STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen van een eengezinswoning, het slopen van tuinberging en een serre en het oprichten van een tuinhuis met overdekt terras en een serre.
De aanvraag werd op 9 februari 2022 ontvangen en op 10 maart 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
Conform artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 5 juli 1960 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1960/00081)
Op 12 maart 1962 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een bergplaats en garage. (1962/00198)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een terrasoverkapping aan de achterzijde van de woning en een serre.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden deels opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren (serre op een gewijzigde locatie) en deels als te verwijderen (terrasoverkapping).
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het bouwen van een tuinhuis met overdekt terras en een serre in de achtertuinstrook zonder voorwerp.
De oppervlakte van het tuinhuis met overdekt terras bedraagt 19,98m² en voor de serre 13,50m². De totale oppervlakte van de bijgebouwen bedraagt dus 33,48m².
Beide bijgebouwen worden ingeplant op minimum 1m van de perceelsgrenzen en binnen een straal van 30m rond de woning.
De bouwhoogte van beide bijgebouwen wordt beperkt tot 3,50m.
De aanvraag voor het bouwen van een tuinhuis met overdekt terras en een serre zijn zonder voorwerp. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Volgens art. 13.2. van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het slopen (verplaatsen) van de serre zonder voorwerp.
De serre heeft een oppervlakte van 13,50m².
De aanvraag voor het verwijderen van de serre is zonder voorwerp. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Volgens art. 2.1.8° van dit besluit geldt ook de vrijstellingsplicht voor niet-overdekte constructies van minder dan 80m² voor zover zij aangebracht worden op minstens 1 m van de perceelsscheiding. Het terras achter de woning en de tuinpaden in de zij- en achtertuin hebben een totale oppervlakte van minder dan 80m².
De verhardingen worden aangelegd op meer dan 1m van de perceelsgrenzen en binnen een straal van 30m rond de woning.
De aanvraag voor de aanleg van de verhardingen in de zij- en achtertuin zijn zonder voorwerp. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Het aanleggen van de strikt noodzakelijke toegangen tot de gebouwen is volgens art. 2.1.9° van dit besluit niet vergunningsplichtig. Als strikt noodzakelijke toegang tot de garage en de woning wordt hier de inrit en het toegangspad naar de voordeur van de woning bedoeld.
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Herbouw of verbouwing
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de inkomhal, de overloop en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning, het slopen van tuinberging en een serre en het oprichten van een tuinhuis met overdekt terras en een serre.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Keltenstraat, een gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband.
De bebouwing in de directe omgeving varieert qua bouwhoogte en materiaalgebruik.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel werd een vrijstaande eengezinswoning opgericht.
De woning werd ingeplant op 7m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op 3,40m van de rechter perceelgrens en op 3,41m van de linker perceelgrens.
De woning werd aan de achterzijde uitgebreid met een overdekt terras. Het overdekt terras werd opgericht zonder vergunning.
Uit de aanvraag blijkt dat de niet-vergunde terrasoverkapping verwijderd wordt.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
In de achtertuin werd een serre en een tuinberging opgericht.
De tuinberging werd ingeplant op 12,22m achter de achtergevel van de woning en tegen de rechter perceelgrens.
De tuinberging heeft een oppervlakte van 9,35m².
De serre werd ingeplant op 6,14m achter de achtergevel van de woning en op 1,28m van de linker perceelgrens. De serre werd opgericht conform het vrijstellingsbesluit.
De huidige aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning, het slopen van de tuinberging en een serre en het oprichten van een tuinhuis met overdekt terras en een serre.
Zoals eerder aangehaald onder de titel ‘vrijstelling vergunningsplicht’ zijn de oprichting van het tuinhuis met overdekt terras, het verwijderen van de serre alsook het bouwen (verplaatsen) van de serre vrijgesteld van vergunning.
Bijgevolg omvat de aanvraag dus het verbouwen van een eengezinswoning en het slopen van de tuinberging.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De verkeersgeneratie is beperkt gezien de functie van eengezinswoning.
De woning beschikt over een intern garage.
Het stallen van voertuigen gebeurt geheel op eigen terrein. De last van het autobezit wordt niet afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De huidige aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning en het slopen van de tuinberging.
De inplanting van de woning blijft ongewijzigd.
De niet-vergunde veranda aan de achterzijde van de woning wordt verwijderd waardoor de maximale bouwdiepte teruggebracht wordt tot 10,10m.
Verder wordt de woning hoofdzakelijk intern verbouwd. Enkel de deuropeningen, ramen en de dakkapel aan de achterzijde van de woning worden om functionele en esthetische redenen aangepast.
In de achtergevel wordt ter hoogte van de leefruimte een groot raam aangebracht en ter hoogte van de keuken wordt het raam verruimd en in de bijkeuken wordt de deuropening verruimd.
Op de verdieping (onder het dak) wordt bijkomend een badkamer aangebracht. Om deze optimaal te gebruiken wordt in het achterste dakvlak de gevel beperkt opgetrokken van 4m naar 5,38m.
De woning wordt gerenoveerd i.f.v. de huidige isolatienormen en comforteisen. Door de verbouwing ontstaat er meer woonkwaliteit en een kwalitatieve relatie tussen de woonvertrekken en de tuinzone.
De huidige aanvraag omvat tevens het slopen van de houten tuinberging.
De tuinberging is ingeplant op 12,22m achter de achtergevel van de bestaande woning (excl. Niet-vergunde veranda) en tegen de rechter perceelgrens.
De tuinberging heeft een oppervlakte van 9,35m². Deze tuinberging wordt gesloopt.
Zoals hoger aangehaald wordt de aanwezige serre verplaatst en zal een nieuw bijgebouw (tuinhuis met overdekt terras) opgericht worden. Deze constructies worden opgericht conform het vrijstellingsbesluit.
De aan te leggen verhardingen zoals de inrit, toegangspaden en een niet-overdekt terras worden tevens uitgevoerd conform het vrijstellingsbesluit.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het verwijderen van de serre, het bouwen van een tuinhuis met overdekt terras en een serre in de achtertuinstrook, het aanleggen van de verhardingen omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen van een eengezinswoning en het slopen van tuinberging zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het verwijderen van de serre, het bouwen van een tuinhuis met overdekt terras en een serre in de achtertuinstrook, het aanleggen van de verhardingen omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen van een eengezinswoning en het slopen van tuinberging zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.