STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van 14 eengezinswoningen waarvan 6 woningen onder “bescheiden woonaanbod” vallen - fase 2 van de groepswoningbouw van 27 woningen
De aanvraag werd op 23/12/2021 ontvangen.
Op 13/01/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 17/01/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 31/01/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie begin 2021(VB_2016_082) met betrekking tot de indiening van de groepswoningbouw in 3 fases.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Volgende milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op betrokken percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Provinciale dienst Water & Domeinen
Fluvius
Dienst Patrimonium
Dienst Contractmanagement
Dienst Facilitair Management
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woonuitbreidingsgebied.
Woonuitbreidingsgebied
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
De woonuitbreidingsgebieden zijn bij uitstek die zones waar aan een woningbeleid kan worden gedaan; Voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden is het nodig te kunnen beschikken over bijkomende gegevens, zoals bepaald in het KB van 6 januari 1980.
Bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden dient een woonbehoeftestudie te worden voorgelegd ter verantwoording van de te creëren bijkomende woongelegenheden.
De gemeente Zonhoven beschikt reeds over een woonbehoeftestudie. Deze woonbehoeftestudie maakt vanuit de behoefte aan woningen duidelijk dat het gebied niet/wel aangesneden dient te worden.
Door het afleveren van een vergunning voor het verkavelen van het gebied voor groepswoningbouw in 2019, is de bestemming van het gebied bepaald.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als de loten 14 tot en met 27 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 24/09/2019 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1282.D.874.2.
De verkavelingsvergunning is niet vervallen.
De kavels kreeg als bestemming eengezinswoning waarbij loten 14 tem 19 voorbehouden zijn voor het bescheiden woonaanbod.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de verkavelingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor elke eengezinswoning met een horizontale dakoppervlakte van telkens 77m² en aansluitende carport met een horizontale dakoppervlakte van max. 24,20m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een inhoud van 2500 liter en een infiltratieoppervlakte van 4m².
Controleberekening
Horizontale dakoppervlakte per lot: 98m² (lot 14) en 101,2m² (loten 15 tem 27)
Voor elke woning dient een hemelwaterput met hergebruik geplaatst te worden met een inhoud van 5000 liter en overloop naar een infiltratieput met een minimale inhoud van 950 liter voor lot 14 en 1030 liter voor de overige loten. De minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 1,52m² voor lot 14 en 1,65m² voor de overige loten.
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
Met betrekking tot de plaatsing van de infiltratieputten wordt tevens verwezen naar het voorwaardelijk gunstig advies van de waterbeheerder (zie verder “Watertoets”).
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Voor de woningen wordt telkens een oprit naar de garage en een toegangspad naar de inkom aangelegd in waterdoorlatende klinkers met een oppervlakte van 37,2m² voor lot 14 en 34m² voor de overige loten. Elk lot krijgt een terras van 21m² aan de achterzijde van de woning waarbij het hemelwater in de eigen tuinzone kan afwateren en op natuurlijke wijze kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 16/02/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier eengezinswoningen, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u de volgende adviezen:
Voor dit perceel zijn de aansluitingsputjes voor de afvoer van afvalwater (DWA) en hemelwater (RWA) op het openbaar rioleringsstelsel reeds geplaatst. Hierop dient de aanvrager de privéwaterafvoer aan te koppelen. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren. De aanvraag kan gebeuren via www.fluvius.be.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het (toekomstige) openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het (toekomstige) openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft een behoorlijke oppervlakte maar ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Met betrekking tot de impact op oppervlaktewater werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder.
Het advies van 01/03/2022 van de waterbeheerder, de provinciale dienst Water en Domeinen, is voorwaardelijk gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
Documenten
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
o het bekken van de Demer
o het deelbekken van de Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Uit de aanstiplijst aangaande de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5 juli 2013 blijkt dat voldaan wordt aan de verordening indien de infiltratievoorzieningen bij de woningen geheel wordt voorzien boven de vastgestelde grondwaterstand (1 meter onder het huidige maaiveld)
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van 14 ééngezinswoningen - fase 2 van de groepswoningbouw van 27 woningen een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de volgende voorwaarde wordt opgenomen in de vergunning: de infiltratievoorzieningen bij de woningen moeten geheel worden voorzien boven de vastgestelde grondwaterstand (1 meter onder het huidige maaiveld).
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
Hieruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de voorwaarden van de waterbeheerder gevolgd worden en indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening.
Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits naleven van de volgende voorwaarde:
De infiltratievoorzieningen bij de woningen moeten geheel worden voorzien boven de vastgestelde grondwaterstand (1 meter onder het huidige maaiveld).
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
De verkaveling waarbinnen de loten gelegen zijn, omvatte tevens de wegeniswerken. Er wordt evenwel opgemerkt dat de overdracht van de weg voor toevoeging aan het openbaar domein nog niet doorgevoerd werd.
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
De percelen zijn gelegen aan een voldoende uitgeruste weg die na de gratis grondafstand aan de gemeente als gemeenteweg wordt opgenomen.
Op de voorliggende weg is de door de gemeenteraad op 27/05/2019 goedgekeurde rooilijn van kracht.
De aanvraag is niet in strijd met dit rooilijnplan.
Beslissing gemeenteraad inzake gemeentewegen
Het artikel 31 van het decreet omgevingsvergunning voorziet dat als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad hierover moet beslissen.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
De gemeenteraad heeft in zitting van 27/05/2019 het volgende beslist: goedkeuring wegtracé binnengebied Sparrenweg, Vossenbergstraat en Dennenweg – verkaveling 1282.D.874.2.
De raad keurt het tracé goed zoals aangegeven op het ingediende rooilijnplan;
Het besluit treedt in werking op voorwaarde van:
De gemeenteraadsbeslissing werd opgenomen in de afgeleverde verkavelingsvergunning.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden voor elke woning rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal en in de nachthal en technische ruimte op de verdieping.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook technische ruimtes) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Natuurdecreet
De aanvraag situeert zich deels in een gebied met KLE’s en biologisch waardevolle elementen.
De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan het agentschap Natuur & Bos.
Het advies van 01/03/2022 van het agentschap Natuur & Bos is voorwaardelijk gunstig:
“De aanvraag is bij ons geregistreerd met het kenmerk 22-202216.
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van volgende wetgeving:
Artikel 35 § 2 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Bespreking stedenbouwkundige vergunning
Uit het dossier blijkt dat er geen vermijdbare schade aan de natuur zal veroorzaakt worden.
Conclusie
Op basis van het dossier dat ter advies is voorgelegd, stelt het Agentschap voor Natuur en Bos vast dat de bestaande natuurwaarden niet worden geschaad. De aanvraag wordt gunstig geadviseerd mits naleving van de volgende voorwaarden:
Het Agentschap voor Natuur en Bos wenst een afschrift van de beslissing over de vergunningsaanvraag te ontvangen.”
Het verwijderen van beplanting kan enkel gebeuren buiten het broedseizoen. Het rooien is verboden van 15 maart tot 30 juni.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat mogelijk een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing vanaf een grondverzet van meer dan 250m³.
Decreet grond- en pandenbeleid
Zoals opgelegd in de verkavelingsvergunning, gekend als 1282.D.874.2 dd. 24/09/2019, zijn de loten 14, 15, 16, 17, 18 en 19 voorbehouden voor het bescheiden woonaanbod.
Binnen de voorschriften werden bepalingen uitgewerkt voor deze loten, zijnde de voorschriften “geconventioneerd wonen”: de betaalbaarheid van de kavels 14 tem 19 wordt geborgd via een norm van geconventioneerd wonen, waarbij de toegangscriteria, bij voorrang, verleend wordt aan kandidaten die beantwoorden aan de Vlabinvest-criteria voor betaalbare woningen.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de verkavelingsvoorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van 14 eengezinswoningen waarvan 6 woningen onder “bescheiden woonaanbod” vallen - fase 2 van de groepswoningbouw van 27 woningen.
Het betreft woningen in halfopen verband met een gekoppelde carport voor de loten 15 tem 26.
De eengezinswoningen worden allen voorzien van 2 bouwlagen afgewerkt met een plat dak.
De bouwhoogte bedraagt 6,50m.
De bouwbreedte bedraagt telkens 7m en de bouwdiepte (over beide bouwlagen) bedraagt 11m.
De voorgevellijnen verspringen beperkt, per bouwblok, ten opzichte van elkaar; de carports worden op dezelfde lijn voorzien.
De gevels worden afgewerkt met een gevelsteen in een bruin genuanceerde kleur en accenten in verticaal geplaatst houtwerk en zwartkleurige aluminium panelen. Het buitenschrijnwerk is voorzien in aluminium zwart.
Aan elke woning wordt een aangebouwde carport met plat dak geplaatst in de zijtuinstrook dewelke uitgevoerd wordt in hout. De bouwhoogte bedraagt 3m en de zijgevel is gesloten (vrijstaande gevel voor lot 14 en 27, gemeenschappelijke gevel voor de carports van de overige loten).
