STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van een vrijstaand bijgebouw, het vellen en aanplanten van bomen, het wijzigen van enkele perceelsgrenzen en het bouwen van een meergezinswoning van 4 entiteiten.
De aanvraag werd op 5/04/2022 ontvangen.
Op 4/05/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 11/05/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 9/06/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 19 juni 2022 tot en met 18 juli 2022, gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN DE EIGENDOMMEN WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 30/03/2022.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Vanuit de dienst Ruimte wordt de bemerking gemaakt dat er een bijstelling van de verkaveling moet gebeuren omdat de bouwzones overschreden worden. Op 5/04/2022 stuurt de architect een mail dat de plannen zijn aangepast en volledig voldoen aan de verkavelingsvoorschriften.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Volgende milieuvergunning werd afgeleverd op volgende perceel:
Met volgende voorwaarden:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
Een oriënterend bodemonderzoek werd tot op heden nog nooit uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 juni 2022 tot en met 18 juli 2022. Er werd één bezwaar ingediend, dat als volgt luidt:
“1.- De projectzone wijkt af van de archeologienota bekomen bij de verkavelingsvergunning. Bij een afwijking is een nieuwe archeologienota vereist.
2. De vijver werd reeds gedeeltelijk gedempt. Werden de besluiten van de archeologienota correct opgevolgd?
3. T.h.v. de woning aan de Oppelsenweg 71 wordt een nieuwe perceelsgrens gecreëerd en deze situeert zich op 1m33. Wanneer er een nieuw grens wordt gecreëerd moet er een afstand van 3m voorzien worden t.o.v. de hoofdbouw.
4. T.h.v. de woning Oppelsenweg 71 bevindt zich een zicht op verdiep op minder dan 1m90 van de nieuwe perceelsgrens. Dit is in strijd met art 3.132 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek dat in voege is sinds 01/09/2021. Voor alle zichten en lichten op welke hoogte ook moet een minimumafstand van 1m90 zijn.
5. Vermits de wegenis niet wordt overgedragen creëer je woningen die gebouwd worden op de 2de bouwlijn en dit binnen de 50m van de rooilijn van de Oppelsenweg. Dit kan niet.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
1.- De projectzone werd niet gewijzigd en wijkt niet af ten opzichte van de bekomen verkavelingsvergunning. De archeologienota gevoegd bij de verkavelingsvergunning stelt dat er bovendien geen bijkomend onderzoek moet gebeuren in een verdere fase. Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
2.- Het gedeeltelijk dempen van de vijver werd reeds toegestaan in de verkavelingsvergunning. Ter voorbereiding van de verkavelingsvergunning werd een natuurtoets opgesteld. Alle aanbevelingen werden opgevolgd bij het dempen van de vijver. De archeologienota heeft geen betrekking op het dempen van de vijver en stelt dat er geen bijkomend onderzoek moet gebeuren in het verdere verloop van het project. Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
3.- De nieuwe perceelsgrens werd bepaald in de bekomen verkavelingsvergunning van 23/04/2019. Het gedeelte naast de woning gelegen aan de Oppelsenweg 71 zal louter als toegang worden gebruikt zoals bepaald in de verkavelingsvoorschriften van de bekomen verkavelingsvergunning. Het verkavelingsplan voorziet expliciet in een zone voor wegenis met bijhorende stedenbouwkundige voorschriften (art.4.2), hierin wordt nergens gewag gemaakt van een afstand van 3m. Het ingediende bouwontwerp voldoet aan het goedgekeurde verkavelingsplan en de goedgekeurde stedenbouwkundige voorschriften. Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
4.- De nieuwe perceelsgrens werd bepaald in de verkavelingsvergunning van 23/04/2019. De venster waarover de bezwaarindiener spreekt werd gebouwd in 1968 bij het optrekken van de woning. Het artikel waarnaar verwezen wordt kan enkel toegepast worden bij het realiseren van nieuwe vensteropeningen. Het gedeelte naast de woning gelegen aan de Oppelsenweg 71 zal louter als toegang worden gebruikt zoals bepaald in de verkavelingsvoorschriften van de bekomen verkavelingsvergunning. De problematiek van de lichten en zichten is niet van toepassing omdat het handelt over een toegangsweg naar achterliggende woningen. Er wordt hier geen constructie op hoogte voorgesteld. Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
5.- De bouwmogelijkheden werden bepaald in de verkavelingsvergunning van 23/04/2019. In de bekomen verkavelingsvergunning van 2019 werd de wegenis naar de projectzone omschreven als een private toegangsweg met een publiek karakter. Hierdoor moet de vergunningverlenende overheid niet instaan voor de kosten van de aanleg en onderhoud van deze toegangsweg. De bebouwing die wordt voorgesteld moet niet aanzien worden als een bebouwing in tweede bouworde, maar betreft een eerste fase van de ontwikkeling van het binnengebied. Daarnaast vermelden we nog dat de aanvrager van de omgevingsvergunning, Wouters-Lieten, ook de eigenaar is van de woning gelegen aan de Oppelsenweg 71. Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Dienst Facilitair Management
