STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en plaatsen van een nieuw bijgebouw en heraanleg van het terrein.
De aanvraag werd op 02/08/2021 ontvangen.
Op 25/08/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 25/08/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 26/08/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken in navolging van art. 83 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op februari/ maart 2021(VB_2013_67).
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Advies dienst overgemaakt 23/03/2021
Op basis van uw bijkomende motivering werd uw voorontwerp opnieuw besproken op ons intern overleg.
Volgend standpunt werd door de dienst ingenomen:
Er kan akkoord gegaan worden met het verruimen van de bouwdiepte op de verdieping omdat hierdoor de footprint van de woning eerder beperkt blijft.
De uitbreiding op de verdieping dient echter wel ingeplant te worden op minimum 3m van de rechter perceelgrens.
Het standpunt omtrent de carport en de parkeerplaats blijft ongewijzigd, nl.:
De carport dient op min. 5m afstand geplaatst te worden t.o.v. de Rotenweg.
De parkeerplaats aan de voorzijde is aanvaardbaar.
Hou er rekening mee dat de plaatsing van de carport op die locatie tot gevolg heeft dat het perceel in de toekomst niet meer kan verkaveld worden zoals dit in 2019 uitvoerig werd besproken.
De uitbreiding op de verdieping (bouwdiepte tot 13,07m) is voorzien op een afstand tot 1,32m tot de rechter perceelgrens.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag niet overdekte constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft verhardingen in voortuin en zijtuinstrook.
Deze wederrechtelijk uitgevoerde constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren of te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Het aanvraagdossier bevat een document “burenverklaring”, ondertekend door de eigenaars van het rechts aanpalende perceel. Hieruit kan niet opgemaakt worden of de plannen van de aanvraag werden voorgelegd/ gekend zijn.
Er werden geen bezwaren op opmerkingen ingediend.
ADVIEZEN
Dienst Patrimonium
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanvraag omvat de verbouwing/ uitbreiding van de bestaande woning (23,19m²) en nieuwbouw carport (35,23m²) met een totale dakoppervlakte van 58,42m².
In principe dient enkel een infiltratievoorziening aangelegd te worden met een minimale inhoud van 1460 liter en een infiltratieoppervlakte van minimaal 2,34m².
De voorziene infiltratie heeft een inhoud van 1500 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,50m².
Door de uitbreiding dient echter een bestaande RW-citerne (1500 liter) verwijderd te worden. Men wenst dan ook voor de woning een nieuwe hemelwaterput te voorzien met een inhoud van 5000 liter.
Voor de eengezinswoning en carport met een totale horizontale dakoppervlakte na de werken van 151,27m² zal aldus een hemelwaterput voorzien worden met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een inhoud van 1500 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,50m².
Bij dit soort afwijkingen wordt normaliter de volledige dakoppervlakte minus 60m² in acht genomen voor berekening van de infiltratievoorziening, hier 91,27m².
Men heeft hier enkel de uitbreiding met 58,42m² in rekening gebracht.
Het vervangen van de hemelwaterput van 1500 liter door een nieuwe put van 5000 liter vangt dit echter op waardoor het gevraagde acceptabel is.
Idealiter wordt een infiltratie met een inhoud van minimaal 2282 liter (ipv 1500 liter) en een infiltratieoppervlakte van minimaal 3,65m² (ipv 2,34m²) voorzien zoals het geval zou zijn bij een nieuwbouw eengezinswoning + carport van deze omvang. Deze aanpassing wordt dan ook aanbevolen.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen in klinkers voor beide opritten en paden omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren; dit op voorwaarde dat men gebruik maakt van waterdoorlatende of waterpasserende klinkers met een afwatering naar de groenzones op eigen terrein. Dit wordt eveneens als voorwaarde opgelegd door de dienst Patrimonium (zie verder “Bespreking adviezen”).
