STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
De aanvraag werd op 24/01/2022 ontvangen.
Op 21/02/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 10/03/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 31/03/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie september/ oktober 2021(VB_2014_93). Er werden vragen gesteld m.b.t. een (2de) inrit naar de kelderverdieping via de Viartenstraat en er werd een voorontwerp ingediend.
Advies dienst 14/09/2021
Wij hebben uw vragen over de inrit en de voordeur voor het perceel lot 1 van de verkaveling 7204.V.115\05, gelegen te Hennepveldweg, op ons intern overleg besproken.
De voordeur kan ofwel langs de Viartenstraat of langs de Hennepveldweg voorzien worden maar de toegang (het pad) naar de voordeur moet wel genomen worden via de Hennepveldweg.
De inrit dient zover mogelijk verwijderd te zijn van het kruispunt met de Viartenstraat en moet daarom voorzien worden aan de rechterzijde van het lot (gezien vanaf de Hennepveldweg).
De woning en daarmee ook de inrit dient zich te richten tot de Hennepveldweg. De inrit kan niet genomen worden via de Viartenstraat over de achtertuin.
Hou er rekening mee dat bij een inrit naar een ondergrondse garage de helling hoogstens 4% mag bedragen over een afstand van 5m, te rekenen vanaf de rooilijn. Na 5m mag de daling maximaal 14% zijn (14cm per meter dalen).
De afstand van de voorgevel tot aan de rooilijn moet minstens 6m bedragen.
Advies dienst 21/09/2021
Uw nieuw ingediend ontwerp werd besproken.
De verkavelingsvoorschriften leggen op dat de inrit van lot 1 genomen moet worden aan de rechterzijde van het lot.
Door de inrit naar de garage via de Viartenstraat te voorzien wordt een tweede inrit gecreëerd. Er is slechts één inrit per perceel vergunbaar.
Het perceel is gelegen op een hoek waardoor deze 2 voortuinen heeft. Bebouwing in de voortuinstrook is verboden. Het verkavelingsplan werd zo opgesteld dat de tuinzone achter de woning van lot 1 (t.o.v. de Hennepveldweg) wordt bekeken als achtertuin en niet als voortuin (zie verduidelijking in bijlage). Dit zodat er nog voldoende plaats is om een bijgebouw te kunnen voorzien zoals een tuinhuis/berging.
Het is net de bedoeling de achtertuin zoveel mogelijk te vrijwaren van verhardingen, ook al is deze waterdoorlatend.
Het perceel grenst aan een zone voor mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Bij een bouwaanvraag zal in het kader van de watertoets advies gevraagd worden aan de provincie Limburg, afdeling Water en Domeinen. Uit hun advies en opgelegde voorwaarden zal dan blijken of en hoe een kelder kan worden gerealiseerd.
Advies dienst 14/10/2021
Door de inrit naar de ondergrondse garage via de achtertuin te voorzien ontstaat niet enkel een te grote verhardingsgraad, de kwaliteit van de achtertuin is hierdoor nihil. De oriëntatie van de woning is richting de Hennepveldweg voorzien, waardoor er ook aan deze zijde minimaal een parkeervak zal moeten worden aangelegd voor bezoekers, postbode,...
Tenslotte stellen wij ons vragen bij de gewenste kelderruimte. Dit wordt mogelijks niet verboden door de verkavelingsvoorschriften, het perceel grenst echter aan een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Dit zou gevolgen kunnen hebben voor een kelderruimte en de constructie ervan. Uiteraard zullen wij daarin de deskundigheid van de betreffende adviesverlener vragen bij een omgevingsdossier.
Mr. Hendrix heeft uiteraard steeds het recht een omgevingsaanvraag in te dienen, de verkavelingsvergunning is ouder dan 15 jaar, de voorschriften vormen geen weigeringsgrond meer, er dient een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening te gebeuren.
Hierbij wil ik echter meegeven dat de dienst bij haar standpunt blijft en voor dergelijke aanvraag een ongunstig advies zal afleveren.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. Het ontwerp werd aangepast en voldoet aan de voorschriften van de verkaveling.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Fluvius
Provinciale dienst Water en Domeinen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 22/09/1965 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.115. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
Op 16/01/1974 werd een wijziging vergund (7204.V.115\01) voor de splitsing van lot 1 in 2 loten (lot 1 en 1bis) met behoud van de oorspronkelijke voorschriften.
