verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het herverkavelen van lot 32 in 9 loten (3 loten voor open eengezinswoningen en 6 loten voor halfopen eengezinswoningen) en het doortrekken van een bestaande weg.
De aanvraag werd op 28 april 2022 ontvangen.
Op 25 mei 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 1 juni 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 16 juni 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 26 juni 2022 tot en met 25 juli 2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 3 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 26 juni 2022 tot en met 25 juli 2022. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend.
Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener:
Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund.
Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).
De bezwaarschriften werden onderzocht en kunnen als volgt worden samengevat en beoordeeld:
Bezwaarschrift 1 luidt als volgt:
“Bij deze dien ik een bezwaar in tegen de ontwikkeling van 9 woningen in ons woongebied.
Wij wonen op nummer (X), sinds heden zeer gelukkig sinds 1 augustus 2021. De reden daarvoor en waarom we dit huis hebben gekocht, is omdat het rustig is gelegen. Bij de aankoop heeft m'n ons ook verteld dat de zone, dat lot 32 wordt genoemd bestemd is als groene zone en wellicht een park van zou worden gemaakt. Dit leek me ook een logisch gevolg, daar er heel veel gezinnen met kinderen wonen en inderdaad dagelijks zien we kinderen op de straten spelen.
Ik was eigenlijk al van plan om een melding te doen aan de gemeente, of er een park zou worden gemaakt en wanneer de groene zones onder handen worden genomen, want heel vaak moet ik met de auto plots stoppen voor een bal of kind op een fiets die plots voorbijkomt. Wanneer er opnieuw verkavelt wordt en dus nieuwe woningen komen te staan, wordt dit zeer problematisch!
Het is nu al moeilijk om te spelen voor de kinderen en zeer weinig parkeer mogelijkheden. En dan nog niet te spreken over de vele jaren van hinder dat de bouw zich zal meebrengen. Met de buren hier waren we allemaal blij dat zo goed als alle huizen klaar zijn, zodat de hinder ook gedaan zal zijn.
Maar nu te horen dat er 9 woningen bijkomen, dit is echt wel een shock!
Ik begrijp ook totaal niet, dat dit initieel als een projectgrond werd goedgekeurd, te weten dat er een grote klimaatsproblematiek heerst en er nood is aan groene zones! De gemeente Zonhoven heeft zelfs een tijdje geleden aangespoord via een campagne om meer groene zones te maken in je eigen tuin. Jullie spreken zich dan wel ontzettend tegen? Ikzelf ben ook bewust bezig met die problematiek en op de hoogte op politiek vlak, dus zal alles in de strijd gooien om deze acties van bouw te verhinderen en op hoger niveau beroep aantekenen. Ik spreek niet alleen in eigen naam, maar in naam van heel de wijk. Wij wonen in een wijk van huizen en niet een centrum gebied waar alles vol wordt gebouwd. Het is dus ronduit schandalig dat wij hier niets van wisten en dat de mogelijkheid er bestaat dat er 9 huizen bij zouden komen. Er zijn voldoende bewijzen en aantijgingen om dit project teniet te doen en de nood aan een park is ontzettend essentieel net zoals de gemeente Zonhoven heel het gebied aan het stadhuis gaat vergroenen. Misschien ook verder kijken dan enkel aan het gemeentehuis?
Ik was een heel gelukkige nieuwe bewoner van Zonhoven, maar dat is momenteel ver weg!
Ik denk dat ik duidelijk mijn punt heb gemaakt en sta uiteraard open voor gesprek.”
