Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 31/01/2022, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van Luc Deckers namens mevrouw Carina Vandeput en de heer Guido Vandeput, ingesteld tegen de beslissing d.d. 7 december 2021 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd geweigerd aan mevrouw Carina Vandeput en de heer Guido Vandeput voor het bouwen van 4 eengezinswoningen in halfopen verband en terreininrichting na afbraak van bestaande bebouwing en het vellen van bomen, te Zonhoven ter plaatse Molenweg 20, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd.
Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“Wij wensen tegen deze weigering in beroep te gaan. De weigering is niet gestoeld, noch gemotiveerd op juridische gronden of stedenbouwkundige voorschriften. Men weigert hier enkel omdat men het project niet "wenselijk" acht .
Als we lezen dat " wanneer men zaken blijft vergunnen op diezelfde wijze als in het verleden men nooit een gewenste verandering tot stand kan brengen " getuigt dit toch van een ongehoorde gang van zaken. Het is aan de vergunningsverlenende overheid om door middel van uitvoeringsplannen voorwaarden vast te leggen om "gewenste veranderingen" juridisch vast te leggen voor iedereen.
Men oordeelt dat een woondichtheid van 21/ha hier te dens is. Wel geeft men het advies eventueel te verkavelen voor 3 eenheden met respect voor de 3m tov de perceelsgrenzen. Welk verschil is er dan met dit project waar zelfs niet tot op 3m van de grens wordt gegaan ? De straat , geeft men zelf aan, is gekenmerkt door open, half-open en zelfs appartementsbouw. Het is trouwens perfect toelaatbaar dat half-open bebouwingen worden gerealiseerd in woongebied met een landelijk karakter. De huidige tendens in de (komende) wetgeving is zelfs dat men verdicht op bestaande bouwkavels om zo kavels in open gebied op te heffen ( bouwshift). In tegenstelling met de aangevoerde motieven van de ambtenaar, is het wel degelijk zo dat huidige evaluaties moeten gezien worden in het kader van TOEKOMSTIGE wetgeving.
Ook stel men dat " Het niet wenselijk is om een dergelijk hoge verdichting ( 21 ??) op dit gebied, grenzend aan een open groengebied en landbouwgebied te realiseren " . Welk verschil is er met 3 woningen die dan toch tot op 3 m vd perceelgrens mogen gebouwd worden ? Ons inziens is de ruimtelijke impact in deze perfect hetzelfde. Het gaat trouwens over een achterliggend gebied dat aangrenzend is aan deze klassieke straat van BESTAANDE lintbebouwing.
Wil de Gemeente Zonhoven met deze beslissing reeds aangeven dat me de kern van Termolen verder wil laten 'vervellen'. Ons inziens zijn in deze kern van Termolen alle voorzieningen aanwezig om als volwaardige kern ( handel, school, mobiliteit...) bestendigd te worden. Het gaat hier niet over een nieuwe ontwikkeling in open gebied maar over de vervanging van bestaande bebouwing
.
We zijn dan ook overtuigd dat de voorwaarden tot realisatie binnen het bestaande ruimtelijk kader aanwezig zijn en de ongemotiveerde "wenselijkheid" van de Gemeente Zonhoven (juridisch) overstijgen. We stellen dan ook alle vertrouwen in een objectieve beoordeling van de Provinciale administratie Omgeving. Een plaatsbezoek zal de meest objectieve waardemeter zijn.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 30/11/2021.
De GOA wenst te reageren op de beroepsargumenten door haar eerdere standpunten te herhalen en aan te vullen:
Door het oprichten van 4 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 22 woningen per hectare. Op deze locatie – op de rand van het woongebied met landelijk karakter en grenzend aan een open groengebied en landbouwgebied - is het niet meer wenselijk een dergelijke hoge verdichtingsgraad te realiseren. Het perceel is immers niet gelegen binnen de Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk, of binnen één van de deelkernen, waar verdere verdichting wel gewenst is.
We bemerken in de gemeente Zonhoven de tendens om eigendommen op te splitsen in o.a. meerdere kleine loten, ongeacht de locatie. Het betreft geen goed ruimtelijk beleid op dergelijke wijze te verdichten op slecht gelegen locaties.
De gemeente wenst deze tendens niet te ondersteunen. De gemeente Zonhoven wenst nl. uitsluitend te verdichten op de juiste locaties. Verdichting in en rond de kern/het centrum van de gemeente (dat gelegen is binnen de afbakening regionaal stedelijk gebied) heeft hierbij de absolute voorkeur. Op die locatie is dan ook een grotere verdichtingsgraad mogelijk (uiteraard steeds onder voorwaarden).
