Feiten context en argumentatie
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 04/04/2022, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van de heer Peter Cabus namens het Departement Omgeving, ingesteld tegen de beslissing d.d. 1 februari 2022 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een voorwaardelijke omgevingsvergunning werd verleend aan de heer Marc Bollen namens Aluzon NV voor het bouwen van een nieuwe loods, kappen van bomen, slopen bijgebouw en de regularisatie en herinrichting van het terrein met verhardingen, overstromingsbekken, infiltratiebekken en groenvoorziening, en een verandering van de uitbating voor aluminium schrijnwerkerij, te Zonhoven ter plaatse Boddenveldweg 7, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“DEPARTEMENT OMGEVING LIMBURG
BEROEP TEGEN BESLISSING VAN 1 FEBRUARI 2022 VAN HET COLLEGE VAN
BURGEMEESTER EN SCHEPENEN VAN ZONHOVEN
Deze aanvraag werd in eerste aanleg door het college van burgemeester en schepenen van ZONHOVEN onderzocht en beslist, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten.
Deze beslissing werd op 9 februari 2022 op het Omgevingsloket geplaatst.
Identificatie van de aanvrager(s):
Marc Pierre A. BOLLEN namens ALUZON NV gevestigd te Boddenveldweg 7 te 3520 Zonhoven.
Identificatie van de beroeper:
De leidend ambtenaar van het Departement Omgeving,
Peter Cabus
Secretaris-generaal Departement Omgeving
Identificatie van de bouwplaats:
Boddenveldweg 7 te 3520 Zonhoven
Kadastrale omschrijving:
Afdeling 2, sectie C nrs. 830G en 834E.
Het betreft een aanvraag tot:
Het betreft een aanvraag tot het bouwen van een nieuwe loods, kappen van bomen, slopen bijgebouw en de regularisatie en herinrichting van het terrein met verhardingen, overstromingsbekken, infiltratiebekken en groenvoorziening, en een verandering van de uitbating voor aluminium schrijnwerkerij.
De bestreden beslissing:
De omgevingsvergunning (OMV_2021028123) werd door het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven op 1 februari 2022 verleend voor het bouwen van een nieuwe loods, kappen van bomen, slopen bijgebouw en de regularisatie en herinrichting van het terrein met verhardingen, overstromingsbekken, infiltratiebekken en groenvoorziening, en een verandering van de uitbating voor aluminium schrijnwerkerij.
Tegen de beslissing ga ik in beroep (overeenkomstig artikel 53 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014) om volgende redenen:
De aanvraag is volgens het geldend gewestplan Koninklijk besluit van 3 april 1979 – Gewestplan Hasselt-Genk goedgekeurd op 03/04/1979, deels gelegen in gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s en deels gelegen in bufferzone.
Gebied voor ambachtelijke bedrijven
De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven.
Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.
De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard.
Bufferzones
De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden.
De aanvraag is niet gelegen in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Bijzonder plan van aanleg
Het goed is gelegen binnen het BPA Genkerbaan-Grote Hemmenweg, goedgekeurd op 5 januari 1988 en gedeeltelijk gewijzigd op 8 augustus 1999.
Het goed kreeg als bestemming onder andere, zone voor nijverheid-zone voor bedrijventerreinen en zone voor open ruimten-bufferzone.
De van toepassing zijnde voorschriften van dit BPA zijn onder andere:
Artikels 9 en 21 - Zone voor nijverheid – zone voor bedrijventerrein
Hoofdbestemming: ambachtelijke bedrijven en opslagplaatsen die het karakter van lichte industrie hebben en niet schaden aan het woonklimaat van de omgeving.
Nevenbestemmingen: parkeerplaatsen en burelen die noodzakelijk behoren bij de productiehallen.
Detailhandel en tentoonstellingsruimten: ENKEL als nevenbestemming en in relatie met de aanwezige hoofdbestemming.
Wonen: 1 bedrijfswoning per bedrijf is toegelaten, dit met een maximale nuttige vloer-oppervlakte van 300m². Deze woning dient stedenbouwkundig te harmoniëren met het eigenlijke bedrijfsgebouw en dient hieraan ondergeschikt te zijn.
…
De bebouwing dient te beantwoorden aan de eisen gesteld in art. 21.
a. Inplanting
De inplanting dient te geschieden binnen de op het plan aangeduide zone in een vrijstaande bebouwingsvorm. De afstand van de gevels tot de perceelsgrens van de kavels zal in principe gelijk zijn aan de hoogte van het gebouw met een minimum van 4m ofwel op de perceelscheiding gekoppeld aan een bestaande bebouwing. De bruto-vloeroppervlakte mag de 60 % van de totale oppervlakte van het perceel niet overtreffen.
