STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een 3-woonst en een bijgebouw.
De aanvraag werd op 2 mei 2022 ontvangen.
Op 31 mei 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 9 juni 2022 en 16 juni 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 17 juni 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden van 27 juni 2022 tot en met 26 juli 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met 2 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 4 juni 1975 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 2 loten voor open bebouwing. (7204.V.444)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2021_277)
1 september 2021:
“Beide percelen zijn gelegen binnen het GRUP "afbakening regionaal stedelijk gebied", binnen de grote ringstructuur nabij het centrum van Zonhoven, waar we kwalitatief wensen te verdichten en een maximale woondichtheid van 35 wooneenheden/ha nastreven.
Hou er rekening mee dat we pas definitief een uitspraak kunnen doen na ontvangst van een concreet ontwerpvoorstel. Na bebouwing dienen de percelen voor minstens 50% van de oppervlakte aan groene, niet-verharde ruimte over te houden.
Indien u hierover nog vragen heeft, mag u ze uiteraard altijd stellen.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen. Dit schrijven biedt geen garanties op volledigheid/vergunning van een dossier.”
16 september 2021:
“Het perceel betreft lot 2 uit een oude verkaveling van 1975. Naar het immokantoor werd volgende info gecommuniceerd:
De maximale woondichtheid voor deze locatie bedraagt 35 wooneenheden/ha. Het perceel heeft een oppervlakte van 12,09 are, waarvan ongeveer 10 are gelegen is in woongebied. Het bouwen van een meergezinswoning voor deze locatie (binnen de grote ringstructuur van Zonhoven, maar dus eerder gelegen aan de rand ervan) behoort tot de mogelijkheden indien dit als een kleinschalig project wordt opgevat. Gezien ongeveer 10 are gelegen is in woongebied, resulteert dit in een maximum van 3 appartementen voor deze locatie. Vanaf 4 appartementen dient het parkeren voor een nieuwbouwproject ondergronds te worden voorzien. Bij de bouw van 3 appartementen wordt ondergronds parkeren niet opgelegd, maar dient er wel aandacht te gaan naar het vermijden van overdreven terreinverharding, d.w.z. nooit meer dan 50% van het terrein verharden, bv. door parkeerplaatsen ook deels inpandig te voorzien. De parkeernorm bedraagt 1,5 parkeerplaats per woonentiteit.
Het verkavelen van de grond in 2 loten voor HOB (een ééngezinswoning per lot) behoort eveneens tot de mogelijkheden.
Hou er rekening mee dat het perceel aan de achterzijde overbouwd is door een niet-vergunde constructie van de buur. Deze constructie dient afgebroken te worden alvorens het perceel bebouwbaar is.
Hopelijk kan je met deze info verder in functie van morgen.”
13 oktober 2021:
“Nog even meegeven dat de bouwdiepte van 15 m op het gelijkvloers in combinatie met 12 m op de verdieping eigenlijk zelfs de voorkeur geniet.”
21 februari 2022:
“hierbij onze bemerkingen:
Woonkwaliteit
Mobiliteit
Groen en duurzaamheid
Architectuur
Gezien we op dit moment niet over beelden of gevelplannen beschikken, kunnen we hierover nog geen uitspraken doen.
Ik verwijs graag opnieuw naar de eerdere bemerking van mijn collega aangaande het overbouwd gebouw achteraan het perceel.
Indien er verder nog vragen zijn, horen we het graag.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de ingediende foto’s blijkt dat de niet-vergunde constructie achteraan op het terrein werd verwijderd.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 27 juni 2022 tot en met 26 juli 2022.
Er werden 2 bezwaren ingediend, nl.:
Bezwaarschrift 1, petitie, schriftelijk ingediend op 26 juli 2022:
“Wij schrijven u aan in onze hoedanigheid van eigenaars en bewoners van de woning met aangrenzende tuin te Grote Zouwstraat nr. 35, kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108A2, 108E2 en108D2.
Wij verwijzen naar het openbaar onderzoek dat naar aanleiding van de vergunningsaanvraag van de ontwikkelaars Hendrix-Frederix wordt gehouden, gekend onder Omgevingsloketnummer 2022044188.
In het kader van dit openbaar onderzoek kunnen bezwaren en opmerkingen worden geformuleerd tot uiterlijk 26 juli 2022.
Wij zien ons helaas genoodzaakt bij deze gebruik te maken van deze mogelijkheid.
Alvorens de juridische bemerkingen en opportuniteitskritiek op de vergunningsaanvraag nader toe te lichten, wordt eerst kort de relevante feitelijke situatie geschetst.
Zoals reeds gesteld zijn wij eigenaars en bewoners van de woning met aangrenzende tuin te Grote Zouwstraat nr. 35, kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108A2, 108E2 en108D2:
Foto: zie bezwaarschrift - rood kruis: perceel van de aanvraag
Deze percelen zijn gelegen in een rustige residentiële woonbuurt. Het perceel met nummer 108A2 is bebouwd met een eengezinswoning met één bouwlaag onder een hellend dak. De overige twee percelen zijn op heden onbebouwd:
Foto: zie bezwaarschrift - aan achtergevel richting litigieuze project
Foto: zie bezwaarschrift - aan zijgevel woning richting het litigieuze project
Foto: zie bezwaarschrift - aan zijgevel richting litigieuze project
Foto: zie bezwaarschrift - aan zijgevel richting litigieuze project
Foto: zie bezwaarschrift - vanuit de woonkamer met aanliggende keuken richting het litigieuze project
Foto: zie bezwaarschrift - vanuit de woonkamer met aanliggende keuken richting het litigieuze project
Foto: zie bezwaarschrift - Zicht vanaf de percelen 108E2 en108D2 naar de omliggende gebouwen aan de Bekerveldweg
De percelen met nummers 108E2 en108D2 zijn voorts gelegen in een niet-vervallen en goedgekeurde bijgestelde verkaveling. De loten zijn bestemd voor halfopen grondgebonden woningen:
Kopie plan verkavelingswijziging: zie bezwaarschrift
De Grote Zouwstraat wordt voorts gekenmerkt door een homogeen straatbeeld, zijnde allen ééngezinswoningen met één bouwlaag onder een hellend dak. Hierdoor wordt geen inkijk/privacyhinder ervaren:
9 foto’s: zie bezwaarschrift
Ook de Bekerveldweg wordt ter hoogte van het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft gekenmerkt door grondgebonden ééngezinswoningen met slechts één bouwlaag onder een hellend dak:
6 foto’s: zie bezwaarschrift
Er is slechts één woning met twee bouwlagen onder een hellend dak, i.e. de woning met adres Bekerveldweg 71.
