STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een berging en regularisatie bestaande toestand.
De aanvraag werd op 03/01/2022 ontvangen.
Op 01/02/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 21/02/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 09/03/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De eigenaars van de betrokken aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken in navolging van art. 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie in juni 2021 (VB_2020_249).
Er werd gevraagd of een omgevingsvergunning nodig is voor de uitbreiding van een bestaande bijbouw. De bijbouw staat op de perceelsgrens en deze wenst men uit te breiden met een lengte van 4m40 en breedte van 3m50. De bijbouw zou dan dieper zijn dan de aanpalende woning (bijlage: foto van de situatie).
Op 28/06/2021 werd aangegeven dat door de laatste verbouwing de bouwdiepte op het gelijkvloers tot op 14m80 gebracht werd.
Er wordt een maximale bouwdiepte van 17m gehanteerd. Dit betekent dat er nog 2m20 naar achter kan uitgebreid worden ipv 3m50.
Voor de uitbreiding aan de woning dient u een omgevingsvergunning aan te vragen.
U kan steeds een voorontwerp ter aftoetsing bezorgen aan onze dienst. Op basis hiervan kunnen wij pas concretere uitspraken doen.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag de vergunde toestand niet geheel overeenstemt met de bestaande toestand. Een vergunde veranda werd niet uitgevoerd maar er werd een klein overdekt terras gerealiseerd in de plaats.
De bestaande toestand werd opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen opmerkingen of bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat de uitbreiding van de horizontale dakoppervlakte minder bedraagt dan 40m².
Het te regulariseren overdekt terras heeft een oppervlakte van 5,20m², de bestaande berging heeft een dakoppervlakte van 11,90m² en de uitbreiding 8,06m².
De afvoer van het hemelwater van de berging wordt aangesloten op de bestaande regenwaterput met recuperatie van 3000 liter.
Het terras achteraan de woning met een oppervlakte van ca. 46m² is uitgevoerd in (waterdoorlatende) stoepdallen en kan verder op eigen terrein infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
De aanvraag heeft verder geen invloed op het rioleringsstelsel.
Eventuele kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager.
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan: er werden geen rookmelders op de plannen ingetekend.
Bijgevolg zal opgelegd worden als voorwaarde dat moet voldaan worden aan dit decreet. Op elke bouwlaag dient een correct geïnstalleerde rookmelder geplaatst te worden.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Slopen
Aan de afbraak van het bestaande dak van de berging is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan de bepalingen van het decreet rookmelders.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een berging en de regularisatie van de bestaande toestand.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Donkweg, een gemeenteweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven, nabij de aansluiting met de Wijerstraat, Stationsstraat en Beringersteenweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door een vrij gevarieerde bebouwingstypologie met residentiële functies in open en halfopen verband en met een aantal handelsfuncties.
Op het links aanpalende perceel bevindt zich een hoekwoning met 2 bouwlagen en hellend dak en de rechter zijgevel tot tegen de perceelgrens. Op het rechts aanpalende perceel bevindt zich een vrijstaande woning met 1 bouwlaag en hellend dak.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag werd anno 1961 bebouwd met een woning met 1 bouwlaag en hellend dak, met beide zijgevels tot tegen de perceelgrens. Er werd tot op heden niet aangebouwd aan de rechterzijde.
In 2010 werd een vergunning afgeleverd voor de uitbreiding van de woning op het gelijkvloers en de verdieping. De vergunde veranda aan de achterzijde werd echter niet uitgevoerd. Er werd wel een klein overdekt terras geplaatst van 5,2m² en een niet overdekt terras van ca. 46m² tot tegen de rechter perceelgrens.
Met de huidige aanvraag wenst met de bestaande berging links achteraan uit te breiden met 8,06m² waarbij de gehele bergruimte een nieuw plat dak krijgt en daarnaast wenst men het terras met overdekking te regulariseren.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande functie eengezinswoning blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag heeft geen impact op de verkeersgeneratie.
Doordat het perceel een gesloten bebouwing heeft, met de voorgevel nagenoeg tot tegen het openbaar domein, is geen toegang voor voertuigen mogelijk aan de voorzijde. Er is evenwel een niet verharde toegang aanwezig voor voertuigen via het links aanpalende terrein aan de Wijerstraat.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke aspecten
De aanvraag betreft een uitbreiding met zeer beperkte omvang.
