2021_CBS_01082 - OMV - Ongunstig advies beroep tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen van 20 appartementen (2020/00289) - Rosmolenweg 12 bus 1-10 en Grote Eggestraat 25D bus 1-10 - Goedkeuring

Afdeling PLANNING EN VERGUNNINGEN – omgevingsproject

Afleveren van een ongunstig advies omtrent het ingediende beroep tegen de beslissing van 12 juli 2021 van het college van burgemeester en schepenen waarbij een omgevingsaanvraag werd verleend.   Volgende personen zijn in het omgevingsloket gekend als beroepsindiener, als ondersteuner van de beroepsindiener en/of hebben het beroepschrift op analoge wijze medeondertekend én hebben een dossiervergoeding van 100 euro, cfr. artikel 12 van het Omgevingsvergunningsdecreet betaald: Kim Fransen, Karolien De Decker, Anita Vandesteen, Jean-Pierre Gilissen, Lea Hofmans, Rudi Jans en Dieter Sadar. 

Het college van burgemeester en schepen verleende de aanvraag voor het bouwen van 20 appartementen.

De vergunning werd afgeleverd aan Luc Beerten namens BEGECO Projectontwikkeling bvba, op het perceel 3 afdeling, sectie E nr. 86, gelegen langs de Rosmolenweg 12 bus 1-10 en Grote Eggestraat 25D bus 1-10.

Feiten context en argumentatie

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 16 september 2021, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van Karolien De Decker en Kim Franssen, ingesteld tegen de beslissing d.d. 12 juli 2021 van het schepencollege van Zonhoven waarbij u een vergunning werd verleend voor het bouwen van 20 appartementen op het terrein Rosmolenweg z/n, Grote Eggestraat z/n als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.

Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.

Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”

Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:

“Bij deze tekenen wij, de omwonenden van het gepland project Rosmolenpark, beroep aan tegen de bouwvergunning door de gemeente Zonhoven in het dossier OV/2020/00289. 

Begeco Projectontwikkeling bvba had een bouwvergunning aangevraagd tot het bouwen van 20 appartementen. Er werden twee aanvragen ingediend. Wij hebben bij beide aanvragen met meer dan 30 omwonenden bezwaar ingediend. De argumenten zijn nog steeds de volgende: 

Zowel langs de Rosmolenweg als langs de Grote Eggestraat zagen we de bekendmaking openbaar onderzoek over een aanvraag van omgevingsvergunning staan. Bij deze zijn wij zo vrij, zoals voorzien in de wet, om beroep in te dienen tegen de goedkeuring van hoger vernoemde stedenbouwkundige aanvraag. We sommen onze redenen op: 

A We stellen ons vragen bij het voorzien van de ondergrondse parkeergarages en het effect op het grondwater en de afwatering in de buurt. Het grondwaterpeil zit hier, één van de laagste en natste gebieden van Zonhoven, op geringe diepte. We vrezen schade aan de omliggende woningen ten gevolge van de grondwaterspiegelverlaging en het herstel van de grondwaterspiegel na afzuiging. 

B Door de Administratie van Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw wordt er tegenwoordig een grote woondichtheid nagestreefd, zeker in dorpskernen, dat beseffen we. Dit kan volgens ook gerealiseerd worden met individuele woningbouw (we denken hierbij aan de grote woondichtheid in ‘de Tesch’ in Hasselt). Twintig appartementen lijkt ons een te zware bezetting op dit terrein, ook al keurde de Dienst Ruimtelijke Ordening Ondanks deze woondichtheid tijdens de ontwerpfase al goed. 

Dit perceel ligt immers tussen de eengezinswoningen. Bovendien heeft Eggepark al een grotere woondichtheid van 55 woningeenheden/ha. Grond zal steeds schaarser worden en er zal steeds dichter op elkaar gebouwd moeten worden. Een hogere woondichtheid mag echter nooit ten koste gaan van de woonkwaliteit! De woonkwaliteit in de Rosmolenweg en in de Grote Eggestraat zal mede door dit project alweer een heel stuk minder worden. 

