STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
De aanvraag werd op 19 december 2021ontvangen.
Op 12 januari 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 17 januari 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 18 januari 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 13 oktober 1970 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van 2 garages. (1970/00122)
(VB_2021_167)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie, nl.:
1 juni 2021:
“2D 168B2 is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling, een BPA of een RUP. Het is volgens de gewestplanbestemming gelegen in woongebied (eerste 50m) en achteraan in woonuitbreidingsgebied.
Het perceel bevindt zich in buitengebied (noch binnen een kern, noch binnen de afbakening regionaal stedelijk gebied). Verdichting is op deze locatie niet wenselijk. We voorzien hier een maximale woondichtheid van 13 woningen/ha.
Het perceel kan niet verkaveld worden naar 2 loten voor halfopen bebouwing.
U dient bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning met onderstaande normen rekening te houden:
Deze algemene regels zijn stelregels die kunnen bijgesteld worden afhankelijk van de individuele situatie van het terrein. Dit dient echter steeds afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening, de kenmerken van het perceel en de straat, …
Het is steeds mogelijk een voorontwerp aan de dienst Ruimtelijke ordening voor te leggen.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
17 juni 2021
“Een maximale woondichtheid van 13 woningen/ha komt voor dit perceel neer op 1,52 woningen.
Dit betekent dat op dit perceel geen 2 woonentiteiten kunnen gerealiseerd worden. Of de woningen naast of boven elkaar worden voorzien, speelt hierin geen rol.
Hopend u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
12 augustus 2021:
“Indien er geen verkaveling, BPA, RUP, … van toepassing is op een perceel bouwgrond kan er van enkele algemene stelregels uitgegaan worden.
Dit dient echter steeds afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening, de kenmerken van het perceel en de straat, …
De algemene bouwvoorschriften omvatten:
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen externe adviezen.
21 september 2021:
“Naar aanleiding van je telefonische vraag informeer ik je hierbij over de bouwmogelijkheden op het perceel 2de afdeling, sectie D, nr. 168B2, gelegen langs de Elsbergweg (17).
Dit perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling, een BPA of een RUP. Het is volgens de gewestplanbestemming gelegen in woongebied (eerste 50m) en achteraan in woonuitbreidingsgebied.
Het perceel bevindt zich in buitengebied (noch binnen een kern, noch binnen de afbakening regionaalstedelijk gebied). Verdichting is op deze locatie niet wenselijk. We voorzien hier een maximale woondichtheid van 13 woningen/ha.
Het perceel kan niet verkaveld worden naar 2 loten voor halfopen bebouwing.
U dient bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning met onderstaande normen rekening te houden:
Deze algemene regels zijn stelregels die kunnen bijgesteld worden afhankelijk van de individuele situatie van het terrein. Dit dient echter steeds afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening, de kenmerken van het perceel en de straat, …
Het is steeds mogelijk een voorontwerp aan de dienst Ruimtelijke ordening voor te leggen. Dat kan u digitaal aan ons overmaken via volgend webformulier www.zonhoven.be/ro.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
22 november 2021:
“Volgende bouwdieptes zijn mogelijk zolang er geen privacyprobleem ontstaat:
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied. De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
BPA, RUP en verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 288m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, de wasplaats en een buitenkraan (volgens hemelwaterformulier). De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (18m²) en het volume (12 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Elsbergweg, een gemeenteweg in asfaltverharding.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de inkomhal, de gang, de technische ruimte en 2 in de nachthal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Elsbergweg, een gemeenteweg aansluitend aan de kern van Termolen. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband met één of twee bouwlagen zowel afgedekt met plat dak als zadeldak.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag heeft een oppervlakte van 2.824m² en is thans onbebouwd. De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met een dakoppervlakte van 288m².
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is in overeenstemming met de woonfuncties in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet geen inpandige garage, noch in een garage/carport in de zijtuinstrook. Er wordt wel een klinkerverharding met een oppervlakte van ca 170m² voorzien in de voortuinstrook . Door het voorzien van deze grote oppervlakte aan klinkerverharding in de voortuinstrook wordt ca. 70% van de voortuin verhard. Om het groene karakter in de straat te behouden, en met uitbreiding dit van de gemeente, dient de verharding in de voortuin te worden beperkt tot 100m². Dit wil zeggen dat de verharding dewelke rechts van de voordeur is gelegen niet mag worden aangelegd behoudens een pad met een breedte van 1,20m aansluitend aan de voorgevel. In plaats van deze verharding dient een groenaanplant worden voorzien. Mits naleving van deze voorwaarde vervult de voortuin haar functie als tuin en kunnen er nog minstens 3 wagen gestald worden op het terrein. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht op 10 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De woning wordt opgebouwd uit twee bouwlagen en afgedekt met een plat dak. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 16 meter en op het verdiepingsniveau 11 meter. De woning heeft een kroonlijsthoogte van 6,65 meter boven het voorliggende maaiveld. De woning wordt opgericht in een witte gevelsteen. Het buitenschrijnwerk is aluminium, kleur mat zwart. In de voortuinstrook en rond de woning wordt een klinkerverharding aangelegd met een oppervlakte van 230m², dewelke afwatert in de groenaanplanting. Er worden geen vrijstaande bijgebouwen voorzien op het eigendom.
De inplanting van de woning sluit aan bij de aanpalende woningen. De gebruikte materialen zijn algemeen aanvaardbaar binnen deze bebouwde omgeving. Gelet op de verschillende bouwstijlen in de straat, variërend van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met hellend of plat dak, integreert de voorliggende woning met 2 bouwlagen en een plat dak zich in de omgeving.
Zoals hierboven reeds aangehaald dient de verharding in de voortuin te worden beperkt tot 100m² en dit om het groene karakter in de straat te behouden, en met uitbreiding dit van de gemeente. Dit wil zeggen dat de verharding dewelke rechts van de voordeur is gelegen niet mag worden aangelegd behoudens een pad met een breedte van 1,20m aansluitend aan de voorgevel. In plaats van deze verharding dient een groenaanplant worden voorzien. Mits naleving van deze voorwaarde kan de voortuin haar functie als tuin vervullen en blijft er nog voldoende ruimte over op het terrein voor de aanleg van kwalitatief groen.
De aanvraag is qua schaal , ruimtegebruik en bouwdichtheid, en visueel-vormelijke elementen aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het bestaande maaiveld wordt niet gewijzigd. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits naleving van de voorwaarden.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits naleving van de voorwaarden.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.