STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en bijgebouw en terreininrichting.
De aanvraag werd op 22/10/2021 ontvangen.
Op 19/11/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 26/11/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 13/12/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23/12/2021 tot en met 21/01/2022, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie, dienst Facilitair Management op 07/04/2021 (21M8823 - VB_2020_156)) voor wat betreft het rooien van bomen op het terrein.
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
“Wat de aanwezige bomen betreft kunnen we op dit ogenblik, zonder concreet bouwplan, volgende zeggen:
Gezien hun locatie, verhinderen nu bouw van een woning, kunnen deze mogelijks gerooid worden mits voldoende compensatie door heraanplant van enkele hoogstambomen;
Zijn vrije jonge bomen, kunnen dus nog voldoende gecompenseerd worden door aanplant van enkele nieuwe hoogstambomen”
De aanvraag omvat het kappen van alle bomen op het terrein, ook de bomen waarvan aangegeven werd dat ze maximaal behouden dienen te worden. De bomen in en rond de bouwzone werden reeds gekapt, achteraan wordt de aanplant van 3 hoogstammige fruitbomen voorzien.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23/12/2021 tot en met 21/01/2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Fluvius
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 20 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 23/08/1965 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.111. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning en/ of handelshuis.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Een dakoversteek van minstens 40cm op de vrijblijvende zijgevels is verplichtend.
Het ontwerp voorziet geen dakoversteken.
Het ontwerp voorziet een inplanting op 6m.
Voor de alleenstaande gebouwen:
max. diepte : 17m ,aanhorigheden dienen opgericht onder hetzelfde dak van de
hoofdbouw en hiermede één geheel te vormen.
Het voorziet in een aanbouw met plat dak vanaf een bouwdiepte van 11m tot 15m.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning (150,1m²) en het bijgebouw (40m²) met een totale horizontale dakoppervlakte van 190,1m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 7500 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een inhoud van 3500 liter en een infiltratieoppervlakte van 6,8m².
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Het pad naar de inkom en de oprit (129m²) worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers en er is een groenomranding voorzien. Het niet overdekt terras (23,2m²) kan afwateren in de tuinzone.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Voor zover gekend is nog een gemengd rioleringssysteem aanwezig.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 23/12/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 13-12-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie E, nummer(s) 1038C2, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
De aansluitputjes voor de afvoer van vuilwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) werden nog niet geplaatst door Fluvius. Op deze aansluitputjes dient het private afvoerstelsel, met respectievelijk vuilwater en hemelwater, aangesloten te worden. De aansluitputjes worden geplaatst op circa 1 m voor de rooilijn op uw privédomein met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. De standaarddiepte van een rioleringsaansluiting is 0,80 m, indien dit technisch mogelijk is. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Doe zo snel mogelijk een aansluitingsaanvraag bij Fluvius (www.fluvius.be) en wacht tot de putjes geplaatst zijn.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal, de nachthal op de verdieping en in de zolderruimte op de dakverdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en bijgebouw en de terreininrichting met verhardingen, groenaanleg, kappen van een eik en de regularisatie voor het kappen van 7 loofbomen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
Aanvragen binnen goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar waarvan onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften geen grond voor weigering van de aanvraag vormt (Codextrein).
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 23/08/1965 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor de inplanting van het hoofdgebouw, een aanbouw met plat dak en het niet voorzien van dakoversteken:
Een dakoversteek van minstens 40cm op de vrijblijvende zijgevels is verplichtend.
Het ontwerp voorziet geen dakoversteken.
Het ontwerp voorziet een inplanting op 6m.
Voor de alleenstaande gebouwen:
max. diepte : 17m ,aanhorigheden dienen opgericht onder hetzelfde dak van de
hoofdbouw en hiermede één geheel te vormen.
Het voorziet in een aanbouw met plat dak vanaf een bouwdiepte van 11m tot 15m.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Maaswinkelstraat, een gemeenteweg ten zuiden van het centrum van Zonhoven, nabij de grens met stad Hasselt.
De omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open en halfopen verband in de straat zelf, aan de achterzijde van het terrein bevinden zich diverse handelsfuncties langsheen de Heuveneindeweg.
Het perceel links van de aanvraag werd bebouwd met een eengezinswoning in open verband met 1 bouwlaag en hellend dak. Het rechts aangrenzende terrein betreft een grond bestemd voor woningbouw maar deze is thans voorzien van een magazijn (aansluitend op dit van Heuveneindeweg 97) en verharde toegangsweg. Aan de overzijde van de straat situeren zich 2 vrijstaande woningen met 1 bouwlaag en hellend dak, achteraan het perceel bevindt zich een meergezinswoning met 2 bouwlagen en hellend dak.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag is thans onbebouwd en heeft een oppervlakte van 730m² en maakt deel uit van een verkaveling (ouder dan 15 jaar). Er zijn diverse bomen op het perceel aanwezig waarvan er intussen reeds 7 gekapt werden en 4 andere aangevraagd worden.
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en bijgebouw en de inrichting van het terrein met verhardingen en groen alsook het kappen van 4 loofbomen ter hoogte van de voorste perceelgrens. Voor de 7 gekapte bomen wordt een regularisatie gevraagd.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is in overeenstemming met de woonfuncties in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 1 garage en een voorliggende oprit over een lengte van 28m en met een breedte van 3m. De garage biedt ruimte aan 1 wagen en op de voorliggende oprit kunnen bijkomend tot 4 à 5 wagens parkeren.
Dit is vrij ruim voor een eengezinswoning. Het onderbrengen van een garage in een bijgebouw is normaliter niet wenselijk omdat dit veel verharding met zich meebrengt. Er moet echter geconcludeerd worden dat er na het bouwen van de woning eenzelfde bijgebouw als aangevraagd kan opgericht worden zonder vergunning.
De aanvrager heeft tevens (mondeling en tevens binnen de 1ste projectversie) aangegeven dat hij zowel garage als oprit nodig heeft om voor zijn werk een dienstbestelwagen met aanhangwagen of trekker/ vrachtwagen te kunnen parkeren op eigen terrein.
De voorziene garage en oprit zijn aanvaardbaar.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke aspecten
De inplanting van de voorgevel werd op 6m voorzien, dit in aansluiting met de reeds aanwezige woningen in de straat.
De woning krijgt een breedte van 11,80m en de maximale bouwdiepte, inclusief terras bedraagt 15m op het gelijkvloers. De verdieping krijgt een bouwdiepte van 11m, gemeten vanaf de bouwlijn, waarbij aan de linkerzijde een insprong aanwezig is van 0,8m.
De linker zijgevel is op een afstand van 3,20m tot de perceelgrens voorzien en de rechter zijgevel op een afstand van 4m tot de perceelgrens.
Het hoofdgebouw krijgt 2 bouwlagen onder een hellend dak (helling 40°) waarbij de kroonlijsthoogte op 5,95m tov het maaiveld komt te liggen, de nokhoogte op 10,20m (evenwijdig met de bouwlijn), een gedeelte van de nok ligt op 8m (nok haaks tov de bouwlijn). De aanbouw voor het overdekt terras ligt tussen de bouwdiepte van 11m en 15m en is voorzien van een plat dak met een bouwhoogte van 3,40m.
Ten opzichte van de algemeen gehanteerde bouwnormen wijkt de bouwdiepte op de verdieping beperkt af (deels op 11m ipv de gebruikelijke 10m) en indien het maaiveld op 30cm boven het peil van de wegas zou liggen ipv op de bestaande 40cm, zou de kroonlijsthoogte 6,05m bedragen ipv de gebruikelijke 6m.
Gelet op de beperktere bouwdiepte op het gelijkvloers van 15m ipv 17m, waarbinnen tevens het overdekte en niet overdekte terras gelegen zijn, en de voldoende ruime afstand tot de perceelgrenzen, zijn de afwijkingen zeer beperkt en aanvaardbaar.
De woning krijgt een klassieke architecturale vormgeving met een gevelafwerking in een roodbruin genuanceerde gevelsteen, het buitenschrijnwerk in aluminium met zwarte kleur, en de dakbedekking van het hellend dak in blauw gesmoorde dakpannen.
