitbreiding van de horizontale dakoppervlakte minder bedraagt dan 40m² en omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centraal gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Het advies van 16/09/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

“Naar aanleiding van uw brief/mail van 20-08-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 2, sectie C, nummer(s) 435A2/deel (lot 1) - 435A2/deel (lot 2), kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.

In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:

Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.

De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).

Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.

Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.

Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.

1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer

De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.

De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.

De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.

Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.

Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.

Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.

2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject

Het hemelwater van het dakoppervlakte van het bijgebouwd gedeelte of de nieuwe niet-waterdoorlatende verharding mag op het eigen terrein infiltreren in de groenzones of mag aangesloten worden op de bestaande hemelwaterput of infiltratievoorziening. Deze afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
• Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
• Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.

Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.

Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.

Het betreft Art. 3: Gebouw(en) waarbij de totale publieke oppervlakte toegankelijke oppervlakte 

groter is dan 150 m² en kleiner of gelijk is aan 400 m². 

Volgens het advies van Inter Vlaanderen verleend op 06/09/2021 voldoet de aanvraag aan deze stedenbouwkundige verordening.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem. De voorliggende aanvraag voldoet niet hieraan: er worden geen rookmelders voorzien op plan.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Slopen

De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.

Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.

Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan het decreet rookmelders.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het regulariseren van de bebouwing, de terreininrichting en de bestemmingswijziging (handelshuis naar wellness en een eengezinswoning).

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING 

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Houthalenseweg, een gewestweg, aan de rand van het centrum. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open/ halfopen/ gegroepeerd verband en tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties. Links van het eigendom is een beperkte KMO-zone gelegen waarop een bedrijf in bouwmaterialen is gevestigd. Achteraan het perceel is de buurtweg nr. 88 “Steentweg” gelegen.

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag betreft het regulariseren van de aanwezige bebouwing, de terreininrichting en de bestemmingswijziging (handelshuis naar wellness en een eengezinswoning). 

T.o.v. de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning van 31 juli 2000 voor het bouwen van een sauna-centrum met zwembad en de verbouwing van een eengezinswoning tot schoonheidscentrum en de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning van 13 september 2004 voor het bouwen van een veranda werden o.a. volgende vergunningsplichtige werken uitgevoerd:

• De interne doorgang tussen het pand nr. 68 en het pand nr. 66 werd dichtgemaakt.
• De inkom aan de voorzijde van het pand nr. 66 werd verplaatst naar de rechterzijde.
• Intern werd het pand nr. 66 op het gelijkvloers en op de eerste verdieping anders ingedeeld.
• In de achtertuin van het pand nr. 66 is er een kleine overdekking bijgekomen (= jacuzzi) van 7,50m².
• De veranda aan het pand nr. 68 werd groter uitgevoerd dan vergund (28, 8m² i.p.v. 15m²).
• De voortuinstrook met bijhorende parkeerplaatsen werd niet uitgevoerd conform de afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen. Uit de foto’s gevoegd bij het dossier blijkt dat al de parkeerplaatsen rechtstreeks ontsluiten en haaks werden uitgevoerd op de gewestweg. 

Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Een wellness en een eengezinswoning sluiten aan bij de reeds bestaande bebouwing in de omgeving en zijn derhalve functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.

Mobiliteitsimpact

Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 1/20 m² handelsruimte) te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt. Voor wat betreft de eengezinswoning (pand nr. 68) is er een garage en een voldoende grote oprit aanwezig in de achtertuin om het parkeren op eigen terrein te organiseren.

Voor de wellness (pand nr. 66) worden er 2 parkeerplaatsen voorzien in de voortuin. Deze 2 parkeerplaatsen zijn enkel voldoende mits het handelshuis (huisnummer 66) wordt ingericht als privé-wellness en geen vrij toegankelijke wellness. Dit wegens onvoldoende parkeerplaatsen op eigen terrein (cfr. Advies AWV). Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden van de omgevingsvergunning.

In voorliggende aanvraag worden twee toegangen van 3 meter breed voorzien ter hoogte van de gewestweg. Dit is niet aanvaardbaar. Voor private woningen en gebouwen met een beperkte verkeersgenererende activiteit wordt slechts 1 gebundelde in- en uitrit toegestaan met een maximumbreedte van 4,5 m rekening houdend met de op het openbare domein aanwezige hindernissen (cfr. Advies AWV en de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen in 2000 en 2004). Een aangepast inplantingsplan dient te worden bezorgd aan de gemeente vooraleer de werken te starten in de voortuin. Dit zal mee opgenomen worden in de voorwaarden van de omgevingsvergunning.

Mits naleving van bovenstaande voorwaarden zal voorliggende aanvraag geen negatieve impact op de mobiliteit veroorzaken.

De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen.

De te regulariseren handelingen zijn beperkt van omvang en hebben geen negatieve impact op het straatbeeld. De uitbreiding van de veranda en de jacuzzi bevinden zich in de tuinzone en sluiten aan bij de reeds aanwezige bebouwing. Er blijft nog voldoende onbebouwde ruimte over op het eigendom na uitvoering van de werken om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone. De overkapping van de jacuzzi wordt afgewerkt in hout en de veranda wordt uitgevoerd in gevelsteen en glas. De voorgestelde materialen zijn algemeen gangbaar in deze woonomgeving.

Bodemreliëf

Het bestaande bodemreliëf wordt niet gewijzigd.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht m.b.t. de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen door voorliggende aanvraag mits de voorwaarden worden nageleefd zoals opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits naleving van de opgelegde voorwaarden.

