STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden, het bouwen van een garage met tuinberging en de regularisatie van de ontbossing van het perceel.
De aanvraag werd op 31 maart 2021 ontvangen.
Op 28 april 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 3 mei 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 4 mei 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 14 mei 2021 tot en met 12 juni 2021.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
I.f.v. een wijzigingslus werd een tweede openbaar onderzoek georganiseerd van 20 augustus tot en met 18 september. Ook dit openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 3 november 1977 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 3 loten. (7204.V.77/23)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 14 mei 2021 tot en met 12 juni 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
I.f.v. een wijzigingslus (n.a.v. een gewijzigde projectinhoudversie) werd een tweede openbaar onderzoek georganiseerd van 20 augustus tot en met 18 september. Ook dit openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Proximus
Agentschap voor Natuur en Bos
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd geen duidelijke project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, zo blijkt bij de beoordeling van het dossier. Gezien de aanvraag zijn de effecten op milieu en omgeving echter niet aanzienlijk, zodat de opmaak van een project MER niet nodig is.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 3 november 1977 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.77/23)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (1 woongelegenheid per kavel).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat slechts 1 woongelegenheid per kavel wordt toegestaan.
Het ontwerp voorziet 2 woongelegenheden.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat het hoofdvolume dient ingeplant te worden op 10m achter de bestaande rooilijn.
Het ontwerp voorziet de inplanting op 10,76m achter de voorste perceelgrens.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de daknok gelegen moet zijn op 5m achter het voorgevelvlak.
Het ontwerp voorziet de daknok op 4,80m achter het voorgevelvlak.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat bijgebouwen opgericht moeten worden op een minimum afstand tot de perceelgrenzen gelijk aan de hoogte van het bijgebouw.
Het ontwerp voorziet de inplanting van het bijgebouw (garage met tuinberging) tegen de rechter perceelgrens.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening (zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 183,9m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, een wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (6m²) en het volume (3 500 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centraal gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Er werd geen advies geformuleerd door Fluvius binnen de gestelde adviestermijn. Er kan bijgevolg van uitgegaan kan worden dat aan het advies voorbijgegaan kan worden.
Na onderzoek kunnen evenwel volgende opmerkingen en voorwaarden geformuleerd worden:
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater.
Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs het Eikenenpad, een gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de fietsenberging, de inkomhal en de eethoek voor woongelegenheid 1. In de berging, de eethoek de inkomhal en de zolder van woongelegenheid 2.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Boscompensatie
Volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 februari 2001 en zijn latere wijzigingen is de aanvrager gehouden te voldoen aan de compensatieregel van ontbossing. Hiervoor werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
Het advies van 13/08/2021 van het Agentschap voor Natuur en Bos is gunstig onder volgende voorwaarden:
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden, het bouwen van een garage met tuinberging en de regularisatie van de ontbossing van het perceel.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 03/11/1977 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen.
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs het Eikenenpad, een gemeenteweg in het centrum van de gemeente Zonhoven.
De bebouwing in de nabije omgeving kenmerkt zich door voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen met hoofdzakelijk 2 bouwlagen onder hellende daken, afgewerkt in baksteen in diverse tinten en texturen.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt blijkt dat het perceel van de aanvraag waarschijnlijk in gebruik was als tuinzone bij de aangrenzende woning nr. 15. Het perceel was in 2019 nog volledig beplant, met o.a. een aantal bomen. Uit de foto’s bij de aanvraag en de luchtfoto’s blijkt dat alle beplantingen (buiten gras) en alle bomen verdwenen zijn. Hiervoor werd een boscompensatieformulier gevoegd bij de aanvraag. Op dit moment is het perceel enkel nog begroeid met gras. De rechter perceelsgrens loopt schuin naar achteren, de linker loopt haaks op de voorliggende weg tot op ongeveer 25m en loopt dan ook schuin naar achteren.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden, het bouwen van een garage met tuinberging en de regularisatie van de ontbossing van het perceel.
De woning wordt opgetrokken tegen de linker perceelsgrens, tegen de bestaande halfopen woning op het links aanpalend perceel, en volgt dezelfde voorbouwlijn, op 10,76m vanaf de rooilijn.