Deze woning is evenwel op +- 7m gelegen vanaf de rooilijn. Tevens worden daarbij ruime afstanden tot de perceelsgrenzen gehouden:
Geopunt Vlaanderen: zie bezwaarschrift
In deze residentiële buurt wenst de ontwikkelaar Hendrix-Frederix een meergezinswoning te realiseren met drie wooneenheden op een perceel van +-12a.
Daarbij worden twee wooneenheden voorzien op het gelijkvloers tot op een bouwdiepte van 17m. Eén wooneenheid wordt op het verdiep voorzien met een dakterras tot op een diepte van 13m:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie bezwaarschrift
De meergezinswoning wordt opgericht met twee bouwlagen met een plat dak:
Kopie terreinprofiel aanvraag: zie bezwaarschrift
Aan de perceelsgrenzen wordt een levende haag voorzien van 180cm. In de voortuinstrook alsook de rechter zijtuinstrook worden zes (6!) parkeerplaatsen voorzien:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie bezwaarschrift
Het is evident dat zulke ontwikkeling niet inpasbaar is in de onmiddellijke en ruimere omgeving. Dit wordt nader toegelicht.
In de project-MER-screening wordt inzake mobiliteit gesteld:
“beschrijf de mobiliteit die gegenereerd wordt door de aanvraag.
Omschrijving gegenereerde Mobiliteit: Door het bouwen van de driewoonst is er meer mobiliteit in de vorm van fiets- en autoverkeer. Dit blijft echter beperkt en zal niet voor een overlast zorgen in de straat.
Bovendien worden er 6 parkeerplaatsen voorzien waardoor parkeren op eigen terrein mogelijk is.
Daarnaast is er ook fietsenstalling voorzien in het bijgebouw.
“Motiveer waarom de effecten op de mobiliteit al dan niet aanzienlijk zijn.
Omschrijving gegenereerde Mobiliteit: Door het bouwen van de driewoonst is er meer mobiliteit in de vorm van fiets- en autoverkeer. Dit blijft echter beperkt en zal niet voor een overlast zorgen in de straat.
Bovendien worden er 6 parkeerplaatsen voorzien waardoor parkeren op eigen terrein mogelijk is.
Daarnaast is er ook fietsenstalling voorzien in het bijgebouw.
Door de aanvrager wordt aldus besloten dat er geen aanzienlijke effecten zijn inzake mobiliteit gelet op het aantal voorziene parkeerplaatsen.
Het aantal parkeerplaatsen dient in casu evenwel te worden gerelativeerd, gelet op de inplanting ervan:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie bezwaarschrift
Er dient immers steeds achter elkaar te worden geparkeerd, hetgeen in de praktijk geenszins tot een gebruikscomfort zal resulteren. Te verwachten valt bijgevolg dat de parkeerplaatsen slechts voor 50% zullen worden gebruikt (lees: voor één wagen).
Gelet op de breedte van de inrit (3m) zullen de parkeerplaatsen evenmin zonder ongemakken kunnen worden gebruikt. Dit blijkt ontegensprekelijk uit de draaicirkel van een gemiddelde wagen, zoals bijvoorbeeld een Volkswagen ID3 met een draaicirkel van 10,2m:
Tabel met afmetingen en draaicirkels van een voertuig
Gelet op de draaicirkel van 10,2m zal een oprit van 3m breed geenszins volstaan om in te draaien. De breedte van de parking en de inrit zou aldus minstens +-5m breed moeten zijn zoals hieronder aangeduid:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie bezwaarschrift
Ook de parkeerplaatsen in de zijtuinstrook zullen niet worden gebruikt. De gemiddelde wagen wordt immers steeds breder. Een gemiddelde wagen heeft op heden al een breedte van +-1,8m. Een terreinwagen zoals een BMW X5 heeft bijvoorbeeld een breedte van 2m.
Het is evident dat in- en uitstappen aan beide zijden van de wagen geenszins gebruiksvriendelijk is ingeval er slechts een breedte is van 3m.
Tot slot is de project-MER-screening gebrekkig daar geen rekening wordt gehouden met bezoekers. In het project wordt geen enkele bezoekersparkeerplaats voorzien.
Op basis van bovenstaande elementen komt het aangevraagde – zonder aangepaste project-MERscreeningsnota alsook een nieuw openbaar onderzoek – niet in aanmerking voor vergunning.
Op basis van de voorliggende plannen kan evenmin een vergunning worden verleend.
Vastgesteld dient immers te worden dat de plannen niet conform de normenboeken zijn opgesteld.
Zo stipuleert bijvoorbeeld het normenboek inzake het inplantingsplan:
Alle aan te vragen gebouwen, constructies en objecten op dezelfde locatie worden aangeduid op hetzelfde inplantingsplan. Elk inplantingsplan bevat minstens:
Uit het inplantingsplan ‘nieuwe toestand’ blijkt dat niet voldaan is aan de elementen aangeduid in het vet:
Kopie luchtfoto: zie bezwaarschrift
Kopie plan: zie bezwaarschrift
Gelet op de voorgelegde plannen is het voor ons onmogelijk om de impact van het project te beoordelen. Ingeval bijvoorbeeld de sloop van de gebouwen wordt beoogd, impliceert dit de afbraak van een constructie dewelke tot tegen onze perceelsgrens is opgericht.
Op basis van de huidig voorliggende plannen kan aldus geen vergunning worden verleend.
