Onderzoeksstudie vergunningstoestand
BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter, deels gelegen in agrarisch gebied. De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Op 7 juni 2021 werd volgende mail verstuurd naar de aanvrager:
“Vorige week besprak ik jullie dossier met de bevoegde schepen (Frederick Vandeput) en mijn collega Ann Biesmans. Zoals jullie weten zijn er momenteel geen vergunningen afgeleverd voor de aanwezige bebouwing en de functie van meergezinswoning voor deze locatie. Ook zijn er niet vergunde constructies op het terrein aanwezig. We zijn van mening dat de eerste logische stap het indienen van een gebouwendossier is, om de aanwezige bebouwing (allicht deels) te laten opnemen in het vergunningenregister als “zijnde vergund” geacht. Het vermoeden van vergunning maakt het mogelijk om constructies als "vergund geacht” op te nemen in het vergunningenregister. In dat geval wordt gedaan alsof voor het gebouw of de constructie een vergunning bestaat, terwijl deze in werkelijkheid niet kan worden voorgelegd.
Art. 4.2.14 van de VCRO bevat een vermoeden van vergunning voor bepaalde constructies. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen constructies die werden opgericht voor de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet (22 april 1962) en constructies die werden opgericht tussen de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet en de definitieve vaststelling van het gewestplan.
§1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.
§2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.
§3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
§4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.
Het vermoeden van vergunning dient in werking te worden gesteld door de burger. De burger die zich op het vermoeden van vergunning wil beroepen, moet aantonen dat de constructie effectief in de geviseerde periode werd opgericht en moet bovendien aantonen dat de constructie destijds werd opgericht zoals ze momenteel bestaat (!). Wat de opdeling van de woning in meerdere woonentiteiten betreft, ben ik alvast te rade gegaan bij de dienst bevolking en daar vertelde men mij dat voor de 3 adressen (81, 81A en 81B) de datum van eerste inschrijving van bewoning dateert van vóór 1 mei 2000. Het wijzigen van het aantal woongelegenheden werd pas vergunningsplichtig vanaf 1 mei 2000. Indien middels een gebouwendossier kan worden aangetoond dat de constructie destijds werd opgericht zoals ze momenteel bestaat en dat de opdeling gebeurde zonder het uitvoeren van vergunningsplichtige bouwwerken/stabiliteitswerken, dan schept dit allicht mogelijkheden. Het gebouwendossier vormt in dat geval de juridische basis op basis waarvan -in een volgende stap- een aanvraag voor omgevingsvergunning voor het verbouwen van de bestaande constructie kan worden ingediend. Op dat moment dient er een aftoetsing te gebeuren aan het kwaliteitskader wonen.
Uiteraard kunnen we niet op de feiten vooruitlopen, maar we adviseren dus sterk om eerst werk te maken van een gebouwendossier.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen. Dit schrijven biedt geen garanties op volledigheid/vergunning van een dossier.”
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
KADASTRALE GEGEVENS
De woning nr. 81 op perceel 26F werd volgens de gegevens van het kadaster opgericht in 1935.
De woning nr. 81A op perceel 26G werd volgens de gegevens van het kadaster opgericht in 1935.
De woning nr. 81B op perceel 26H werd volgens de gegevens van het kadaster opgericht in 1935.
REGELGEVING
Artikel 4.2.14. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
§ 1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.
§ 2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
§ 3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van § 1 en § 2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
DE AANVRAAG
De aanvraag behelst de vraag tot opname in het gemeentelijk vergunningenregister voor wat betreft de woningen met huisnummer 81, 81A en 81B.