Ook in de deelkernen is nog steeds een vorm van verdichting mogelijk aangezien deze beschikken over een aantal voorzieningen en over openbaar vervoer (bus en/of trein). Het is echter niet de bedoeling in de deelkernen op dezelfde wijze te verdichten als in de hoofdkern. In het beroepsschrift spreekt men van deelkern Termolen. Het perceel waarvan sprake is echter niet gelegen binnen de deelkern Termolen, noch binnen een andere deelkern.
Het is niet de bedoeling om op eigendommen gelegen buiten het centrum of buiten de deelkernen te verdichten. En zeker niet op de rand van een woongebied met landelijk karakter grenzend aan een open groengebied en landbouwgebied.
Zoals reeds meegedeeld in voorgaand overleg wordt de Molenweg en omgeving beschouwd als ‘buitengebied’, m.n. niet gelegen binnen of nabij de afbakening regionaal stedelijk gebied/een deelkern, locatie met weinig voorzieningen, enz.
In deze omgeving wordt momenteel een maximale woondichtheid vooropgesteld van 13 wooneenheden per hectare.
Binnen de voorbespreking van het dossier werd dan ook aangegeven dat verdere verdichting hier niet wenselijk is doch dat, gezien de omvang van het perceel, een bebouwing met 2 eengezinswoningen niet uitgesloten is omwille van de verkoopbaarheid van het terrein. De woondichtheid zou met 2 wooneenheden zo’n 10 WE/Ha bedragen (berekend op basis van perceelsoppervlakte).
De aanvraag voorziet echter in een verviervoudiging van het aantal wooneenheden t.o.v. de bestaande situatie, wat resulteert in een woondichtheid van tot 21,93 WE/Ha. De vooropgestelde woondichtheid ligt ver boven de streefcijfers waardoor de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad wordt.
De streefcijfers worden niet gehanteerd om er geen gevolg aan te geven. De aangrenzenden moeten tevens kunnen beroep doen op de vooropgestelde woondichtheid van het gebied.
Het spreekt dus voor zich dat de gevraagde woondichtheid van 21,93 woningen per hectare te hoog is voor deze specifieke locatie.
In de directe omgeving hebben de meeste kavels een lage bouwdichtheid die lager of gelijk is aan de streefcijfers. De percelen die er niet aan beantwoorden hebben ook geen recente vergunningen. De links aangrenzende kavel met 2 wooneenheden, waarvoor een vergunning bekomen werd in 1996, kan niet geheel als vergund beschouwd worden aangezien een niet wenselijke afsplitsing van de oorspronkelijke kavel gebeurde en de garages niet vergund zijn.
Ongeacht de mogelijk afgeleverde vergunningen in de omgeving, werd intern beslist dat er aangesloten wordt op de huidige Vlaamse visie. De Vlaamse visie op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid is sterk gewijzigd de laatste jaren waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. Daarnaast is op dit moment het Ruimtepact 2040 van de provincie Limburg in opmaak, waar specifieke kernen worden benoemd waar verdichting, in een bepaalde mate, mogelijk zal zijn. In de gebieden gelegen buiten deze kernen wordt geen enkel groeipotentieel voorzien. Dit stemt overeen met de visie momenteel gehanteerd binnen de gemeente Zonhoven.
In het voorontwerp van het Ruimtepact staat, in de Strategische visie, het volgende te lezen: “Verdere lintbebouwing en verspreide bebouwing wordt, waar mogelijk, tegengegaan of teruggedrongen.”
Op dit moment wenst de gemeente dus geen nieuwe precedenten te creëren en niet verder te breien aan een gedachtengoed waar zij zich niet langer achter schaart. Door minimum gevelbreedtes/bouwkaders en maximum woondichtheden als norm aan te wenden hoopt de gemeente het verdichtingsproces te kunnen sturen richting de gewenste locaties. Stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke visie zijn veranderlijke begrippen. Wanneer men zaken blijft vergunnen op dezelfde wijze als in het verleden kan nooit een gewenste verandering tot stand worden gebracht.
Hierbij kan worden aangevuld dat het hier in feite niet eens om een nieuw gedachtengoed gaat. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van Zonhoven stelt immers dat het beleid voor deelkern zich richt naar o.a. “het maximaal vrijwaren van bebouwing van de ruimte tussen de deelruimten Centrum en Termolen zodat het aaneenrijgen van beide deelruimten niet kan plaats vinden”. De betreffende locatie bevindt zich in de ruimte tussen deelruimten Centrum en Termolen, waarvan sprake.
Gezien het eigendom gelegen is in woongebied met landelijk karakter en een perceelbreedte heeft van 46,71 meter kan het eigendom wel worden voorzien van 2 eengezinswoningen in open of halfopen verband. Hierbij wordt een woondichtheid bekomen van ca. 10 WE/Ha, hetgeen aansluit bij de huidige visie rond verdichten en ontdichten.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen en behoudt het standpunt van 07/12/2021.