Zoals blijkt uit het schrijven van 17 juni 2022 van inzake de bekendmaking van het openbaar onderzoek is het aangevraagde gelegen in verkaveling met kenmerk 7204.V.444. De kavel waarop de ontwikkeling wordt voorzien betreft lot 2.
De volgende schendingen van de verkavelingsvoorschriften werden door uw bestuur reeds weerhouden:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de woning dient te worden ingeplant op 12m uit de as van de weg. Het ontwerp voorziet thans de inplanting van de meergezinswoning op 18m uit de as van de weg.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwbreedte van de bebouwing 2/3de van de kavelbreedte bedraagt. Het ontwerp voorziet een maximale bouwbreedte van 14m.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn tussen 3m en 3,5m ten opzichte van het wegpeil. Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van maximum 6,57m ten opzichte van het wegpeil.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de dakhelling tussen 25° en 40° gelegen moet zijn. Het ontwerp voorziet thans een plat dak.
Niettegenstaande deze verkaveling ouder is dan 15j en aldus geen weigeringsgrond meer vormt dient te worden vastgesteld dat de voorschriften nog steeds een goede ruimtelijke ordening garanderen.
Zo garanderen de voorschriften dat er niet plots een dense meergezinswoning wordt ingericht in een omgeving waar enkel grondgebonden ééngezinswoningen met één bouwlaag onder een hellend dak voorkomen.
Dit wordt nader toegelicht in punt 2.4.
Art. 4.3.1, §1 VCRO luidt:
“Een vergunning wordt geweigerd:
1° indien het aangevraagde onverenigbaar is met: a) stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken, b) een goede ruimtelijke ordening;
…
4°
in de gevallen waarin overeenkomstig artikel 8, § 1, van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid geen vergunning kan worden afgeleverd.”
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van de volgende beginselen (Art. 4.3.1, §2 VCRO):
“1°
het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2°
het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
3°
indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.”
Zoals hoger aangehaald wordt de goede ruimtelijke ordening beoordeeld aan de hand van onder meer aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
Ingeval niet wordt voldaan één van deze criteria volstaat dit om te besluiten tot een weigering van de aanvraag.
De aanvraag voorziet een meergezinswoning, dit terwijl in de onmiddellijke omgeving geenszins meergezinswoningen voorkomen. De onmiddellijke omgeving wordt immers gekenmerkt door grondgebonden ééngezinswoningen.
Hoger werd reeds een resem foto’s bijgebracht van de onmiddellijke omgeving, waaruit dit genoegzaam blijkt.
Zoals reeds door uw bestuur aangegeven betreft een meergezinswoning een afwijking van de in de buurt aanwezige residentiële bebouwing.
De aangevraagde meergezinswoning is bijgevolg geenszins functioneel inpasbaar.
Hoger werd reeds uiteengezet dat het aangevraagde project niet in afdoende parkeerplaatsen voorziet. De voorziene parkeerplaatsen zijn immers geenszins bruikbaar.
Te verwachten valt aldus dat de meergezinswoning zal resulteren in een parkeerdruk op het omliggende openbaar domein.
Evenmin valt te verwachten dat de bewoners van de meergezinswoning gebruik zullen maken van de fiets. De fietsenberging wordt achteraan voorzien. Het pad kruist daardoor de parkeerplaatsen voor het gelijkvloerse appartement.
Gelet op de breedte van 3m voor de parkeerplaatsen zal de doorgang voor de fiets volledig worden verhinderd.
Verwacht kan bijgevolg worden dat het project zal resulteren in een hoog autogebruik, hetgeen geenszins wordt opgevangen op het perceel.
De schaal en het ruimtegebruik van het project komen geenszins voor in de onmiddellijke omgeving.
Zo wordt nagenoeg de volledige voortuin- en zijtuinzone voorzien van parkeerplaatsen. In de omgeving komt zulke schaal aan parkeerplaatsen en ruimtegebruik geenszins voor.
Tevens wordt het dakterras voorzien tot op een bouwdiepte van 13m, dit terwijl de meergezinswoning reeds op 18m van de as van de weg wordt ingepland. Zulk ruimtegebruik is vreemd in de omgeving en verstoort het binnengebied tussen de Bekerveldweg en de Grote Zouwstraat.
Evenmin resulteert het dakterras in een aanvaardbaar ruimtegebruik. Zoals hoger reeds uitvoerig toegelicht bestaat de onmiddellijke omgeving uit grondgebonden ééngezinswoningen. Dakterrassen zijn vreemd in de onmiddellijke en ruimere omgeving.
De buitenruimte bevindt zich immers steeds op de begane grond.
De schaal en het ruimtegebruik van het project past zich bijgevolg niet in de onmiddellijke omgeving in.
Het project voorziet een plat dak, dit terwijl in de omgeving platte daken geenszins voorkomen.
Zodoende zal het project zich niet inpassen in de onmiddellijke omgeving.
Eens te meer gelet op het voorziene dakterras tot op een bouwdiepte van 13m op de verdieping. Visueel zal het project te dens ogen in het homogeen straatbeeld van grondgebonden ééngezinswoningen met hellend dak en beperkte bouwdiepte.
De meergezinswoning resulteert in een onaanvaardbare privacyhinder, hetgeen genoegzaam blijkt uit het inplantingsplan:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie bezwaarschrift
De terrassen op het gelijkvloers worden voorzien tot in de knik van het perceel, zodat deze vrijwel grenzen aan onze tuinzone.
Het dakterras resulteert eveneens in een manifest onaanvaardbare privacyhinder. Het dakterras betreft een uitkijktoren over de buurt, in het bijzonder over onze tuinzone en onze woning:
Luchtfoto met aanduiding inkijk: zie bezwaarschrift
Alsook over de tuinzones van de omliggende percelen, zoals het linker aanpalend perceel. De bewoners van dit perceel zullen eveneens worden geconfronteerd met onaanvaardbare inkijk op het buiten- en leefruimte:
Foto’s vanaf het linker aanpalend perceel richting het litigieuze perceel: zie bezwaarschrift
Nergens in de omgeving komen zulke dakterrassen voor. Het is evident dat de privacyhinder voortkomend uit het dakterras het woongenot van onze tuinzone en woning drastisch zal inperken, zelfs volledig teloor zal doen gaan.
