STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een woning, aanpassen en regulariseren van de terreininrichting en slopen van bijgebouwen.
De aanvraag werd op 23/11/2021 ontvangen.
Op 20/12/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 21/12/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 10/01/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
Op 02/03/2022 werd een wijzigingsverzoek ingediend.
Op 03/03/2022 werd het wijzigingsverzoek aanvaard met volgende motivatie:
Bij de opmaak van het advies werd opgemerkt dat de bestaande toestand recent gewijzigd werd en dat de weergave op de ingediende plaan hierdoor niet meer de correcte weergave betreft. De wijzigingen omvatten de bijkomende aanleg van een openluchtzwembad met randverharding. De wijziging werd voorafgaand aan de indiening voorgelegd aan de waterbeheerder en er werd aangegeven dat het aangeleverde advies dd. 03/02/2022 hierdoor niet gewijzigd wordt.
De wijziging is aanvaardbaar.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 20/10/2021 (VB_2018_093).
Na de weigering van voorgaande aanvraag werd een nieuw voorontwerp voorgelegd om af te toetsen op de haalbaarheid alvorens het in te dienen in het omgevingsloket (in bijlage werden enkele schetsen en een grondplan van de 2de verdieping toegevoegd).
Advies dienst 27/10/2021:
Op basis van de voorgelegde 3D's en plan verdieping, werd uw ontwerp besproken tijdens het dienstoverleg.
Algemeen genomen lijkt ons dit aanvaardbaar, dit uitgaande van het voorkomen op de 3D's (behoudens het verdiepingsplan geen plannen ontvangen met afmetingen of een inplantingsplan).
Wat de dakuitbouwen betreft toch enkele bemerkingen: in principe kunnen dakkapellen en dakuitbouwen in beperkte mate toegestaan worden om meer licht te vangen in de binnenruimte maar niet om voldoende vloeroppervlakte te creëren. Afgaande op het verdiepingsplan zullen de dakuitbouwen vereist zijn om de 2 kamers bruikbaar te maken. We kunnen hier mee instemmen omdat de breedte alsnog in een goede verhouding blijft t.o.v. de gevelbreedte; het overdekt terras dat mee uitspringt wordt echter negatief ontvangen. Een dakterras kan slechts binnen het normale dakvolume (dus terugliggend tov de gevellijn) en zonder de overdekking.
Enerzijds wenst men bijkomende vloeroppervlakte te creëren door de dakuitbouwen en anderzijds gaat er vloeroppervlakte verloren door het voorzien van een dakterras. De noodzaak van dit terras wordt in vraag gesteld daar men beschikt over een ruime tuinzone en terras aan de leefruimte.
Voor het overige wensen we te verwijzen naar de opmerkingen die bij het voorgaande dossier reeds gemaakt werden voor wat betreft de verhardingen en waterhuishouding. De 3D- voorstelling lijkt een gereduceerde verhardingsgraad aan te geven en een aanpassing naar grasdallen alsook een gedeeltelijke verlaging van het terreinniveau in de voortuin en linker zijtuin, wat positief zou zijn.
De aanvraag houdt slechts gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
De 3D-voorstelling stemt niet overeen qua verharding met het aangevraagde, er wordt veel meer verharding behouden/ heraangelegd, er is geen wijziging van het maaiveld terwijl het voorontwerp dit wel laat uitschijnen en er is een openluchtzwembad van 65,1m² aanwezig.
Slechts de opmerking betreffende het dakterras werd gevolgd, dit werd binnen het dakvolume voorzien.
Milieu
Volgende milieuvergunningen en -meldingen werden aangevraagd en/of afgeleverd op volgende percelen:
Motivatie:
“Het betreft een droogzuiging voor de realisatie van een zwembad te Beverzakbroekweg 104, sectie F, nr. 640E8.
Het betreft de bouw van een zwembad van 4 x 10 meter. Er wordt hiervoor een jaardebiet gevraagd van 3360 m³ voor 80 m³ per dag gedurende 42 dagen.