De woning telt 2 bouwlagen onder een hoofdzakelijk hellend dak dat eerst het gabarit van de links aanpalende woning volgt, met een kroonlijsthoogte van 5,55m boven het voorliggend maaiveld, en dan overgaat in een plat dak aan de rechter en achterzijde, met een kroonlijsthoogte van 6m boven het maaiveld.
De woning heeft ter hoogte van de voorgevel een breedte van 10,10m en wordt ingeplant op min. 3,71m van de rechter perceelsgrens. De rechter zijgevel volgt deels de schuine zijdelingse perceelsgrens.
De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt max. 17m, de bouwdiepte op de verdieping bedraagt max. 12m.
Ter hoogte van het gelijkvloers bevindt zich een wooneenheid met twee slaapkamers, op de verdieping een tweede wooneenheid met 1 slaapkamer. Op het gelijkvloers wordt de gemeenschappelijke toegang voorzien, met een gemeenschappelijke fietsenberging. Op het plat dak achter het appartement op de verdieping wordt een terras aangelegd, aansluitend aan de leefruimte, met een diepte van 2m, over de breedte van de achtergevel. Aan de linkerzijde wordt een buitenkast voorzien op dit terras, geïntegreerd in de architectuur. Achter het terras wordt de rest van het plat dak aangelegd als groendak.
De woning wordt voorzien in rood-bruin-wit-geel getinte gevelstenen, antracietkleurige pannen en antracietkleurig aluminium schrijnwerk.
De gemene muur wordt aan de zijde van het aanpalend perceel deels afgewerkt met leien.
Achter de woning, tegen de rechter perceelsgrens wordt een vrijstaand bijgebouw ingeplant, op min. 8m achter de achtergevel van de hoofdbouw, met een breedte van 4,20m en een bouwdiepte van 9,50m. Dit bijgebouw functioneert als garage en tuinberging voor het gelijkvloers appartement. Het telt 1 bouwlaag met een hoogte van 3m en wordt afgewerkt in dezelfde materialen als het hoofdgebouw.
In de voortuin wordt aan de rechterzijde een inrit aangelegd met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn. Deze sluit in de voortuin aan op 2 parkeerplaatsen in grasdallen en een looppad naar de voordeur. De inrit loopt door tot aan de garage in de achtertuin. De voortuin wordt voor het overige aangeplant met een streekeigen beplanting. In de achtertuin wordt een terras van 16m² voorzien bij het gelijkvloers appartement, aansluitend op de leefruimte. De overige achtertuinzone wordt als gazon aangelegd. Deze achtertuin hoort bij het gelijkvloers appartement.
Het kappen van de bomen dient te worden geregulariseerd, hiervoor werd een boscompensatieformulier toegevoegd aan de aanvraag.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
De aanvraag voorziet in min. 4 autostaanplaatsen/ garages voor 2 woongelegenheden. (1 in de garage, min. 1 op de inrit, 2 op de parkeerplaatsen in de voortuin)
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
Op het gelijkvloers wordt een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien. Deze is bereikbaar via twee deuren en is bijgevolg niet erg praktisch.
Er dient ingezet te worden op duurzame mobiliteit, en dus op het fietsgebruik. Ruime comfortabele fietsenstallingen voor min. 1 fiets/hoofdkussen zijn bijgevolg noodzakelijk bij de oprichting van een meergezinswoning. Er moeten dus 5 fietsen gestald kunnen worden in de gelijkvloerse fietsenberging wat niet haalbaar lijkt. In de vrijstaande garage wordt ook een deel tuinberging ingericht. In dit vrijstaand bijgebouw, dat exclusief voor het gelijkvloers appartement bedoeld is, is ruimte voor het stallen van 3 fietsen. Op die manier zou de gelijkvloerse inpandige fietsenstalling gebruikt kunnen worden voor de (min.) 2 fietsen van het appartement op de verdieping, wat wel haalbaar lijkt binnen deze ruimte. Omwille van de bruikbaarheid van de ruimtes en de noodzaak tot comfortabele fietsenstalling wordt daarom volgende vergunningsvoorwaarde opgelegd:
De fietsen van de gebruikers van het gelijkvloers appartement dienen gestald te worden in het vrijstaand bijgebouw. De fietsenstalling op het gelijkvloers van het hoofdvolume dient exclusief voorbehouden te blijven voor de gebruikers van het appartement op de verdieping en mag niet gebruikt worden door de gebruikers van het gelijkvloers appartement.