Uit de aanvraag volgt evenmin enige adequate buffer richting onze tuin en woning teneinde de privacyhinder op te vangen.
Het project resulteert bijgevolg – rekening houdend met de in de omgeving bestaande toestand – in onaanvaardbaar hinderaspecten.
In het licht hiervan dient te worden opgemerkt dat ook de Raad voor Vergunningsbetwistingen reeds stelde:
Nog los van het feit dat het hier een post factum motivering betreft waarmee de Raad geen rekening kan houden bij de beoordeling van de aangevoerde schending van de motiveringsplicht, moet worden opgemerkt dat de dynamiek die uitgaat van een ééngezinswoning wel degelijk verschilt van deze van een meergezinswoning bestaande uit een appartement en (maximum) twee studentenkamers op de verdieping.
Er dient bijgevolg in het bijzonder rekening te worden gehouden met de (in casu negatieve) dynamiek die de woongelegenheid op de verdieping met zich mee zal brengen. Dat het gabarit van een ééngezinswoning zou worden gevolgd doet bijgevolg niet ter zake.
Opgemerkt dient daarenboven dat de huidig voorziene groenbuffers en afscheidingen geenszins zullen volstaan. Deze zijn immers slechts afdoende voor de in de omgeving aanwezige bebouwing met één bouwlaag onder een hellend dak.
Ook naar de toekomst toe zal het project nog in een onaanvaardbare privacyhinder resulteren. Eens de percelen kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108E2 en 108D2 worden ontwikkeld zullen de terrassen nog meer onaanvaardbare hinder veroorzaken:
Kopie plan verkavelingswijziging: zie bezwaarschrift
Bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening kan ook rekening worden gehouden met de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement, cfr. de codextrein van 8 december 2017.
De memorie van toelichting bij de codextrein luidt als volgt:
Artikel 4.3.1, § 2, eerste lid, 1°, van de VCRO stelt dat de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening in de eerste plaats dient te gebeuren aan de hand van de in de omgeving bestaande toestand. De rechtspraak kijkt streng toe op dit uitgangspunt, en formuleert dit als volgt: “Wat de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening betreft, dient de vergunningverlenende overheid op de eerste plaats rekening te houden met de ordening in de onmiddellijke omgeving. Deze beoordeling dient in concreto te geschieden en uit te gaan van de bestaande toestand. Al naar gelang de aard en de omvang van de aanvraag kan ook rekening worden gehouden met de ordening in een ruimere omgeving. De ordening in de ruimere omgeving is daarbij uiteraard minder doorslaggevend en mag er alleszins niet toe leiden dat de ordening in de onmiddellijke omgeving, die de plaatselijke aanleg het meest bepaalt, buiten beschouwing wordt gelaten”.
De toevoeging van de mogelijkheid om ook rekening te houden met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen wordt door de rechtspraak streng ingevuld. Ten eerste is het een mogelijkheid, maar geen verplichting. Het begrip “beleidsmatig gewenste ontwikkelingen” moet uit een bestuursdocument blijken, en moet bovendien voldoende openbaar zijn gemaakt.
Maar ook dan kan een beleidsmatig gewenste ontwikkeling op zich er niet toe leiden dat de in de omgeving bestaande toestand buiten beschouwing wordt gelaten.
Het absolute uitgangspunt dat de bestaande omgeving in principe bepalend is voor elke toekomstige ontwikkeling leidt in bepaalde gevallen tot ongewenste situaties, waarbij het moeilijk is voor een overheid om aanvragen die verder bouwen op ongewenste ontwikkelingen uit het verleden te weigeren, of waarbij het omgekeerd moeilijk is voor de vergunningverlenende overheid om goede projecten die afwijken van de omgeving te vergunnen.
Het zou mogelijk moeten zijn om, o.a. in het licht van het streven naar een duurzame ruimtelijke ordening zoals bepaald in artikel 1.1.4 van de VCRO, in bepaalde gevallen af te wijken de bestaande ordening uit de omgeving. Dit kan in twee richtingen werken. Zo kan het zijn dat de ruimtelijke draagkracht, gelet op de concrete kenmerken van de onmiddellijke en ruimere omgeving, een zwaarder programma toelaat (bijv. grotere dichtheid, grotere bouwhoogte, andere functies, enz.). In andere gevallen kan het zijn dat de overheid van oordeel is, gelet op de concrete kenmerken van de omgeving, dat de evoluties uit het verleden ertoe hebben geleid dat de maximale ruimtelijke draagkracht is bereikt, wat dan zou verantwoorden dat een aanvraag die in de lijn ligt van de kenmerken van de onmiddellijke omgeving toch kan worden geweigerd of dat de overheid een minder zwaar programma kan opleggen (ruimte voor groen, minder grote dichtheid, lagere bouwhoogte, behoud van waardevolle gebouwen, enz.).
Om die reden wordt artikel 4.3.1, § 2, eerste lid, 2°, van de VCRO aangepast. Het principe dat de overheid in de eerste plaats rekening moet houden met de in de omgeving bestaande toestand wordt behouden, omdat dit een evidentie is. De bepaling dat kan worden afgeweken van de bestaande toestand omwille van beleidsmatig gewenste ontwikkelingen, wordt verruimd. Ook de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement kan mee in rekening worden gebracht, voor zover die rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en voor zover die ter plaatse verantwoord is.
