STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van 9 eengezinswoningen inclusief carport of garage en het bouwen van 9 tuinbergingen.
De aanvraag werd op 15/07/2022 ontvangen en op 11/08/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 21/08/2022 tot en met 19/09/2022, gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 26/02/2021
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
De dienst maakte de volgende bemerkingen:
De aanvraag voldoet grotendeels aan de bovenstaande bemerkingen.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een deel van de opgerichte tijdelijke constructies.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 21/08/2022 tot en met 19/09/2022.
Er werd 1 bezwaar ingediend en deze luidt als volgt:
“Langs mijn woning (X) zal er een nieuwe bouw geplaats worden.
Ik had graag meer duidelijkheid gehad over de plannen hierrond.
De plannen werden door mij reeds ingekeken echter deze zijn onduidelijk.
Over de carport is hierin niets te vinden.
Op deze plannen is echter wel een omheining met beplanting te zien. Deze wordt echter op enkele cm van mijn bestaande omheining geplaatst.
Wanneer deze omheining op deze manier wordt geplaatst, zal ik niet meer in de mogelijkheid zijn om mijn klimop te snoeien.
Mijn hemelwater wordt ook afgevoerd naar het grachtje achter mijn haag (hier kan het in de grond sijpelen).
Dit zal ook verhinderd worden.
Graag wens ik tot een oplossing te komen samen met u hoe dit alles kan opgelost worden.
Alsook dien ik over garanties te beschikken dat de problemen met mijn bestaande omheining, die ontstaan zijn na de vorige werken op het terrein (de voorlopige parking van de Hubo), opgelost worden voor er zal gestart worden met de nieuwe bouw.
Er werden hierover reeds gesprekken gevoerd met de projectleider (Pascal), maar er werd nog niks concreet afgesproken noch werd er iets op papier gezet.
U gelieve mij zo spoedig mogelijk te informeren.
U kan mij steeds contacteren zodat ik dit verder kan toelichten.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
De betrokken woning waarover het bezwaar handelt voorziet een inpandige garage i.p.v. een carport. Er zal hier dus ook geen carport in de betreffende zijtuin worden opgericht. De aanvrager kan de draadsluiting met beplanting op de perceelgrens plaatsen mits toestemming van de naastliggende buur of kan deze op eigen perceel plaatsen. De beplanting die voorzien wordt dient op minstens 0,50m geplaatst te worden van de perceelgrens zoals omschreven staat in het Burgerlijk Wetboek. De gracht, die wel of niet op het perceel van de bezwaarindiener ligt, kan niet beoordeeld worden aangezien deze nergens zichtbaar wordt gemaakt noch door de aanvrager, noch door de bezwaarindiener. Indien er twijfel is over waar de perceelgrens gelegen is dan is dit een burgerlijke kwestie. Hieromtrent kan dus geen beslissing genomen worden binnen huidige aanvraag. Bovenstaande is zoals de bezwaarindiener zelf aangeeft te bespreken tussen beide eigenaars van de percelen.
Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Verkaveling
De goederen zijn gekend als loten 1 tot en met 9 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 26/04/2022 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1331.B.874.2 . De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavels kregen als bestemming 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en aan de verkavelingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woningen inclusief carport of garage, met een horizontale dakoppervlakte tussen 89,44m² en 123,60m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Het advies van 11/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier de bouw van 9 eengezinswoningen, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.
Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle verkavelingsvoorwaarden.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
De aanvraag voor uw rioleringsaansluiting werd bekeken en het algemeen advies op www.fluvius.be/aansluitingen is van toepassing.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De aanvraag is gelegen langsheen de Wijvestraat en de Schelstraat, beide voldoende uitgeruste gemeentewegen.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de berging en de nachthal van iedere woning.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van 9 eengezinswoning inclusief carport of garage en het bouwen van 9 tuinbergingen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een verkavelingsvergunning waarvan niet afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag voorziet in het bouwen van 8 halfopen eengezinswoningen en 1 open eengezinswoning. Elke woning wordt voorzien van een carport of een inpandige garage. De woningen worden ingeplant binnen de contouren van de geldende verkaveling en hebben een bouwdiepte tussen 10,50 en 12m. De woningen op de loten van 1 t.e.m. 5 worden afgewerkt met 2 bouwlagen en een hellend dak. De woningen op de loten 6 t.e.m. 9 worden gebouwd met 2 bouwlagen en een plat dak. De maximale kroonlijsthoogte van de woningen met een hellend dak bedraagt 6m en de kroonlijsthoogte voor de woningen met een plat dak bedraagt 6,30m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte van de woningen met een hellend dak bedraagt maximaal 10,40m ten opzichte van het maaiveld.