De schaal van de voorgenomen werken
Het gabarit van de links aanpalende woning wordt grotendeels gevolgd. Het volume en de oppervlakte van woning en bijgebouw vallen binnen de gangbare bematingen.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De woning wordt ingeplant op dezelfde voorbouwlijn als de bestaande links aanpalende woning en past zich in binnen de gangbare bematingen.
Het perceel heeft een oppervlakte van 827m². De verharde en bebouwde oppervlakte zal 368m² bedragen. Dit komt neer op een verhardings- en bebouwingspercentage van 45%, wat vrij hoog (door de lengte van de inrit), maar nog net aanvaardbaar is.
In de toekomst verder uitbreiden van de verhardingen (door bv. een zwembad) is gezien de reeds hoge verhardingsgraad in principe niet wenselijk. Bijkomende verhardingen dienen om die reden getoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening. Daarom wordt als vergunningsvoorwaarde opgelegd dat de aanleg van bijkomende verhardingen (incl. een zwembad of -vijver) vergunningsplichtig is. Om de verhardingsgraad op het perceel te beperken en zo toekomstige uitbreidingen minder te hypothekeren zou de aanleg van een karrespoor (omringd door groen) i.p.v. een volledig verharde inrit kunnen worden overwogen. Dit wordt meegegeven als suggestie.
Gezien de locatie van het perceel is wonen in de vorm van een meergezinswoning toelaatbaar.
De woondichtheid bedraagt ongeveer 24 woningen/hectare, wat aanvaardbaar is op deze locatie.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt dat het perceel in 2019 nog volledig begroeid was, met o.a. een aantal hoogstammige bomen. Uit de foto’s bij de aanvraag en de luchtfoto blijkt dat alle beplantingen op het perceel werden verwijderd. Hiervoor werd een boscompensatievoorstel toegevoegd aan de aanvraag. Het Agentschap voor Natuur en Bos verleende hiervoor een voorwaardelijk gunstig advies.
Het is echter belangrijk, op vlak van biodiversiteit, om het kappen van de bomen toch enigszins te compenseren. Om die reden wordt volgende vergunningsvoorwaarde opgelegd:
Er dienen op het perceel twee nieuwe inheemse hoogstam bomen te worden aangeplant, met plantmaat 18/20. Op die manier zal het oorspronkelijke groene karakter van het perceel enigszins hersteld worden.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen met hoofdzakelijk 2 bouwlagen onder hellende daken, afgewerkt in baksteen in diverse tinten en texturen.
De woning zal zich goed integreren binnen dit straatbeeld.
Uit de plannen blijkt dat de gemene muur aan de zijde van het links aanpalend perceel deels met leien wordt afgewerkt. Het is onduidelijk waarom dit niet over de volledige lengte van deze muur gebeurt. De gemene muur dient aan de zijde van het links aanpalend perceel afgewerkt te worden in een kwalitatief en duurzaam materiaal, in samenspraak met de eigenaars van dit perceel. Dit wordt herhaald in de vergunningsvoorwaarden.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert geen bijkomende hinder.
Beide woningen, en hun buitenruimtes, bieden voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving onder de vermelde voorwaarden.
BESPREKING ADVIEZEN
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.
Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers.
Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.
Bovendien moet er een tijdelijke put van 1 x 1 x 1.2m voorzien worden voor het binnenbrengen van de waterleidingen. Na het binnenbrengen van de aftakking mag deze put gedempt worden. De koker vanuit de werkput tot buiten het gebouw moet een diameter van 150mm hebben.
De plaatsing van een (energie) bocht is voor appartementen niet toegelaten.
In het gebouw dient een aftakput te worden voorzien van 1X1X1,2m. Wanneer de aftakput niet wordt voorzien, behoudt De Watergroep zich het recht voor de aftakking niet uit te voeren.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.
In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Dit betreft enkel een advies. Er moet gewacht worden met het kappen van bomen, totdat de vergunning verleend door de vergunningverlenende overheid dit toelaat.
Ruimtelijke bestemming
Het perceel is gelegen in woongebied op gewestplan.
Rechtsgrond
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:
Artikel 90 bis Bosdecreet van 13 juni 1990 (in het kader van ontbossing);
Artikel 35. §4 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Bespreking boscompensatievoorstel
In toepassing van art. 90 bis, §1, 2de lid van het Bosdecreet vroeg u advies over de aanvraag voor een omgevingsvergunning met referentienummer 2021040942.