De bebouwde oppervlakte, inclusief parkeer- en opslagruimte, moet minstens 50 % van de bebouwbare oppervlakte bedragen.
b. Materialen
…
c. Afsluitingen
…
d. Beplanting
Een groene bufferzone langs de zijdelingse en achterste perceelscheiding is verplicht.
De aan te leggen en te onderhouden groenvoorziening moet minstens 15 % van de bebouwbare oppervlakte bedragen.
Het is een beplanting met esthetische en afschermende functie. Alle bebouwing, reclame en het stapelen van materialen erin is verboden.
De aanleg zal gebeuren met inheemse soorten bestaande uit hoogstammen met een onderbeplanting van heesters.
…
Artikel 12 - Zone voor open ruimten – bufferzone
Een groene bufferzone is verplicht op de aangeduide plaatsen.
Zij heeft een esthetische en afschermende functie. Om deze afschermende functie te kunnen vervullen moet de beplanting een dichte structuur hebben, opgebouwd uit een bodembedekkende kruidlaag, heestermassieven en hoogstammig groen.
Bij een geringe breedte (- 5m) is het aanplanten van haag of de plaatsing van een draadafsluiting in combinatie met klimplanten verplicht, ter vervanging van de gelaagde beplanting. De landschappelijke waarde van deze zones zal verhoogd worden door het gebruik van streekgroen, ecologisch groen als ook door haar esthetisch uitzicht.
Indien de breedte van de buffer 5m of meer bedraagt zullen de beplantingen gerealiseerd worden op een aarden wal met een minimum hoogte van 1,5m.
De beplanting moet permanent zijn over de volledige oppervlakte van de zone met de noodzakelijke verscheidenheid om haar functie te vervullen. Enkel normale snoeiing en onderhoud en vervanging zijn toegelaten.
Het doorbreken van de bufferzone is in geen enkel geval toegelaten, ook niet om een toegang tot de zone voor ambachtelijke bedrijven te realiseren, uitgezonderd daar waar op het plan een ontsluiting is aangeduid en onder de voorwaarden zoals deze in de betreffende voorschriften zijn bepaald.
Alle bebouwing, reclame of stapelen van materialen erin is verboden,
Afwijkingen en aanleg bufferzone
Het BPA is ouder dan 15 jaar. Hier zijn afwijkingen mogelijk van de stedenbouwkundige voorschriften volgens artikel 4.4.9/1. van de Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Deze afwijking is mogelijk voor industriegebieden in de ruime zin maar niet voor bufferzones.
Het voorgestelde ontwerp heeft een maximale bruto vloeroppervlakte van 62,5% van de totale oppervlakte van het terrein in plaats van maximaal 60%.
De afstand tot de perceelgrenzen is op sommige plaatsen kleiner dan de hoogte van het gebouw, namelijk 10,5m en 11,43m, het gebouw zelf is 12m hoog.
Hiervoor zou een afwijking kunnen bekomen worden indien ruimtelijk aanvaardbaar.
Het verhogen van de bebouwbare oppervlakte en afstanden tot de perceelsgrenzen heeft echter tot gevolg dat de bufferzone (artikel 12) niet volwaardig kan gerealiseerd worden en zeer versnipperd zal voorkomen aangezien het noodzakelijke overstromingsbekken en het noodzakelijke infiltratiebekken in de bufferzone worden gesitueerd evenals een bijkomende ontsluitingsweg.
De beplanting binnen de bufferzone kan bijgevolg niet uitgevoerd worden zoals voorzien in de voorschriften, volgens dewelke zij een esthetische en afschermende functie moet hebben en een beplanting moet zijn met dichte structuur. Slechts 55% van de oppervlakte van de bufferzone zal effectief (en dan nog versnipperd) als bufferzone worden ingericht.
Watertoets
De werken worden deels voorzien binnen effectief overstromingsgevoelig gebied.
Er wordt vastgesteld dat in vorige aanvraag voorziene overstromingsbekkens niet werden uitgevoerd.
Hiervoor werd proces-verbaal opgemaakt.
Voor het in de huidige aanvraag voorziene infiltratiebekken ontbreken detailtekeningen waardoor niet kan nagegaan worden of de opvangcapaciteit voldoende is. Ook is het onduidelijk of de volledige verharde oppervlakte wordt aangesloten op de infiltratievoorziening en of dit sowieso mogelijk is.
