STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met tuinberging en het ontbossen van het terrein.
De aanvraag werd op 21/10/2021 ontvangen.
Op 17/11/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 08/12/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 27/12/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 06/01/2022 tot en met 04/02/2022, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 28/09/2021 (VB_2021_033) waarbij werd aangegeven dat het afwijken van de verkavelingsvoorschriften geen weigeringsgrond vormt aangezien de verkaveling ouder is dan 15 jaar.
Met betrekking tot het voorgelegde ontwerp werden volgende opmerking overgemaakt:
Met de volgende normen dient rekening gehouden te worden:
Uw voorontwerp werd op ons intern overleg besproken.
Wij kunnen akkoord gaan met het voorgestelde ontwerp met de volgende opmerkingen:
Het pad dat leidt naar het tuinhuis mag geen 3 meter breed zijn. Een pad van + 1m breed is aanvaardbaar.
Wij kunnen geen uitspraak doen over het hellend vlak aan de linkerzijde van de woning omdat het niet duidelijk is wat dit precies is en wat de functie hiervan is.
Het perceel is bebost. Er dient een boscompensatieformulier toegevoegd te worden aan de aanvraag.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
De inrit werd aangepast naar 3m, de bouwhoogte tot 6,50m, het pad naar de tuinberging werd weggelaten, de totale bouwdiepte gelijkvloers bedraagt 15,50m en 9,50m voor de verdieping, de functie en uitvoering van het hellend vlak werd aangegeven.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 06/01/2022 tot en met 04/02/2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 18/07/1974 door de deputatie en gekend is onder nummer 7204.V.400.
Er werden 2 wijzigingen doorgevoerd voor enerzijds het samenvoegen van lot 1 en 2 en anderzijds het opnieuw opsplitsen van de 2 loten. De oorspronkelijke voorschriften zijn van toepassing.
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning en/ of handelshuis.
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Het ontwerp is deels voorzien van 2 bouwlagen, deels van 1 bouwlaag.
Het ontwerp voorziet een uitvoering met plat dak met een dakrandhoogte tot 6,50m.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 224m² (inclusief oppervlakte hellend vlak) een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput met een inhoud van 5000 liter en een infiltratieoppervlakte van 9,17m².
Controleberekening:
De horizontale dakoppervlakte van de woning bedraagt 185,54m², de oppervlakte van het hellend vlak naar de kelderverdieping (met opvang en afvoer hemelwater) bedraagt 23,75m².
De minimale inhoud van de hemelwaterput bedraagt 5000 liter.
De minimale inhoud van de infiltratievoorziening bedraagt 3800 liter, de minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 5,97m².
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen voor het toegangspad naar de inkom (11,52m²), de oprit (50,52m²) en het niet overdekt terras aan de achterzijde(19,28m²), omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren in de groenzones.
Het bijgebouw (39m²) in de achtertuin zal eveneens afwateren in de eigen tuinzone.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 03/01/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 27-12-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 2, sectie C, nummer(s) 1127G, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Op termijn wordt op het openbaar domein een gescheiden rioleringsstelsel voorzien. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden stelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privaat terrein verplicht zijn. Breng daarom nu reeds volledig gescheiden de leiding van het vuilwater en eventueel het hemelwater tot aan de rooilijn. Let hierbij op de (beperkte) diepte van de gracht. De aanvrager kan kiezen om zelf op de open gracht aan te sluiten indien de open gracht onmiddellijk grenst aan het bouwperceel. Hij dient in dit geval ter hoogte van de rooilijn een apart controleputje voor DWA en voor RWA te voorzien. Ofwel om tegen betaling zijn aansluiting te laten realiseren op de grachtinbuizing (toegang tot zijn perceel). In dit geval worden de aansluitputjes geplaatst door Fluvius. Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren, ook in geval van aansluiting op een open gracht. De aanvraag kan gebeuren op www.fluvius.be.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal en de nachthal op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Boscompensatie
Volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 februari 2001 en zijn latere wijzigingen is de aanvrager gehouden te voldoen aan de compensatieregel van ontbossing. Hiervoor werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan het agentschap voor Natuur en Bos.
Het advies van 25/02/2022 van het agentschap voor Natuur en Bos is voorwaardelijk gunstig:
“Ruimtelijke bestemming: Woongebied met landelijk karakter
Beschermingsstatus: Niet in VEN, habitatrichtlijn- of vogelrichtlijngebied gelegen.
Biologische waarderingskaart: ua,ppms/qb
Rechtsgrond
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:
Artikel 35. § 4 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Artikel 90 bis Bosdecreet van 13 juni 1990 (in het kader van ontbossing).
Bespreking aanvraag
De aanvraag behelst de bouw van een ééngezinswoning.