Uit het dossier kan afgeleid worden dat de aanvrager een oppervlakte van 405 m² wenst te ontbossen omwille van bouwen meergezinswoning met 2 wooneenheden en bouwen van een garage met tuinberging.
Het betreft een natuurlijk gegroeid bos jonger dan 22 jaar.
Volgens het Agentschap voor Natuur en Bos is er voor het uitvoeren van de geplande werken een ontbossing nodig van 405 m², waarvan 405 m² ter regularisatie van al uitgevoerde ontbossing.
Het boscompensatievoorstel wordt goedgekeurd.
Als bijlage vindt u het door het Agentschap voor Natuur en Bos goedgekeurde compensatievoorstel, dat integraal moet deel uitmaken van de omgevingsvergunning. Het dossier is bij het Agentschap voor Natuur en Bos geregistreerd onder het nummer 21-215198.
Wanneer u als vergunningverlenende instantie het advies van Agentschap voor Natuur en Bos niet wenst te volgen en de ontbossing voor een andere oppervlakte wenst toe te staan dan vermeld in het goedgekeurde of aangepaste compensatievoorstel, dan moet u voorafgaand aan het verlenen van de vergunning het compensatievoorstel opnieuw aan ons agentschap voorleggen, met de vraag om het aan te passen naar de gewenste bosoppervlakte. Het is belangrijk dat de te compenseren bosoppervlakte overeenstemt met de vergunde te ontbossen oppervlakte. De vergunningverlenende instantie heeft zelf niet de bevoegdheid om het compensatievoorstel aan te passen.
Bespreking aanvraag omgevingsvergunning
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden en het bouwen van een garage met tuinberging.
De ontbossing en de voorgestelde werken zijn verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften in woongebied.
Conclusie
Op basis van bovenstaande uiteenzetting verleent het Agentschap voor Natuur en Bos een gunstig advies.
Het goedgekeurde boscompensatievoorstel met inbegrip van haar voorwaarde(n) op het gebied van compenserende maatregelen dient integraal deel uit te maken van de omgevingsvergunning.
De vergunningverlenende overheid kan de vergunning slechts toekennen mits naleving van deze voorwaarden. Onderstaande direct werkende normen zijn hierbij van toepassing:
• Artikel 90 bis Decreet Bosdecreet van 13.06.1990
• Artikel 2 Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels inzake compensatie van ontbossing en ontheffing van het verbod op ontbossing van 16.02.2001
Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
• De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met nummer: 21-215198.
• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 405 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
• De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage.
• De bosbehoudsbijdrage bedraagt € 0 omwille van natuurlijke bosopslag jonger dan 22 jaar.
Gelieve een afschrift van de beslissing te bezorgen aan het Agentschap voor Natuur en Bos. De vergunningverlenende instantie dient ons ook op de hoogte te brengen van een eventuele (opschortende) beroepsprocedure tegen de genomen beslissing.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. In het kader van de biodiversiteit en het (oorspronkelijke) groene karakter van het perceel wordt evenwel een compensatie opgelegd, zoals hierboven beschreven.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits volgende voorwaarden:
Volgende suggestie wordt meegegeven: Om de verhardingsgraad op het perceel te beperken en zo toekomstige uitbreidingen minder te hypothekeren zou de aanleg van een karrespoor (omringd door groen) i.p.v. een volledig verharde inrit kunnen worden overwogen.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden en het bouwen van een garage met tuinberging mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden en het bouwen van een garage met tuinberging zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Volgende suggestie wordt meegegeven: Om de verhardingsgraad op het perceel te beperken en zo toekomstige uitbreidingen minder te hypothekeren zou de aanleg van een karrespoor (omringd door groen) i.p.v. een volledig verharde inrit kunnen worden overwogen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 27/09/2021 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden, het bouwen van een garage met tuinberging en de regularisatie van de ontbossing van het perceel, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Volgende suggestie wordt meegegeven: Om de verhardingsgraad op het perceel te beperken en zo toekomstige uitbreidingen minder te hypothekeren zou de aanleg van een karrespoor (omringd door groen) i.p.v. een volledig verharde inrit kunnen worden overwogen.