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening op voorwaarde dat men voor de aanleg van de verhardingen gebruik maakt van waterdoorlatende of waterpasserende klinkers met een afwatering naar de groenzones op eigen terrein.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 20/09/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 26-08-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie F, nummer(s) 256S, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
We raden aan om:
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening mits naleven van de opgelegde voorwaarden. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de leefruimte op het gelijkvloers en de nachthal op de verdieping.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak van het bijgebouw en de verwijdering van verhardingen dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet heraangelegd worden als groenzone.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Wettelijke erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, de aanvrager kan slechts gewezen worden op onverenigbaarheden.
Ter hoogte van de perceelgrens, daar waar het bestaande bijgebouw verwijderd wordt, situeert zich een bijgebouw op het aangrenzende perceel van ca. 36m². Mogelijk is een gemeenschappelijke scheidingsmuur aanwezig, de aanvraag geeft hierover geen informatie weer.
De aanvraag bevat geen beschrijving van het al dan niet behouden van de scheidingsmuur of de afwerking ervan na verwijderen van het bestaande bijgebouw van de aanvraag.
Het is aangewezen hierover een schriftelijke overeenkomst te sluiten met de aanpalende eigenaars alvorens te starten met de uitvoering van de sloopwerken.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het (nieuw) burgerlijk wetboek inzake zichten en lichten op een naburig erf (boek 3, inwerkingtreding 01/09/2021).
De aanvraag is principieel in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek omdat een raamopening in de rechter zijgevel zich op minder dan 1,90m afstand tot de rechter perceelgrens bevindt.
Men kan stellen dat deze raamopeningen reeds aanwezig waren (gelijkvloers en verdieping) sinds de oprichting anno 1956, doch de afstand tot de rechter perceelgrens bedroeg toen 5m ipv ca. 1,75m. Gelet op de beperkte afwijking, het bestaan van de opening sedert minstens 2007 (luchtfoto), de afstand van meer dan 4m tot de rechts aanpalende woning en de kennisname/ akkoordverklaring van de aanpalende eigenaars met huidige aanvraag, kan men er redelijkerwijs vanuit gaan dat er geen bezwaren zijn.
De aanvrager wordt er evenwel op gewezen dat omtrent de wettelijke erfdienstbaarheden geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
HOOFDSTUK 3. - Wettelijke erfdienstbaarheden - Afdeling 2. - Afstanden
Art. 3.132. Afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken
§ 1. De eigenaar van een gebouw mag vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een rechte afstand van minstens negentien decimeter van de perceelsgrens zijn aangebracht. Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens.
In of op een gemene muur kan een eigenaar geen vensters, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen.
§ 2. De nabuur kan de verwijdering vorderen van de werken die in strijd met deze afstand zijn opgetrokken, behalve indien:
1° hierover een akkoord bestaat tussen de buren;
2° zijn perceel op het ogenblik van de oprichting ervan tot het openbare domein behoorde of een onverdeeld goed was dat accessoir was aan het gebouw waarvan het betrokken werk deel uitmaakt;
3° de werken geen enkel risico voor het privéleven en het goede nabuurschap kunnen opleveren, bijvoorbeeld omdat het uitzicht niet verder reikt dan negentien decimeter vanaf deze werken;
4° het venster, de muuropening, het terras, het balkon of de soortgelijke werken zich al minstens dertig jaar op de betrokken plaats bevinden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw, bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Donkweg op de hoek met de Rotenweg, beide gemeentewegen in het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Links van het perceel van de aanvraag, aan de overzijde van de Rotenweg, bevindt zich een vrijstaande woning met 2 bouwlagen en een hellend dak. Rechts van de aanvraag bevindt zich een woning in halfopen verband met 1 ½ bouwlaag en hellend dak. Aan de overzijde van de Donkweg zijn vrijstaande woningen met 1 bouwlaag en hellend dak aanwezig en aan de achterzijde werd het aangrenzende perceel bebouwd met een woning in halfopen verband met 1 bouwlaag en hellend dak.