C In beide straten (Rosmolenweg en Grote Eggestraat) treffen we voornamelijk eengezinswoningen aan. Rond het perceel liggen zelfs uitsluitend eengezinswoningen. Het lijkt ons niet logisch om te gaan verzwaren - appartementsbouw op dit terrein past totaal niet in het straatbeeld - maar om de lijn van de eengezinswoningen verder te zetten. Wonen met het zicht op huizen is anders dan zicht hebben op appartementsbouw. 

D Ook de zonnetoetreding en lichtinval naar de omliggende woningen zal in het voor- en najaar worden verhinderd. Er moet niet enkel rekening gehouden worden met de oriëntatie van de nieuw te bouwen gebouwen, ook de bestaande woningen hebben in een goede ruimtelijke ordening recht op zonneschijn en lichtinval. 

E Nog een nadelig effect van dit project zal ongetwijfeld de impact op het verkeer zijn en de hieruit voortvloeiende hinder. Vooral in de smalle, doodlopende Rosmolenweg, waar geen doorgaand verkeer is, zullen de auto’s van de bewoners van het Rosmolenpark en hun bezoekers een heel grote impact hebben: ‘maar’ verkeer naar 10 appartementen per straat is toch minstens 12 extra wagens per straat omdat er 25 ondergrondse parkeergarages voorzien worden. En dan spreken we nog niet van de auto’s van de bezoekers. Er worden immers in totaal 11 bezoekersparkeerplaatsen voorzien. Zeker ’s morgens en ’s avonds zal dit voor een enorme toename en hinder gaan zorgen. Tijdens de spitsuren zal er ook een nóg grotere hinder zijn in de Kleine Eggestraat: sinds kort kan er op de Genkerbaan niet meer links gedraaid worden richting Hasselt waardoor de Kleine Eggestraat nu al als sluipweg gebruikt wordt. De overbelasting daar zal alleen maar toenemen. 

F De huidige inplanting, bouwhoogte en terrassen kunnen geen enkele garantie op privacy bieden voor de omwonenden, dit ervaren we nu al door Eggepark. Ook de inkijk in de huizen gelegen tegenover de zuidgerichte kant van de appartementen zal enorm zijn. Het lijkt alsof enkel de privacy van het Rosmolenpark gegarandeerd en verkocht wordt. Ons totale verlies van privacy is dan ook ons grootste bezwaar. De inplanting van de 2 bouwvolumes zou uitgaan van aandacht voor de privacy van de aanpalende en omliggende percelen, zo wordt er onder andere wintergroene beplanting voorzien. Mooi in theorie maar in de praktijk zijn we zijn minstens 10 jaar verder vooraleer deze beplanting groot en vol genoeg is om de privacy waarnaar verwezen wordt te geven. 

Ook zou er in de Rosmolenweg maar 1 boom gerooid dienen te worden, daar waar de inrit van de parkeergarage komt. Helaas blijkt nu dat de rest van de ‘hoogwaardige’ bomen tegenover gebouw R, volgens een erkende boomwerker aangesteld door aannemer Beerten, afgestorven zijn door mogelijks foutief insnoeien. De bomen kunnen dus gerooid worden waardoor het behoud van waardevolle hoogstammige bomen niet gegarandeerd kan worden. Deze toevalligheid zorgt er weer eens voor dat de privacy eveneens niet gegarandeerd kan worden aan de overliggende woningen in de Rosmolenweg (huisnummers 7, 9, 9A en 11). 

G De gemeentelijke infrastructuur is niet aangepast aan een dergelijk project: er is geen riolering in de Rosmolenweg aanwezig en de bouwheer heeft niet de nodige voorzieningen getroffen om het afvalwater individueel te behandelen. De bouwheer zelf moet instaan voor het zuiveren van het afvalwater volgens de voorschriften van Vlario en volgens de normen van Vlarem. 

We hopen dat u rekening zal houden met deze opmerkingen en bezwaren. En we verzoeken de Bestendige Deputatie dan ook beleefd de afgeleverde bouwvergunning te willen vernietigen.”

Advies dienst:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 12/07/2021.

De GOA wenst te reageren op de beroepsargumenten door haar eerdere standpunten te herhalen en aan te vullen:

• Wat betreft de vrees voor waterschade.  De watertoets werd uitgevoerd.  Het perceel is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelig gebied.  Er werd advies gevraagd aan de adviesinstantie bevoegd voor oppervlaktewater, m.n. de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen.