De voorgesteld werken kunnen een invulling vormen van de ruimtelijke bestemming. Bijgevolg kan het Agentschap voor Natuur en Bos de ontbossing noodzakelijk voor de realisatie van dit project gedogen.
Gelet op de ruimtelijke bestemming is er buiten het gegeven van goed- of afkeuring van het boscompensatievoorstel en beoordeling van de eigenlijke ontbossing geen verdere adviesvereiste aan ons agentschap.
Bespreking boscompensatievoorstel
Uit het dossier kan afgeleid worden dat de aanvrager een oppervlakte van 900 m² wenst te ontbossen.
Volgens onze gegevens is het perceel bezet met gemengd bos.
Volgens het Agentschap voor Natuur en Bos is er voor het uitvoeren van de geplande werken een ontbossing nodig van 1010 m² .
Na onderzoek van het compensatievoorstel overwoog het Agentschap voor Natuur en Bos een aanpassing aan dit voorstel. Op 15/02/2022 meldde de aanvrager dat hij akkoord ging met de voorgestelde wijzigingen.
Bijgevolg kan het Agentschap voor Natuur en Bos een definitieve beslissing aangaande dit compensatievoorstel nemen.
Het compensatievoorstel wordt goedgekeurd, maar aangepast. De motivering voor de aanpassing bevindt zich in het laatste deel van het goedgekeurde boscompensatievoorstel, in bijlage bij deze brief. Dit compensatievoorstel moet integraal deel uitmaken van de omgevingsvergunning.
Het dossier is bij het Agentschap voor Natuur en Bos geregistreerd onder het kenmerk 21-224143.
Wanneer u als vergunningverlenende instantie het advies van Agentschap voor Natuur en Bos niet wenst te volgen en de ontbossing voor een andere oppervlakte wenst toe te staan dan vermeld in het goedgekeurde of aangepaste compensatievoorstel, dan moet u voorafgaand aan het verlenen van de vergunning het compensatievoorstel opnieuw aan ons agentschap voorleggen, met de vraag om het aan te passen naar de gewenste bosoppervlakte. Het is belangrijk dat de te compenseren bosoppervlakte overeenstemt met de vergunde te ontbossen oppervlakte. De vergunningverlenende instantie heeft zelf niet de bevoegdheid om het compensatievoorstel aan te passen.
Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.
Conclusie
Op basis van bovenstaande uiteenzetting verleent het Agentschap voor Natuur en Bos een gunstig advies onder de volgende voorwaarde:
Het aangepaste goedgekeurde boscompensatievoorstel met inbegrip van haar voorwaarde(n) op het gebied van compenserende maatregelen dient integraal deel uit te maken van de stedenbouwkundige vergunning.
De vergunningverlenende overheid kan de vergunning slechts toekennen mits naleving van deze voorwaarden.
Onderstaande direct werkende normen zijn hierbij van toepassing:
Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
• De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 21- 224143.
• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 1010 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
• De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage.
• De bosbehoudsbijdrage van € 5605.50 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.
Om een correcte inning van de bosbehoudsbijdrage en/of controle op de compenserende bebossingen mogelijk te maken, is het verplicht dat de vergunningverlenende instantie zo snel mogelijk een afschrift van haar beslissing bezorgt aan het Agentschap voor Natuur en Bos. De vergunningverlenende instantie dient ons ook op de hoogte te brengen van een eventuele (opschortende) beroepsprocedure tegen de genomen beslissing.”
Het verwijderen van beplanting kan enkel gebeuren buiten het broedseizoen. Het rooien is verboden van 15 maart tot 30 juni.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, een tuinberging en de inrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Aanvragen binnen goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar waarvan onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften geen grond voor weigering van de aanvraag vormt
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 18/07/1974( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
De aanvraag dient getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Het ontwerp is deels voorzien van 2 bouwlagen, deels van 1 bouwlaag
Het ontwerp voorziet een uitvoering met plat dak met een dakrandhoogte tot 6,50m
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Pleinstraat, een gemeenteweg in het noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband en ten zuiden (overzijde Pleinstraat) grenst het woonlint aan bedrijventerrein De Waerde.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag heeft een oppervlakte van 1010m² en is thans bebost.
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, een tuinberging en de inrichting van het terrein na ontbossing van het perceel.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De aangevraagde woonfunctie past binnen de bestaande woonomgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 1 overdekte autostaanplaats (carport) en mogelijk tot 3 staanplaatsen in open lucht voor 1 woongelegenheid.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt ingeplant op 15m uit de wegas, zijnde op 9,96m à 10m afstand tot de voorste perceelgrens. De minimale afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrenzen bedraagt 3m.
De woning krijgt een hedendaags uiterlijk door de afwerking met plat dak, verspringende volumes en het materiaalgebruik. Qua opbouwstructuur van het bovengrondse gedeelte is dit een houtskeletbouw.
