STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het omvormen van een woning met winkel tot transitie-/ noodwoning met inbegrip van verbouwingswerken ikv geschiktmaking van het gebouw, het slopen van een bijgebouw en heraanleg van het terrein.
De aanvraag werd op 30/06/2022 ontvangen en op 28/07/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft verhardingen en een uitbreiding van een bijgebouw. Ook de bestemming handelshuis werd gewijzigd naar noodwoning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies en uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren en /of te verwijderen.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Agentschap Wegen en Verkeer
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat er geen uitbreiding plaatsvindt van de horizontale dakoppervlakte en omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
Het perceel is gelegen aan een gewestweg (N72).
Op de voorliggende weg is een goedgekeurde rooilijn van kracht.
De aanvraag is niet in strijd met dit rooilijnplan.
De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan de wegbeheerder, het agentschap Wegen & Verkeer.
Het advies van 24/08/2022 van het agentschap Wegen & Verkeer was ongunstig voor wat betreft de terreininrichting zoals eerst ingediend op 30/06/2022.
Op basis van de opmerkingen en voorwaarden werd de terreininrichting aangepast.
Op 07/09/2022 werd een nieuwe projectinhoudversie overgemaakt en werd opnieuw advies gevraagd aan het agentschap Wegen & Verkeer.
Het advies van 07/09/2022 van het agentschap Wegen & Verkeer is gunstig:
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0720002 van 3.0 +96 tot 3.1 +8):
2. Constructie voor rooilijn
De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.
5. Toegang
6. Mobiliteitsimpact
BESLUIT
Op basis van het aangepaste inplantingsplan, ons overgemaakt op 5/9/22, kunnen we het volgende besluiten:
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG
Zie advies.”
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Slopen
De afbraak en verwijdering van overdekte en niet overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet heringericht worden als groenzone.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het omvormen van een woning met winkel tot transitie-/ noodwoning met inbegrip van verbouwingswerken ikv geschiktmaking van het gebouw, het slopen van een bijgebouw en de heraanleg van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Halveweg, een gewestweg in de kern Halveweg, op de hoek met de Sint-Jozefsstraat, ten westen van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door een zeer gevarieerde inrichting, zowel qua functie als qua bebouwingtypologie. Er bevinden zich in de omgeving residentiële gebouwen in voornamelijk open en halfopen verband, onbebouwde terreinen, een drankenhal, een jeugdheem/ speelplein, kleinschalige handels- en dienstenactiviteiten en een constructie voor nutsvoorzieningen.
Omschrijving van de aanvraag
Het goed van de aanvraag situeert zich op de hoek van de Halveweg en Sint-Jozefsstraat. In 1950 werd hier een handelshuis opgericht en in 1960 werd een bergplaats/ garage vergund. De aanbouw rechts achter het hoofdgebouw staat niet volledig op de plannen van 1950 aangegeven, slechts een contour werd ingetekend op het plan van de achtergevel. Aangezien de gevelsteen duidelijk ouder is dan deze van het hoofdgebouw, dient aangenomen dat deze aanbouw bestond op het ogenblik van de aanvraag in 1950 en beschouwd kan worden als zijnde vergund. Achter de berging/ garage werd nog een overdekte ruimte opgericht, evenwel zonder de nodige vergunning. Aangezien deze ruimte geen specifiek doel heeft, wordt deze verwijderd.
Sinds ca. 2018 wordt het gebouw reeds gebruikt als transitwoning/ noodwoning. Hiervoor werd geen functiewijziging doorgevoerd.
Met de huidige aanvraag wenst men de functiewijziging van een woning met winkel tot transitie-/ noodwoning te regulariseren alsook verbouwingswerken ikv geschiktmaking en aanpassing van het gebouw, het slopen van een niet vergund bijgebouw en de heraanleg van het terrein aan te vragen.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie blijft aangehouden en is inpasbaar binnen de omgeving. Om de transitwoning/ noodwoning optimaal te benutten kan deze gebruikt worden door diverse doelgroepen, o.a. een gezin, alleenstaande met kinderen, meerdere alleenstaanden…, die door omstandigheden dakloos zijn of dreigen te worden.
