STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het herbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en terreinaanleg.
De aanvraag werd op 27/09/2021 ontvangen.
Op 27/10/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 17/11/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 25/11/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Fluxys nv
Fluvius
Dienst Patrimonium
Dienst Contractmanagement
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
Het perceel van de aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning met een horizontale dakoppervlakte van 98,63m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput (“zinkput”) met een inhoud van 2000 liter en een infiltratieoppervlakte van 6m².
De minimale voorzieningen zijn een hemelwaterput van 5000 liter met hergebruik en een infiltratievoorziening van 965 liter met een infiltratieoppervlakte van minstens 1,54m².
De voorgestelde voorzieningen voldoen aan de verordening qua oppervlakte en het volume.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat deze uitgevoerd worden in waterdoorlatende klinkers (in totaal 115,3m²) waardoor het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 09/12/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
Naar aanleiding van uw brief/mail van 25-11-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie E, nummer(s) 541T - 541/02, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Er is een bestaande woning aanwezig op het perceel. Ondanks dat het perceel 541T niet grenst aan het openbaar domein, is een vergunning voor het herbouwen van de woning mogelijk. De definitie van herbouwen bepaalt dat dit “binnen het bestaande volume” dient te gebeuren. De nieuwbouwwoning heeft een ruimer volume (758m³) dan de bestaande constructie (527m³) en valt dus niet geheel onder toepassing van de uitzonderingsregels.
Om praktische redenen en om zich volledig in regel te stellen, werden stappen ondernomen om over te gaan tot de aankoop van perceel 541/02, het perceel dat gelegen is tussen het perceel van de aanvragers en het openbaar domein.
Aangezien er zich niet overdekte constructies (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) bevinden op perceel 541/02, dienen de zakelijke rechten van de eigenaar van het perceel 541/02, m.n. de gemeente Zonhoven, gerespecteerd te worden zo lang de overdracht van de eigendom niet is doorgevoerd.
Een omgevingsvergunning kan slechts verleend worden mits opname van een voorwaarde tot aankoop van perceel 541/02.
Op 11/01/2022 werd reeds een akkoordverklaring getekend die aangeeft dat men zal aankopen aan de overeengekomen prijs. Gezien de officiële overdracht enige tijd in beslag zal nemen, wordt een termijn van 12 maanden opgelegd om de voorwaarde uit te voeren.
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal gelijkvloers, nachthal op de verdieping en de zolderruimte.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak van bestaande bebouwing en overige constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet als groenzone ingericht worden voor zover geen nieuwe bebouwing of verhardingen voorzien zijn.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvraag omvat een ontwerp dat de inrichting van een perceel omvat dat niet toebehoort tot de aanvragers op het ogenblik van huidige aanvraag, zijnde perceel 541/02.
Gezien het ontwerp niet uitgevoerd kan worden zonder de verwerving/ toelating tot uitvoering van het aangevraagde, dient een overeenkomst gesloten te worden tussen beide partijen die voldoende zekerheid biedt voor de uitvoering van het ontwerp in zijn geheel.
De inrichting van het perceel 541/02 zoals thans voorzien, is onlosmakelijk verbonden met de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening en dus essentieel voor het afleveren van een omgevingsvergunning.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de erfdienstbaarheden geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Op 11/01/2022 werd een akkoordverklaring getekend die aangeeft dat men zal aankopen aan de overeengekomen prijs. Gezien de officiële overdracht enige tijd in beslag zal nemen, wordt een termijn van 12 maanden opgelegd om de voorwaarde uit te voeren.
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het herbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en de herinrichting van het terrein met verhardingen en groenvoorzieningen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Korenmolenweg, een gemeenteweg ten oosten van het centrum van Zonhoven die aansluit op de Oppelsenweg/ Molenweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Het perceel links van de aanvraag is bebouwd met een vrijstaande woning met 2 bouwlagen onder een hellend dak, het rechts gelegen perceel is bebouwd met een halfopen woning met 2 bouwlagen onder een hellend dak, de gesloten gevel tegen de rechter perceelgrens.
Tegenover het perceel bevinden zich 2 vrijstaande woningen met 1 bouwlaag en hellend dak, met daartussen een nog onbebouwd perceel.
