STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het bouwen van een tuinberging en het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
De aanvraag werd op 14 november 2021 ontvangen.
Op 14 december 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 4 januari 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 10 januari 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
Conform artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 31 december 1959 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woon- en handelshuis. (1960/00001)
Op 3 maart 2003 werd een stedenbouwkundige weigering afgeleverd voor het regulariseren en verbouwen van een woning en handelspand tot een appartementsgebouw met 3 woongelegenheden, regulariseren vrijstaande garage en slopen van niet-vergunde garages/berging. (2002/09099)
Op 9 september 2003 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het regulariseren van de verbouwing van een handelspand tot een handelspand met 2 woongelegenheden, met een vrijstaande garage. ((2003/09308)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, bijgevolg dient enkel een infiltratievoorziening aangelegd te worden en geen hemelwaterput.
De infiltratievoorziening heeft een oppervlakte 7,84m² van en een volume van 5 000 liter, conform de verordening.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd.
In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit mag door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) en grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.
Septische putten (tot 50 IE) moeten in België voorzien zijn van een CE‐markering. Daarnaast kunnen deze ook voorzien zijn van het vrijwillige BENOR‐merk.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden. Als de afvoer van het hemelwater noodzakelijk is ( bv. niet op eigen terrein geïnfiltreerd wordt, … ) dan dient verplicht het hemelwater minstens tot aan het lozingspunt gescheiden af te voeren van het afvalwater.
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de inkomhal en de overloop op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het bouwen van een tuinberging en het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Opheldingsweg, een gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Aan de overzijde van de straat is Konings NV gevestigd, een bedrijf dat voornamelijk vruchtensappen produceert.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning en een bijgebouw.
De woning bestaat uit 2 bouwlagen met een zadeldak.
In de achtertuin, werd een bijgebouw (garage) opgericht van 42,43m².
De huidige aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het bouwen van een tuinberging en het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Gezien de bestaande garage (bijgebouw) gesloopt zal worden is een inritverharding langs de gehele linkerzijde van de woning overbodig.
Door de inritverharding te beperken tot maximum 6m achter de voorgevel van de woning blijft voldoende verharding behouden voor het stallen van een voertuig.
In de voortuin zijn tevens 2 parkeerplaatsen voorzien evenwijdig met de voorliggende weg. Deze parkeerplaatsen zijn tevens bereikbaar via de inrit.
Bijgevolg zijn er 3 parkeerplaatsen op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet volledig wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het bouwen van een tuinberging en het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
De aanvraag omvat onder meer het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning.
De achterbouw wordt afgebroken en vervangen door een nieuwbouw.
De inplanting van de woning t.o.v. de rooilijn / voorste perceelgrens blijft ongewijzigd. Door de nieuwe uitbreiding aan de achterzijde wordt de woning ingeplant op minimum 3,30m van de rechter perceelgrens.
De woning krijgt op het gelijkvloers een bouwdiepte van 16,86m. Op de verdieping blijft de bouwdiepte van 8,90m behouden.
De woning wordt zowel op gelijkvloers als op de verdieping geherorganiseerd. Door de herorganisatie ontstaat er meer woonkwaliteit en is er een kwalitatieve binnen-buiten relatie door de aansluiting van de leefruimtes op de tuinzone.
De nieuwe achterbouw wordt gedeeltelijk uitgevoerd met een plat dak en deels met een zadeldak. De kroonlijsthoogte is gelegen op 3m en de nokhoogte op ca. 5,70m ten opzichte van het maaiveld.
De bouwdieptes en afstanden tot de perceelgrenzen vallen binnen de algemeen gehanteerde normen voor bouwdiepte en afstandsregels.
De gevels van de woning worden deels behouden, nl. roodbruin genuanceerde gevelsteen en deels wit gekaleide gevels. In de voorgevel wordt deze gevelafwerking gecombineerd met een stalen portiek en een houten gevelbekleding (padouk). De dakbedekking wordt uitgevoerd in rode pannen.
Voor gevelafwerking is hout niet altijd de meest duurzame oplossing. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Een tropische houtsoort, zoals padouk, wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort. Dit wordt meegegeven als bemerking.
In de achtertuin staat een bijgebouw, ingeplant op 0,50m van de rechter perceelgrens.
Het bijgebouw, een dubbele garage, heeft een oppervlakte van 42,43m².
Dit bijgebouw wordt gesloopt.
Er zal een nieuw bijgebouw worden opgericht op 21,19m achter de achtergevel van de verbouwde woning, op 1m van de rechter en achterste perceelgrens en op 1,65m van de linker perceelgrens.
Het bijgebouw wordt gebruikt als tuinberging, heeft een oppervlakte van 50m² (10m x 5m).
Het bijgebouw wordt uitgevoerd met een zadeldak. De kroonlijsthoogte is gelegen op 3m en de nokhoogte op 5,55m ten opzichte van het maaiveld.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd met roodbruin genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking met rood genuanceerde dakpannen.
Tot slot omvat de aanvraag het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
De aanvrager wenst een tijdelijke woonunit op te richten gedurende de verbouwingswerken. Er wordt geen concrete einddatum aangegeven. Uit de plannen blijkt wel dat deze tijdelijke woonunit verwijderd zal worden alvorens de tuinberging opgericht kan worden.
De tijdelijke woonunit heeft een oppervlakte van 58m² en wordt ingeplant op 1m van de rechter en de achterste perceelgrens en op minimum 1,65m van de linker perceelgrens.
De aanvraag omvat geen plannen van de tijdelijke woonunit. In de beschrijvende nota wordt enkel aangegeven dat de woonunit wordt uitgevoerd met een plat dak.
Conform artikel 7.1 van het vrijstellingsbesluit is geen omgevingsvergunning nodig voor het plaatsen van een verplaatsbare constructie tijdens de uitvoering van vergunde verbouwingen mits voldaan is aan volgende voorwaarden:
Er zal dan ook als voorwaarden opgenomen worden dat de tijdelijke woonunit dient te voldoen aan de voorwaarden conform artikel 7.1 van het vrijstellingsbesluit.
Bodemreliëf
De aanvraag omvat geen aanpassing van het bestaande terreinniveau. Er kan dan ook van uitgegaan worden dat het bestaande terreinniveau behouden en dus ongewijzigd blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Volgende bemerking wordt meegegeven: er wordt best gekozen voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label) voor de gevelafwerking van de woning. Een tropische houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het bouwen van een tuinberging en het plaatsen van een tijdelijke woonunit zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Volgende bemerking wordt meegegeven: er wordt best gekozen voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label) voor de gevelafwerking van de woning. Een tropische houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen en uitbreiden van een halfopen eengezinswoning, het slopen van een bijgebouw en het bouwen van een tuinberging en het plaatsen van een tijdelijke woonunit zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Volgende bemerking wordt meegegeven: er wordt best gekozen voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label) voor de gevelafwerking van de woning. Een tropische houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.