De gemeentelijk omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift volgend standpunt in:
In de initiële verkaveling werd lot 32 bestemd voor meerdere woningen binnen één architecturaal concept met een maximum van 13 woonentiteiten op het gehele lot 32. Als typologie werd een geschakelde en/of gestapelde bebouwing voorzien waarin verschillende wooneenheden voorkomen binnen één bouwvolume. Het lot werd nooit voorzien als groene zone of park zoals bezwaarindiener beweert. In de initiële verkaveling werden andere zones bestemd als groenzone. Voorliggende bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het herverkavelen van lot 32 in 9 loten (3 loten voor open eengezinswoningen en 6 loten voor halfopen eengezinswoningen) en het doortrekken van een bestaande weg sluit aan bij de oorspronkelijke visie en is zelfs beperkter qua programma. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaarschrift 2 luidt als volgt:
“We hebben enkele bedenkingen bij het aantal woningen dat er bij komen. We vinden het nu al beperkt wat betreft parking. Wanneer er nog 9 woningen bij komen wordt dit wel een probleem. Een parkeerhoek voor ongeveer een zestal parkeerplaatsen is wenselijk zodat inwoners en bezoekers hun auto in de buurt kunnen parkeren. Als we toekomstgericht denken zouden enkele elektrische laadpalen ook praktisch zijn.”
De gemeentelijk omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift volgend standpunt in:
Elke nieuw op te richten woning beschikt over een overdekte stalplaats voor de wagen in de vorm van een carport, met mogelijkheid om een tweede wagen op eigen terrein te stallen op de oprit. Het parkeergebeuren wordt zodoende volledig op eigen terrein opgevangen. De opmerking m.b.t. de elektrische laadpalen kadert in de huidige maatschappelijke ontwikkelingen waarbij elektrisch rijden de norm wordt en waarbij de nodige laadinfrastructuren dienen te worden voorzien op openbaar domein en/of privédomein. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaarschrift 3 luidt als volgt
“Mijn mening is dat er momenteel met te weinig parking wordt rekening gehouden. Langs de percelen is te weinig plaats, want dan zullen auto's met hun wielen op de -al smalle- weg staan. Een extra parkeerhoek waar ongeveer 6 parkeerplaatsen zijn, zou dit volgens mij al oplossen (met laadpalen? zal in de toekomst zeker handig zijn). Er is momenteel al een hoek met 2 zitbanken en deze staat ook nog altijd op het plan. Ik woon hier nu al even en deze hoek is volgens mij nog nooit gebruikt. Ik zou hier parkeerplaatsen van maken of een speeltuig zetten voor kinderen. Ik ben van mening dat dit stuk grond veel nuttiger kan gemaakt worden,”
De gemeentelijk omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift volgend standpunt in:
Elke nieuw op te richten woning beschikt over een overdekte stalplaats voor de wagen in de vorm van een carport, met mogelijkheid om een tweede wagen op eigen terrein te stallen op de oprit. Het parkeergebeuren wordt zodoende volledig op eigen terrein opgevangen. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan de Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Patrimonium.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Mobiliteit.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management.
Op 16 juni 2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
De aanvraag is niet gelegen in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan noch in een bijzonder plan van aanleg.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 32 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 22 december 2015 door de deputatie en gekend is onder het nummer 1192.E.874.2. De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (maximum 13 woonentiteiten).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze stedenbouwkundige voorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 16 juni 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Op 14 mei 2022 nam het Agentschap Onroerend Erfgoed akte van de ingediende archeologienota met referentienummer: https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/22322. Er dienen geen verdere maatregelen te worden genomen.
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.
Het dossier bevat voldoende gegevens over het aanleggen van de nieuwe wegenis (lot E),
Op 24 oktober 2022 keurde de gemeenteraad het nieuwe, gewijzigde tracé van de gemeenteweg Drieskensveldweg, zoals weergegeven op het ingediend ontwerp “grondplan wegenis” dd. 29 maart 2022, voorwaardelijk goed:
Voorwaarden
1.- De voorwaarden opgelegd door de Dienst Mobiliteit dienen te worden nageleefd:
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door O-Mikron BVBA, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod
Ingevolge art. 5.93, tweede lid, 2°, van de Vlaamse Codex Wonen dient de last bescheiden wonen te worden begroot op 20%. Binnen het gewijzigd programma wordt op zich geen wijziging aangebracht aan het initieel voorzien bescheiden woonaanbod van de globale verkaveling. De loten 4 en 20 t.e.m. 27 werden hierbij aangeduid als bescheiden wonen, en blijven evident zo behouden gezien de bijstelling van de verkaveling geen betrekking heeft op deze loten.
Gratis grondafstand
Lot E wordt door de verkavelaar gratis afgestaan aan de gemeente. Dit blijkt uit de akkoordverklaring bijgevoegd in het verkavelingsdossier.