Omschrijving van de aanvraag
Perceel 541T werd bebouwd met een vrijstaande woning anno 1992. Men wenst de verouderde woning (527m³) te slopen en een nieuwbouw eengezinswoning (758m³) op te richten die voldoet aan alle hedendaagse normen en de woonbehoefte van de aanvragers.
Naast het slopen van de bestaande woning en verhardingen, en het oprichten van een nieuwe woning met gebruikelijke verhardingen, wordt ook het terrein rondom de woning heringericht met groenzones.
Perceel 541/02 situeert zich tussen het perceel van de aanvragers en het openbaar domein, werd mee opgenomen binnen het ontwerp voor de woning en tuin, maar is op het ogenblik van de aanvraag nog geen eigendom van de aanvragers. Het perceel hoort toe aan de gemeente Zonhoven en de aanvragers hebben de intentie dit terrein te verwerven in functie van de huidige aanvraag.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft ongewijzigd en is inpasbaar binnen de woonomgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet een inrit met een breedte van 3m ter hoogte van de grens met het openbaar domein, die uitwaaiert tot een breedte van 6m voor de woning. Hier zijn 2 autostaanplaatsen in open lucht aangegeven.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De aanvraag voldoet inzake parkeren op eigen terrein mits het perceel 541/02 effectief verworven wordt door de aanvragers. Momenteel is dit eigendom van de gemeente Zonhoven wat impliceert dat men de parkeerbehoefte niet op eigen terrein voorziet.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
Het perceel heeft vooraan een breedte van 27,28m en achteraan een breedte van 24,50m. De perceeldiepte links bedraagt 94,12m, rechts is dit 101,29m. De zijdelingse perceelgrenzen lopen schuin tegenover de voorste en achterste grenzen.
De inplanting van de nieuwbouw wordt op dezelfde bouwlijn voorzien als de bestaande woning, zijnde op ca. 13,50m afstand tot de schuin lopende grens met het openbaar domein.
De hoek voorgevel/ linker zijgevel situeert zich op 13,90m afstand tot het openbaar domein en op 9,79m afstand tot de linker perceelgrens.
De hoek voorgevel/ rechter zijgevel springt 1m naar achter in en situeert zich op 14,07m afstand tot het openbaar domein en op 6m afstand tot de rechter perceelgrens.
De hoek achtergevel/ linker zijgevel bevindt zich op 8,50m achter de voorgevel en op 8,53m afstand tot de linker perceelgrens.
De hoek achtergevel/ rechter zijgevel bevindt zich op 8,50m achter de voorgevel en op 7,09m afstand tot de rechter perceelgrens.
Het ontwerp voorziet een woning met landelijke uitstraling met 2 bouwlagen onder een zadeldak, de nok evenwijdig met de voorgevel- en achtergevellijn.
De kroonlijsthoogte ten opzichte van het maaiveld bedraagt 5,30m, de nokhoogte 10,05m. Door een beperkte insprong van de voorgevellijn over een breedte van 3,40m en de achtergevellijn over een breedte van 4,20m is de kroonlijsthoogte plaatselijk 6,30m.
De maximale bouwdiepte is 9,50m, zowel voor het gelijkvloers als de 1ste verdieping en dakverdieping.
De traditioneel op te richten woning wordt afgewerkt met een roodbruine gevelsteen, een dakbedekking met zwarte pannen en buitenschrijnwerk in pvc met zwartbruine kleur voor de ramen en in hout voor de deuren en raamluiken.
Op het gelijkvloers wordt de woning ingericht met de inkomhal met toilet en traphal, de leefruimte en open keuken, een bureauruimte en berging.
Op de verdieping zijn een badkamer, dressing, speelkamer en 2 slaapkamers voorzien. Op de dakverdieping is een ruime zolder aanwezig.
Het volume en uiterlijk van de woning voldoen aan de gangbare normen en de woning zal zich dan ook voldoende integreren in de omgeving.
Wat betreft de verdere inrichting van het terrein, wordt een perceel dat op het ogenblik van de aanvraag geen eigendom is van de aanvragers, mee opgenomen in functie van toegang, parkeerruimte en voortuinstrook. Het betreffende perceel 541/02 heeft een oppervlakte van 250m² en bevindt zich tussen het perceel 541T (2380m²) van de aanvragers en het openbaar domein.
