STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de verhardingen in de voor- en zijtuin.
De aanvraag werd op 17/01/2022 ontvangen en op 11/02/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het anders inrichten van de voor- en zijtuin.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen advies vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van de verhardingen in de voor- en zijtuin.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Klapstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband.
Omschrijving van de aanvraag
De vergunde verhardingen en parkeerplaatsen van het oorspronkelijk project werden anders uitgevoerd. Deze aanvraag omvat de regularisatie van deze verhardingen in de voor- en zijtuin van dit project.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van parkeerplaatsen en verhardingen is zowel in de ruime als in de onmiddellijke omgeving ruimtelijk inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
De aanvraag voorziet in minstens 8 autostaanplaatsen voor 5 woongelegenheden.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 parkeerplaats per wooneenheid;
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De aanvraag betreft het regulariseren van de verhardingen in de voor- en zijtuin. Binnen deze aanvraag werd er 1 inrit voorzien voor het bereiken van de parkeerplaatsen voor de bewoners van de reeds vergunde appartementen. Vanuit deze inrit kunnen zowel de parkeerplaatsen onder de carport als naast de carport bereikt worden. Verder kunnen de bewoners ook de parkeerplaatsen op het karrenspoor bereiken. Dit karrenspoor heeft een lengte van ±10m en werd ingezaaid met gras. De totale oppervlakte van de verhardingen bedraagt ±88m². Deze verhardingen werden aangelegd met waterdoorlatende materialen.
De halfopen eengezinswoning die tegen het appartementencomplex werd opgericht heeft een aparte inrit. Deze inrit loopt naar de reeds vergunde carport vooraan de woning. Rechts van de inrit werden er ook nog 2 parkeerplaatsen voorzien voor bezoekers. De inrit heeft een totale oppervlakte van ± 31m². Deze verhardingen werden aangelegd met waterdoorlatende materialen.
Verder werd er ook een beperkt pad naar de voordeur van elk woning of woonblok gelegd. Dit gebeurde ook in waterdoorlatende materialen. Voor het overige werd het perceel groen aangeplant en werden er ook meerdere bomen aangeplant in de achtertuin zoals te zien is op de aangeleverde plannen. Het gaat om 8 laagstammige bomen om het bestaande verwijderde struweel te vervangen dat hier reeds aanwezig was.
Deze aanvraag zorgt ervoor dat er minder verhardingen op het perceel aanwezig zullen zijn dan initieel vergund, aangezien de verharding in de linker achtertuin verdwijnt en ook de verharding verdwijnt van een extra inrit die toegang biedt tot de parkeerzone voor bezoekers in de linker voortuin. Deze aanvraag tot regularisatie zorgt ervoor dat er 1 inrit minder nodig is om het terrein te betreden en te verlaten. Dit is bevorderlijk voor de verkeersveiligheid in deze straat. Uit bovenstaande kan er besloten worden dat de situatie op het perceel verbeterd is ten opzichte van de vergunde toestand op het vlak van verkeersveiligheid en omdat er minder verhard wordt. Ook is dit de beste situatie die gecreëerd kan worden omdat er geen ondergrondse parkeergarage verplicht werd voor dit project in de reeds afgeleverde vergunning.
Evenwel, uit recente gegevens is gebleken dat het openbaar domein (de berm) opnieuw bijkomend werd verhard, waardoor er structureel een extra parkeerplaats is gecreëerd grenzend aan de zone voor bezoekersparkeren en waardoor er eigenlijk opnieuw evenveel ontharding ontstaat in de linker voortuin. De verhardingen in de berm dienen te worden verwijderd. De berm dient opnieuw groen te worden aangeplant. Uitgezonderd de 2 inritten met een breedte van 3 meter dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen.
Deze vergunning wordt afgeleverd op voorwaarde dat alle zones ter hoogte van de rooilijn die niet de inrit of het pad naar de voordeur zijn, onbereikbaar gemaakt worden voor wagens. Zoals reeds gesteld dienen alle verharding in de berm vooraan het perceel verwijderd te worden en dient de bermopnieuw groen aangeplant te worden. Dit geldt ook voor de berm rechts van de rechter inrit. De aanwezige kiezelverharding moet verwijderd worden en de berm moet opnieuw groen aangeplant worden. Bewijs hiervan wordt aangeleverd bij de dienst Vergunningen en Handhaving uiterlijk 6 maanden na de datum van afleveren van deze omgevingsvergunning.
Bodemreliëf
Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat:
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening als er voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de verhardingen in de voor- en zijtuin, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van de verhardingen in de voor- en zijtuin, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.