Intern omvat elke woning op het gelijkvloers een inkomhal met toilet en trap, berging en, een leefruimte en open keuken. Op de verdieping worden telkens 3 slaapkamers, een badkamer, toilet en technische ruimte voorzien.
De totale bebouwde oppervlakte per kavel bedraagt 77m² voor het hoofdgebouw en 21m² (lot 14) à 24,2m² (overige loten) voor de aangebouwde carport.
De verhardingen beperken zich tot een toegang (oprit en pad) over een breedte van 4m in waterdoorlatende klinkers en aan de achterzijde van elke woning een terras van 21m². De terrassen van gekoppelde woningen worden van elkaar afgescheiden dmv een tuinmuur van 2m hoog en over een diepte van 3m.
Voor de loten 20 tem 27 blijft de houtkant achteraan het perceel over een diepte van 4m behouden en/of versterkt.
Het resterende gedeelte van huiskavels wordt ingericht als groenzone.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan niet op afgeweken wordt. Die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk/de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
BESPREKING ADVIEZEN
“De infiltratievoorzieningen bij de woningen moeten geheel worden voorzien boven de vastgestelde grondwaterstand (1 meter onder het huidige maaiveld).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“Goedgekeurd mits naleving voorwaarden.
Het bijgebrachte ontwerp maakte reeds deel uit van ons advies inzake te nemen
brandbeveiligingsmaatregelen. De opmerkingen vervat in dit advies met als ref. nummer
2019-0198-001 dd. 29/04/2019 blijven integraal van toepassing.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits
naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de
preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten,
ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al
dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te
vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Voor hogervermeld perceel is een uitbreiding van het waterleidingnet nodig.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de energiebocht dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De watergroep plaatst geen hoofdleidingen op privaat domein. Voor de aansluiting van meerdere woningen op privaat domein kan wel een verdeelleiding aangelegd worden. Voor de aanleg, het onderhoud, de herstelling en vernieuwing van bovenvermelde verdeelleiding zal steeds een kosteloze erfdienstbaarheid gevestigd moeten worden samen met een kosteloze erfdienstbaarheid van overgang (permanent en onbelemmerd) voor personeel en/of aannemers, voertuigen en materiaal van De Watergroep. Voormelde te vestigen erfdienstbaarheden dienen eeuwigdurend te zijn en vastgelegd in een notariële akte. De Watergroep plaatst géén hydranten, spoelpunten of vakafsluiters op private eigendommen
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden. Elke woning dient aangesloten op het waterleidingsnet op kosten van de aanvrager, vooraleer een vervreemding kan plaatsvinden!
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden. Elke woning dient te kunnen aansluiten op de telecominfrastructuur dewelke proactief op kosten van de aanvrager voorzien moet worden, vooraleer een vervreemding kan plaatsvinden!
“Gunstig onder de voorwaarde dat de gehele wegenis, op basis van een plan opgemaakt door een landmeter-expert en na pre-kadastratie, gratis wordt overgedragen naar de gemeente Zonhoven voor inlijving bij het openbaar domein en dit na de (voorlopige) oplevering van deze gronden bestemd voor het openbaar domein.
Voorwaarde: Gratis overdracht van de wegenis en andere gronden met als bestemming het openbaar domein, op basis van een plan opgemaakt door een landmeter-expert waarbij alreeds is overgegaan tot pre-kadastratie, en na voorlopige oplevering van de werken op de gronden bestemd voor het openbaar domein.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“Inritten op openbaar domein mogen max. 3m breed zijn, in waterdoorlatende of waterpasserende materialen. De bermen dienen afgewerkt te worden met gras.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden. Er wordt evenwel opgemerkt dat binnen de verkavelingsvergunning een toegang van 4m breed voorzien is per kavel, zijnde een inrit van 3m en een toegangspad van 1m. De aanvraag voldoet hieraan.
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelafwerking en structuren bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving mits naleving van de voorwaarden.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 14 eengezinswoningen in halfopen verband - fase 2 van de groepswoningbouw van 27 woningen mits het opleggen van voorwaarden:
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelafwerking en structuren bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van 14 eengezinswoningen in halfopen verband - fase 2 van de groepswoningbouw van 27 woningen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelafwerking en structuren bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 21/03/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van 14 eengezinswoningen in halfopen verband - fase 2 van de groepswoningbouw van 27 woningen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelafwerking en structuren bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.