Omschrijving van de aanvraag
De bestaande vrijstaande woning op het perceel van de aanvraag werd opgericht anno 1956 met 2 bouwlagen en een hellend dak. Volgens de vergunde plannen zou een afstand van 3,70m aanwezig zijn tussen de uiterst rechtse gevel en de rechter perceelgrens. Uit het ingediende plan blijkt dat de perceelbreedte aan de Donkweg gereduceerd werd tot 14,44m in plaats van 16m zoals opgegeven bij de oorspronkelijke vergunning. Het is niet duidelijk van waar deze wijziging komt, wanneer deze doorgevoerd werd, maar wel dat deze vermindering in breedte tussen de woning en rechter perceelgrens terug te vinden is.
Het gevolg is dat de rechter zijgevel zich tot op 1,32m afstand tot de perceelscheiding bevindt.
Met de huidige aanvraag wenst men de woning intern te verbouwen en aan de achterzijde uit te breiden over 2 bouwlagen. De bijgebouwen in de achtertuin worden verwijderd en er wordt een nieuwe dubbele carport opgericht. Het terrein zelf wordt heringericht met verhardingen en groenaanleg.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is verenigbaar met woonomgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 5 autostaanplaatsen voor 1 woongelegenheid. Het betreft 2 overdekte staanplaatsen binnen de nieuw op te richten carport, de mogelijkheid tot het plaatsen van 2 voertuigen op de dubbele oprit tot de carport (aan de Rotenweg) en 1 bezoekersparkeerplaats situeert zich aan de Donkweg.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
Aangezien de bestaande functie van de eengezinswoning behouden blijft, wordt geen bijkomende verkeersgeneratie verwacht.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de bestaande woning blijft behouden.
Na de werken bedraagt de afstand van de linker zijgevel tot de perceelgrens 4,20m ter hoogte van de voorgevel en 5,02m ter hoogte van de (nieuwe) achtergevel.
Voor de rechter zijgevel blijft de afstand tot op 1,32m van de perceelgrens aangehouden op het gelijkvloers, de uitbreiding op de verdieping is tot op dezelfde beperkte afstand voorzien en dit tot een bouwdiepte van 13,76m en een bouwhoogte van 6,37m vanaf het maaiveld gemeten.
In het advies, voorafgaand aan de aanvraag, werd reeds aangegeven dat een afwijking voor de bouwdiepte op de verdieping aanvaardbaar is - 13,76m ipv de gebruikelijk toegestane 10m, dit gezien de hoekligging en iets diepere inplanting van de rechts gelegen woningen – maar dat op de verdieping een minimale afstand van 3m tot de perceelgrens moet aangehouden worden.
De huidige aanvraag houdt hier geen rekening mee. Op de verdieping wordt rechts achteraan een dressing van 4m breed en 3,94m diep voorzien tot op 1,32m afstand tot de rechter perceelgrens. Dit is niet aanvaardbaar.
De bouwdiepte omvat reeds een afwijking, dit doortrekken tot op minder dan 3m afstand van de perceelgrens is niet wenselijk rekening houdende met de negatieve impact die dit voor het aanpalende perceel met woning kan meebrengen.
Technische, praktische en economische argumenten kunnen deze afwijking niet verantwoorden. Een ontwerp dient zich te richten naar de algemeen gehanteerde normen betreffende inplanting en afmetingen; het is niet de bedoeling om deze normen aan te passen aan het gewenste ontwerp. Slechts degelijk gemotiveerde afwijkingen die geen hinder vormen voor de omgeving kunnen toegelaten worden.
Intern worden een aantal muren verwijderd en bijgeplaatst en de achtergevel wordt verwijderd. De fundering achteraan worden aangepast voor een beperkte uitbreiding op het gelijkvloers en de uitbreiding op de verdieping.
Op het gelijkvloers wordt een raamopening in de rechter zijgevel gedicht en de achterbouw wordt over een gevelbreedte van 8,49m doorgetrokken en voorzien van grote glaspartijen. De vernieuwde en ruimere achterbouw zal hier ruimte bieden aan een leefkeuken.