De bouw van het zwembad is vergunningsplichtig gezien dit de 80 m² verharding zal overschrijden.
Het college van burgemeester en schepenen heeft op 9-02-2021 een weigering afgeleverd voor o.a. de regularisatie van de klinkerverharding bestaande uit 276,6m², de terreinophoging en verbouwing en uitbreiding van de woning.
Er werd geen nieuwe omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van het zwembad.
Gelet op bovenstaande wordt de melding negatief geadviseerd wat maakt dat de akte zonder voorwerp is.”
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto’s …) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ uitgevoerd, waarvoor geen vergunning verleend werd.
Volgens de aanvraag betreft het de oprichting van 3 bijgebouwen (16,8m², 22m² en 65m²), de inplanting van de woning ten opzichte van de zijdelingse perceelgrenzen, ophoging van het terrein en de aanleg van verhardingen.
In vergelijking met de oorspronkelijke vergunning anno 1974, werd het terrein opgehoogd tot 63cm boven het peil van de wegas terwijl een ophoging van 25cm tot op gelijk niveau met de wegas voorzien was. Aangezien de bestaande bebouwing als vergund geacht beschouwd kan worden, is de inplanting van de woning en ophoging ter hoogte van de bouwzone daarmee verbonden.
Er werd echter niet aangetoond/ bewezen dat de volledige ophoging van het terrein moet beschouwd worden als zijnde vergund.
Uit een luchtfoto van 2021 en de definitieve plannen blijkt bovendien dat er achter de woning een zwembad werd aangelegd, dit terwijl bij de weigering van de aktename duidelijk aangegeven werd dat een omgevingsaanvraag nodig is, de droogzuiging voor de uitvoering van het zwembad werd ondanks de weigering alsnog doorgevoerd.
Op het terrein is ook een verspreide aanwezigheid van diverse materialen/ materieel zichtbaar.
Als men de historiek van het goed bekijkt, kan men slechts vaststellen dat er herhaaldelijk overtredingen begaan worden.
De wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen en/of aan te passen.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Provinciale dienst Water & Domeinen
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de verbouwing/ uitbreiding van de woning met een nieuwe horizontale dakoppervlakte van 168,27m² en de niet waterdoorlatende verhardingen in voor- en achtertuin van de terrassen van 57,1m², alsook een openluchtzwembad met randverharding van 65,1m², een infiltratieput wordt voorzien met een inhoud van 10000 liter en een infiltratieoppervlakte van 13,20m².
Voor de oppervlakte van 286,87m² is een minimale inhoud van 7172 liter en een minimale infiltratieoppervlakte van 11,5m² vereist.
De berekening van de aanvraag werd gemaakt op basis van een totale oppervlakte van 328,2m².
Vermoedelijk werd bij de berekening reeds rekening gehouden met de plaatsing van een bijgebouw van ca. 40m².
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende klinkers (oprit 127m²) en grasdallen (80m²).
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Er is echter nog een gemengd rioleringsstelsel in de straat aanwezig.
Een individuele voorbehandelinginstallatie blijft noodzakelijk tot aanleg van de gescheiden riolering en dit volgens de code van goede praktijk, bestaande uit minstens een septische put en vetvanger.
Volgens de plannen bestaande toestand is een septische put aanwezig, op de plannen nieuwe toestand blijkt deze niet meer aanwezig.
Met betrekking tot de riolering dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Pand gelegen in groene cluster en nog niet recent aangesloten op het centraal gebied
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd.
In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit mag door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) en grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.
Septische putten (tot 50 IE) moeten in België voorzien zijn van een CE‐markering. Daarnaast kunnen deze ook voorzien zijn van het vrijwillige BENOR‐merk.
Niet overdekte terrassen of opritten te verwachten of op plan ingetekend
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
Bij uitbreiding of bijkomende bebouwing dient het regenwater volledig gescheiden te blijven tot aan het lozingspunt
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden. Als de afvoer van het hemelwater noodzakelijk is ( bv. niet op eigen terrein geïnfiltreerd wordt, … ) dan dient verplicht het hemelwater minstens tot aan het lozingspunt gescheiden af te voeren van het afvalwater.
