STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw.
De aanvraag werd op 24 februari 2022 ontvangen en op 25 maart 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 22 december 1956 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1956/00081)
Op 13 november 2020 werd de woning opgenomen in het leegstandsregister. (2020/132)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Agentschap Wegen en Verkeer
Fluvius
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De hemelwaterput is voorzien van een geïntegreerde infiltratieput waarvan de oppervlakte (8,08m²) en het volume (5 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 25 maart 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Het betreft hier het regulariseren van een (overdekt) terras en het bouwen van een garage/berging, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Het besluit van de Vlaamse Regering van 05/7/2013 betreffende de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, bepaalt dat bij een uitbreiding > 40 m² tegen een bestaand gebouw een even groot deel van de bestaande verharde oppervlakten mee dienen af te wateren naar de infiltratievoorziening, indien deze bestaande verharde oppervlakten nog niet zijn aangesloten op een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffering. De inhoud van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter/m² referentieoppervlakte te bedragen. De referentieoppervlakte is de som van alle oppervlakten die afwateren naar deze infiltratievoorziening.
Het hemelwater van de dakoppervlakte van het vrijstaand bijgebouw kan best aangesloten worden op de hemelwaterput voor een optimaal hergebruik van hemelwater of op een infiltratievoorziening of mag infiltreren op het privéterrein in de groenzones.
Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (vuilwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn. Via een Y-koppeling kan dan aangesloten worden op de bestaande rioleringsaansluiting. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor hemelwater (RWA) is dit 160 mm. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen langs de Heuveneindeweg, een voldoende uitgeruste gewestweg. Aan de achterzijde grenst het perceel aan de Lazarijstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwhoogte, dakprofiel, nokhoogte, bouwstijl alsook materiaalgebruik.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning uit de jaren 50.
De woning is ingeplant op 7,55m achter de rooilijn / voorste perceelgrens t.o.v. de Heuveneindeweg (= minimum 17,09m uit de as van de weg).
De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 11,73m met aansluitend aan de achterzijde een trap naar de kelder.
De woning bestaat uit 1 bouwlaag met een zadeldak.
De kroonlijsthoogte is gelegen op 3,39m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte is gelegen op 9,28m ten opzichte van het maaiveld.
De woning werd uitgevoerd met een wit geschilderde gevelsteen gecombineerd met een niet-geschilderde rode gevelsteen. De dakbedekking werd uitgevoerd in rode dakpannen.
De huidige aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van de eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw (carport / tuinberging).
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De verkeersgeneratie is beperkt gezien de functie van eengezinswoning.
Op eigen terrein wordt een dubbele carport opgericht. Hierdoor wordt het stallen van wagens geheel op eigen terrein opgevangen en de last van het autobezit niet afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
Om aan de hedendaagse normen te voldoen qua duurzaamheid wordt de woning voorzien van een nieuwe gevelschil. De buitenmuur wordt 4cm dikker. Hierdoor wordt de woning ingeplant op minimum 2,96m van de rechter perceelgrens en op 3,07m van de linker perceelgrens.
Op het gelijkvloers wordt de bestaande inkomhal aan de voorzijde verwijderd. De woning wordt hierdoor ingeplant op minimum 17,50m uit de as van de Heuveneindeweg.
Aan de achterzijde wordt het gelijkvloers uitgebreid tot een bouwdiepte van maximum 17m. De woning wordt voorzien van een 2de bouwlaag. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 8,82m.
De bouwdieptes zijn in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
Het hoofdvolume van de woning wordt voorzien van een zadeldak. De achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak.
De maximale kroonlijsthoogte is gelegen op 5,53m ten opzichte van het maaiveld en de nokhoogte op 9,85m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking van de woning wordt uitgevoerd in een rood genuanceerde gevelsteen met aan de onderzijde een plint uitgevoerd in blauwe hardsteen. De terrasoverkapping aan de achterzijde wordt uitgevoerd in zwarte trespa-panelen die aansluiten bij het buitenschrijnwerk.
Na de verbouwing integreert de woning zich goed in het straatbeeld.
De aanvraag omvat tevens het oprichten van een bijgebouw. Het betreft een dubbele carport met tuinberging.
Het bijgebouw wordt ingeplant op 23,12m achter de achtergevel van de woning, op minimum 6,66m van de achterste perceelgrens (= voorste perceelgrens t.o.v. de Lazarijstraat) en op 1m van de linker perceelgrens.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 42m² (7m x 6m).
De carport is toegankelijk via de inrit langs de Lazarijstraat. Door de toegang tot het perceel te voorzien via de Lazarijstraat wordt de lengte van de inrit beperkt. Tevens is toegankelijkheid van het perceel praktischer via de Lazarijstraat dan via de drukke gewestweg, nl. de Heuveneindeweg. Deze toegang voldoet tevens aan de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer, zoals aangehaald onder de titel ‘bespreking adviezen’.
De carport met tuinberging wordt voorzien van een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd in hout met een natuurlijk vergrijsde kleur.
In de aanvraag wordt niet gespecifieerd welk soort hout gebruikt zal worden. Hierdoor wordt i.f.v. duurzaamheid als bemerking meegegeven dat er best geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
Behoudens de gebouwen worden ook verhardingen voorzien.
Aan de voorzijde van de woning wordt een toegangspad naar de voordeur aangelegd (15m²). Conform het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer (zie titel ‘bespreking adviezen’) dient het toegangspad beperkt te worden tot een breedte van 1,50m.
Ter hoogte van de Lazarijstraat wordt een inrit aangelegd die toegang biedt tot de dubbele carport. Deze inrit wordt uitgevoerd in waterdoorlatende betonklinkers (46m²). De inrit wordt aangelegd tussen de bestaande opening in de bomerij. De bestaande bomen blijven dan ook behouden. Om deze bomen te beschermen dient voldaan te worden aan de voorwaarden opgelegd in het advies van de dienst Facilitair Management zoals aangehaald onder de titel ‘bespreking adviezen’.
Tot slot wordt aan de rechter achterzijde van de woning een niet-overdekt terras aangelegd. Het niet-overdekte terras heeft een oppervlakte van 14m².
De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk bij een eengezinswoning en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinniveau wordt ter hoogte van de uitbreiding beperkt opgehoogd.
Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 25 maart 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 1 april 2022 verleende de dienst Facilitair Management een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Gezien de inrit vlak naast en onder enkele waardevolle eikenbomen wordt aangelegd en een groot deel van de carport/tuinberging zich binnen de kruinprojectie van deze eikenbomen bevind, zullen er flankerende maatregelen moeten genomen worden om deze bomen maximaal te vrijwaren en te beschermen. Volgende flankerende maatregelen moeten in acht genomen worden:
De begeleidingssnoei is nodig om kruin terug in verhouding met het wortelgestel te brengen. D.w.z. dat het bladvolume in de kruin wat wordt gereduceerd om zo het verlies aan wortels door schade te compenseren.
Deze snoei wordt best uitgevoerd door een deskundige, waarbij zeker volgende in acht moet worden genomen:
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 4 april 2022 verleende het Agentschap Wegen en Verkeer een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1. Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N7150002 van 0.4 +54 tot 0.4 +73):
Publiciteit:
2. Constructie voor rooilijn
De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
5. Toegang
6. Mobiliteitsimpact
GUNSTIG ADVIES ONDER VOORWAARDEN
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.
De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG
Zie advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het hout van het bijgebouw bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het hout van het bijgebouw bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het hout van het bijgebouw bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).