Door de voorziene ophogingen op het eigen terrein zal de kans op overstromingen verlaagd worden maar zal de overstromingszone verplaatst worden naar lager gelegen zones buiten het bedrijfsterrein.
De Provincie Limburg - Dienst Water en Domeinen, bracht op 19 november 2021 een voorwaardelijk gunstig advies uit in verband met de watertoets en een voorwaardelijk gunstig advies in verband met de bindende bepalingen en machtigingen rond onbevaarbare waterlopen van tweede of derde categorie.
De voorwaarden in verband met de watertoets zijn onder andere de volgende:
grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd en ingezaaid met gras. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).
Het ingediende dossier geeft hieromtrent onvoldoende duidelijkheid/garantie, detailtekeningen ontbreken.
Gelet ook op de gedeeltelijke situering in effectief overstromingsgevoelig gebied kan ik niet akkoord gaan met de door het college van burgemeester en schepenen onvoldoende gemotiveerde weerlegging van het door de gemeentelijke omgevingsambtenaar uitgebrachte ongunstige advies omtrent de watertoets. Er wordt onvoldoende aangetoond wat de impact is op het watersysteem in de directe en ruimere omgeving. Het dossier omvat onvoldoende duidelijkheid omtrent de genomen maatregelen ter voorkoming van waterproblemen op het eigen perceel en de aangrenzende percelen.
De watertoets is een onderzoek naar de schadelijke effecten op het watersysteem en houdt hier mijn inziens onvoldoende rekening met mogelijke overstromingsrisico’s. In het decreet staat dat als de nadelige effecten als gevolg van de waterkwantiteit voor de mens, de natuur of voor de economie zo significant zijn dat er geen aanvaardbare remedie (dus maatregelen voor herstel of compensatie) mogelijk is, de vergunning moet geweigerd worden. Er wordt onvoldoende aangetoond dat de voorziene maatregelen, schadelijke effecten voldoende vermijden.
Mobiliteit
De gemeentelijke dienst mobiliteit geeft ongunstig advies omdat er onvoldoende parkeerplaatsen worden voorzien.
Conclusie
De gemeentelijke omgevingsambtenaar bracht omwille van onder andere de hogervermelde argumenten, een ongunstig advies uit.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het ongunstig advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar niet. De gemeente beschikt over beperkte industriegronden en wenst deze maximaal te benutten.
Er wordt een borgvoorwaarde opgelegd om de aanleg van de bekkens en beplanting te garanderen.
De inplanting van de bekkens en de aanleg van de beplanting in de bufferzone wordt aanvaardbaar geacht.
Bij het berekenen van de parkeerplaatsen werden de parkeerplaatsen op het openbaar domein niet mee in rekening gebracht. Wanneer men dit wel doet, acht het cbs de voorziene parkeerplaatsen, gecombineerd met een sensibilisering om de fiets en het openbaar vervoer te gebruiken, als voldoende.
Deze motivering wordt als ontoereikend beschouwd om het ongunstig advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar te weerleggen.
Ik ben besluitend dan ook van oordeel dat de voorliggende aanvraag onder deze vorm niet voor vergunning in aanmerking komt.
Een uitbreiding is enkel mogelijk indien;
wateroverlast op eigen en aangrenzende percelen te voorkomen,
Ik wens gehoord te worden.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 31/01/2022 waarbij ongunstig geadviseerd werd.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het advies van de GOA niet te volgen en het ingediende beroep negatief te beoordelen. Het college van burgemeester en schepenen behoudt het standpunt van 01/02/2022.
Op het belangrijke aspect van de waterhuishouding benadrukt het CBS dat ze vertrouwen heeft in het advies van de provinciale dienst water en domeinen.
Het klopt dat de dimensionering ontbrak in het oorspronkelijke dossier. Het uitgebreide voortraject dat doorlopen is tussen de provinciale dienst en het bedrijf én de oppervlaktes van zowel het overstromingsbekken (936m²) als het infiltratiebekken (400m²) geven echter een voldoende beeld van de capaciteit.
De nieuwe inplanting, inclusief overstromingsbekken, is een stap vooruit voor de waterhuishouding en waterbeheersing in onze gemeente en in het bijzonder voor het verdere traject van de Roosterbeek.
Het college van burgemeester vraagt echter ook om de bijkomende borgvoorwaarde die de realisatie van het bufferbekken te garandeert te behouden.