Herbouw of verbouwing
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.
Infiltratievoorziening voorzien of niet voorzien maar wel verplicht
Volgens de GSV hemelwater, dient voor de verharding en dakoppervlakte een infiltratievoorziening toegepast te worden.
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter per vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen. De grondwaterstand dient nagegaan te worden. Het buffervolume dient zich volledig tussen de gemiddelde grondwaterstand en het peil van de noodoverlaat te bevinden. De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimaal 4 vierkante meter per begonnen 100 vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen.
De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, zodat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. We raden tevens aan om op de overloop van de infiltratievoorziening een terugslagklep te plaatsen.
Indien een hemelwaterput gebouwd wordt dient de overloop van de hemelwaterput aangesloten te worden op de toevoer naar de infiltratievoorziening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een effectief overstromingsgevoelig gebied of aan de rand ervan.
De reliëfwijziging veroorzaakt geen significante aanvullende afvoer en is geen ingedeelde ingreep.
Met betrekking tot de impact op oppervlaktewater werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder.
Het advies van 03/02/2022 van de waterbeheerder, de provinciale dienst Water en Domeinen, is voorwaardelijk gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
• kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 3, sectie F, nr. 640E8
• adres: Beverzakbroekweg 104
• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied
Documenten
• aanstiplijst bij stedenbouwkundige verordening: niet bijgevoegd
Waterloop en machtiging
• stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: SLANGBEEK, nummer 211, categorie: 2de
• watering: neen
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
• Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd overstromingsregime.
Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied of aan de rand ervan : het kritisch overstromingspeil (bouwpeil) bedraagt 37m40 TAW. (=het peil van de weg ter hoogte van de inrit + 30 cm).
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verbouwen van een vergunde woning, bouwen van een bouwlaag met plat dak, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.
Naar aanleiding van het wijzigingsverzoek van 02/03/2022 werden de wijzigingen, zijnde de bijkomende regularisatie van een zwembad, voorgelegd aan de waterbeheerder. Op 02/03/2022 werd per mail het volgende aangegeven: “Wij kunnen hiermee akkoord gaan. Deze aanpassingen hebben geen invloed op het al uitgebrachte advies. De verloren waterberging door het zwembad is niet significant.”
Het advies van 03/02/2022 van de waterbeheerder blijft dan ook behouden.
In alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de veiligheid van het vergunde project zelf. Enige invloed op het watersysteem of de veiligheid van overige vergunde of vergund geachte constructies is, gelet op de geringe oppervlakte, niet te verwachten. De veiligheid van de aangevraagde constructies kan worden verhoogd door het opvolgen van de voorwaarden zoals opgelegd door de waterbeheerder.
Onder deze voorwaarden en indien voldaan wordt aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater & afvalwater, is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits de voorwaarden zoals opgelegd in het advies van de waterbeheerder nageleefd worden.
Decretale beoordelingselementen
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
Het perceel is gelegen aan een gemeenteweg.
Op de voorliggende weg is de door de Koning op 29/03/1978 goedgekeurde rooilijn van kracht.
De aanvraag is niet in strijd met dit rooilijnplan.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gang op het gelijkvloers en de 1ste verdieping en in de nachthal op de dakverdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak van overdekte en niet overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet heraangelegd worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien zijn.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een woning, aanpassen en regulariseren van de terreininrichting en slopen van bijgebouwen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Beverzakbroekweg, een gemeenteweg in de kern Terdonk, ten zuiden van het centrum van Zonhoven nabij de grens met Hasselt.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband. Het achterliggende gebied ten noordoosten van het perceel betreft een klein woonuitbreidingsgebied (thans in gebruik voor tijdelijke grondopslag), naar het zuiden en westen toe situeert zich natuurgebied de Platwijers.
