2022_CBS_00826 - OMV - Gunstig advies omtrent het beroep ingediend tegen omgevingsvergunning 1332.E.874.2, gelegen langs de Rosmolenweg - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 14/07/2022, nl.:

“Betreft : beroep ingesteld tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven d.d. 24 mei 2022

 Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw Véronique Wildemeersch namens de heer Dirk Bastiaens namens Rosmolen BV, ingesteld tegen de beslissing d.d. 24 mei 2022 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd geweigerd aan de heer Dirk Bastiaens namens Rosmolen BV voor het verkavelen van gronden in één lot om een projectzone voor meergezinswoningen te realiseren (lot1) en het uitbreiden van de bestaande weg, lot 2 wordt uit de verkaveling gesloten, te Zonhoven ter plaatse Rosmolenweg, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart. 

Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket. 

Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.” 

Er werd een uitgebreid beroepsschrift (23 blz.) toegevoegd aan het beroep, alsook verschillende bijlagen, waaronder aangepaste verkavelingsvoorschriften en een aangepaste verantwoordingsnota.

Men stelt o.a. volgend wijzigingsverzoek voor in het beroepsschrift:

“II. Wijzigingsverzoek om tegemoet te komen aan enig weigeringsmotief 

Beroepende partij wenst te benadrukken dat de weigeringsbeslissing van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven louter gestoeld is op een ongunstige beoordeling omtrent de woondichtheid. 

De aanvraag voorziet dat er 45 wooneenheden op het terrein kunnen worden opgericht, wat resulteert in een woondichtheid van 69 wooneenheden/ha. 

De visie van het CBS dat de woondichtheid meer in lijn moet liggen van de naastliggende projecten zoals Koolhof en Rosmolenpark die beiden een woondichtheid rond de 50-55 wooneenheden/ha zouden omvatten, moet enigszins worden genuanceerd (zie verder bij beoordeling verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening). Desalniettemin wenst de aanvrager de verkavelingsvoorschriften op het vlak van de woondichtheid aan te passen en te verlagen naar 60 wooneenheden/ha. 

Het stedenbouwkundig voorschrift van artikel 1.1 van de verkavelingsvoorschriften luidt in aangepaste versie als volgt: 

“De projectzone wordt ontwikkeld i.f.v. de realisatie van een gedifferentieerd woningbestand binnen de gemeente Zonhoven.

De projectzone dient als een ruimtelijk samenhangend geheel ontworpen te worden en worden aangevraagd en uitgevoerd binnen 1 stedenbouwkundige vergunnings-aanvraag. 

Er worden maximaal 39 wooneenheden gerealiseerd.” 

De toelichting bij het stedenbouwkundig voorschrift van artikel 1.3 van de verkavelings-voorschriften luidt in aangepaste versie als volgt: 

“Binnen de projectzone wordt de realisatie van max. 39 wooneenheden voorzien. Deze worden gerealiseerd met een differentiatie in woonoppervlakte, aantal slaapkamers, private buitenruime, oriëntatie, … waarbij de architecturale en ruimtelijke samenhang van de ganse projectzone bepaald worden door een gedifferentieerd woonprogramma van woontypologieën.”

Overeenkomstig artikel 64 van het Omgevingsvergunningsdecreet kunnen in graad van beroep aan de vergunningsaanvraag wijzigingen worden aangebracht. Op grond van een beperkte aanpassing van de verkavelingsvoorschriften wordt de aanvraag in overeenstemming gebracht met de weigeringsbeslissing. 

Het is niet noodzakelijk om in graad van beroep een openbaar onderzoek te organiseren indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: 

1) de wijzigingen doen geen afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening. De aanpassingen vormen duidelijk een verbetering op het vlak van de goede ruimtelijke ordening. à De woondichtheid zakt zodat de druk op het perceel en de omgeving in elk geval positief beïnvloed wordt. 

2) de wijzigingen komen tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend. In deze komen de aanpassingen integraal tegemoet aan de opmerkingen van het college uit de weigeringsbeslissing stellende dat het project een te hoge woondichtheid omvatte.  Het college suggereerde dat de woondichtheid meer in lijn moest liggen met de naastliggende projecten zoals Koolhof en Rosmolenpark die beiden een woondichtheid rond de 50-55 wooneenheden/ha hebben. De wijziging komt hieraan tegemoet. 

3) de wijzigingen brengen kennelijk geen schending van de rechten van derden met zich mee. 

à De aanpassingen schaden geenszins de rechten van het college nu de Deputatie gelet op de devolutieve werking in graad van beroep een vergunning kan verlenen op grond van beperkte aanpassingen die door het college niet eerder werden beoordeeld. 

• Evenmin zijn de rechten van omwonenden/aanpalende eigenaars geschaad. Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd, waarbij omwonenden de gelegenheid hadden om opmerkingen kenbaar te maken. Er werden geen bezwaren geformuleerd. De aanpassingen komen evenwel tegemoet aan de vraag van het college. De wijziging is gezien haar beperkte omvang en functie – het voorzien in een lagere woondichtheid – geenszins van aard om de belangen van derden aan te tasten. 
• De aanvraag komt gelet op de beperkte aanpassing van de verkavelingsvoorschriften – voorzien in lagere woondichtheid – in alle redelijkheid in aanmerking voor vergunning. Er hoeft geen nieuw openbaar onderzoek te worden georganiseerd.“ 

Volgende relevante argumentatie werd toegevoegd:

“Hierbij wenst de aanvrager eerst en vooral te benadrukken dat overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, eerste lid, 2° VCRO de vergunningverlenende overheid bij de beoordeling van het aangevraagde rekening houdt met de in de omgeving bestaande toestand. 