De berging (11,90m²) links achteraan, gebouwd tot tegen de rechter perceelgrens, wordt uitgebreid over een bouwdiepte van 2,20m en een bouwbreedte van 3,66m. De totale bouwdiepte van de woning blijft beperkt tot 17m. De bouwhoogte is voorzien op 3m, dit is 15cm lager dan de achterbouw van de buren. De gevels van het bestaande gedeelte worden mee opgetrokken en het geheel wordt van een plat dak voorzien.
Voor de gevelafwerking van de uitbreiding, wordt dezelfde roodbruine gevelsteen gebruikt als gebruikt voor de bestaande berging en achtergevel van de woning.
Rechts achteraan de woning werd een klein overdekt terras voorzien van 5,20m² ter hoogte van de achterinkom, waarbij 1 gesloten wand in gevelsteen geplaatst werd op 0,67m afstand tot de rechter perceelgrens over een diepte van 3,25m. De overdekking heeft slechts een breedte van 1,60m en werd uitgevoerd met een licht hellend dak in golfplaten met een hoogte van max. 2,60m.
Tussen de berging en de rechter perceelgrens werd een terrasverharding met (waterdoorlatende) stoepdallen aangelegd over een breedte van ca. 6,60m en een diepte van ca. 7,75m. Op het terrein is geen andere verharding aangelegd.
Het perceel heeft een totale oppervlakte van 364m² waarvan ca. 190m² bebouwd/ verhard is.
Voor een huiskavel met beperkte oppervlakte is deze verhouding niet ongebruikelijk en de aanvraag voorziet slechts hetgeen nodig is voor een minimale tuinbeleving. De verhardingsgraad is deels te wijten aan het ontbreken van een voortuin. De resterende ruimte dient ingericht als groene ruimte (met levend groen).
Het aangevraagde is aanvaardbaar.
Aangezien het vrijstellingsbesluit nog een uitbreiding van bebouwing (40m²) en verharding/ niet overdekte constructies (34m²) zou toelaten, dienen hieromtrent beperkingen opgelegd te worden zonder afbreuk te doen aan een normaal woongenot.
Een vrijstaand bijgebouw in de achtertuin mag een maximale oppervlakte van 25m² krijgen. Indien het bijgebouw bestemd is als carport/ garage dient de plaatsing op 1m van de achterste perceelgrens voorzien te worden. Op die manier kan ook de oprit zo beperkt mogelijk gehouden worden. Over een recht van doorgang over het aanpalende perceel wordt hier geen uitspraak gedaan aangezien dit een burgerlijke aangelegenheid betreft.
Verdere uitbreiding van verhardingen/ niet overdekte constructies is niet meer aangewezen. Slechts 7m² bijkomende oppervlakte in functie van decoratieve inrichting (zoals een vijvertje) of een looppad naar een bijgebouw is toelaatbaar.
Meer bebouwde/ verharde oppervlakte zou het evenwicht tussen de bebouwde/ verharde ruimte en de groene ruimte op het perceel verstoren en de draagkracht overstijgen.
Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen ophogingen van het terreinniveau. Het bestaande maaiveld dient dan ook behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Voor toekomstige uitbreiding van bebouwing en niet overdekte constructies worden echter beperkingen opgelegd, zonder afbreuk te doen aan een normaal woongenot, aangezien het vrijstellingsbesluit nog een uitbreiding van bebouwing (40m²) en verharding/ niet overdekte constructies (34m²) zou toelaten, wat de draagkracht voor dit perceel zou overstijgen.
Meer bebouwde/ verharde oppervlakte zou het evenwicht tussen de bebouwde/ verharde ruimte en de groene ruimte op het perceel verstoren en de draagkracht overstijgen.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een berging en regularisatie bestaande toestand mits het opleggen van voorwaarden:
Voor toekomstige uitbreiding van bebouwing en niet overdekte constructies worden beperkingen opgelegd, zonder afbreuk te doen aan een normaal woongenot, aangezien het vrijstellingsbesluit nog een uitbreiding van bebouwing (40m²) en verharding/ niet overdekte constructies (34m²) zou toelaten, wat de draagkracht voor dit perceel zou overstijgen.
Meer bebouwde/ verharde oppervlakte zou het evenwicht tussen de bebouwde/ verharde ruimte en de groene ruimte op het perceel verstoren en de draagkracht overstijgen.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen en uitbreiden van een berging en regularisatie bestaande toestand, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 12/04/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen en uitbreiden van een berging en regularisatie bestaande toestand, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.