BEWIJSVOERING
Aan de aanvraag werden volgende bewijsstukken toegevoegd:
1. Kadastrale legger – Houthalenseweg 81,81A,81B
2. Historische kadastrale schetsen
3. Perequatiebetekening 01/01/1979
4. Schattingsfiche Houthalenseweg 81 - (bebouwde percelen)_001042104528_001
5. Schattingsfiche Houthalenseweg 81A - (bebouwde percelen)_001042104528_002
6. Schattingsfiche Houthalenseweg 81B - (bebouwde percelen)_001042104528_003
7. Inschrijvingen in het bevolkingsregister - Houthalenseweg 81
8. Inschrijvingen in het bevolkingsregister - Houthalenseweg 81A
9. Inschrijvingen in het bevolkingsregister - Houthalenseweg 81B
10. Uittreksel uit de kadastrale legger 01/01/1979
11. Uittreksel uit de kadastrale legger 01/01/1989
12. Nietige schattingsfiche 88/89
13. Luchtfoto 1977
14. Luchtfoto 1983
15. Aankoopakte
16. Bielen - uittreksels uit de bevolkingsregisters voor het stuk 3
17. Bielen - voor het stuk 4 verklaring Karel Thaens dd. 08.08.2021
18. Bielen - stuk 5 verklaring Jean Wienen van 11.08.2021
19. Bielen - stuk 6 verklaring Joseph Smeekens dd. 05.08.2021 met huwelijksakte dd.
14.07.1966, attest van hoofdverblijfplaats dd. 05.08.2021 en attest van gezinssamenstelling
dd. 05.08.2021.
20. Huurcontract Houthalenseweg 81 – Moment aankoop
21. Huurcontract Houthalenseweg 81A – Moment aankoop
22. Huurcontract Houthalenseweg 81B – Moment aankoop
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden / gemene muren/ lichten en zichten
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur / de bepalingen inzake zichten en lichten.
BEOORDELING
Uit de gegevens van de kadastrale legger (bijlage 1) blijkt dat de laatste fysieke wijziging heeft plaatsgevonden in 1988 voor de woningen nrs. 81, 81A en 81B.
Op de historische kadastrale schets van 1969 (bijlage 2) verschilt de gebouwencontour, alsook het aantal gebouwen nog sterk van de huidige toestand. Op de historische kadastrale schets van 1988 (bijlage 2) stemt de gebouwencontour – behoudens de uitbouw achteraan woning nr. 81en de twee uitbouwen aan het bijgebouw – overeen met de huidige toestand.
In de gegevens vermeld op de Perequatiebetekening van 01/01/1979 (bijlage 3) wordt Houthalenseweg 81 omschreven als huis.
Uit de gegevens van de schattingsfiches (bijlage 4, 5 en 6) blijkt dat de oorspronkelijke woning werd opgesplitst en aanzienlijk gewijzigd (werkmanswoning verbouwd tot 3 afzonderlijke woningen). Op deze schattingsfiche wordt als jaar van de wijziging 1988 vermeld.
Uit de gegevens van het bevolkingsregister (bijlage 7) blijkt dat de woning nr. 81 bewoond wordt vanaf 1948. Uit de gegevens van het bevolkingsregister (bijlage 8) blijkt dat de woning nr. 81A bewoond wordt vanaf 8/8/1990. Uit de gegevens van het bevolkingsregister (bijlage 9) blijkt dat de woning nr. 81B bewoond wordt vanaf 30/11/1987.
De luchtfoto van 1977 (bijlage 13) en de luchtfoto van 1983 (bijlage 14) geven de gebouwencontour weer van voor de verbouwingswerken. Zo situeert het tussenvolume zich nog altijd alleen aan de rechterzijde.
Uit de aangeleverde bewijsvoering blijkt dat het bestaande volume en de 3 woningen niet kunnen beschouwd worden als zijnde hoofdzakelijk vergund op basis van artikel 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Er werden immers vergunningsplichtige handelingen uitgevoerd na 3 april 1979 (inwerkingtreding van het gewestplan Hasselt-Genk op 7 juni 1979). De vergunningsplichtige handelingen - verbouwing werkmanswoning tot 3 afzonderlijke woningen - vonden immers plaats rond 1987.
Algemeen besluit
De 3 woningen kunnen niet beschouwd worden als zijnde hoofdzakelijk vergund op basis van artikel 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het college van burgemeester en schepenen neemt de 3 woningen niet op in het vergunningenregister als vergund geacht.
De aanvrager zal van deze beslissing op de hoogte gebracht worden.