De Provincie Limburg verleende in eerste instantie een ongunstig advies.   Na indiening van nieuwe plannen volgde er op 25/03/2021 een voorwaardelijk gunstig advies.  

Ook door Fluvius werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

In de vergunningsvoorwaarden werd opgenomen dat de voorwaarden van beide adviesverleners strikt dienen te worden gevolgd.  Bovendien moest, i.f.v. de opgelegde voorwaarde door Fluvius, een aangepast plan worden aangeleverd, zoals door de dienst mondeling/per mail afgesproken met de architect.  Er dient te worden opgemerkt dat dit plan tot op heden nog niet werd aangeleverd (in tegenstelling tot de gestelde uiterste datum, nl. uiterlijk 1 maand na ontvangst van de vergunning).

Het project voldoet aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater mits er voldaan wordt aan de voorwaarden van zowel de Provincie als van Fluvius.

Daarnaast werden vergunningsvoorwaarden opgelegd zodoende de voorziene verhardingen zoveel mogelijk te beperken.

• Wat betreft de woondichtheid.  Het perceel van de aanvraag is gelegen binnen de afbakening regionaalstedelijk gebied, een zone waarbinnen verwacht wordt te verdichten.   Het is niet de bedoeling overal binnen die zone op een even dense manier te verdichten, de gemeente streeft ernaar zoveel mogelijk te verdichten op de daartoe geschikte locaties.  De kern van Zonhoven en haar buitenrand is zulk een locatie, gezien de aanwezigheid en nabijheid van alle voorzieningen, zodat verplaatsingen op een duurzame manier (met de fiets/te voet) mogelijk zijn, de nabijheid van openbaar verkeer,…  Gezien het perceel op wandelafstand van de kern gelegen is, betreft het een ideale locatie voor een verdichtingsproject.

De woondichtheid bedraagt ongeveer 48 woningen per hectare, in vergelijking met recente woonprojecten in de nabije omgeving is dit cijfer vrij laag.  Dit is een rechtstreeks gevolg van de gekozen typologie, m.n. twee ‘urban villa’s’ in een parkomgeving.  In plaats van zowel langs de Rosmolenweg als langs de Grote Eggestraat de volledige perceelsbreedte nagenoeg vol te bouwen, wordt er langs iedere weg 1 bouwvolume geplaatst.  Hierdoor blijft er een groot open terrein over dat, buiten de noodzakelijke inritten en parkeerplaatsen, volledig groen wordt aangeplant.  Hierdoor krijgt het perceel een veel groener en meer open karakter dan wanneer het volledig verkaveld zou worden i.f.v. grondgebonden eengezinswoningen.

• Wat betreft de typologie.  De typologie zal enigszins in contrast staan met de aanwezige typologie, grondgebonden eengezinswoningen.  Maar door het open en groen karakter dat gecreëerd wordt op het terrein en door de grote afstanden tot de perceelsgrenzen zal dit niet als storend worden ervaren.

De gemeente streeft ernaar op te verdichten locaties een uitgebreid aanbod van woningen te voorzien (dus zowel grondgebonden eengezinswoningen als meergezinswoningen), zodat een gevarieerd publiek wordt aangetrokken en er een mix ontstaat in het centrum, zowel van woontypologieën als van inwoners (alleenstaanden, gezinnen, oud, jong,…).  Het project ‘de Tesch’ in Hasselt dat wordt aangehaald in het beroepsschrift, betreft trouwens eveneens een mix van zowel grondgebonden eengezinswoningen als meergezinswoningen.

Wat betreft de zonnetoetreding.  Het akkoord van de eigenaars van beide aanpalende woningen die rechtstreeks grenzen aan het project werd toegevoegd aan de aanvraag.  Het gaat hierbij om de eigenaars van de percelen die het meest ‘getroffen’ worden door dit project, die de meeste invloed hiervan zullen ondervinden, zeker op vlak van toetreding van natuurlijk licht. Het gaat nl. om de twee enige percelen waarbij het project rechtstreeks grenst aan de zij- en achtergevels van de bestaande woningen en aan hun achtertuinen.  