Alle woningen worden uitgevoerd in een lichtgrijs genuanceerde gevelsteen. Om het lijnenspel te creëren wordt er gewerkt met de combinatie van ingevoegd metselwerk en verlijmd metselwerk. Het buitenschrijnwerk is aluminium zwart gelakt. De carports zullen eveneens worden afgewerkt met een aluminium bekleding in dezelfde RAL kleur als het buitenschrijnwerk om één architecturaal geheel te vormen.
Iedere woning krijgt eveneens een tuinberging van 7,5 m² afgewerkt in dezelfde gevelmaterialen als de woningen. Op deze manier ontstaat er één architecturaal geheel. Voor lot 1 wordt de tuinberging op zijdelingse perceelsgrens rechts geplaatst, 3 m van de zijdelingse perceelsgrens links en op 10,10 m van de achterste perceelsgrens. Voor de loten 2, 3, 4 en 5 worden de tuinbergingen gekoppeld op de zijdelingse perceelsgrens geplaatst en op 1m van de achterliggende perceelsgrens. De tuinbergingen op loten 6 en 7 worden eveneens op 1m van de achterste perceelsgrens geplaatst en respectievelijk op 3m van de linker perceelsgrens voor lot 6 en 12 m van de rechter perceelsgrens voor lot 7. Dit om de bestaande bomenrij te vrijwaren. De tuinbergingen voor loten 8 en 9 worden gekoppeld geplaatst op de gemeenschappelijke perceelsgrens en op 9,07 m van de achterste perceelsgrens. Deze tuinbergingen worden zo geplaatst om de bestaande bomenrij te vrijwaren.
Tot aan elke carport of garage wordt een inrit ingeplant met een breedte van 3m in waterdoorlatende klinkers. Vanuit deze inrit wordt een beperkt pad aangelegd tot aan de voordeur. Achteraan elke woning wordt een klein terras aangelegd. Dit terras heeft een breedte die gelijk loopt met de gevel van de betreffende woning en heeft een diepte van 3m. De terrassen worden aangelegd met tegels. De overige zones op de loten zullen groen aangeplant worden.
Er zullen beperkte aanpassing aan het maaiveld gebeuren in functie van de voorschriften en in functie van de aansluitingen met de buren. Het bestaande maaiveld zal voor het overige maximaal behouden blijven.
De aanvraag integreert zich volledig in de nabije en de ruime omgeving qua architectuur, materiaalgebruik en volume. Door het optrekken van de verschillende stijlen (klassiek en modern) in dezelfde gevelmaterialen zorgen de woningen voor één architecturaal geheel. Door het oprichten van de woningen zal ook de privacy van de naastliggende percelen niet in het gedrang gebracht worden. De aanvraag houdt ook rekening met het te behouden groen op het perceel. De aanvraag wijkt niet af van de verkavelingsvoorschriften die van toepassing zijn op dit perceel. Verder wordt er ook een groen karakter gecreëerd door de verhardingen en bebouwing op het terrein tot een minimum te beperken.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Zie advies bij bovenstaande rubriek Riolering.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van 9 eengezinswoning inclusief carport of garage en het bouwen van 9 tuinbergingen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen wenst bijkomende vergunningsvoorwaarden toe te voegen:
Binnen de gemeente wordt er naar gestreefd, in het kader van de biodiversiteit, maar ook ter versterking van het groene karakter van de gemeente, bouwpercelen zo groen mogelijk aan te planten. In de voortuinen langs de Schelstraat worden reeds binnen de vergunningsaanvraag bomen voorzien om aan te planten, of om de bestaande bomen te behouden. Bijkomend wordt opgelegd dat ook voor de loten langs de Wijvestraat één boom per voortuin moet aangeplant worden. Zowel langs de Schelstraat als langs de Wijvestraat dient er in de voortuinstrook rekening te worden gehouden met deze bomen, indien nodig dienen de ondergrondse constructies (hemelwaterput,...) voorzien te worden onder de inritverharding.
De loten hebben een vrij grote oppervlakte. Om die reden wordt bijkomend opgelegd dat er op elk lot in de achtertuin 1 boom dient aangeplant te worden.
Alle aan te planten bomen dienen te voldoen aan volgende voorwaarden: het dient te gaan om een streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstamboom, van min. 2e orde, met plantmaat 16/18.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van 9 eengezinswoning inclusief carport of garage en het bouwen van 9 tuinbergingen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.