Aangezien het perceel essentieel onderdeel uitmaakt van de aanvraag, zal hier een zakelijke overeenkomst nodig zijn tussen beide eigenaars om het voorgestelde ontwerp te kunnen uitvoeren.
Tijdens de doorloopperiode van onderhavige aanvraag werden de nodige stappen ondernomen om het perceel 541/02 te verwerven.
Op 11/01/2022 werd een akkoordverklaring getekend die aangeeft dat men zal aankopen aan de overeengekomen prijs. Gezien de officiële overdracht enige tijd in beslag zal nemen, wordt een termijn van 12 maanden opgelegd om de voorwaarde uit te voeren.
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
De verhardingen op het terrein werden beperkt gehouden en worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
De inrit heeft ter hoogte van het de aansluiting met het openbaar domein een breedte van 3m en waaiert verder uit tot 6m voor de woning om 2 open autostaanplaatsen te creëren. Vanaf de oprit loopt een pad naar de inkom en een pad langsheen de rechter zijgevel naar het terras aan de achterzijde van de woning toe. Het terras zelf heeft een breedte van ca. 8,50m en een diepte van 4m à 3m.
De totale oppervlakte aan verhardingen bedraagt 115,3m².
Voor het overige wordt het terrein ingericht met een grasperk, plantenperk en haagaanplant in de voortuin, een moestuin en plantenperk in de zijtuinstroken en ruim grasveld achter de woning dat overgaat in een (bestaande) beboste zone.
De zijdelingse perceelgrenzen zijn grotendeels al voorzien van een draadafsluiting van 2m hoog, dewelke men gaat behouden. Tussen de zijgevels en perceelgrenzen gaat men een draadafsluiting met een hoogte van 1,50m plaatsen en in de voortuin wordt een haagafsluiting van 0,60m hoog voorzien.
Het geheel woning en terreininrichting integreert zich in de omgeving en er is voldoende groene ruimte voorzien. Het ontwerp is dan ook aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het terrein is niet geheel vlak gelegen, vanaf de voorzijde is een helling van ca. 23cm tot 80cm boven de wegas aanwezig waarna een lichte afhelling tot 47cm aanwezig is ter hoogte van de achterste perceelgrens.
De hoogte van de huidige bebouwde zone gaat van 23cm tot zo’n 65cm boven het peil van de wegas.
De aanvraag voorziet geen ingrijpende terreinwijzigingen, slechts een nivellering van het maaiveld rond de nieuwe bouwzone tot op 30cm boven het peil van de wegas.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er zijn geen hinderaspecten te verwachten naar de omgeving toe door uitvoering van de voorziene werken.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat perceel 541/02 verworven wordt door de aanvragers.
Op 11/01/2022 werd reeds een akkoordverklaring getekend die aangeeft dat men zal aankopen aan de overeengekomen prijs. Gezien de officiële overdracht enige tijd in beslag zal nemen, wordt een termijn van 12 maanden opgelegd om de voorwaarde uit te voeren.
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“ Fluxys Belgium bezit installaties in de Korenmolenweg kant van de woningen met even nummers.
Onze maatschappij kan een gunstig advies verstrekken op bovenvermelde aanvraag op voorwaarde dat de specifieke voorschriften en veiligheidsmaatregelen nageleefd worden.
De bepalingen opgenomen in volgende documenten dienen gerespecteerd te worden en maken integraal deel uit van deze brief:
Wij vragen u deze documenten op te nemen in de vergunning en ons een kopie van uw besluit op te sturen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. De bijlagen maken integraal deel uit van het advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
“Art. 4.3.5 §1 van het VCRO bepaalt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie wonen slechts verleend kan worden op een stuk grond gelegen aan een voldoende uitgeruste weg. Het perceel afd. 3, sectie E nr. 541/02, private eigendom van de gemeente Zonhoven, scheidt het perceel van de aanvrager met een voldoende uitgeruste weg, nl. de Korenmolenweg.
Om het perceel van de aanvragers rechtstreeks aan een voldoende uitgeruste weg te laten grenzen, dient voornoemd perceel aangekocht worden van de gemeente Zonhoven.
Gunstig advies onder de voorwaarde dat de aanvragers het deel van het perceel afd. 3, sectie E nr. 541/02, private eigendom van de gemeente Zonhoven, gelegen tussen het perceel van de aanvragers en de Korenmolenweg, aankopen van de gemeente Zonhoven aan de schattingsprijs zoals bepaald door een landmeter-expert.