Door de afstanden tot deze percelen en de terugliggende derde bouwlaag zal het natuurlijk licht zo weinig mogelijk beperkt worden.  Zowel het bestaande als het nieuwe groen zal eerder het natuurlijk licht beperken dan de bouwvolumes.  Gezien de tuinzone van de bestaande woning langs de Rosmolenweg volledig zuidelijk gelegen is zal het effect op het natuurlijk licht vrij beperkt zijn.  Bij de woning langs de Grote Eggestraat gaat het voornamelijk om bestaand groen, zodat het effect op het natuurlijk licht t.o.v. dat perceel weinig tot niet wijzigt.

Het project grenst aan slechts 1 ander bebouwd perceel.  Bij dit perceel grenst het project echter aan de zijtuin, waar een carport staat ingeplant.  Aan de zijde van dit perceel wordt geen bouwvolume ingeplant, zodat dit perceel geen lichthinder ondervindt.

Wat de impact op het verkeer betreft.  Het klopt dat de Rosmolenweg en de Grote Eggestraat eerder beperkte wegen zijn, uitsluitend voor plaatselijk verkeer, en dat er meer verkeersbewegingen zullen zijn in deze straten na voltooiing van voorliggend project.  Het kan echter niet zijn dat om die reden geen verdichting mogelijk is op deze locaties.  Dit zou betekenen dat dergelijke woonprojecten enkel langs wegenis ingeplant zouden kunnen worden waar reeds andere woonprojecten of meergezinswoningen aanwezig zijn.  Dit zou alle druk leggen bij een zeer beperkt aantal wegen in de gemeente, terwijl het beter is deze druk te spreiden.  Het kan niet zijn dat alle last bij die wegen en de bewoners langs die wegen wordt gelegd.

Het project voorziet ruim voldoende parkeerplaatsen, zodat er geen bijkomende parkeerdruk ontstaat op de voorliggende wegen.   Desondanks dient er, gezien de nabijheid van de kern van Zonhoven en de nabijheid van het fietspad ‘Sprinkwaterstraat’, ingezet te worden op duurzame mobiliteit.  Het project werd ontworpen volgens het ‘STOP-‘ principe (Stappen – Trappen – Openbaar vervoer – Personenwagens).  Binnen het project worden zowel bovengrondse als ondergrondse fietsenstallingen ingeplant, voor een zeer ruim aantal fietsen.  In de vergunningsvoorwaarden werd opgenomen dat er de nodige maatregelen dienen te worden voorzien zodat fietsers de parkeerkelder veilig kunnen betreden/verlaten.  Daarnaast wordt opgelegd dat er ruimte moet worden ingericht voor 1 buitenmaatse fiets/blok.  De verwachtingen zijn dat wanneer men op een dergelijke korte afstand gaat wonen van een kern/voorzieningen/… men zal opteren voor het gebruik van een fiets, eerder dan voor  het gebruik van een wagen.  Net om die reden zijn dergelijke locaties geschikt voor verdichting.  Mogelijk dient de algemene mentaliteit omtrent fiets- en wagengebruik (in het algemeen en binnen de gemeente) nog meer te wijzigen.   De omgeving en het centrum van Zonhoven zullen in de toekomst meer aangepast moeten worden zodoende het fietsgebruik te stimuleren.  Wanneer bewoners en bezoekers optimaal gebruik zullen maken van een duurzame mobiliteit dient er geen verkeersoverlast gevreesd te worden door het project.

Bovendien zou men kunnen stellen dat indien het perceel ‘klassiek’ verkaveld zou worden eveneens een impact zou ontstaan op de mobiliteit.  Langs beide wegen zouden in dat geval diverse inritten worden ingeplant, i.p.v. de nu voorziene enkele inrit langs elke weg, wat voor meer onveiligheid zou zorgen op de voorliggende wegen.