Op 17/11/2015 werd een wijziging vergund (7204.V.115\05) voor het opdelen van lot 1 in 2 loten voor open bebouwing (lot 1 en lot 1A). Hierbij werden nieuwe stedenbouwkundige voorschriften opgemaakt voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de
verkavelingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 167m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput met een inhoud van 4190 liter (minimale inhoud = 2675 liter) en een infiltratieoppervlakte van 7,24m² (minimale oppervlakte =4,28m²).
De voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De verharding voor de 2 autostaanplaatsen en het pad naar de inkom (40,5m²) zijn voorzien in grind waardoor het hemelwater door en langs de verharding op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Voor zover gekend is nog een gemengd rioleringsstelsel aanwezig.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 04/04/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.
Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle verkavelingsvoorwaarden.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte maar ligt wel in/ nabij een mogelijk overstromingsgevoelig gebied.
Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Met betrekking tot de impact op oppervlaktewater werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder.
Het advies van 28/04/2022 van de waterbeheerder, de provinciale dienst Water en Domeinen, is voorwaardelijk gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
Documenten
Waterloop en machtiging
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
1.(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd overstromingsregime.
Het perceel is gelegen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
Onder deze voorwaarden en mits de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd, is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits naleving van de voorwaarden geformuleerd door de waterbeheerder.
Indien er aanpassingen dienen doorgevoerd te worden die betrekking hebben op de stabiliteit, naar aanleiding van deze voorwaarden, dient een wijziging aangevraagd te worden.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan: er werden geen rookmelders voorzien op de plannen. Het voldoen aan het decreet rookmelders dient opgenomen als voorwaarde bij het afleveren van een omgevingsvergunning.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat mogelijk een grondverzet van meer dan 250 m³ grond zal plaatsvinden.
Voor de uitgraving van de kelderverdieping zal een volume grond van ca. 460m³ vrijkomen. Er werd niet aangegeven dat het terrein wordt opgehoogd (enkel een nieuw maaiveld aangegeven op het terreinprofiel).
De wetgeving omtrent grondverzet is van toepassing indien een grondverzet (met afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de verkavelingsvoorschriften op voorwaarde dat:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, gelegen aan de Hennepveldweg op de hoek met de Viartenstraat, op een perceel (lot 1) van 783m².
De voorgevel met een breedte van 12,21m, wordt ingeplant op 6m afstand tot de voorste perceelgrens. De totale bouwdiepte bedraagt 15m tot de achtergevel met een breedte van 10m.
De linker zijgevel wordt op minimaal 12m afstand tot de wegas van de Viartenstraat voorzien, de rechter zijgevel bevindt zich op 3m afstand tot de rechter perceelgrens.
De woning heeft 1 bouwlaag met een hellend dak waarbij de kroonlijsthoogte 2,97m bedraagt (plaatselijk 5,57m) en de nokhoogte 6,97m, dit tov het maaiveld dat zich op 30cm boven het peil van de wegas (Hennepveldweg) bevindt.
De woning wordt opgericht als houtskeletbouw met een gevelafwerking in gevelsteen oud Beerse, een dakbedekking in blauw gesmoorde dakpan-panelen en buitenschrijnwerk in hout.
Het gebouw wordt onderkelderd. De uitvoering/ inrichting van de kelder dient te beantwoorden aan de constructievoorwaarden van de waterbeheerder (zie advies provinciale dienst Water en Domeinen).
Het gelijkvloers wordt ingericht met een inkomhal met toilet en trap, een gastenkamer met doucheruimte, een slaapkamer met dressing en aansluitende badkamer, een wasplaats, een keuken en een leefruimte met overdekte terras aan de achterzijde.
De leefruimte is open tot de nok en het overige gedeelte van de dakverdieping wordt als zolderruimte ingericht.
Aan de rechter voorzijde van het terrein wordt een oprit aangelegd in functie van 2 autostaanplaatsen met een breedte van 2,75m en een lengte van 12,12m. Daarnaast is nog een toegangspad van 1,20m breed voorzien naar de inkomdeur.
Het niet verharde en onbebouwde gedeelte van het terrein wordt aangelegd met gras en deels met beplanting.
De woning heeft een grondoppervlakte van 152,8m² en dakoppervlakte van 167m² en een bovengronds volume van 703m³.
De totale oppervlakte van de verhardingen in grind bedraagt 40,5m².
Er resteert een zeer mooie oppervlakte voor groeninrichting die ca. 75% van het terrein bedraagt.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan niet op afgeweken wordt. Die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua inplanting, architectuur, materiaalgebruik en volume.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving mits het opleggen van voorwaarden.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning mits het opleggen van voorwaarden:
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 04/05/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.