BESPREKING ADVIEZEN

1.- Het advies van 16/09/2021 van het Agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig:

“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.

INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN

1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N7150001 van 2.8 +85 tot 2.9 +5):

• de grens van het openbaar domein is geschat op ca 8.75 meter.
• de rooilijn ligt op 8.75 meter volgens de vigerende wegnormen.
• de zone van achteruitbouw bedraagt 7.15 meter.
• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 15.90 meter.

Publiciteit:

• geen

2. Constructie voor rooilijn

De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.

3. Constructie in zone van achteruitbouw

• Peil van de dorpels van het gebouw : 31 cm hoger dan het peil van de uiterste rand van de verharding.
• Regenwaterputten, septische putten , bufferbekkens, een afrit naar een ondergrondse kelder/garage/souterrains, …e.d. dienen achter de bouwlijn te worden ingeplant.
• De sloopwerken / terreinwerken / kapwerken mogen geen hinder veroorzaken voor de weggebruikers. Eventuele vervuiling op openbaar domein ten gevolge van deze werken dient men dagelijks ten eigen laste te verwijderen.

4. Constructie op of over openbaar domein

• De berm dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld . Op de onverharde/verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden. (Cfr BVR 29/03/2002 retributiebesluit).
• Voor elke inname van het openbaar domein zie punt 10 van de algemene voorwaarden. Er dient voorafgaandelijk aan de werken een afzonderlijke aanvraag aan de diensten van Agentschap Wegen en Verkeer te gebeuren (District Centraal-Limburg, Trekschurenstraat 270, B-3500 Hasselt). Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.

5. Toegang

• Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• Voor private woningen en gebouwen met een beperkte verkeersgenererende activiteit wordt slechts 1 gebundelde in- en uitrit toegestaan met een maximumbreedte van 4,5 m rekening houdend met de op het openbare domein aanwezige hindernissen.

6. Mobiliteitsimpact

• Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 1/20 m² handelsruimte) te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
• Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.

7. Publiciteit

Zie punt 17 van de algemene voorwaarden.

GUNSTIG ADVIES ONDER VOORWAARDEN

AWV stelt vast bij deze nieuwe aanvraag, dat er niet voldaan is aan de uitdrukkelijke voorwaarden van de vorige adviezen: 712/B/BAV/200/1336 en 712/B/BAV/2004/2507.

AWV verleent een voorwaardelijk gunstig advies mits het handelshuis (huisnummer 66) wordt ingericht als privé-welness en geen vrij toegankelijke welness. Dit wegens onvoldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

2.- Het advies van 23/08/2021 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
 Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Voor hogervermeld perceel is geen uitbreiding van het waterleidingnet nodig.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.

De plaats van de watermeter moet ook na de verbouwing aan de voorschriften voldoen.

De kosten van een nieuwe aftakking en/of eventuele aanpassingen ten gevolge van de verbouwing zijn ten laste van de aanvrager(s).”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

3.- Het advies van 16/09/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds vermeld.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

4.- Het advies van 01/09/2021 van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg is voorwaardelijk gunstig. Er dienen geen structurele aanpassingen aan de plannen doorgevoerd te worden om te voldoen aan de brandveiligheid.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

5.- Het advies van 06/09/2021 van Inter is gunstig zoals hierboven reeds gesteld.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

6.- Het advies van 24/08/2021 van Proximus is gunstig:

“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren van de aanwezige bebouwing, de terreininrichting en de bestemmingswijziging (handelshuis naar wellness en een eengezinswoning), mits het opleggen van voorwaarden.

Er wordt geen uitspraak gedaan over het regulariseren van het bouwen van het tuinhuis en de strikt noodzakelijke toegang tot de garage, het tuinhuis en de woning met een maximale breedte van 3m in de achtertuin omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de aanwezige bebouwing, de terreininrichting en de bestemmingswijziging (handelshuis naar wellness en een eengezinswoning) zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

Riolering: 

1. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius, zoals gevoegd in bijlage;
2. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
3. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
4. Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. 
5. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 4,5 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater. Een aangepast inplantingsplan dient te worden bezorgd aan de afdeling Planning en Vergunningen binnen 3 maanden volgend op de vergunning.
6. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone terug aangelegd worden behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
7. De groenelementen die niet weergegeven werden op de ingediende plannen dienen behouden te blijven;
   Andere voorwaarden:
8. Er dient voldaan te worden aan het decreet optische rookmelders. De vereiste rookmelders moeten aangebracht worden conform het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders en de "richtlijnen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen" van 26 oktober 2012 van Wonen Vlaanderen en zijn latere wijzigingen;
9. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
10. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
11. Het advies van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, zoals als bijlage hierbij gevoegd, dient integraal gevolgd te worden.
    Op het ogenblik van de beëindiging der werken, en vóór de ingebruikname van het pand, zal de aanvrager de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg hiervan in kennis stellen, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorzorgsmaatregelen gevolg werd gegeven. 
12. Het advies van het agentschap Wegen en Verkeer, omvattende de algemene en bijzondere voorwaarden, zoals als bijlage hierbij gevoegd wordt, dient integraal gevolgd te worden;
13. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en opmerkingen, gesteld in het advies van De Watergroep, zoals gevoegd in bijlage;
14. Er dient voldaan te worden aan het besluit van 5 juni 2009 van de Vlaamse Regering en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, van toepassing op het bouwen, herbouwen, verbouwen of uitbreiden van constructies of delen ervan, die publiek toegankelijk zijn. 
15. De afbraak van de constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
    Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.;
16. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
17. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.