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is deels gekend als lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 23/04/2019 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1278.E.874.2 De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. De kavel kreeg als bestemming: wonen en aan het wonen gerelateerde functies zoals tuinen, parkeren, berging,…
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Artikel 3.1.2 van de verkavelingsvoorschriften bepaalt dat parkeren wordt voorzien in de vorm van carports langs de zijde grenzend aan de nieuw aan te leggen wegenis. In het huidige dossier worden niet-overdekte parkeerplaatsen voorzien. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Er wordt afgeweken van artikel 3.1.2 voor wat het plaatsen van carports betreft. In de verkavelingsvoorschriften wordt bepaald dat parkeren in de vorm van carports langs de zijde grenzend aan de nieuw aan te leggen wegenis moet voorzien worden. In het ontwerp worden niet-overdekte parkeerplaatsen voorzien.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woningen met een gezamenlijke horizontale dakoppervlakte van 335m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 7.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitendienstkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het advies van 25 augustus 2022 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw adviesaanvraag van 10-08-2022 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie E, nummer(s) 574R/deel en 574X, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw stad is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften:
Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Na overleg met de bouwheer zullen de aansluitkabels naar de straat gebracht worden. Iedere woning krijgt een individuele aansluiting. De toegangspoort dient verwijderd te worden en werd door de bouwheer bevestigd. De klant staat in voor de uitvoering van de aansluitingen. Fluvius voorziet een aansluitpunt aan de straatzijde van de Oppelsenweg.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be.
Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Zie specifiek advies ivm riolering (brief in bijlage).
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning
Riolering
VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES VOOR DE RIOLERING VOOR HET DOSSIER:
ZO – PV HAZENDANS - FLUVIUS DOSSIERNUMMER R005053 - OMV NUMMER 2022042769
Fluvius geeft voorwaardelijk gunstig advies.
Bij deze verleent Fluvius voorwaardelijk gunstig advies.
Dit advies is gebaseerd op het projectreglement riolering, terug te vinden op de Fluvius website en goedgekeurd door de Raden van Bestuur van Fluvius Limburg, Fluvius West, Fluvius Antwerpen en Riobra.
Dit advies is 2 jaar geldig vanaf de datum van opstelling door Fluvius riolering en voor zover er geen wijzigingen aan het project worden doorgevoerd. Indien het project niet is uitgevoerd binnen deze periode, dient het ontwerp geactualiseerd te worden aan de op dat moment geldende wetgevingen en richtlijnen van Fluvius riolering en nutsleidingen.
OPMERKINGEN AANGAANDE HET DOSSIER:
Het aan te leggen rioleringsstelsel moet voldoen aan de voorwaarden opgelegd in de verkavelingsaanvraag met OMV nummer 2018151745 en ons bijhorend advies.
De rioleringsplannen in deze aanvraag voldoen daar niet aan.
Wijzigingen aan het dossier ten gevolge van opmerkingen van andere vergunningsverleners dienen altijd aan Fluvius gemeld te worden wanneer dit implicaties heeft op de riolering.
Fluvius zal niet zonder meer de wijzigingen goedkeuren en aanvaarden!”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling: De woningen worden ontsloten via een privé-toegang met publiek karakter (dit betekent dat er geen overdracht van de wegenis naar de gemeente zal gebeuren, maar dat de nutsleidingen en de riolering tot aan de te ontwikkelen woningen zullen komen met individuele aansluitingen) dewelke uitgeeft op de Oppelsenweg, een voldoende uitgeruste weg.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is er geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigde reeds op 30 oktober 2018 de archeologienota met ID
https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/9001 en onderwerp “Vooronderzoek_Zonhoven_Zonhoven, Nieuwe Hazendansweg binnengebied.” De archeologienota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem. De voorliggende aanvraag voldoet niet hieraan: er werden geen rookmelders op de ingediende plannen getekend.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
Op de plannen wordt er aangegeven dat een vrijstaand tuinhuis met een oppervlakte van ca. 35m² en een garage bij woning 71 wordt afgebroken. Deze werken vallen onder het vrijstellingsbesluit. De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een residentieel project met 4 woonentiteiten en het aanleggen van parkeerplaatsen binnen het bouwkader van de projectzone op lot 4. Het aanleggen van de wegenis werd reeds mee vergund in de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.
Het gebouw is ontworpen als één compact horizontaal volume verdeeld in vier grondgebonden wooneenheden bestaande uit: een hoekwoning (274,6 m²) met 2 slaapkamers, twee compacte duplex appartementen (111,7 m² en 115,5 m²) met elk twee slaapkamers en een tweede hoekwoning (145,4 m²) met 3 slaapkamers.