Deze “in de omgeving bestaande toestand” betreft de voor het dossier ‘relevante’ in de omgeving bestaande toestand, rekening houdende met de specifieke gegevens van het dossier en met de aandachtspunten en criteria uit artikel 4.3.1, §2, eerste lid, 1° VCRO. Uw Deputatie beschikt in dit kader over een discretionaire bevoegdheid. 

In dit kader dient niet enkel rekening te worden gehouden met de bebouwing in dezelfde straat/straten van de projectsite. In haar arrest van 26 juni 2018, nr. A/1718/1044 gaf de Raad voor Vergunningsbetwistingen nadere invulling omtrent de beoordeling van wat behoort tot de in de omgeving bestaande toestand. Zo is het niet zo dat de dat de onmiddellijke omgeving steeds voorrang heeft op de ruimere omgeving of omgekeerd. De aard van het te onderzoeken aandachtspunt, in relatie met de bestaande omgeving, speelt hierin een belangrijke rol. In haar arrest van 13 augustus 2019, nr. A/1819/1292 bevestigt de Raad deze zienswijze en wordt gesteld dat de onmiddellijke en ruimere omgeving niet evenwaardig dienen onderzocht te worden. Deze visie van de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd overigens ook door de Raad van State in een recent arrest nr. 230.359 van 23 maart 2021 bevestigd. 

Het voorgaande maakt duidelijk dat uw Deputatie rekening dient te houden met de relevante bebouwing die zich niet specifiek alleen de aanpalende percelen zou bevinden. Zo maken de meergezinswoningen die recent werden opgetrokken in de onmiddellijke omgeving van de projectsite ook deel uit van de in de omgeving bestaande toestand en dienen deze gebouwen vanzelfsprekend ook mee te worden genomen bij de beoordeling van het project, ook wat betreft de bouwdichtheid betreft (zie verder). 

De dichtheden die in deze aanvraag voorzien worden, liggen in lijn van de andere projecten en zijn zeker geen maximalisatie gelet op de aangehaalde cijfers. 

Wat betreft de bouwdichtheid moet worden opgemerkt dat het niet onredelijk is dat het nieuwe residentiële project een hogere bouwdichtheid met zich meebrengt dan de bestaande situatie. In geen geval kan de bouwdichtheid als onredelijk worden bestempeld. De aanvraagpercelen hebben een totale oppervlakte van 6.520m². Het aantal woonentiteiten verlaagt met het wijzigingsverzoek van max. 45 wooneenheden naar 39 wooneenheden, wat resulteert in een woondichtheid van 60 wooneenheden/ha.  

E.e.a. is ingegeven vanuit de intentie om tegemoet te komen aan de opmerkingen van het CBS in de bestreden beslissing. Hoewel de GOA van oordeel was dan de oprichting van 45 wooneenheden op het terrein met een woondichtheid van 69 wooneenheden/ha aanvaardbaar is in de woonomgeving, volgde het CBS deze visie (o.i. ten onrechte) niet.  

Wat betreft het oordeel van het CBS dat de woondichtheid eerder ca. 50-55 woon-eenheden/ha zou moeten bedragen – in lijn met de naastliggende projecten – merkt de aanvrager op dat enkele van de omliggende projecten die als referentieprojecten worden aangehaald zelfs een aanzienlijke hogere woondichtheid omvatten. 

Wat betreft de verantwoording van het CBS voor de lagere dichtheid die te wijten zou zijn aan het feit dat de site iets verder verwijderd is van het centrum en de voorzieningen, merkt de aanvrager op dat bezwaarlijk kan worden ontkend dat de site nog steeds gelegen is in het centrum van de gemeente Zonhoven met een hoog voorzieningenniveau. Hoger werd reeds uiteengezet dat de site zich bevindt op wandel- en fietsafstand van alle voorzieningen (ca. 400m). De ligging in de kern kan bezwaarlijk worden genegeerd. 

De percelen zijn overigens gelegen in de afbakening regionaalstedelijk gebied, waar een verdichting wordt verwacht, én binnen of grenzend aan de kern van de gemeente Zonhoven, zodat m.a.w. vanzelfsprekend en wenselijk op deze locatie op een kwalitatieve manier kan worden verdicht. Dat de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving enerzijds en verantwoord is in de omgeving, zal uit de verdere uiteenzetting blijken. 

Voorliggend project vormt een uitstekend voorbeeld van ruimtelijk rendement met kwalitatief gemeenschappelijk groen. 

De verlaging van de woondichtheid van 45 wooneenheden/ha naar 39 wooneenheden/ha zorgt ervoor dat de druk op het perceel en de omgeving in elk geval positief wordt beïnvloed. 

• De aanvraag voorziet, zeker gelet op de doorgevoerde aanpassing aan de verkavelingsvoorschriften – verlaging van het maximaal aantal te voorziene wooneenheden – in een aanvaardbare bouwdichtheid op de projectsite. 
• Het aangevraagde bevat in alle redelijkheid een aanvaardbare schaal. Ook het ruimtegebruik en de bouwdichtheid kunnen positief beoordeeld worden. De aanvraag komt in alle redelijkheid in aanmerking voor vergunning.”  

Advies dienst:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 19/05/2022.