Op de verdieping is binnen de uitbreiding een slaapkamer met aangrenzende dressing voorzien.
Op het perceel van 817m² wordt, naast de verbouwing en uitbreiding van het hoofdgebouw, een bestaand bijgebouw verwijderd, een nieuwe dubbele carport voorzien en het volledige terrein wordt aangepast wat betreft verhardingen en groenaanleg.
De nieuwe carport situeert zich in de achtertuin op 7,50m afstand tot de (nieuwe) achtergevel van de woning, op ca. 4,14m afstand tot de rechter perceelgrens en op minimaal 5,05m afstand tot de grens aan de Rotenweg.
De carport zelf heeft een breedte van 5,30m en een bouwdiepte van 6,38m en wordt uitgevoerd met een plat dak waarvan de dakrand een hoogte heeft van 2,68m.
In principe dient de inrit tot het perceel aan de Donkweg voorzien te worden. Door de beperkte afstand tot de kruising met de Rotenweg, wenst men de inrit voor dagelijks gebruik door de bewoners te voorzien via de Rotenweg waar men voldoende afstand tot het kruispunt kan aanhouden. Aan de Donkweg wordt een 2de toegang aangelegd in functie van bezoekersparkeren.
Aan de Donkweg heeft de inrit een breedte van 2,78m, aan de Rotenweg bedraagt deze 6,50m. De breedte van de inrit aan de Rotenweg dient, zoals algemeen gehanteerd, beperkt te worden tot maximaal 6m ter hoogte van de perceelgrens. Op het terrein mag de oprit verder uitwaaieren tot 6,50m.
Voor het overige wordt de verharding op het terrein gereduceerd naar een klinkerpad rechts van de woning dat de verbinding vormt tussen de bezoekersparkeerplaats, inkom aan de voorzijde, zij-inkom, terras en carport.
De klinkerverharding heeft een totale oppervlakte van zo’n 75m².
Aan de achterzijde van de woning wordt een terras aangelegd op vloerniveau van ca. 26m².
De bebouwde en verharde oppervlakte op het terrein laat voldoende ruimte om in te richten als groenzone.
De onverharde ruimte wordt ingericht met gras, een haagbeplanting en een 6-tal bomen.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande rood genuanceerde gevelsteen wordt wit geschilderd, nieuw gevelmetselwerk wordt grijs/ antraciet geschilderd, het buitenschrijnwerk is overal voorzien in aluminium kleur antraciet, de uitbreiding op de verdieping krijgt een gevelbeplating in aluminium met kleur antraciet, het hellend dak is uitgevoerd met grijze pannen, het dak van de erker aan de voorzijde blijft voorzien van grijze leien.
Ondanks het contrast tussen het nieuwe en bestaande gedeelte, wordt door het kleur- en materiaalgebruik een harmonisch geheel bekomen met een hedendaags uiterlijk.
De nieuwe carport wordt uitgevoerd met een plat dak en in een deels open gevelstructuur, uitgevoerd in aluminium kolommen/stijlen met kleur antraciet.
Voor de aanleg van de verhardingen voor opritten en paden worden klinkers gebruikt en het terras achteraan de woning wordt in tegels uitgevoerd.
Het niet verharde en onbebouwde gedeelte van het goed wordt met gras aangelegd, de bestaande bomen langs de Rotenweg blijven behouden, er worden 3 bijkomende bomen aangeplant in de achtertuin en langsheen de rechter perceelgrens komt een haagafsluiting tot 1,80m hoogte.
Het perceel is voldoende groot gelet op de voorgestelde bebouwbare oppervlakte; er resteert voldoende open ruimte die wordt ingericht als tuin.
Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen wijzigingen van het terreinniveau, slechts het terras aan de achterzijde van de woning wordt plaatselijk verhoogd tot het vloerpeil van de woning. Het maaiveld bevindt zich 40cm onder vloerpeil en volgens de terreinprofielen op eenzelfde hoogte als de as van de Donkweg en Rotenweg.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Zoals reeds in het voorafgaandelijk advies van de dienst aangegeven, is de uitbreiding op de verdieping tot op 1,32m afstand tot de rechter perceelgrens niet wenselijk.
Volgens de algemeen gehanteerd normen voor afstand van gebouwen tot perceelgrenzen, dient een afstand van minimaal 3m aangehouden te worden en dient de bouwdiepte op de verdieping beperkt te worden tot 10m.
Op het gelijkvloers wordt de bestaande gevel (op 1,32m afstand tot de rechter perceelgrens) behouden en een raamopening wordt daarbij gedicht.
Op de verdieping voorziet men een uitbreiding tot op 1,32m afstand van de perceelgrens. De bouwhoogte bedraagt 6,37m ten opzichte van het maaiveld tot op een bouwdiepte van 13,76m.
Door de combinatie van de oriëntatie, de grotere bouwdiepte én beperktere afstand tot de perceelgrens, kan dit een negatieve impact hebben op de bezonning en lichtinval vanuit het zuiden en westen voor het rechts aanpalende perceel met woongebouw.
Hoewel geen opmerkingen geformuleerd werden door de aanpalende eigenaars, is het de taak van de vergunningverlenende overheid om een inschatting te maken van de hinder die het aangevraagde kan veroorzaken. Men kan niet verwachten van derden dat zij over dezelfde deskundigheid ter zake beschikken om alle gevolgen voldoende in te schatten.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de uitbreiding op de verdieping op minder dan 3m afstand tot de perceelgrens rechts.
Voor het overige is het aangevraagde wat betreft de verbouwingswerken en gelijkvloerse uitbreiding van de eengezinswoning, de aanleg van de verhardingen, het verwijderen van een bijgebouw en nieuw oprichten van een carport wel aanvaardbaar mits voorwaarden:
BESPREKING ADVIEZEN
“Het water van de klinkerverharding dient op eigen terrein opgevangen te worden of te infiltreren.
De verharding naar de carport wordt in waterdoorlatende of waterpasserende materialen aangelegd.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies en wenst bijkomend op te leggen dat de inrit aan de Rotenweg een maximale breedte van 6m mag hebben ter hoogte van de perceelgrens.
De overige voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen eveneens gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat het uiterlijk van de voorgenomen werken en de verhouding verharde en groene ruimte op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving maar dat de uitbreiding op de verdieping tot op minder dan 3m afstand tot de rechter perceelgrens niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening en de bestemming in de onmiddellijke omgeving kan verstoren.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en integreerbaar is in zijn omgeving voor wat betreft de verbouwingswerken en gelijkvloerse uitbreiding van de eengezinswoning, de aanleg van de verhardingen, het verwijderen van een bijgebouw en nieuw oprichten van een carport.
Het voorgestelde ontwerp is niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving voor wat betreft de uitbreiding op de verdieping tot op minder dan 3m afstand tot rechter perceelgrens:
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor de uitbreiding van de woning op de verdieping op minder dan 3m afstand tot de perceelgrens, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
De omgevingsambtenaar adviseert het dossier voorwaardelijk gunstig voor de verbouwingwerken en gelijkvloerse uitbreiding van de eengezinswoning, de aanleg van de verhardingen, het verwijderen van een bijgebouw en nieuw oprichten van een carport, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 13/10/2021 tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager niet.
Het voorgestelde ontwerp is wel verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving voor wat betreft de uitbreiding op de verdieping tot op minder dan 3m afstand tot rechter perceelgrens:
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen vergunt onder voorwaarden de omgevingsaanvraag voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en plaatsen van een nieuw bijgebouw en heraanleg van het terrein, zoals weergegeven op de ingediende en aangepaste plannen die als bijlage de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.