Op het gelijkvloers zijn in de inkomhal een vestiaire, traphal en toilet aanwezig, een leefruimte met open keuken, een bureauruimte en een berging.
Op de verdieping zijn 3 ruime slaapkamers voorzien waarvan 1 met aansluitende dressing en verder een badkamer, apart toilet en berging/ wasplaats.
Op de dakverdieping is nog een zolderruimte aanwezig.
Het bijgebouw is rechts achteraan de woning voorzien op een afstand van 7m tot de achtergevel van het hoofdgebouw. De bouwbreedte bedraagt 5m, de bouwdiepte 8m. De afstand tot de rechter perceelgrens bedraagt 1m en deze tot de achterste perceelgrens bedraagt 1,27m à 1,88m. De totale bouwhoogte is voorzien op 3,50m.
Het bijgebouw wordt met dezelfde materalen als het hoofdgebouw afgewerkt: een roodbruin genuanceerde gevelsteen en buitenschrijnwerk in aluminium met zwarte kleur.
Het bijgebouw zal de functies garage en tuinberging/ fietsenberging bevatten. Zowel in de voorgevel als in de achtergevel wordt een poort voorzien. De poortopening achteraan is slechts in functie van het praktisch uitrijden met een zitmaaier.
Indien de woning reeds gerealiseerd zou zijn, zou het bijgebouw vallen onder de bepalingen van het vrijstellingsbesluit.
Er werd bij het volledigheidsonderzoek aangegeven dat de functie van garage en carport niet wenselijk is binnen bijgebouwen in de achtertuin. De aanvrager heeft echter aangegeven deze ruimte, zijnde de garage én de langere oprit, nodig te hebben voor de uitoefening van zijn werk waarbij hij op zijn eigen terrein een bestelwagen met aanhangwagen moet kunnen parkeren, dit naast de wagens(s) voor privatief gebruik en /of bezoek.
Dit wordt gevraagd door zijn werkgever om de veiligheid van de bedrijfsvoertuigen en hun inhoud te garanderen. De werkgever is een bedrijf in de transportbranche die als service herstellingen aan bestelwagens en vrachtwagens aanbiedt (een 24 uurs-pechverhelping). De aanvrager dient om deze reden het bedrijfsvoertuig tijdens de diensttijd dan ook onmiddellijk ter beschikking te hebben.
De aanvrager ging er tevens vanuit dat het rechts aanpalende perceel zijn definitieve functie reeds verkregen had door de aanwezigheid van een magazijn achteraan op het terrein met ruime inrit naar de Maaswinkelstraat. Om het gebruiksgenot van de links aanpalende bewoners zo min mogelijk te verstoren, werd de garage met inrit dan ook aan de rechterzijde voorzien.
De totale oppervlakte aan bebouwing op het terrein bedraagt 190,1m², de verhardingen hebben een oppervlakte van 152,2m². De vrije ruimte wordt van een groenaanplanting voorzien.
De verhouding bebouwde/ verharde oppervlakte (342,3m²) bedraagt ca. 48% tov de groene ruimte van ca. 52%. Rekening houdende met de kavelgrootte en gebruikelijke voorzieningen voor een eengezinswoning, is de footprint op het terrein aan de hoge kant. Gezien zowel het bijgebouw als de strikt noodzakelijke inrit er naar toe, na bouw van de woning, vrijgesteld zou zijn van vergunning, kunnen bebouwing en verharding binnen de huidige aanvraag aanvaard worden. Er wordt evenwel opgelegd dat geen bijkomende inname voor bebouwing/ verharding meer mogelijk is omdat dit het evenwicht zou verstoren.
Onder deze voorwaarde is de voorziene bebouwing en verharding aanvaardbaar.
Groenvoorzieningen
Er werden reeds 7 loofbomen gekapt in en rond de bouwzone. De stamomtrek varieert van 63cm tot 110cm. Ter hoogte van de voorste perceelgrens, op de grens met het openbaar domein, zijn nog 4 loofbomen aanwezig waarvan minstens 2 eiken met een stamomtrek van 157cm en 2 bomen vlak naast elkaar (of 1 met een dubbele stam, dit is niet geheel duidelijk) waarvan de stamomtrek 47cm en 63cm bedraagt.