Enerzijds kan een afwijking aanvaardbaar zijn omwille van de specifieke kenmerken van de plaats van de aanvraag, bijvoorbeeld omdat de bouwplaats zich ruimtelijk afscheidt van de omgeving, omdat er voldoende afstand is tussen de plaats van de aanvraag en de bebouwing uit de omgeving, omdat er geen goed referentiepunt is in de omgeving, enz. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat in het bestaande woonweefsel een groot stuk grond ligt met een aantal ruimtelijke kwaliteiten, waarvan het wenselijk is ze te behouden (bijv. groen, water, reliëfcomponenten, erfgoed, enz.). Als de bestaande ordening in de omgeving wordt gekenmerkt door villabouw of rijwoningen, zou een ontwikkeling van die grond moeten of kunnen leiden tot een kaalslag van de grond, om het vervolgens te verkavelen of te bebouwen met rijwoningen. Als alle waardevolle elementen worden behouden, verkleint de bebouwbare oppervlakte aanzienlijk, en zou het indruisen tegen de idee van ruimtelijk rendement om de grond te onderbenutten omwille van het behoud van de ruimtelijke kwaliteiten. In dergelijke gevallen kan het mogelijk zijn, afhankelijk van de concrete situatie, om met een aangepaste typologie van meergezinswoningen enerzijds de ruimtelijke kwaliteiten te behouden, maar anderzijds ook een voldoende dichtheid te halen, om een aanvaardbaar ruimtelijk rendement te halen.
Anderzijds kan worden afgeweken van de bestaande toestand als het verder zetten van die toestand geen goede ruimtelijke ordening oplevert. De visies en denkbeelden over ruimtelijke ordening evolueren mee met de tijd. Daar waar in een verkaveling uit de jaren 1960-70 loten van 700 m² à 1.000 m² als normaal werden beschouwd, is dit vandaag de dag ondenkbaar geworden. Daar waar vroeger industriële gebouwen breed uitgesmeerd werden over één bouwlaag, wordt nu ruimte gezocht in de hoogte (vb. een toren voor opslag van goederen). Omgekeerd, zijn er situaties waar in het verleden een te hoge dichtheid werd voorzien, of een overaanbod aan appartementsgebouwen. Het moet mogelijk zijn om in dergelijke gevallen te kunnen breken met de trend uit het verleden.
Uiteraard moet een afwijking van de bestaande ordening altijd goed worden gemotiveerd, en dit aan de hand van concrete gegevens die de afwijking verantwoorden. Het eindresultaat moet altijd een duurzame ruimtelijke ordening opleveren.
De verhoging van het ruimtelijk rendement wordt, naast de afweging t.o.v. een invulling die aansluit bij de bestaande toestand in de omgeving, onderworpen aan voorwaarden. De rendementsverhoging mag leef- en woonkwaliteit niet in het gedrang brengen, en ze moet verantwoord zijn op de betrokken plek.
Met de voorwaarde rond kwaliteit wordt bedoeld dat rendementsverhoging niet blind kan gebeuren. Hogere woondichtheden bijv. mogen geen alibi zijn om woningen met minimale oppervlaktes en geen of weinig private of publieke buitenruimte te ontwikkelen. De aanwezigheid van natuurlijke elementen (de zogenaamde groen-blauwe dooradering) moet mee in de afweging genomen worden. Groen en water zorgen voor belevingswaarde en een rem op het hitte-eiland-effect in dicht bebouwde omgevingen. Een belangrijk (en verwant) element is ook het vermijden van overmatige verharding. Een gebrek aan infiltratiemogelijkheden voor water zorgt voor wateroverlast ter plekke of elders, en het verzegelen van de bodem maakt ook andere functies van bodem (bijv. biodiversiteit) onmogelijk.
Met de voorwaarde dat de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is, wordt bedoeld dat een gebiedsgerichte afweging noodzakelijk is. Rendementsverhoging in een woonomgeving bijvoorbeeld is te verantwoorden op plekken die goed ontsloten zijn met openbaar vervoer en waar er voorzieningen in de nabijheid zijn. Op een bedrijventerrein is rendementsverhoging gekoppeld aan de verkeersafwikkeling en de aard of het karakter van het bedrijventerrein.
Door de toevoeging aan artikel 4.3.1, §2, van de VCRO dat bij de beoordeling van het aangevraagde ook rekening kan worden gehouden met rendementsverhoging, is er ook een sterkere grondslag om verdichtingsprojecten op plekken die daarvoor niet geschikt zijn, tegen te gaan.
Uit de memorie van toelichting blijkt dat de volgende elementen in overweging kunnen worden genomen teneinde een (weigerings)beslissing op basis van het ruimtelijk rendement te verantwoorden:
Mocht uw bestuur van mening zijn dat het project zich leent tot een densere bebouwing (lees: 3 wooneenheden) dient alsnog te worden vastgesteld dat het project in casu niet voldoet aan de toetsingscriteria inzake ruimtelijk rendement.
Er wordt immers in de tuinzone overmatig verhard. Hoger werd reeds toegelicht dat de voortuinzone alsook de zijtuinstrook vrijwel volledig in het teken staat van parkeerplaatsen.
Tevens getuigt het project van weinig kwaliteit. Het project staat immers enkel in het teken om een zo hoog mogelijk financieel rendement te behalen. Om die reden wordt immers:
Een ruimtelijke rendementsverhoging in casu is enkel inpasbaar in lijn met de verkavelingsbijstelling voor de percelen kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108E2 en 108D2.
Voor deze percelen werd in 2019 immers nog een bijstelling van de verkaveling verleend met het oog op de oprichting van twee halfopen bebouwingen. Uit de verkavelingsvoorschriften volgt dat daarbij een hogere densiteit kan worden verwezenlijkt (lees: kleinere percelen), doch met aandacht voor een rustig leefcomfort. (Bijlage A)
Zo wordt:
Het spreekt voor zich dat indien deze voorschriften zouden worden toegepast voor het beoogde project eveneens meerdere (grondgebonden) woningen kunnen worden voorzien, doch zonder onaanvaardbare impact op de omgeving.
Uit deze argumentatie blijkt duidelijk dat het voorziene project niet in aanmerking komt voor vergunning.
De vergunningsaanvraag gekend onder het Omgevingsloketnummer 2022044188 dient te worden geweigerd.’
Bezwaarschrift 2, petitie, digitaal ingediend op 26 juli 2022:
Dit is hetzelfde bezwaarschrift als bezwaarschrift 1.