Het advies van de Dienst Contractmanagement, Interne Zaken op 29 juni 2022 is voorwaardelijk gunstig:
“Het lot weergeven als "E" in het bestand "BV_DVP1_N_ZON32 PLAN NT (1).pdf", opgemaakt d.d. 29/03/2022 alsdus notering op het bestand, dient gratis te worden overgedragen aan de gemeente Zonhoven voor inlijving bij het openbaar domein. Een geprekadastreerd plan, opgemaakt en ondertekend door een beëdigd landmeter-expert, dient aangeleverd te worden door de aanvragers.”
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het herverkavelen van lot 32 in 9 loten (3 loten voor open eengezinswoningen en 6 loten voor halfopen eengezinswoningen) en het doortrekken van een bestaande weg.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het projectgebied maakt deel uit van de woonkern van de gemeente Zonhoven en maakt deel uit van het binnengebied gevormd door de Herestraat – Batestraat – Klapstraat. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële woningbouw in open en halfopen bebouwing.
Verkavelingsvoorwerp
De aanvraag heeft betrekking op lot 32 uit de goedgekeurde en niet-vervallen verkaveling met dossiernummer 1192.E.874.2, goedgekeurd door de deputatie op 22 december 2015.
Het lot 32 uit de oorspronkelijke verkaveling is opgevat als een centraal binnen het project gelegen projectzone waar één of meerdere meergezinswoningen binnen één architecturaal concept met een maximum van 13 woonentiteiten op het gehele lot kunnen ontwikkeld worden. Het lot 32 werd hierbij aangeduid als sociale woningbouw en dient te worden opgericht conform de normering rond bescheiden woonaanbod.
Binnen het gewijzigd programma wordt afgestapt van de traditionele appartementstypologie en wordt een beperkter programma voorzien bestaande uit een groepswoningbouwproject van 9 grondgebonden ééngezinswoningen, per drie geschakeld.
De woningen 32A – 32B – 32C worden rechtstreeks ontsloten op de bestaande gemeenteweg ‘Veltershof’. De overige 6 woningen worden door middel van een nieuwe interne insteekweg op de ‘Drieskensveldweg’ rond een ‘erf’ georganiseerd. De nieuwe interne insteekweg mondt uit in een trage verbinding die aansluiting maakt met het ‘Binnenpad’.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De aanvraag tot bijstelling van lot 32 betreft een beperking van het initiële voorziene programma dat de mogelijkheid bood tot het oprichten van één of meer meergezinswoningen met een maximum van 13 woonentiteiten. Met het gewijzigd programma worden 9 grondgebonden ééngezinswoningen voorzien waarbij 3 open bebouwingen en 6 halfopen bebouwingen. De eengezinswoningen sluiten hierbij volledig aan bij de overige in de nabije omgeving aanwezige residentiële bebouwing dewelke bestaat uit overwegend open en halfopen bebouwingen. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. De verkavelingsvoorschriften voorzien dat de parkeerbehoefte steeds op het eigen terrein wordt opgevangen in de vorm van 1 autostaanplaats onder een carport en 1 parkeerplaats op de oprit naar de overdekte autostaanplaats. Alle loten uit de bijstelling zijn voldoende groot. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, en de visueel-vormelijke elementen
van de voorgenomen werken
De inplanting van de bouwvolumes geschiedt zoals weergegeven op het verkavelingsplan. Bebouwing binnen de zijtuinstroken, voortuinstroken en zone voor tuinextentie is dus verboden. De voorgevelbouwlijnen dienen verplicht te worden bebouwd. Vrijstaande gevels bevinden zich op minimum 3 m van de perceelsgrens. De 0-pas van de woning situeert zich steeds boven de as van de aanpalende weg. In de voortuinstroken kunnen uitsluitend postbussen en eventuele toegangsinfrastructuur worden opgericht, voorts zijn alle constructies er verboden. In de zijtuinstroken of wanneer een voortuinstrook een zijgevel flankeert, mag er aansluitend bij de gevel een onderhoudspad van maximum 60 cm breed worden aangelegd. Vrijstaande bijgebouwen in de tuinzones zijn niet toegestaan. Enkel door een persoonlijke behoefte kan uitzonderlijk akkoord gegaan worden met een kleinere constructie van maximaal 9 m² in functie van een kippenhok, hondenhok, houtopslag, serre, speeltuig, aanvullend op de verplicht te realiseren tuin- en/of fietsberging. Dergelijke constructies zijn maximum 3 m hoog t.o.v. het maaiveld, bestaan uit duurzame materialen en bevinden zich op minimum 2 m van de perceelsgrenzen. Mits naleving van bovenstaande voorschriften blijft er nog voldoende onbebouwde ruimte over op elk perceel om in te richten als kwalitatieve tuinzone.