Hoekwoning 1
Deze woning bevindt zich in de westzijde van het volume. Op het gelijkvloers komt men de woning binnen door een opening in de westgevel die de buitenzijde verbindt met een patio. Deze fungeert als een tussenruimte voordat men het huis binnengaat. Aangezien het de meest blootgestelde woning is wat betreft de nabijheid van de ingang van het perceel, is deze binnenplaats ook een filter als het gaat om privacy. De patio is in het midden van het huis geplaatst. Het gelijkvloers is opgebouwd als een set van kamers die zichten creëren naar het zwembad en het landschap. Op de eerste verdieping bevindt zich een tweede slaapkamer en een bureau ruimte. De openingen zijn gericht naar het landschap waardoor de inkijk op de aanpalende percelen word beperkt.
Duplexappartementen
De twee duplexappartementen bevinden zich in het midden van het volume en hebben hun toegang aan de zuidzijde van het gebouw waar ook een eerste buitenruimte wordt voorzien. Het zijn doorzon appartementen met op het gelijkvloers een inkom die privacy voorziet en achteraan een grote leefruimte met zithoek en keuken. Aansluitend een patio die een verlengde vormt van de leefruimte en in directe relatie staat met het water. Op de verdieping bevinden zich twee slaapkamers met een badkamer. De duplexappartementen bevinden zich onder een zelfde dak. Dit maakt dat het als een geheel wordt opgevat.
Hoekwoning 2
De laatste woning bevindt zich aan de oostzijde van het volume en is opgebouwd volgens het zelfde principe van een set aan kamers in relatie tot het landschap. De inkom van deze hoekwoning bevindt zich aan de oostzijde. Op het gelijkvloers is er bergruimte, slaapkamer en een ruime leefruimte voorzien. De leefruimte heeft een wijds uitzicht over het water en een terras gericht naar de groen zone aan de oostzijde van het volume. Op de verdieping bevinden zich nog twee slaapkamers, badkamer en een open bureau ruimte.
Het ontwerp zet resoluut in op het behoud van de bestaande groenstructuur. Door de compactheid van het project zullen maar vier bomen gekapt moeten worden. De vier bomen in kwestie zijn afgestorven. Binnen het ontwerp wordt dit ruim gecompenseerd met het aanplanten van nieuwe bomen en groen over heel de site.
Voor de mobiliteit binnen het project wordt er ingezet op een kwalitatieve, eenvoudig toegankelijke fietsenstalling en een geclusterde parkeerzone. De parkeerzone bestaat uit 8 parkeerplaatsen voor wagens, 1,5 voor elke wooneenheid en 2 parkeerplaatsen voor bezoekers. Naast de parkeerzone bevindt zich het overdekt en afsluitbaar fietspaviljoen waar ruimte voorzien is voor 15 fietsen, dit komt neer op 1 fiets per hoofdkussen. Binnen het paviljoen is er ook plaats voorzien voor het verzamelen van het afval en elektrisch opladen van de fietsen.
De ontsluiting van de projectzone zal gerealiseerd worden ter hoogte van de Oppelsenweg. Deze weg - uitgevoerd in grasdallen - zal niet overgedragen worden aan de gemeente voor inlijving in het openbaar domein maar zal in privaat eigendom blijven. Om de ontsluiting te realiseren zal de garage van de woning gelegen te Oppelsenweg 71 gesloopt worden. Aan de voorzijde van deze woning blijven de twee parkeerplaatsen behouden. Door het verwijderen van de garage is de weg die gerealiseerd wordt voldoende breed voor de brandweer (4m) en is er een extra meter voorzien voor de nutsleidingen van Fluvius. Aan de voorzijde van de toegangsweg worden de brievenbussen collectief georganiseerd met plaats voor levering van pakjes.
Binnen het plangebied wordt ook een open schuilstal voorzien voor de al aanwezige paardenwei die door begrazing het gebied onderhouden. Deze valt onder het vrijstellingsbesluit. Het gaat over een open schuilstal van 40m² die voldoet aan de volgende eisen: staat 1m van de perceelsgrens, staat volledig binnen een straal van 30m van de woning, en heeft een nok hoogte van minder dan 3,5m.
