2022_CBS_00390 - Woonbeleid - bijkomende ondersteuning en aanvullende activiteiten i.k.v. de IGS-dienstverlening - Goedkeuring

In het kader van het intergemeentelijk samenwerkingsverband Wonen aan Mombeek en Wijers werkt de gemeente Zonhoven samen met vzw Stebo. De huidige projectperiode loopt van 1/1/2020 t.e.m. 31/12/2025.

Omwille van de langdurige afwezigheid van de huisvestingsambtenaar, heeft Stebo, vertrekkende van de beschikbare personeelscapaciteit en de benodigde deskundigheden, de meest noodzakelijke huisvestingstaken opgenomen in 2021 (cfr. leegstand en woonenergieloket). Voor 2022 kan deze inzet verder gezet worden.

A/ Bijkomende ondersteuning dienst Wonen

• Opvolging leegstandsactiviteiten
  • Inhoud dienstverlening: Tijdens deze periode is de Stebo-medewerker het aanspreekpunt voor leegstand, voorbereiding jaarlijkse update leegstand, opvolging leegstandsinventaris, onderzoek vragen over bezwaren tegen opname, communicatie met eigenaars en andere gemeentelijke diensten (o.a. bevolking, financiën), voorbereiden gemeentelijke briefwisseling naar eigenaars, voorbereiding collegebesluiten, e.d. Naast de dossierbehandeling worden ook andere taken opgenomen die voortvloeien uit het leegstandsbeleid, nl. opladen leegstandsregister in voorkooploket, codering woning en gebouw, (eventueel) ambtshalve schrapping panden die 6 maanden in gebruik zijn. Aan de projectmedewerker van Stebo wordt toegang verleend tot de applicaties die nodig zijn voor de goede uitvoering van deze taken (zoals Remmicom, InfraGIS). Voor de uitvoering van deze taken wordt in de gemeente een PC ter beschikking gesteld en wordt samengewerkt met andere gemeentelijke medewerkers voor de agendering van stukken op het college. De Stebo-medewerker zal voor de uitvoering van deze taken minimum 1 dag per week aanwezig zijn op de gemeente, en indien nodig meer.
  • Inschatting tijdsinvestering: 25 mensdagen
  • Kostprijs: à rato van 328 €/gepresteerde mensdag
    
    
• Uitvoering woonenergieloket
  • Inhoud dienstverlening: Laagdrempelige en eenvormige herkenbare loketwerking voor de inwoners inzake premie-advies en-begeleiding inzake bouwen, verbouwen, renoveren en duurzaam investeren en de begeleiding in premie-aanvraagdossiers voor Vlaamse, Provinciale, gemeentelijke en federale tegemoetkomingen, problematische situaties op de woningmarkt (in casu Meldpunt) en dit in overeenstemming met de samenwerkingsovereenkomst i.k.v. het IGSW Wonen aan Mombeek en Wijers voor de periode 2021-2025 (cfr. BVR Lokaal woonbeleid d.d. 16/11/2018 en het BVR op de Energiehuizen d.d. 14/12/2018).
  • Resultaat: in 2022 worden 27 bijkomende spreekuren (t.o.v. de lopende overeenkomst, waarin er 18 vervat zijn) gerealiseerd door de opdrachthouder.
  • Inhoud kostprijs wekelijks woonloket: spreekuur van 2u, verplaatsing van en naar het spreekuur, administratieve opvolging en eventueel informatie-inwinning bij derden i.f.v. adviesverlening, afstemming, doorverwijzing en samenwerking met het Energiehuis Limburg, eventuele telefonische en elektronische afwikkeling van dossier, rapportage klantendossiers in rapportagetool e-synergy, jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve rapportage via de IGS-stuurgroep over de dienstverlening, opleiding en bijscholing, coördinatie en overhead (ongeacht het aantal loketbezoekers).
    