Om de eengezinswoningen een maximale woonkwaliteit te bieden, moeten de woningen opgericht worden met twee bouwlagen en een hellend dak. Het gabarit van de halfopen bebouwingen dient op elkaar aan te sluiten. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt voor lot 32A 10 meter en voor de overige loten 32B t.e.m. 32L 12 meter. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt maximaal 10 m. De kroonlijsthoogte bedraagt 6 m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte bedraagt maximum 11 m ten opzichte van het maaiveld. Alle woningen dienen te worden opgericht met een zadeldak waarbij de nok evenwijdig loopt met de voorgevelbouwlijn. In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. De maximale bouwdiepte van 12 meter op het gelijkvloers en 10 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter en een zadeldak integreert zich in deze bebouwde omgeving.
Om het beoogde architecturale woonerfkarakter te benadrukken, gelden specifieke regels met betrekking tot het gebruik van materialen. Om een coherent uitzicht te garanderen wordt slechts een beperkt palet van bouwmaterialen en kleuren toegestaan. Alle zichtbare gevelvlakken van de woningen dienen te voldoen aan volgende voorwaarden: Gevelvlakken worden grotendeels opgetrokken uit witte baksteen, wit gekaleide baksteen of witte bepleistering en/of genuanceerde baksteen in aardetinten. Een ondergeschikt aandeel van de gevel kan bestaan uit accenten in natuurkleuring hout of grijs getinte natuursteen. Het schrijnwerk wordt beperkt tot een zwarte kleur (RAL 9005) of natuurkleurig hout. Alle hellende daken worden gerealiseerd in donkerkleurige (zwarte) dakpannen.
De weerhouden materialen zijn qua voorkomen, duurzaamheid en kleur, esthetisch en constructief verantwoord. Ze passen harmonisch in de omgeving en vormen één samenhorend geheel. Alle gevels, ook de zichtbaar blijvende delen op of tegen perceelsgrenzen moeten bovendien in dezelfde volwaardige gevelmaterialen afgewerkt worden
Door het oprichten van 9 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 28 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving. In de initiële vergunning werden zelfs 13 woonentiteiten toegelaten op voorliggende eigendom.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het niveau van voorliggende weg. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door aanvrager, en aangepast in rood door het college van burgemeester en schepenen.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Op 29/06/2022 werd door de dienst Contractmanagement een voorwaardelijk gunstig advies verleend zoals hierboven reeds weergegeven.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Op 30/06/2022 werd door de dienst Patrimonium een gunstig advies verleend.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
3.- Op 17/06/2022 werd door de dienst Facilitair management een gunstig advies verleend:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
4.- Op 26/07/2022 werd door de dienst Mobiliteit een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Situatie
Herverkaveling en doortrekken van een bestaande weg
Locatie
Bestaande weg die doorgetrokken wordt: Drieskensveldweg
Bespreking
Advies dienst:
De dienst mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies onder volgende voorwaarden:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Op 23/06/2022 werd door De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
De Watergroep heeft installaties in exploitatie in de zone van de infrastructuurwerken en deze installaties moeten ten allen tijde bereikbaar zijn.
De kosten van de eventuele aanpassingen aan deze installaties zijn ten laste van de opdrachtgever.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de eventuele aanpassingen te kunnen uitvoeren.
Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Bovendien kunnen we u ook melden dat de Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.
Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.
Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet er na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
6.- Op 28/06/2022 werd door Hulpverleningszone Zuid-West Limburg volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Beschrijving van het gebouw
Conform het KB van 7 juli 1994 en latere wijzigingen tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, gaat het om een Laag gebouw.