Het perceel links van de aanvraag werd anno 1960 bebouwd met een vrijstaande woning met anderhalve bouwlaag en hellend dak, het terrein rechts van de aanvraag werd anno 1975 bebouwd met 2 halfopen woningen met één bouwlaag en hellend dak.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag werd anno 1974 bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met 2 bouwlagen en een hellend dak. Tegenover de afgeleverde vergunning werd de woning meer naar de linker perceelgrens toe ingeplant en het niveau ten opzichte van de wegas werd verhoogd met 63cm. Aangezien aangetoond wordt middels een historische kadasterschets dat de woning opgericht werd voor de inwerkingtreding van het eerste gewestplan, dienen de inplanting van de woning en ophoging ter hoogte van de bouwzone als vergund geacht beschouwd te worden.
Op het terrein werden later diverse wijzigingen doorgevoerd waarvoor geen vergunning gekend is:
de oprichting van 3 bijgebouwen (16,8m², 22m² en 65m²), ophoging van het terrein en de aanleg van verhardingen de recente (2021) aanleg van een zwembad dat ondanks de weigering aktename voor droogzuiging (aangeven vergunningsplicht) toch werd uitgevoerd.
Met de huidige aanvraag wenst men de eengezinswoning uit te breiden en te verbouwen, de bijgebouwen te verwijderen, een gedeelte van de verhardingen te verwijderen en de inrichting van het terrein te regulariseren met ophogingen, verhardingen en zwembad.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is integreerbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Intern de woning is een garage aanwezig, op de ruime oprit in klinkers voorziet men standaard 2 autostaanplaatsen en op de oprit zelf kunnen nog minstens 3 wagens parkeren.
Rechts van de woning en achteraan de woning wordt nog een verharding in grasdallen aangelegd (80m²) waarvan de functie niet duidelijk is.
De aanvraag voorziet tot 6 autostaanplaatsen voor 1 woongelegenheid, dit is behoorlijk ruim.
Per woongelegenheid dient normaliter 1,5 parkeerplaats voorzien te worden.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen en bodemreliëf
Slopen bijgebouwen
Artikel 13.2. van het vrijstellingsbesluit geeft volgende aan:
Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de volledige afbraak van vrijstaande bouwwerken of constructies, op voorwaarde dat aan al de volgende vereisten voldaan is :
1° het betreft geen kleine elementen en constructies, geïsoleerd of deel uitmakend van een geheel, die van belang zijn voor de kwaliteit van de leefomgeving, een volkskundige, historische of esthetische waarde hebben, als referentie dienen voor de bevolking van een buurt of wijk, of bijdragen tot het gevoel van een plaatselijke bevolking tot een bepaalde plek te behoren, zoals fonteinen, kiosken, pompen, putten, kruisen, calvaries, veldkapellen, standbeelden, wegwijzers, schandpalen, grenspalen, mijlpalen, lantaarnpalen, uurwerken, klokkenspelen, zonnewijzers, hekkens, omheiningsmuren, luifels, graven, herkenningstekens van merkwaardige gebeurtenissen uit het verleden, balies, straatmeubilair, waterkunstwerkjes, bakhuizen, houtskeletbouw, koetshuizen, oranjerieën, priëlen, ijskelders;
2° het betreft geen gebouwen of constructies die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld met toepassing van artikel 4.1.1 van het decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed;
3° de grondoppervlakte bedraagt minder dan 100 vierkante meter.
Voor het slopen van de bijgebouwen van 16,8m², 22m² en 65m² is bijgevolg geen vergunning vereist. Hierover wordt verder geen uitspraak gedaan.
Aangezien de bijgebouwen opgericht werden zonder vergunning (en de oprichting is niet vrijgesteld van vergunning), is de afbraak van de bijgebouwen met een totale oppervlakte van 103,8m² slechts een herstel naar de vergunde toestand. De uitvoering is evenwel onlosmakelijk verbonden met de aangevraagde werken op het overige gedeelte van het terrein.
Regularisatie verhardingen/ terreininrichting
Op het terrein is zo’n 328m² aan verhardingen aanwezig volgens de gegevens binnen de aanvraag.
