STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen en twee tuinbergingen.
De aanvraag werd op 26 oktober 2021 ontvangen en op 25 november 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 5 december 2021 tot en met 3 januari 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 22 augustus 1983 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een handelshuis. (1983/00078)
Op 10 december 2019 werd een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden afgeleverd. De vergunning omvat het verkavelen van het perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing en het slopen van de bestaande eengezinswoning. (1285.B.874.2)
(VB_2019_051)
De aanvraag werd op 3 juni 2021 in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie, nl.:
“Op eerste zicht lijkt het voorontwerp te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften. De exacte breedte van de inrit is niet afleesbaar, deze mag max. 3m zijn.
Het terras van de linkse woning is ingetekend in de voortuinzone, gezien het om een hoekperceel gaat. Volgens de verkavelingsvoorschriften mogen de afsluitingen in de voortuinstrook slechts 1m hoog zijn. Indien nodig kan hiervoor gemotiveerd van afgeweken worden, maar dit mag geen belemmering vormen voor het aanpalend perceel, op vlak van zicht.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 5 december 2021 tot en met 3 januari 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden aangetekend in kennis gesteld.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 en 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 10 december 2019 door het college van burgemeester en schepenen. (1285.B.874.2)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavels kregen als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat vegetatieve afsluitingen beperkt dienen te worden tot een hoogte van 2m en tot maximum 1m in de voortuinstroken.
Het ontwerp voorziet een haagbeplanting met een hoogte van 1,80m in de voortuinstrook i.f.v. de Timmerveldweg.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Woning lot 1
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 131m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het onderhoud van de tuin en het wassen van voertuigen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (7,02m²) en het volume (2 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Woning lot 2
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 125m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het onderhoud van de tuin en het wassen van voertuigen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (7,02m²) en het volume (2 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 9 december 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 25-11-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 1, sectie B, nummer(s) 361L, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften:
Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be.
Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.
Voor één van de nieuwbouwwoningen geldt:
Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn.
Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.
Voor de andere nieuwbouwwoning geldt:
De aansluitputjes voor de afvoer van vuilwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) werden nog niet geplaatst door Fluvius. Op deze aansluitputjes dient het private afvoerstelsel, met respectievelijk vuilwater en hemelwater, aangesloten te worden. De aansluitputjes worden geplaatst op circa 1 m voor de rooilijn op uw privédomein met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. De standaarddiepte van een rioleringsaansluiting is 0,80 m, indien dit technisch mogelijk is. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm.
Doe zo snel mogelijk een aansluitingsaanvraag bij Fluvius (www.fluvius.be) en wacht tot de putjes geplaatst zijn.
Voor beide woningen geldt:
Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine. Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen op de hoek van de Engstegenseweg en de Timmerveldweg, beide gemeentewegen.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan moet worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen en twee tuinbergingen.
De woningen worden ingeplant op 6m achter de rooilijn / voorste perceelgrens (Engstegenseweg), op minimum 7,63m van de linker perceelgrens (= Timmerveldweg) en op minimum 3,07m van de rechter perceelgrens.
Beide woningen beschikken op het gelijkvloers over een inkomhal, een living, een keuken, een eethoek, een berging, een toilet, een bureau. Binnen het bouwvolume is tevens een carport voorzien.
Op de verdieping bevinden zich 3 slaapkamers, 2 badkamers, een toilet en een technische ruimte.
De linker woning heeft een bouwdiepte op het gelijkvloers van maximaal 14,60m.
De rechter woning heeft een gelijkvloerse bouwdiepte van maximaal 11m.
De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 10m voor beide woningen.
De woningen worden uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op maximum 6,35m ten opzichte van de as van de weg (Engstegenseweg).
De gevelafwerking is voorzien in rood-bruin genuanceerde gevelsteen gecombineerd met beton.
In de achtertuin van elke woning wordt een tuinberging opgericht.
Beide tuinbergingen worden gekoppeld op de perceelgrens tussen lot 1 en 2. De inplanting is voorzien op minimum 1m van de achterste perceelgrens.
Beide tuinbergingen hebben een oppervlakte van 20m² (4m x 5m).
Ze worden net zoals de woningen uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,50m ten opzichte van de as van de weg (Engstegenseweg).
De tuinbergingen worden uitgevoerd met houten beplanking.
Gezien uit de aanvraag niet blijkt welke houtsoort gebruikt zal worden voor de gevelafwerking van de tuinbergingen, wordt als bemerking meegegeven dat er best gekozen wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label), dit in het kader van duurzaamheid.
Behoudens de woningen en de tuinbergingen worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin (Engstegenseweg) worden 2 inritten voorzien die toegang verlenen tot de carports. De inritten, met elk een breedte van 3m, worden uitgevoerd in waterdoorlatende verharding.
Tevens wordt bij elke woning een toegangspad aangelegd naar de voordeur van de woning.
Beide woningen beschikken over een ruim en kwalitatief niet-overdekt terras.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor de haagbeplanting.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat vegetatieve afsluitingen beperkt dienen te worden tot een hoogte van 2m en tot maximum 1m in de voortuinstroken.
Het ontwerp voorziet een haagbeplanting met een hoogte van 1,80m in de voortuinstrook i.f.v. de Timmerveldweg.
Voor de linker woning wordt het niet-overdekte terras aangelegd aan de linker achterzijde. Om de privacy van de bewoners voor dit hoekperceel te waarborgen ter hoogte van hun tuinzone en het niet-overdekte terras wensen zij een haagbeplanting aan te brengen met een hoogte van 1,80m tegen de linker perceelgrens (= Timmerveldweg) en evenwijdig met de Engstegenseweg op 16m achter de rooilijn/voorste perceelgrens (Engstegenseweg).
De gevraagde afwijking is niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijking zal niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 9 december 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Volgende bemerking wordt meegegeven: er wordt best gekozen voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label) voor het gebruikte hout bij de tuinbergingen.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen en twee tuinbergingen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Volgende bemerking wordt meegegeven: er wordt best gekozen voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label) voor het hout van de tuinbergingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen en twee tuinbergingen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Volgende bemerking wordt meegegeven: er wordt best gekozen voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label) voor het hout van de tuinbergingen.