    
• Kostprijs

Deze prijzen zijn inclusief alle kosten, taksen etc. en worden jaarlijks geïndexeerd. De activiteiten van Stebo vallen onder de vrijstellingsregels voor BTW (art. 44 §2).

• Advies afdelingshoofd Ruimte

Het afdelingshoofd is verantwoordelijk voor het inrichten van de dienstverlening binnen de afdeling, d.w.z. erover waken dat er voldoende mensen worden ingezet met de juiste competenties. Uitdagingen hierbij zijn de momenten van piekbelasting, de steeds wijzigende wetgeving en ook het ontbreken van specifieke kennis in huis. Dit kan worden opgevangen door flexibele arbeidsrelaties uit te bouwen met externe partijen/partners, bv. door specifieke kennis extern in te winnen of door specifieke, afgelijnde taken uit te besteden.

Het is van bijzonder belang hierbij wel overwogen keuzes te maken.

• Grote (belangrijke) dossiers worden omwille van de inhoudelijke specificiteit best door eigen mensen opgevolgd. Deze uitbesteden is absoluut niet gewenst en niet de bedoeling.
• Maar het is niet verkeerd om bepaalde facetten van de dienstverlening uit te besteden aan gespecialiseerde externe partijen. Dankzij het schaalvoordeel en de expertise van toegewijde externe partners is een kostenefficiënte aanpak mogelijk. De eigen dienstverlening zal hierdoor stukken efficiënter werken, omdat de medewerkers zich kunnen richten op hun kerntaken. Bovendien is continuïteit gegarandeerd, zelfs in tijden van een stijgende workload of een uitval door ziekte.

Het afdelingshoofd adviseert daarom om bovenvermelde activiteiten (opvolging leegstandsactiviteiten en uitvoering woonenergieloket) voortaan structureel te integreren in de IGS-dienstverlening. In het verleden werd de keuze gemaakt specifieke onderdelen van het leegstandsonderzoek en het woonenergieloket in eigen beheer uit te voeren, maar de ervaring leert ons ondertussen dat dit niet (kosten)-efficiënt werkt. Enkel de gemeente Diepenbeek bemande in het verleden het woonenergieloket ook deels met eigen mensen, maar is daar ondertussen van terug gekomen. Zonhoven is de enige van de 15 door Stebo ondersteunde IGS-gemeenten  die het woonenergieloket nog deels in eigen beheer uitvoert.

Vanaf 1 oktober 2022 treedt bovendien de "Mijn VerbouwPremie" in werking, de eengemaakte premie voor renovatie en energiebesparende investeringen. Deze omschakeling zal veel tijd in beslag nemen, omwille van een andere werkwijze, maar ook omwille van de invoering van diverse leningstelsels voor energiebesparende maatregelen. Het is gewenst om kant-en-klare expertise en mankracht te kunnen inkopen. Bij Stebo is er interne kennisdeling en uitwisseling van praktijkervaring.

Gezien het een afgelijnd takenpakket betreft, waarvoor specifieke expertise nodig is, met steeds wijzigende regelgeving, is het zeer gewenst het takenpakket integraal te kunnen uitbesteden. De gemeentelijke huistingsambtenaar blijft uiteraard het centrale aanspreekpunt, maar zal een eerder coördinerende rol uitoefenen i.p.v. uitvoerende taken op zich te moeten nemen. Het risico dat we lopen indien er niet tot uitbesteding kan worden overgegaan, is dat de dienstverlening in het gedrang komt en mogelijk (opnieuw) dreigt stil te vallen. Het afdelingshoofd kan deze taken onmogelijk allemaal zelf uitvoeren bij langdurige afwezigheid van de huisvestingsambtenaar.