De klinkerverharding in de voortuin is deels noodzakelijk als toegang tot de interne garage (strikt noodzakelijke oprit 3m breed) en de inkom.
Zoals onder “mobiliteitsimpact” reeds aangehaald, is de parkeerruimte behoorlijk ruim voor een eengezinswoning, het behouden van de verharding in de voortuinstrook valt te verantwoorden in functie van parkeerruimte omdat meer dan de helft van de voortuinstrook als groenzone kan ingericht worden. Men beschikt dan over voldoende ruimte om 4 à 5 wagens in openlucht te stallen en over 1 interne garage.
De klinkerverharding in de zij- en achtertuin wordt verwijderd en een nieuwe verharding in grasdallen met een oppervlakte van 80m² wordt aangelegd. De functie hiervan is niet duidelijk. Achteraan heeft de verharding in grasdallen een breedte van 9,30m en een diepte van 5,38m.
Een terras op niveau van de leefruimte en beperkt terras aan de achterzijde van de woning op maaiveldhoogte is te verantwoorden.
Evenwel wordt opgelegd om de parkeerplaatsen uit te voeren in grasdallen.
Om in de toekomst een toename van de verharding te vermijden zal tevens opgelegd worden dat de functie carport/ garage uitgesloten wordt voor eventueel toekomstige bijgebouwen in de achtertuin.
De regularisatie van de verhardingen zoals aangegeven op plan is aanvaardbaar.
Bij de uitvoering dienen de 2 parkeerplaatsen in de voortuin uitgevoerd te worden in grasdallen.
In de achtertuin werd in 2021 een openluchtzwembad met een randverharding aangelegd op 11m afstand tot de achtergevel van de woning en minstens 5,87m afstand tot de linker perceelgrens. De totale breedte bedraagt 5m, de bouwdiepte 13m en de diepte van het zwembad zelf bedraagt 1,60m. De zwemzone van 44m² krijgt links, achter en voor een randverharding van 1m breed.
Op het terrein van 2820m² is na de uitvoering van de aangevraagde werken in totaal 497,37m² aan verharde/bebouwde oppervlakte aanwezig (overdekte constructies 168,27m² en niet overdekte constructies 329,1m²) tegenover zo’n 2322m² groenzone. Voor dit ruime terrein is dit een mooi evenwicht van ca. 20% verharde/bebouwde oppervlakte tegenover zo’n 80% groene ruimte.
De regularisatie van de verhardingen, zwembad en terreininrichting zoals aangegeven op plan is aanvaardbaar.
Regularisatie terreinophoging
In vergelijking met de oorspronkelijke vergunning anno 1974, werd het volledige terrein opgehoogd tot 63cm boven het peil van de wegas terwijl een ophoging van 25cm tot op gelijk niveau met de wegas voorzien was. Aangezien de bestaande bebouwing als vergund geacht beschouwd kan worden, is de ophoging ter hoogte van de bouwzone daarmee verbonden. Er werd echter niet aangetoond/ bewezen dat de volledige ophoging van het terrein moet beschouwd worden als zijnde vergund.
Bij nazicht van de luchtfoto’s waarover de gemeente beschikt blijkt dat het terrein tussen 2017 en 2019 aanzienlijk gewijzigd werd. Uit de luchtfoto 2017 blijkt een grondopslag aanwezig achteraan het terrein, uit de luchtfoto 2019 blijkt het achterste gedeelte van het terrein volledig ontdaan van enig groen/ beplanting.
Behoudens de bouwzone en plaatselijke grondaanvulling ter hoogte van de terrassen aan voor- en achterzijde, dient de algemene ophoging dan ook geregulariseerd te worden.
Principieel wordt een ophoging van het bodemreliëf slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden en voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Aan deze principes wordt niet voldaan.
Volgens het terreinprofiel is het terreinniveau volledig tot op 63cm boven de wegas gebracht.