Het gedeelte van de woning met 2 bouwlagen heeft een bouwhoogte van 6,5m t.o.v. het maaiveld. De breedte hiervan is 10,30m en de bouwdiepte 9,50m. Dit volume wordt onderkelderd.
Aan de achterzijde en deels aan de rechterzijde van het gebouw is een volume met 1 bouwlaag aanwezig met een bouwhoogte van 3,50m t.o.v. het maaiveld. De bouwbreedte bedraagt 13,30m en de bouwdiepte gaat tot 6m waardoor de totale bouwdiepte gebracht wordt op 15,50m. Binnen dit lagere volume worden naast een eethoek en open keukenruimte ook een tuinkamer, overdekt terras en overdekte autostaanplaats voorzien.
De woning krijgt in de linker zijtuinstrook een hellend vlak dat vanaf de achterzijde afhelt naar de toegang tot de kelderverdieping links vooraan. De totale breedte bedraagt 1,90m waarvan 1,50m als hellend vlak en de overige 40cm een betonwand/keermuur die tot 1,10m boven het maaiveld doorloopt. De resterende 1,10m tussen de wand en perceelgrens wordt aangeplant met een inheemse haag tot 1,75m hoog. Gelet op de beperkte zichtbaarheid, de groenomranding en het voorziene gebruik van deze constructie in de zijtuinstrook, is dit aanvaardbaar.
De gevelafwerking is voorzien in een roodbruin genuanceerde gevelsteen en een gedeelte van de gevels over het gelijkvloerse gedeelte wordt afgewerkt met zwartkleurige aluminium panelen/ platen.
Het buitenschrijnwerk is eveneens voorzien in aluminium met zwarte kleur. Voor de wanden van het hellend vlak aan de linkerzijde van het gebouw wordt beton gebruikt.
De gevelopeningen in voorgevel en zijgevels zijn eerder beperkt gehouden terwijl de achterzijde voorzien wordt van grote glaspartijen.
Intern omvat het ontwerp op het gelijkvloers een inkomhal met toilet, vestiaire en trap, een private bureauruimte/ thuiswerkkantoor, een berging/ wasplaats en een ruime zitkamer die overgaat naar de eetruimte en open keuken. Links achteraan situeert zich de tuinkamer en verder is hier het overdekte terras en aan de rechterzijde de carport aanwezig.
Op de verdieping werden de nachthal, 3 slaapkamers, een badkamer en een linnenkamer voorzien.
De ondergrondse bouwlaag omvat 4 kelderruimtes/ bergingen.
De omvang en inrichting voldoen aan de algemeen gehanteerde normen.
Behoudens het hellingsvlak naar de kelder werden de verhardingen eerder beperkt gehouden. De overdekte autostaanplaats bevindt zich feitelijk nog binnen de bouwzone aangezien de afstand tot de rechter perceelgrens minstens 3m bedraagt en ook het gedeelte van de oprit langs de rechter zijgevel situeert zich nagenoeg binnen de bouwzone.
Naast de oprit in klinkers(50,52m²) met een breedte van 3m, het pad naar de inkom (11,52m²) met een breedte van 1,15m, wordt aan de achterzijde slechts 19,28m² aan niet overdekte terrasverharding aangelegd.
De overige ruimte rond de bebouwing en verharding wordt van een groenaanplant voorzien (inheemse haag en gazon).
Rechts achteraan op het perceel wordt een bijgebouw van 39m² opgericht, op minstens 1m afstand tot de perceelgrenzen en met een totale bouwhoogte van 3,50m. Het bijgebouw met plat dak betreft een tuinberging, deels open, deels gesloten en afgewerkt met dezelfde roodbruin genuanceerde gevelsteen als deze van de woning. Het gebouw bevindt zich binnen een straal van 30m vanaf de achtergevel van het voorziene hoofdgebouw.
Het bijgebouw is principieel vrijgesteld van vergunning; hierover wordt dan ook geen verdere uitspraak gedaan.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinniveau ligt volgens het terreinprofiel bestaande toestand op gelijke hoogte met het peil van de wegas. Er wordt aangegeven dat dit tevens het peil is van de aangrenzende percelen langsheen de zijdelingse perceelgrenzen.
Er wordt geen ophoging voorzien.
De vloerpas gelijkvloers is vloerzien op 10cm boven het maaiveldniveau.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder/ funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
Het goedgekeurde boscompensatievoorstel dient integraal deel uit te maken van de vergunning.
Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving en dat de draagkracht van het perceel niet wordt overschreden . De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, een tuinberging en de inrichting van het terrein.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, een tuinberging en de inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 21/03/2022 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingsvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, een tuinberging en de inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.