B/ Aanvullende activiteiten mogelijk op te nemen binnen het IGS

• Verwaarlozing
  • Verwaarlozing is sinds 1 januari 2017 een gemeentelijke bevoegdheid. Tot en met het jaar 2016 omvatte de Vlaamse inventaris verkrotting een lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen, waaraan een heffing was gekoppeld. Deze gewestelijke lijst en gewestelijke heffing bestaan sindsdien niet meer.
  • Een gemeente kan zelf beslissen of ze verwaarloosde woningen en gebouwen registreert en aanpakt. Een woning of gebouw geldt als verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont. Verwaarlozing van woningen en gebouwen moet voorkomen en bestreden worden. Het is bovendien wenselijk dat het op het grondgebied van de gemeente beschikbare patrimonium voor wonen optimaal benut wordt. Het is daarbij nuttig om een geïntegreerd beleid te voeren waarbij een gemeente in haar verwaarlozingsbeleid op een vergelijkbare manier als bij leegstand kan werken. D.w.z. ze kan er voor kiezen enkel een register bij te houden of ook een heffing in te voeren. Indien er geen gemeentelijke heffing is, dient er een andere/duidelijke aanpak uitgerold te worden. Concreet kan dit bv. betekenen dat na het verzenden van de akte (cfr. werkwijze leegstand), eigenaars van verwaarloosde panden proactief benaderd worden. Stebo kan hierin een rol opnemen door eigenaars te contacteren, te informeren naar hun situatie, de wens en mogelijkheden om aan de situatie te werken, enz.
  • Indien de gemeente verwaarlozing als aanvullende activiteit binnen het IGS wenst op te pakken, dan is er daarvoor nog een Vlaamse aanvullende subsidie. In dat geval adviseert het afdelingshoofd Ruimte deze activiteit door Stebo te laten opnemen.
  • Financiering 2023: € 6.484,78 (subsidie = € 1.814,59) => gemeentelijke financiering bedraagt € 4.670,20
  • Financiering 2024: € 6.744,18 (subsidie = € 1.814,59) => gemeentelijke financiering bedraagt € 4.929,59
  • Financiering 2025: € 7.013,94 (subsidie = € 1.814,59) => gemeentelijke financiering bedraagt € 5.199,36
    
    
• SVK Afsprakenkader
  • Sociale verhuurkantoren (SVK’s) kunnen voor woningen die ze nieuw in beheer nemen, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij Wonen-Vlaanderen.
  • De gemeente kan een afsprakenkader sluiten met het SVK en de Vlaamse minister van Wonen waarin bepaald wordt dat niet Wonen-Vlaanderen, maar de gemeente of het IGS-project in opdracht van de gemeente het conformiteitsonderzoek uitvoert.
  • Gemeente Zonhoven is de enige van de 15 door Stebo ondersteunde IGS-gemeenten die deze activiteit niet uitvoert.
  • Het afdelingshoofd Ruimte adviseert deze activiteit door Stebo te laten opnemen, aangezien Wonen-Vlaanderen dit in de toekomst niet meer zal uitvoeren, waardoor het sowieso naar de gemeente zal komen. Aangezien er momenteel nog een subsidie te rapen valt, is het best deze activiteit mee op te nemen. Op deze manier krijgen we mee zicht op het patrimonium van SVK. Vorig jaar nog bleek een woning van SVK voor lange tijd leeg te staan. Dit wordt best vermeden. Het is mogelijk deze activiteit voor gemeente Zonhoven kostenefficiënt op te starten, gezien er reeds een soortgelijke ontwerpovereenkomst is opgesteld voor gemeente Diepenbeek (waarin de afspraken met SVK reeds vervat zitten).
  • Financiering 2023: € 2.924,17 (subsidie = € 1.814,59) => gemeentelijke financiering bedraagt € 1.109,58
  • Financiering 2024: € 3.041,14 (subsidie = € 1.814,59) => gemeentelijke financiering bedraagt € 1.226,55
  • Financiering 2025: € 3.162,78 (subsidie = € 1.814,59) => gemeentelijke financiering bedraagt € 1.348,20