Plaatselijke ophoging ter hoogte van de constructies (hier de woning) is toelaatbaar ifv van de veiligheid van deze constructies (tevens in navolging van het advies van de waterbeheerder). Voor het overige dient ruimte voor waterberging behouden en bij voorkeur geoptimaliseerd.
Bij nazicht streetview Google liggen de andere terreinen in de straat nagenoeg gelijk met het straatniveau; bij nr. 85 werd rond de woning opgehoogd tot ca. 45cm boven het wegpeil (volgens bouwplan).
Uit de watertoetskaarten blijkt dat het voorste gedeelte van het terrein tot en met de bouwzone gelegen is in effectief overstromingsgevoelig gebied en een dergelijke ophoging eventuele waterproblemen slechts verschuift naar de omliggende lager gelegen percelen.
De achtertuin situeert zich volgens de watertoetskaarten niet binnen het effectief overstromingsgevoelig gebied maar dit sluit waterproblemen niet uit. Voor de achtertuin is de terreinophoging slechts aanvaardbaar voor zover de aangrenzende tuinzones niet lager gelegen zijn. Er werden tot op heden geen klachten / meldingen betreffende wateroverlast door de ophoging ontvangen, door de groenaanplant en verwijdering van bijgebouwen zal er geen toename zijn van het risico op wateroverlast.
Zoals hoger aangehaald is de plaatselijke ophoging van de bouwzone en grondaanvulling ter hoogte van het terras met trap vooraan anno 1974 reglementair.
De ophoging voor het terras achteraan is aanvaardbaar en langsheen de linker zijgevel werd geen bijkomende talud voorzien.
Wat betreft de ophoging in de voortuinstrook, gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied, dient men in de eerste 5m vanaf de voorste perceelgrens elke ophoging hoger dan 30cm boven het wegpeil te verwijderen om enige afstroming naar het openbaar domein te vermijden. Aangezien in deze voortuinstrook de uitgravingen voor de putten ikv de hemelwaterverordening dienen te gebeuren is dit geen onredelijke vereiste. Bij de afgraving dient men evenwel schade aan de aanwezige boom te vermijden.
De regularisatie van de terreinophoging is grotendeels aanvaardbaar op voorwaarde dat in de voortuinstrook de eerste 5m vanaf de voorste perceelgrens teruggebracht wordt tot maximaal 30cm boven het wegpeil om enige afstroming naar het openbaar domein te vermijden. Aangezien in deze voortuinstrook de uitgravingen voor de putten ikv de hemelwaterverordening dienen te gebeuren is dit geen onredelijke voorwaarde. Bij de afgraving dient men schade aan de aanwezige boom te vermijden.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij de graafwerken dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Verbouwing en uitbreiding woning
Voor de uitbreiding van de woning blijft de bestaande bebouwde oppervlakte aangehouden.
De breedte van de woning bedraagt 18,10m en de bouwdiepte bedraagt 8,60m.
De voorgevel situeert zich op 15,19m afstand tot de voorste perceelgrens, de linker zijgevel bevindt zich op minstens 4,75m afstand tot de linker perceelgrens, de rechtergevel houdt een afstand van minstens 6,21m tot de rechter perceelgrens aan.
De vloerpas van de woning ligt op 63cm boven het wegpeil, de huidige kroonlijsthoogte bevindt zich op 5,63m boven het wegpeil (5,33m boven boven een standaard maaiveldhoogte)) en de nokhoogte op 8,63m (8,33m boven een standaard maaiveldhoogte).
Algemeen genomen wordt een bouwhoogte met een maximale kroonlijsthoogte van 6m gehanteerd en een nokhoogte tot 10,50m, dit tot het maaiveld dat standaard tot op max. 30cm boven de wegas gelegen is, voor woningen met 2 bouwlagen en een hellend dak.
Met de huidige aanvraag wenst men meer ruimte intern te creëren door het beperkt optrekken van de gevels zodat een kroonlijsthoogte van 6,23m tov het wegpeil (5,90m tov boven een standaard maaiveldhoogte) bekomen wordt en er wordt een nieuw zadeldak met een helling van 45° voorzien en een nokhoogte van 10,53m tov het wegpeil (10,20m boven een standaard maaiveldhoogte).