De transitwoning/ noodwoning kan ingezet worden in volgende omstandigheden:
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet tot mogelijk 3 autostaanplaatsen (1 overdekte en 2 in openlucht) op eigen terrein, toegankelijk via een inrit aan de Sint-Jozefsstraat. Gelet op de variabele bezetting van de woning zullen 3 parkeerplaatsen algemeen genomen ruim voldoende zijn. Indien toch mocht blijken dat er een bijkomende behoefte aan parkeerruimte is, kan ook rechts van de oprit in de graszone geparkeerd worden. Dit valt echter niet te verwachten. In de berging/ garage kunnen tevens fietsen en/ of bromfietsen gestald worden.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De woning met aanbouw en de berging/ garage blijven behouden qua omvang en uiterlijk.
Het hoofdgebouw met 2 bouwlagen en schilddak heeft een breedte van 8,84m à 10,04m en een bouwdiepte van 10,72m. Rechts achteraan bevindt zich de aanbouw met 1 bouwlaag en zadeldak met een breedte van 4,50m en een bouwdiepte van zo’n 14m.
De gevels zijn afgewerkt met een roodbruine gevelsteen (aanbouw en bijgebouw) en donkere bruinrode gevelsteen voor het hoofdgebouw. De hellende daken hebben een dakbedekking met donkergrijze pannen en het buitenschrijnwerk is in pvc met witte kleur.
Gevelwijzigingen ten opzichte van de vergunde plannen anno 1950:
In de rechter zijgevel van het hoofdgebouw werden 2 bijkomende raamopeningen gerealiseerd, in de linker zijgevel werd 2 raamopeningen niet doorgevoerd, in de achtergevel werd 1 bijkomende raamopening gerealiseerd. Afgaande op de gebruikte gevelmaterialen kan gesteld worden dat deze wijzigingen reeds bij de oprichting doorgevoerd werden.
Intern werden een aantal wijzigingen doorgevoerd en zijn een aantal wijzigingen gepland om het gebouw geschikt te maken als transitwoning/ noodwoning. Het betreft beperkte wijzigingen die de functionaliteit en het wooncomfort verhogen. De richtlijnen van Fedasil zullen daarbij gevolgd worden.
Op het gelijkvloers wordt de voormalige winkelruimte aan de straatzijde ingericht als gemeenschappelijke leefruimte en een privatieve kamer, aan de achterzijde wordt een 2de gemeenschappelijke leefruimte voorzien en ook een privatieve kamer. De achterbouw omvat de gemeenschappelijke keuken, sanitair, wasruimte/berging en bergplaats. Hier worden tevens aanpassingen qua inrichting en technieken doorgevoerd (o.a.aparte douchecellen).
Op de verdieping is een gemeenschappelijk toilet aanwezig en 4 privatieve kamers. De zolderruimte onder het dak blijft behouden.
De wijzigingen zijn dermate beperkt dat ze geen belemmering vormen indien men in de toekomst terug wenst over te gaan tot een standaard woonfunctie (met eventuele nevenbestemming).
Bodemreliëf
Het terreinniveau bevindt zich aan de voorzijde op nagenoeg dezelfde hoogte als het peil van de wegas. Het terrein helt licht af naar de achterzijde toe tot op zo’n 40cm onder het peil van de wegas.
Er worden geen terreinwijzigingen voorzien.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er valt geen hinder te verwachten naar de omgeving toe.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden. Er dienen in principe geen structurele aanpassingen aan de plannen doorgevoerd te worden om te voldoen aan de brandveiligheid. Indien dit toch het geval zou zijn dient hiervoor een nieuwe omgevingsaanvraag of melding bekomen te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het omvormen van een woning met winkel tot transitie-/ noodwoning met inbegrip van verbouwingswerken ikv geschiktmaking van het gebouw, het slopen van een bijgebouw en heraanleg van het terrein mits het opleggen van voorwaarden:
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het omvormen van een woning met winkel tot transitie-/ noodwoning met inbegrip van verbouwingswerken ikv geschiktmaking van het gebouw, het slopen van een bijgebouw en heraanleg van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 13/09/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het omvormen van een woning met winkel tot transitie-/ noodwoning met inbegrip van verbouwingswerken ikv geschiktmaking van het gebouw, het slopen van een bijgebouw en heraanleg van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.