• Wat de privacyhinder betreft.  In het project worden verschillende maatregelen genomen om privacyhinder te voorkomen.  Het akkoord van de eigenaars van beide aanpalende woningen die rechtstreeks grenzen aan het project werd bovendien toegevoegd aan de aanvraag.  Het gaat hierbij om de eigenaars van de percelen die het meest ‘getroffen’ worden door dit project, die de meeste invloed hiervan zullen ondervinden. Het gaat nl. om de twee enige percelen waarbij het project uitkijkt op de zij- en achtergevels van de bestaande woningen en op de achtertuinen.  Het project grenst aan slechts 1 ander bebouwd perceel.  Bij dit perceel grenst het project echter aan de zijtuin, waar een carport staat ingeplant, de werkelijke tuinzone van dit perceel bevindt zich aan de andere zijde van de woning.  Van hinder t.o.v. dit perceel is dan ook geen sprake.

De getroffen maatregelen betreffen de volgende:

• Er wordt een groene buffer aangeplant t.o.v. de rechter perceelsgrens langs de zijde van de Rosmolenweg, met een breedte van 5m.  Het aanwezige groen langs de rechter perceelsgrens langs de Grote Eggestraat wordt verder aangeplant tot een denser geheel.
• De raamopeningen langs de zijde van de aanpalende percelen, na een bouwdiepte van 12m (wat doorgaans als maximum bouwdiepte wordt gehanteerd op de verdieping) worden uitgerust met vaste schuine lamellen zodat rechtstreeks zicht wordt vermeden.
• De derde bouwlaag wordt terugspringend ingeplant t.o.v. de eerste en tweede, aan de zijde van de aanpalende percelen, zodat vanaf deze verdieping het zicht beperkt wordt op de aanpalende percelen.   De terrassen op deze verdieping worden uitgerust met een wintergroene beplanting aan de zijkanten om inkijk nog verder te beperken.
• De afstand tussen bouwvolumes en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt meer dan 7,5m (waar een afstand van 3m, bij 2 bouwlagen, de norm is).

Wat de bomen betreft: de eigenaars van de percelen die grenzen aan de voorziene groenbuffer/ bij aan te planten groenzone hebben voor akkoord getekend.   Er kan van worden uitgegaan dat zij het eens zijn met de getroffen maatregelen wat betreft de groenbuffers.

Er wordt binnen het project naar gestreefd het bestaande waardevolle groen zoveel als mogelijk te behouden.  Om die reden werd een bomen effecten analyse en boomonderzoek, opgemaakt door een erkend boomdeskundige, gevoegd bij het dossier.   Hieruit blijkt inderdaad dat een aantal van de bomen langs de Rosmolenweg ondertussen dood zijn.  Er werd in de vergunningsvoorwaarden opgelegd dat deze heraangeplant dienen te worden.  Ook de andere te kappen boom (ter hoogte van de inrit) en de reeds gerooide boom (omwille van gevaar) dienen gecompenseerd te worden.

De bomen langs de Rosmolenweg staan echter los van de privacyhinder t.o.v. de percelen aan de overzijde van de weg, gezien deze met hun voorgevel gericht staan naar de Rosmolenweg en de voortuinstroken langs de Rosmolenweg voornamelijk als parkeerzones/siertuin worden aangewend.  Het project ‘Eggepark’ (‘Koolhof’) dat wordt aangehaald grenst aan de achtertuinen van deze woningen, en kan dus niet worden aangehaald ter vergelijking.

• Wat de gemeentelijke infrastructuur betreft.   Er werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend door Fluvius.  In de vergunningsvoorwaarden wordt opgelegd de voorwaarden uit dit advies strikt op te volgen.  Fluvius vraagt nog enkele aanpassingen.  Deze werden besproken met de architect.  Binnen de procedure was er niet meer de tijd een aangepast plan in te dienen.  In de vergunningsvoorwaarden werd opgelegd dit plan aan te leveren binnen 1 maand na het bekomen van de vergunning.  Er dient te worden opgemerkt dat dit plan tot op heden nog niet werd aangeleverd.

Tenslotte wordt opgemerkt dat geen van de vermelde beroepsindieners/ondersteuners eigenaar of bewoners is van een rechtstreeks aanpalend perceel t.o.v. het project.  Hierdoor kan worden gesteld dat enkele van de vernoemde hinderaspecten bezwaarlijk van toepassing zijn voor deze beroepsindieners/ondersteuners.