De bouwhoogte van de uitbreiding blijft binnen de algemeen gehanteerde normen.
Intern worden aanpassingen doorgevoerd ifv de uitbreiding en om de ruimte functioneler in te richten naar de behoeften van de bewoners. Hierbij worden een aantal muren verwijderd en openingen vergroot.
Het gelijkvloers van de woning met garage en bergingen blijft ongewijzigd.
Op de 1ste verdieping wordt de keuken verruimd en opengewerkt naar de leefruimte toe, er wordt verder een slaapkamer met aangrenzende dressing ingericht, een bureauruimte, badkamer, bijkeuken en de inkomhal met toilet en vestiaire.
De dakverdieping zal ruimte bieden aan 4 slaapkamers, een badkamer, apart toilet en een klein dakterras binnen het dakvolume. Aan de voorzijde en achterzijde wordt telkens 1 dakuitbouw voorzien met een breedte van 4,20m. Ten opzichte van de totale gevelbreedte van 18,10m is dit aanvaardbaar.
Het gevelmetselwerk met donkerbruine kleur wordt vervangen door steenstrips met witte kleur en structuurbeton met grijze kleur voor de buitentrap aan de voorzijde. Het buitenschrijnwerk is voorzien in PVC met kwartsgrijze kleur en de dakafwerking wordt uitgevoerd met leien.
Het volume en het uiterlijk van de verbouwings- en uitbreidingswerken zal zich voldoende integreren in de omgeving en een positieve invloed hebben op het straatbeeld.
Het verbouwen en uitbreiden van de woning zoals aangevraagd is dan ook aanvaardbaar.
Groenvoorzieningen
Uit de luchtfoto’s, streetview en aanduiding KLE’s blijkt dat er bomen verwijderd werden. Dit werd niet aangegeven op plan, niet aangegeven in de nota of enige andere vermelding.
Aan de voorzijde werd een rij berken (hoogstammen), waarvan 2 op het perceel van de aanvraag, opgenomen als Kleine LandschapsElementen (KLE). De 2 berken werden blijkbaar verwijderd, ook in de tuinzone lijkt minstens 1 boom verwijderd. Een compenserende aanplant wordt verwacht.
De voorwaarden zoals opgelegd door de dienst Facilitair Management (zie verder “Bespreking adviezen”) dienen gevolgd te worden:
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voorwaarden:
Bij de afgraving dient men schade aan de aanwezige boom te vermijden.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij de graafwerken dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
“Voorwaardelijk gunstig voor de op plan voorgestelde werken.
Deze voorwaarden worden opgelegd omdat we volgende opmerken:
Voorwaarden:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Bijkomend wordt opgelegd dat de 2 berken opnieuw in de voortuin aangeplant dienen te worden ifv een groen straatbeeld.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits naleving van volgende voorwaarden:
Bij de afgraving dient men schade aan de aanwezige boom te vermijden.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij de graafwerken dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving mits het opleggen van voorwaarden.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een woning, aanpassen en regulariseren van de terreininrichting en slopen van bijgebouwen, mits het opleggen van voorwaarden:
Bij de afgraving dient men schade aan de aanwezige boom te vermijden.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij de graafwerken dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen en uitbreiden van een woning, aanpassen en regulariseren van de terreininrichting en slopen van bijgebouwen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 03/03/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager. Het college wenst echter de voorwaarde omtrent de aanplant van de bomen beperkt aan te passen. Twee van de bomen dienen geen berken te zijn. Alle drie de bomen moeten voldoen aan volgende voorwaarden: inheemse hoogstamboom met een minimale plantmaat van 16/18, en die minstens tot categorie 1b (tussen de 12m en 20m).
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen en uitbreiden van een woning, aanpassen en regulariseren van de terreininrichting en slopen van bijgebouwen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.