Bespreking bezwaarschriften:
De bezwaarindieners gaan niet akkoord met de aanvraag omwille van:
Onvoldoende parkeerplaatsen:
De bezwaarindieners zijn van mening dat de 6 parkeerplaatsen onvoldoende gebruikt kunnen worden. Zij stellen dat de parkeerplaatsen niet / onvoldoende toegankelijk zijn o.w.v. een onvoldoende ruimte voor het in- en uitrijden alsook het achter elkaar parkeren.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen hieromtrent volgend standpunt in:
Per appartement / woongelegenheid worden 2 parkeerplaatsen voorzien. Op het inplantingsplan werd aangegeven welke parkeerplaatsen voorbehouden zijn voor elk appartement.
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen minstens 1,5 autostaanplaats voorzien wordt per woongelegenheid. Gezien het project 3 woonentiteiten voorziet dienen bijgevolg minstens 5 autostaanplaatsen aangelegd te worden op eigen terrein.
De parkeerplaatsen die aangelegd worden in de voortuinstrook, evenwijdig met de voorliggende weg hebben een breedte van elk ca. 3,50m. Door de 2 parkeerstroken tegen elkaar aan te leggen en met een voldoende diepte zijn deze dan ook voldoende ruim om via de inrit in- en uit te rijden.
Door de aanleg van 6 parkeerplaatsen op eigen terrein wordt de last van het autobezit niet volledig afgeschoven naar het openbaar domein.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
Ingediende plannen niet conform het normenboek:
Volgens de bezwaarindieners werden de plannen niet conform het normenboek opgesteld.
De bezwaarindieners stellen dat op het inplantingsplan volgende gegevens niet / onvoldoende werden weergegeven:
Volgens de luchtfoto bevindt zich achteraan op het perceel een niet-vergunde constructie, die overgebouwd is, van de buur.
Uit de ingediende foto’s blijkt dat de niet-vergunde constructie achteraan op het terrein werd verwijderd.
Tevens werd deze constructie niet meer weergegeven op het inplantingsplan nieuwe toestand waardoor er vanuit gegaan kan worden dat de niet-vergunde constructie verwijderd wordt.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Op het inplantingsplan werd wel aangegeven waar het terreinprofiel genomen werd.
Uit het ingediende terreinprofiel blijkt niet dat het bestaande terrein gewijzigd wordt waardoor dan ook gesteld kan worden dat het bestaande terreinniveau behouden blijft.
Vermoedelijk bedoelen de bezwaarindieners dat het achterliggende perceel niet geheel correct werd weergegeven op het inplantingsplan. Het perceel gelegen langs de Grote Zouwstraat loopt echter nog een klein stukje door aan de achterzijde van het perceel van de aanvraag.
Dit heeft echter geen / weinig impact op de beoordeling van de aanvraag.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
Schending van de verkavelingsvoorschriften:
Het perceel betreft lot 2 van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.444 goedgekeurd op 4 juni 1975.
De aanvraag wijkt af van verschillende verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan afgeweken wordt. Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 04/06/1975 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
Bouwdichtheid – 3 woonentiteiten:
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Het betreft voornamelijk eengezinswoningen met 1 bouwlaag en hellend dak.
Ondanks het feit dat de directe omgeving wordt gekenmerkt door in hoofdzaak grondgebonden eengezinswoningen, is een compacte meergezinswoning met 3 wooneenheden inpasbaar binnen de omgeving en het huidige streven naar zuinig ruimtegebruik.
Het volume, de afmetingen, de inplanting en het architecturale voorkomen van de meergezinswoning past binnen de algemeen gehanteerde normen die ook aangehouden worden voor eengezinswoningen.
Het oprichten van appartementen / meergezinswoningen in deze omgeving kan aanvaard worden gelet op het huidig stedenbouwkundig beleid waar gestreefd wordt naar verdichting van de bebouwing in dorps- en stadskernen. Het project is gelegen binnen de grote ring van de gemeente. Het oprichten van een meergezinswoning met beperkte omvang kan hier, gelet op de bestaande omgeving, aanvaard worden.
Hierbij is het echter belangrijk dat bij het inrichten van de ruimte voor woningbouw de draagkracht van het gebied niet overschreden wordt. De draagkracht van de ruimte wordt omschreven als de mogelijkheid om nu en in de toekomst menselijke activiteiten op te nemen zonder dat dit tot conflicten leidt. Zo mag de te realiseren bestemming de aanwezige en de te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen. Meer bepaald kan onbestaanbaarheid met de al dan niet voorziene verweving van functies worden veroorzaakt door het al dan niet storend karakter van hetgeen gepland wordt.
In eerste instantie moet op perceelniveau gezocht worden naar een ruimtelijk evenwicht. Er kan hieromtrent gesteld worden dat geenszins de bedoeling is om de beoogde verdichting op één perceel te realiseren. Waar mogelijk dient gestreefd te worden naar een evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing zonder hierbij de bestemming van het perceel, zijnde woningbouw, uit het oog te verliezen.
Het perceel is voldoende groot (1209m²) gelet op de voorgestelde bebouwbare oppervlakte; er resteert voldoende open ruimte die kan ingericht worden als tuin.
Overwegende dat het niet relevant is af te wijken van de streefcijfers omtrent de woondichtheid die voor deze locatie maximum 35WE/ha bedraagt. De oppervlakte van het perceel bedraagt 12,09 are. De woningdichtheid met 3 appartementen bedraagt bijgevolg 24,81 woningen/ha, hetgeen aanvaardbaar is gezien de ligging binnen het regionaal stedelijk gebied Hasselt – Genk.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
Privacyhinder van het dakterras naar de omliggende percelen:
Het ontwerp voorziet een 3-woonst waarbij op het gelijkvloers 2 woonentiteiten worden voorzien en 1 woonentiteit op de verdieping. Elke woonentiteit bestaat uit een leefruimte met geïntegreerde keuken, een berging, een badkamer, een toilet en 2 slaapkamers.
Het appartement op de verdieping beschikt over een terras van 39,63m². Het terras dat bereikbaar is via leefruimte en keuken, bevindt zich aan de achterzijde van het gebouw en heeft een diepte van 3m.