Binnen de aanvraag is het rooien van alle bomen voorzien (4 aangevraagd, 7 te regulariseren) en de heraanplant van 3 hoogstammige fruitbomen in de achtertuin ter compensatie van de te vellen eiken en reeds gekapte 7 bomen.
De 3 hoogstammige fruitbomen, 2 appel en 1 peer, worden volgens het inplantingsplan op 3 tot 3,5m afstand van de achterste perceelgrens geplant, op minstens 5,5m tot de linker perceelgrens en op zo’n 3,5m afstand tot het bijgebouw. De 3 bomen hebben ten opzichte van elkaar slechts een plantafstand van ca. 2m. Dit is te weinig om degelijke groeikansen te bieden. Er dient voor elke boom een ruimte van 2,5m minstens voorzien rondom de staminplant. Dit houdt in dat de afstand tussen 2 bomen 5m dient te bedragen. Er kunnen slechts 2 bomen op dezelfde lijn ingeplant worden met respect voor de minimale afstand tot de perceelgrenzen en tot elkaar. 1 boom dient verder naar voor ingeplant te worden.
Voor wat betreft de te rooien bomen op de voorste perceelgrens, wordt het advies van de dienst Facilitair Management gevolgd (zie verder “Bespreking adviezen”).
Behoudens de eik ter hoogte van de inrit rechts vooraan, dienen de 3 loofbomen behouden te blijven omwille van hun waarde. Bij de uitvoering van de werken, met name de plaatsing van de hemelwaterput, infiltratieput en nutsleidingen, dient er op gelet geen schade te veroorzaken aan de te behouden bomen. Praktisch gezien zullen de putten naast elkaar geplaatst moeten worden om schade aan het wortelgestel te vermijden, de aansluitputjes nabij het inkompad. Een plaatsing in de zone voor oprit is nog meer aangewezen.
Het vellen van de eik ter hoogte van de inrit en de regularisatie van de 7 gekapte bomen is aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is in principe slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de voorste perceelgrens uitgevoerd worden.
Het bestaande maaiveldniveau bevindt zich reeds op 40cm boven het peil van de wegas behoudens een beperkte zone voor de bouwlijn die van +40cm afhelt tot ca. +5cm.
In de aanvraag wordt de zone tot ca. 1,5m voor de bouwlijn ook op een hoogte van +40cm gebracht, langzaam afhellend naar de straatzijde toe waar een strook van ca. 1,5m ongewijzigd blijft. Het vloerpeil gelijkvloers wordt op 10cm boven het maaiveld voorzien.
Aangezien ophogingen schade kunnen veroorzaken aan het wortelgestel van de te behouden eiken die zich vooraan het terrein bevinden, mogen géén ophogingen uitgevoerd worden binnen de kruinprojectie van de te behouden bomen. Slechts 1m voor de bouwlijn mag tot op het maaiveldniveau van +40cm gebracht worden, de oprit mag wel afhellend naar de straatzijde aangelegd worden zoals aangegeven op het terreinprofiel.
Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen en putten, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving onder volgende voorwaarden:
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich gedeeltelijk aan bij dit advies en wenst op te leggen:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het perceel niet wordt overschreden en dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving mits het opleggen van voorwaarden.
De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening onder volgende voorwaarden:
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving mits het opleggen van voorwaarden.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en bijgebouw en de terreininrichting met verhardingen, groenaanleg, kappen van een eik en de regularisatie voor het kappen van 7 loofbomen onder volgende voorwaarden:
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en bijgebouw en de terreininrichting met verhardingen, groenaanleg, kappen van een eik en de regularisatie voor het kappen van 7 loofbomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden én voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 08/03/2022 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingsvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en bijgebouw en de terreininrichting met verhardingen, groenaanleg, kappen van een eik en de regularisatie voor het kappen van 7 loofbomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.