Opmerking: op 7/12/2021 werd door de eigenaar een akkoordverklaring overgemaakt waarbij akkoord gegaan wordt met de schatting van het betreffende perceel, het voorschot werd reeds betaald en een landmeter is inmiddels aangesteld. Op 11/01/2022 werd een akkoordverklaring tot aankoop aan de overeengekomen prijs getekend.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies maar wenst toe te voegen dat het aangehaalde artikel 4.3.5. aangeeft aan onder § 4.: De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Binnen de VCRO wordt de definitie herbouwen als volgt aangegeven:
“ 6° herbouwen : een constructie volledig afbreken, of méér dan veertig procent van de buitenmuren van een constructie afbreken, en binnen het bestaande bouwvolume van de geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie een nieuwe constructie bouwen;”
Bij een strikte interpretatie van deze definitie zal de aanvraag inderdaad niet voldoen aan art. 4.3.5. van de VCRO. Men breekt de bestaande constructie met een volume van 527m³ af en bouwt een nieuwe constructie met een volume van 758m³. “Binnen het bestaande volume” kan dus niet toegepast worden. Men mag ook uitbreiden, doch het woord “of” in de definitie laat uitschijnen dat beide niet samen aangevraagd kunnen worden.
Indien de aanvrager in eerste instantie een aanvraag tot herbouwen binnen de 527m³ zou indienen, wordt voldaan aan art. 4.3.5. van de VCRO.
Indien de aanvrager na het herbouwen nog een aanvraag tot uitbreiden zou indienen, wordt eveneens voldaan aan art. 4.3.5. van de VCRO.
Gelet op het feit dat een akkoord tot aankoop van perceel 541/02 door de aanvragers ondertekend werd op 11/01/2022, kan een omgevingsvergunning voor het herbouwen en uitbreiden van het bestaande volume afgeleverd worden.
Voorwerp en prijs zijn gekend op het moment van het akkoord tot aankoop.
De omgevingsambtenaar gaat alleszins wel akkoord met de voorwaarde tot aankoop van het voorliggende perceel 541/02, eigendom van de gemeente Zonhoven. Men voorziet immers de parkeergelegenheid voor de eengezinswoning op dit perceel. Per woongelegenheid is 1,5 parkeerplaats (af te ronden naar boven) vereist; zonder de parkeerruimte kan de terreininrichting /woning niet aanvaard worden.
Op dit moment is een inrit in kiezel op het perceel aangelegd en zijn een aantal constructies eigen aan de tuininrichting van een woning aanwezig (draadafsluiting, haag, brievenbus; dit alles zonder enige gebruiksovereenkomst of toegestaan gebruiksrecht.
De voorwaarden en opmerkingen in het advies van de dienst Contractmanagement zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Aangezien voorwaarden voldoende concreet en duidelijk dienen te zijn, wordt de voorwaarde als volgt omschreven:
De omgevingsvergunning kan worden afgeleverd op voorwaarde dat perceel 541/02 effectief verworven wordt door de aanvragers zoals aangegeven in de akkoordverklaring tot aankoop dd. 11/01/2022. De officiële overdracht dient binnen een termijn van 12 maanden na uitvoerbaarheid van de omgevingsvergunning gerealiseerd te worden.
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening op voorwaarde dat perceel 541/02 effectief verworven wordt door de aanvragers zoals aangegeven in de akkoordverklaring tot aankoop dd. 11/01/2022. De officiële overdracht dient binnen een termijn van 12 maanden na uitvoerbaarheid van de omgevingsvergunning gerealiseerd te worden.
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het herbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en de herinrichting van het terrein met verhardingen en groenvoorzieningen mits het opleggen van voorwaarden:
De inrichting van perceel 541/02 (parkeerplaatsen/ voortuininrichting) mag slechts uitgevoerd worden na realisatie van de officiële overdracht.
Een oprit naar de woning van 3m breed mag evenwel uitgevoerd worden aangezien het goed anders niet bereikbaar is.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het herbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en de herinrichting van het terrein met verhardingen en groenvoorzieningen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 13/01/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager, maar wenst de eerste voorwaarde beperkt aan te passen.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het herbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en de herinrichting van het terrein met verhardingen en groenvoorzieningen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.