Het wijzigen van de perceelgrenzen valt niet onder de toepassing van een omgevingsvergunning, maar dient via artikel 5.2.2 (splitsing) te worden aangevraagd.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua bestemming, architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijking voor de niet-overdekte parkeerplaatsen. Artikel 3.1.2 van de verkavelingsvoorschriften bepalen immers dat parkeren moet worden voorzien in de vorm van carports langs de zijde grenzend aan de nieuw aan te leggen wegenis. Door het parkeren niet te voorzien onder carports wordt het bebouwd volume op het terrein kleiner dan toegelaten, hetgeen de goede ruimtelijke ordening ten goede komt. ( Deze wordt verderop uitgevoerd )De gevraagde afwijking is niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijking zal niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
1.- Het advies van 5 juli 2022 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
De watergroep plaatst geen hoofdleidingen op privaat domein. Voor de aansluiting van meerdere woningen op privaat domein kan wel een verdeelleiding aangelegd worden. Voor de aanleg, het onderhoud, de herstelling en vernieuwing van bovenvermelde verdeelleiding zal steeds een kosteloze erfdienstbaarheid gevestigd moeten worden samen met een kosteloze erfdienstbaarheid van overgang (permanent en onbelemmerd) voor personeel en/of aannemers, voertuigen en materiaal van De Watergroep. Voormelde te vestigen erfdienstbaarheden dienen eeuwigdurend te zijn en vastgelegd in een notariële akte. De Watergroep plaatst géén hydranten, spoelpunten of vakafsluiters op private eigendommen.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.
Advies ivm bovengrondse watermeterkast :
De kast moet uitgevoerd zijn in duurzame materialen die aan de weersomstandigheden kunnen weerstaan ( bijvoorbeeld: plaatstaal met een geschikte duurzame buitencoating. HPL- plaat voor buitentoepassingen)
De kast dient voldoende geïsoleerd te zijn zodat de binnenzijde vorstvrij blijft en er geen bevriezing kan ontstaan. De klant blijft volledig verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de constructie inclusief de uitvoering van de isolatie.
De afmetingen kan u terug vinden op de website van De Watergroep.
Het aanvragen van een bouwvergunning is mogelijk vereist voor deze constructie.
Er werd meer info gevraagd i.v.m. de afsluiting en de positionering van de watermeters. na overleg met de architect werden de plannen aangepast, zie bijlage.
Wij hebben er uiteindelijk voor gekozen om de watermeters te voorzien voor elke woning apart we zullen daarom ook geen poort voorzien zodat deze 24/7 toegankelijk zijn.
Onze eerste keuzen is om de watermeters te plaatsen in de technische lokalen van elke woning (optie blauw) moest dit niet mogelijk zijn voor jullie hadden we de watermeters graag samen geplaatst naast het afvallokaal (optie rood).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Na contact met de architect blijkt dat de wijzigingen geen vergunningsplichtige wijzigingen inhouden t.o.v. de ingediende plannen.
2.- Het advies van 25 augustus 2022 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig, zoals hierboven reeds weergegeven.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Het advies van 11 juli 2022 van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg is voorwaardelijk gunstig:
“Betreft: Bouw van een residentieel project met 4 entiteiten.
Beschrijving van het gebouw
Conform het KB van 7 juli 1994 en latere wijzigingen tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, gaat het om een Laag gebouw.
Van toepassing zijnde wetgeving
Het advies werd opgemaakt rekening houdend met het K.B. van 7 juli 1994, gewijzigd door het K.B. van 19 december 1997 en door het K.B. van 4 april 2003 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, bijlage 1 terminologie, bijlage 2/1 lage gebouwen, bijlage 5/1 reactie bij brand van materialen en bijlage 7 Gemeenschappelijke bepalingen.
Opmerkingen
Algemene eisen vertrekkende van het KB van 07 juli 1994 en latere wijzigingen
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
4.- Het advies van 24 augustus 2022 van Proximus is voorwaardelijk gunstig:
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Het advies van 17 juni 2022 van de Dienst Facilitair Management is gunstig:
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen.
We hebben wel onze bedenkingen met de beperkte afmetingen van de toegangsweg, en vragen ons af hoe hier een voldoende veilige aansluiting op de Oppelsenweg kan gerealiseerd worden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit gunstig advies. Het college van burgemeester en schepenen heeft in de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden m.b.t. de ontsluiting geoordeeld dat de impact van voorliggende aanvraag niet groter is dan bij het ontsluiten van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten en/of beperkt kantoorgebouw (dat vandaag de dag reeds aanwezig is op het voorliggende perceel).
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar / bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een residentieel project met 4 woonentiteiten, het aanleggen van parkeerplaatsen en het kappen van bomen, mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het af te breken tuinhuis, de af te breken garage bij woning 71 en het schuilstal omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Het wijzigen van de perceelgrenzen valt niet onder de toepassing van een omgevingsvergunning, maar dient via artikel 5.2.2 (splitsing) te worden aangevraagd.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een residentieel project met 4 woonentiteiten, het aanleggen van parkeerplaatsen en het kappen van bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een residentieel project met 4 woonentiteiten, het aanleggen van parkeerplaatsen en het kappen van bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.