Van toepassing zijnde wetgeving
Het advies werd opgemaakt rekening houdend met het K.B. van 7 juli 1994, gewijzigd door het K.B. van 19 december 1997 en door het K.B. van 4 april 2003 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, bijlage 1 terminologie, bijlage 2/1 lage gebouwen, bijlage 5/1 reactie bij brand van materialen en bijlage 7 Gemeenschappelijke bepalingen.
Evenals navolgende regelgeving:
Arbeidsplaatsen, Titel 4: Ruimten met risico’s voor een explosieve atmosfeer;
Bovenstaande wetgeving is integraal van toepassing. Steeds moeten de strengste eisen weerhouden worden. Zonder volledig te willen zijn, worden in dit verslag de voornaamste richtlijnen hernomen.
Dit advies is ook enkel van toepassing op de voorgelegde aanpassing.
Opmerkingen
Algemene eisen vertrekkende van het KB van 07 juli 1994 en latere wijzigingen
1. Voor de gebouwen met meer dan één bouwlaag moeten de voertuigen van de brandweer minstens in één punt een gevel kunnen bereiken die op herkenbare plaatsen toegang geeft tot iedere bouwlaag. Daartoe moeten de voertuigen beschikken over een toegangsmogelijkheid en een opstelplaats:
2. De bovengrondse en ondergrondse hydranten worden gevoed door het openbaar waterleidingnet via een leiding met minimale binnendiameter van 80 mm. Kan het openbaar net aan deze voorwaarden niet voldoen, dan wendt men andere bevoorradingsbronnen aan met minimale capaciteit van 50 m³. Deze bevoorradingsbronnen voeden een leidingnet met ondergrondse hydranten en/of bovengrondse hydranten, type BH 80. De opvoerpomp die het leidingnet voedt levert minimaal een debiet van 1.000 l/min (60 m³/h) bij een persdruk van 2,5 bar aan de ongunstigste hydrant. De pomp moet een minimale autonomie van 1 uur hebben. De ondergrondse hydranten moeten voldoen aan de norm NBN EN 14339 en de bovengrondse hydranten aan de norm NBN S21-019. (KB 7/7/94 art. 6.8.5.4.1)
In de nijverheids- en handelszones en op de plaatsen met een grote bevolkingsdichtheid liggen de wateraansluitingen op een maximum afstand van 100 m van elkaar verwijderd. Elders zijn zij wegens de ligging van de voor brand te beveiligen gebouwen of inrichtingen zo verdeeld dat de afstand tussen de ingang van elk gebouw of van elke inrichting en de dichts bijgelegen hydrant niet meer dan 200 m bedraagt. (KB 7/7/94 art. 6.8.5.4.2)
De ondergrondse of de bovengrondse hydranten worden aangebracht op een horizontaal gemeten afstand van minstens 0,60 m van de kant der straten, wegen of doorgangen waarop voertuigen kunnen rijden en parkeren. (KB 7/7/94 art. 6.8.5.4.3)
3 Bijkomend advies dient te worden ingewonnen in functie van type bebouwing voor zover deze onder het toepassingsgebied vallen van de federale/Vlaamse wetgeving betreffende brandveiligheid
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits
naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
7.- Op 21/06/2022 liet Proximus weten geen bezwaar te hebben tegen voorliggende aanvraag.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier van akte.
8.- Op 15/07/2022 werd door de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen een gunstig advies verleend:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd. De buffering van het hemelwater is op afdoende wijze opgenomen in de voorgaande verkavelingsvergunning.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
9.- Op 07/07/2022 werd door Fluvius System Operator een deels gunstig en deels ongunstig advies verleend:
Ongunstig omwille van het ontbreken van een distributiecabine
“Conform artikel 4.4 van het Fluvius projectreglement, heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine noodzakelijk is in deze projectzone.