Om de privacy van de linker aangrenzende percelen (Grote Zouwstraat) te garanderen dient het dakterras aan de achterzijde (3m achter de achtergevel op de verdieping) afgeschermd te worden met een balustrade en dienen er bomen (bv. Leilinden) aangeplant te worden langsheen de linker perceelgrens. De bomen dienen ingeplant te worden op minimum 1m van de linker perceelgrens. De bomenrij dient aan te vangen op 31,70m achter de rooilijn en dient uitgevoerd te worden tot de bouwlijn van het bijgebouw.
De aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op de ingebruikname van één van de appartementen.
Indien een boom afsterft, dient de aanplant herhaald te worden. Dit dient herhaald te worden tot de boom aanslaat.
Door het opleggen van voorwaarden wordt tegemoet gekomen aan dit gedeelte van het bezwaarschrift.
Bouwvolume – dakprofiel:
De bezwaarindieners zijn van oordeel dat het project te dens is in de omgeving. Tevens vinden zij dat platte daken niet passen in het straatbeeld.
Binnen de gemeente worden voor de oprichting van eengezinswoningen volgende bouwvoorschriften algemeen gehanteerd:
Het project heeft een bouwdiepte van 17m op het gelijkvloers en 10m (excl. terras 3m) op de verdieping.
De dakrandhoogte is gelegen op 6,35m ten opzichte van het maaiveld.
Het volume, de afmetingen, de inplanting en het architecturale voorkomen van de meergezinswoning past binnen de algemeen gehanteerde normen die ook aangehouden worden voor eengezinswoningen.
Rekening houdend met de hedendaagse bouwstijlen zijn platte daken dan ook geen uitzondering meer. Door de meergezinswoning uit te voeren met een plat dak wordt het bouwvolume beperkt.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Inter
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 4 juni 1975 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.444)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bestemming van het goed voor residentieel gebruik is.
Het ontwerp voorziet een driewoonst.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de woning dient ingeplant te worden op 12m uit de as van de weg.
Het ontwerp voorziet de inplanting van de driewoonst op 18m uit de as van de weg.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwbreedte van de bebouwing 2/3de van de kavelbreedte bedraagt.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwbreedte van 14m.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn tussen 3m en 3,50m ten opzichte van het wegpeil).
Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van maximum 6,57m ten opzichte van het wegpeil.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de dakhelling tussen 25°en 40° gelegen moet zijn.
Het ontwerp voorziet een plat dak.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten bebouwing met een totale horizontale dakoppervlakte van 266m² drie hemelwaterputten wordt voorzien met elk een inhoud van 5 000 liter (= totaal 15 000 liter) en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterputten wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (4,8m²) en het volume (3 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 2 augustus 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Het betreft hier een 3-woonst, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle
verkavelingsvoorwaarden. De verkavelingsofferte in bijlage dient goedgekeurd te worden en de
verkavelingsfactuur betaald.
De aanvraag voor uw rioleringsaansluiting werd bekeken en het algemeen advies op
www.fluvius.be/aansluitingen is van toepassing.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen
nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen
vallen, dan kan ons advies nog wijzigen
Riolering:
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering
in de aanpalende straat.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun
rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online
via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg
mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de
grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na
plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze
diepte af te stemmen.
De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel,
ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant
mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de
huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de
aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.
Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privériolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het
moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes
met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe
woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor
meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd
uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt
Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden
stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen
vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm
en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op
privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering
op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privériolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op:
www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.
Verdere verloop van de procedure:
Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, versturen wij u de bijhorende
facturen.
Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De
overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.
De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De
gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009
houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden.
Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt,
kunt u ons altijd contacteren.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Bekerveldweg, een uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde opgenomen worden dat voldaan moet worden aan het decreet betreffende de rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een 3-woonst en een bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan afgeweken wordt. Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 04/06/1975 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Bekerveldweg, een gemeenteweg in het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Het betreft voornamelijk eengezinswoningen met 1 bouwlaag en hellend dak.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag omvat het bouwen van een 3-woonst en een bijgebouw.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Ondanks het feit dat de directe omgeving wordt gekenmerkt door in hoofdzaak grondgebonden eengezinswoningen, is een compacte meergezinswoning met 3 wooneenheden inpasbaar binnen de omgeving en het huidige streven naar zuinig ruimtegebruik.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. De aanvraag voldoet hieraan.
Er worden in totaal 6 open parkeerplaatsen voorzien ten behoeve van de 3 wooneenheden. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via 1 inrit met een breedte van 3m, langsheen de rechter perceelgrens.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen
Het hoofdgebouw wordt ingeplant op 13m achter de rooilijn / voorste perceelgrens en op 3m van de zijdelingse perceelgrenzen. De inplanting sluit aan op de bouwlijn van de rechter buur.
Het ontwerp voorziet een 3-woonst waarbij op het gelijkvloers 2 woonentiteiten worden voorzien en 1 woonentiteit op de verdieping. Elke woonentiteit bestaat uit een leefruimte met geïntegreerde keuken, een berging, een badkamer, een toilet en 2 slaapkamers.
De gelijkvloerse woongelegenheden beschikken over een niet-overdekt terras van 10m² grenzend aan de tuinruimte. Het terras is bereikbaar via de leefruimte met geïntegreerde keuken.
Het appartement op de verdieping beschikt over een terras van 39,63m² is tevens bereikbaar via de leefruimte en keuken.
Om de privacy van de linker aangrenzende percelen (Grote Zouwstraat) te garanderen dient het dakterras aan de achterzijde (3m achter de achtergevel op de verdieping) afgeschermd te worden met een balustrade en dienen er bomen (bv. Leilinden) aangeplant te worden langsheen de linker perceelgrens. De bomen dienen ingeplant te worden op minimum 1m van de linker perceelgrens. De bomenrij dient aan te vangen op 31,70m achter de rooilijn en dient uitgevoerd te worden tot de bouwlijn van het bijgebouw.
De aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op de ingebruikname van één van de appartementen.
Indien een boom afsterft, dient de aanplant herhaald te worden. Dit dient herhaald te worden tot de boom aanslaat.
Bewijs van de aanplanting (foto’s, aankoopbewijs, …) dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de aanplant.
