verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het wijzigen van de perceelconfiguratie van de loten 1a, 6 en 7 in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling.
De aanvraag werd op 15 april 2022 ontvangen.
Op 12 mei 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 18 mei 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 15 juni 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 25/06/2022 tot en met 24/07/2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 25/06/2022 tot en met 24/07/2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Bijzonder plan van aanleg of RUP
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1a, 6 en 7 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 09 augustus 1993 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.93/5 en gewijzigd werd op 28 juli 2003 voor de loten 1 en 2 (7204.V.93/5\1). De kavels kregen als bestemming residentieel gebruik (één woongelegenheid per kavel).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, m.n. woongebied. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 15 juni 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het wijzigen van de perceelconfiguratie van de loten 1a, 6 en 7 in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het eigendom is gelegen in het zuidwesten van de gemeente Zonhoven, in de wijk Ter Donk. De percelen grenzen aan de Schutenseweg, een bestaande voldoende uitgeruste woonstraat. In de directe omgeving primeert de residentiele functie. Verspreid in de omgeving komt kleinschalige bedrijvigheid voor, verweven met het wonen. De woningen betreffen voornamelijk vrijstaande grondgebonden eengezinswoningen, bestaande uit één tot twee bouwlagen, afgewerkt met zowel platte als hellende daken.
De oorspronkelijke verkaveling voorzag in 10 loten voor vrijstaande bebouwing. 6 loten zijn reeds bebouwd. De oude boerderij op het oorspronkelijke lot 1 en 2 is nog steeds aanwezig.
Op 28 juli 2003 werd een wijziging van verkaveling goedgekeurd voor de loten 1 en 2, waarbij lot 1 werd opgesplitst naar lot 1a en 1b, en lot 1b bij lot 2 werd gevoegd. Het lot waarop de boerderij staat. Lot 1a wordt vandaag gebruikt als boomgaard/tuinzone bij de boerderij. De loten 6 en 7 worden vandaag gebruikt als paardenweide.
Voorliggende aanvraag betreft het bijstellen van een verkaveling voor de loten 1a, 6 en 7 door het wijzigen van de perceelconfiguratie. De loten worden opgedeeld als volgt:
lot 1a in lot 1a en lot 1c, lot 6 in lot 6a en lot 6b en lot 7 in lot 7a en lot 7b.
De loten 1c, 6b en 7b worden uit de verkaveling gesloten. Zij zullen deel gaan uitmaken van een nieuwe verkaveling i.f.v. het binnengebied tussen de Kievitveldstraat en de Schutenseweg. De loten 6a en 7a behouden hun bestemming i.f.v. een open bebouwing. De tuinzone zal minder diep worden, maar de woonfunctie komt niet in het gedrang door de voorgestelde opdeling aangezien de tuin nog over voldoende diepte beschikt om in te richten als een kwalitatieve tuinzone. De bestaande bestemming en oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften blijven van toepassing op deze loten.
Lot 1a zal in de gevraagde configuratie geen mogelijkheid meer bieden om bebouwd te worden met een woning, gelet op de perceelconfiguratie en de beperkte oppervlakte van het perceel. Lot 1a zal in de nieuwe situatie als buffer fungeren tussen de aan te leggen wegenis en de bestaande boerderij. De bestaande bestemming en verkavelingsvoorschriften vervallen voor dit lot.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het wijzigen van de perceelconfiguratie van de loten 1a, 6 en 7 in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het wijzigen van de perceelconfiguratie van de loten 1a, 6 en 7 in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het wijzigen van de perceelconfiguratie van de loten 1a, 6 en 7 in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.