Voor de oprichting van deze distributiecabine is er een perceel grond nodig met de vereiste afmetingen van 5m x 6m. In bijlage kan u ons voorstel van locatie terugvinden. Deze grond zal door de initiatiefnemer aan schattingsprijs worden afgestaan aan Fluvius. De overeenkomst tussen Fluvius en de initiatiefnemer over deze grondafstand en de bijhorende erfdienstbaarheden/recht van doorgang voor de leidingen en de doorgang zal door Fluvius opgemaakt worden vóór aanvang van de werken en zal bij notariële akte worden bekrachtigd.
Verder is het belangrijk dat het lot van de cabine een eigen lotnummer krijgt binnen de vergunde verkaveling. De initiatiefnemer zorgt tevens voor een opmetingsplan met precad referentienummer van dit lot. Verdere kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van Fluvius.
Vooraleer wij het ontwerpdossier van uw project kunnen opstarten hebben wij onderstaande gegevens nog van u nodig:
o ondertekend door de landmeter);
o minstens 4 foto’s ter plaatse met richtingsaanduiding op plan;
Gelieve een opmetingsplan van het cabineperceel met precad referentienummer (+ de documentatie van het kadaster betreffende deze referentienummer) aan te leveren voordat het dossier wordt verzonden naar de notaris. Fluvius zorgt voor de verzending naar de notaris na de interne goedkeuring door onze Raad van Bestuur.
Indien u hierover nog bijkomende inlichtingen wenst, kan u ons contacteren via het mailadres bovenaan deze brief. Wij helpen u graag verder.
Bijlage 1: Voorbeeld inplanting prefab cabine: zie advies.”
Voorwaardelijk gunstig advies voor de riolering
“Bij deze verleent Fluvius voorwaardelijk gunstig advies aan het rioleringsontwerp opgesteld door O-Mikron bvba nv op datum van 29/03/2022 voor de aanleg van de riolering.
Dit advies is gebaseerd op het projectreglement riolering, terug te vinden op de Fluvius website en goedgekeurd door de Raden van Bestuur van Fluvius Limburg, Fluvius West, Fluvius Antwerpen en Riobra.
Dit advies is 2 jaar geldig vanaf de datum van opstelling door Fluvius riolering en voor zover er geen wijzigingen aan het project worden doorgevoerd. Indien het project niet is uitgevoerd binnen deze periode, dient het ontwerp geactualiseerd te worden aan de op dat moment geldende wetgevingen en richtlijnen van Fluvius riolering en nutsleidingen.
OPMERKINGEN AANGAANDE HET DOSSIER:
Ontwerp:
Meetstaat:
Post 50 Grèsbuizen Ø250 reeks 160
Post 68 Huisaansluitputes type fluvius + post voor kader
Bestek:
Niet conform laatste typebestek Fluvius.
Detailtekeningen ook toevoegen.
Het bestek met bijhorende meetstaat, de materiaalkeuze en de uitvoeringsmethoden dienen, conform het typebestek van Fluvius ( laatste versie) opgesteld te worden. Deze vereisten dienen ter goedkeuring aan Fluvius overgemaakt worden en blijven steeds geldig. Het technische dossier dient door Fluvius goedgekeurd te zijn voor het in uitvoering kan gaan.
De aanvrager dient deze opmerkingen te verwerken in het dossier. Fluvius zal dit controleren voor uitvoering.
Wijzigingen aan het dossier ten gevolge van opmerkingen van andere vergunningsverleners dienen altijd aan Fluvius gemeld te worden wanneer dit implicaties heeft op de riolering. Fluvius zal niet zonder meer de wijzigingen goedkeuren en aanvaarden!
BIJKOMENDE BEPALINGEN:
De initiatiefnemer voorziet in het bestek dat Fluvius toezicht uitoefent op de rioleringswerken, meer in het bijzonder dienen de waterdichtheidsproeven en de slagsondes in aanwezigheid van de toezichter van Fluvius, uitgevoerd te worden. De initiatiefnemer verbindt zich hiertoe deze proeven zo uit te laten voeren en verklaart zich hiermee akkoord.
Indien de resultaten van de zandcementproef niet de vereisten waarden uit het SB250 v 4.1 halen, zijn de resultaten niet aanvaardbaar en zal de overdracht van de riolering naar Fluvius geweigerd worden. De eenheidsprijs voor de fundering en omhulling in zandcement voor de berekening van de rafactie, voor Fluvius, is 15 €/lm voor de DWA-leiding, 25 €/lm voor de RWA-leiding, en 5 €/lm voor huisaansluitingen.