De bouwbreedte van de 3-woonst bedraagt 14m. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m en op de verdieping 10m met aansluitend een terras met een diepte van 3m.
Het hoofdvolume wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op maximum 6,35m ten opzichte van het maaiveld.
Door het gebouw uit te voeren met een plat dak wordt de bouwhoogte beperkt en is de nokhoogte in overeenstemming met deze van de woningen in de directe omgeving.
De gevelafwerking is voorzien in grijs-bruine gevelsteen gecombineerd met grijs-beige steenstrips.
In de achtertuin wordt een gemeenschappelijk bijgebouw opgericht.
Het bijgebouw zal gebruikt worden als fietsenstalling, tuinberging, bergruimte voor afval, e.d.
Het bijgebouw wordt ingeplant op 1m van de rechter perceelgrens en heeft een oppervlakte van 28m² (7m x 4m).
Het bijgebouw wordt, net als het hoofdgebouw uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,05m ten opzichte van het maaiveld.
Tevens wordt het bijgebouw uitgevoerd met dezelfde gevelmaterialen als het hoofdgebouw.
Zowel in functie van het uitzicht, als van hemelwateropvang / biodiversiteit, zal als vergunningsvoorwaarde worden opgenomen dat het vrijstaand bijgebouw dient te worden uitgevoerd met een groendak.
Het volume, de afmetingen, de inplanting en het architecturale voorkomen van de meergezinswoning past binnen de algemeen gehanteerde normen die ook aangehouden worden voor eengezinswoningen.
Het oprichten van appartementen / meergezinswoningen in deze omgeving kan aanvaard worden gelet op het huidig stedenbouwkundig beleid waar gestreefd wordt naar verdichting van de bebouwing in dorps- en stadskernen. Het project is gelegen binnen de grote ring van de gemeente. Het oprichten van een meergezinswoning met beperkte omvang kan hier, gelet op de bestaande omgeving, aanvaard worden.
Hierbij is het echter belangrijk dat bij het inrichten van de ruimte voor woningbouw de draagkracht van het gebied niet overschreden wordt. De draagkracht van de ruimte wordt omschreven als de mogelijkheid om nu en in de toekomst menselijke activiteiten op te nemen zonder dat dit tot conflicten leidt. Zo mag de te realiseren bestemming de aanwezige en de te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen. Meer bepaald kan onbestaanbaarheid met de al dan niet voorziene verweving van functies worden veroorzaakt door het al dan niet storend karakter van hetgeen gepland wordt.
In eerste instantie moet op perceelniveau gezocht worden naar een ruimtelijk evenwicht. Er kan hieromtrent gesteld worden dat geenszins de bedoeling is om de beoogde verdichting op één perceel te realiseren. Waar mogelijk dient gestreefd te worden naar een evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing zonder hierbij de bestemming van het perceel, zijnde woningbouw, uit het oog te verliezen.
Het perceel is voldoende groot (1209m²) gelet op de voorgestelde bebouwbare oppervlakte; er resteert voldoende open ruimte die kan ingericht worden als tuin.
Overwegende dat het niet relevant is af te wijken van de streefcijfers omtrent de woondichtheid die voor deze locatie maximum 35WE/ha bedraagt. De oppervlakte van het perceel bedraagt 12,09 are. De woningdichtheid met 3 appartementen bedraagt bijgevolg 24,81 woningen/ha, hetgeen aanvaardbaar is gezien de ligging binnen het regionaal stedelijk gebied Hasselt – Genk.
Behoudens de 3-woonst en het bijgebouw worden ook verhardingen voorzien.
Er wordt een inrit aangelegd met een breedte van 3m. Deze inrit wordt uitgevoerd in kiezelverharding. De inrit wordt van ca. de voorgevel van het hoofdgebouw uitgevoerd in een karrenspoor waar 2 niet-overdekte parkeerplaatsen voorzien worden.
Tevens wordt in de voortuin een parking aangelegd in grasdallen. Het ontwerp voorziet 2 stroken waar telkens 2 voertuigen achter elkaar gestald kunnen worden. De parking is bereikbaar via de inritverharding.
Langsheen de voorgevel en de linker zijgevel wordt een pad aangelegd in kiezelverharding net zoals een pad vanaf de inrit (parking rechts van hoofdgebouw) voorzien wordt naar het bijgebouw.
De verharding in de voortuin blijft beperkt tot 50% wat strookt met de algemeen gehanteerde verhardingsgraad die de gemeente hanteert voor voortuinen.
Er wordt langsheen de achterste perceelgrens alsook langs de linker en rechter perceelgrens, vanaf de voorgevel van het hoofdgebouw, een haagbeplanting voorzien met een hoogte van 1,80m. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat de haagbeplanting dient ingeplant te worden op minimum 0,50m van de perceelgrenzen zodat de aanplant gebeurt conform de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.
Tot slot wordt in het kader van de vergroening van het straatbeeld in de voortuinstrook een inheemse boom aangeplant. De aanvraag omvat echter geen bijkomende info omtrent de grootte van de boom en de soort.
De aan te planten inheemse boom, dient een boom van 2de orde te zijn, met een plantmaat van minimum 16/18. Deze dient ingeplant te worden in de voortuinstrook op minimum 2m van de perceelgrenzen (voor de afstand tot de rooilijn mag hier van worden afgeweken).
De aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op de ingebruikname van één van de appartementen.
Indien de boom afsterft, dient de aanplant herhaald te worden. Dit dient herhaald te worden tot de boom aanslaat.
Bewijs van de aanplanting (foto’s, aankoopbewijs, …) dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de aanplant.
Bodemreliëf
Uit de ingediende plannen blijkt niet dat het bestaande terrein gewijzigd wordt. Er kan dus gesteld worden dat het bestaande terreinniveau behouden blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 20 juni 2022 verleende de watergroep een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Voor hogervermeld perceel is geen uitbreiding van het waterleidingnet nodig.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de energiebocht dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 24 juni 2022 verleende
“Advies in bijlage.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 28 juni 2022 verleende Proximus een gunstig advies, nl.:
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 2 augustus 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een 3-woonst en een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een 3-woonst en een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.