STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het uitbreiden van een halfopen eengezinswoning.
De aanvraag werd op 4 november 2021 ontvangen en op 1 december 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 11 december 2021 tot en met 9 januari 2021.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 28 juli 2015 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van gronden gelegen in het binnengebied Herestraat – Batenstraat – Klapstraat. (1192.E.874.2)
Tegen deze beslissing werd beroep aangetekend door de aanvrager bij de deputatie.
Op 22 december 2015 werd door de deputatie een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van gronden gelegen in het binnengebied Herestraat – Batenstraat – Klapstraat. (1192.E.874.2)
Op 17 september 2015 werd een stedenbouwkundige aanvraag ingediend voor het rooien van 18 bomen.
Dit dossier werd door de aanvrager stopgezet. (2015/00156)
Op 14 september 2017 werd een stedenbouwkundige aanvraag ingediend voor het bouwen van een eengezinswoning. Deze aanvraag werd door de aanvrager ingetrokken op 24 oktober 2017. (2017/00200)
Op 20 februari 2018 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het regulariseren van de hoogte van de wegenis en de percelen binnen de goedgekeurde verkaveling. (2017/00277)
Op 20 maart 2018 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning. (2017/00283)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11 december 2021 tot en met 9 januari 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 11 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 22 december 2015 door de deputatie. (1192.E.874.2)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Er wordt afgeweken van volgende verkavelingsvoorschriften:
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater gezien de horizontale dakoppervlakte ongewijzigd blijft.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater.
Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de garage, de bergplaats, de keuken, de overloop en de hobbyruimte/bureel.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het uitbreiden van een halfopen eengezinswoning.
De uitbreiding betreft een bureel- / hobbyruimte.
De uitbreiding is voorzien op de bestaande garage en bevindt zich aldus op de verdieping tegen de rechter perceelgrens.
De bestaande bouwdiepte alsook bouwbreedte blijft ongewijzigd.
De uitbreiding wordt voorzien van een plat dak en sluit aan op het dakprofiel van de bestaande woning.
Voor het rechter aangrenzende perceel werd tevens een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning. Uit deze aanvraag blijkt dat de nieuw op te richten woning aansluit op het gabarit van de huidige aanvraag.
De uitbreiding wordt uitgevoerd in dezelfde gevelmaterialen als de bestaande woning, nl. licht grijs genuanceerde gevelsteen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor het dakprofiel.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bebouwing verplicht dient uitgevoerd te worden met hoofdzakelijk hellende daken waarbij enkel kleine uitsprongen mogen afgewerkt worden met een plat dak.
Uit het ontwerp blijkt dat de uitbreiding van de woning wordt uitgevoerd met een plat dak.
De bestaande woning werd reeds voorzien van een plat dak. Door de uitbreiding tevens te voorzien van een plat dak wordt voor de gehele woning éénzelfde dakprofiel en dakrandhoogte gehanteerd.
Voor het rechter aangrenzende perceel werd tevens een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning. Uit deze aanvraag blijkt dat de nieuw op te richten woning aansluit op het gabarit van de huidige aanvraag.
De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het uitbreiden van een halfopen eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingsvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het uitbreiden van een halfopen eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.