De camera-inspectie van de volledige riolering en van alle DWA huisaansluitingen en 20% van de RWA- en kolkaansluitingen dient door een erkend labo uitgevoerd te worden, volgens de beschrijving van het SB 250 en de aanvullingen in het Fluvius typebestek.
Huis-, kolk- en wachtaansluitingen worden in principe uitgevoerd op een diepte van 1,3 m onder het maaiveld en sluiten boven (12u) op de hoofdriolering aan. De aansluitingen dienen gemaakt te worden met een Y-stuk in plaats van een T-stuk.
Fluvius levert de huisaansluitputjes. Om beschadigingen hieraan te voorkomen, dient er na de plaatsing ervan rond de putjes een grondophoging voorzien te worden ( aanaarden). Deze huisaansluitputjes dienen geplaatst te worden zoals op de door Fluvius goedgekeurde plannen. Indien tijdens de uitvoering en/of na einde der werken blijkt dat de putjes verkeerd geplaatst zijn, zal Fluvius de werkelijke verplaatsingskost doorrekenen aan de initiatiefnemer. Wanneer er bovendien na het einde der werken, een herverkaveling plaatsvindt, waardoor er bijkomende putjes nodig zijn, zal Fluvius ook deze werkelijke kost aan de initiatiefnemer doorrekenen.
De inspectieputten dienen voorzien te zijn van een traploos regelbare afdekkingsinrichting, zoals opgenomen in het Vlariobestek 3.1.1 ( H3 Materialen – 12.4.2.4.).
De initiatiefnemer dient zoals opgenomen in de Praktische Leidraad, drie coördinatie-vergaderingen met alle partijen te beleggen:
een eerste bij het voorontwerp,
een tweede bij het ontwerp
en een derde na aanbesteding en vóór de aanvang der werken.
De uitnodigingen voor Fluvius dienen verstuurd te worden 21 dagen vóór de vergadering, naar aanleglimburgnoord@fluvius.be
De initiatiefnemer nodigt de regio-ingenieur Jo Ginestra uit op de startvergadering met de aannemer, min. 21 dagen vóór de startvergadering.
De aanwezigheid van een afgevaardigde van Fluvius voor de aanvaarding van de uitgevoerde werken is een vereiste.
Ten laatste een week vóór de voorlopige oplevering, dienen volgende documenten aan de toezichter van Fluvius overhandigd te worden: werfverslagen, postinterventiedossier met as built, proefresultaten en attesten, huisaansluitfiches met de foto’s
Tevens zal ondergetekende de ontwerpplannen en de as-builtplannen met aanduiding van de huisaansluitingen en wachtaansluitingen, digitaal ( ACAD) aanleveren.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies m.b.t. de riolering zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Naar aanleiding van de opmerking m.b.t. de distributiecabine werd er in overleg gegaan met de aanvrager en Fluvius om een inplantingsplaats te zoeken voor een distributiecabine. De gemeente heeft de voorkeur om de inplanting van de distributiecabine te voorzien op het openbaar domein ter hoogte van de parkeerplaatsen tegenover loten 22 en 23. Op 15 september 2022 laat Fluvius weten per e-mail dat deze inplanting haar voorkeur wegdraagt. Aangezien er op openbaar domein ruimte aanwezig is voor het oprichten van een distributiecabine binnen deze omgeving wordt het ongunstig advies van Fluvius in voorliggende procedure niet gevolgd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits de opgelegde voorwaarden worden nageleefd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het herverkavelen van lot 32 in 9 loten (3 loten voor open eengezinswoningen en 6 loten voor halfopen eengezinswoningen) en het doortrekken van een bestaande weg, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het herverkavelen van lot 32 in 9 loten (3 loten voor open eengezinswoningen en 6 loten voor halfopen eengezinswoningen) en het doortrekken van een bestaande weg, voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het herverkavelen van lot 32 in 9 loten (3 loten voor open eengezinswoningen en 6 loten voor halfopen eengezinswoningen) en het doortrekken van een bestaande weg, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.