STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein.
De aanvraag werd op 29/10/2021 ontvangen.
Op 25/11/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 06/12/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 21/12/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 30/12/2021 tot en met 28/01/2022, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd niet voorafgaandelijk in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Er werden wel een aantal opmerkingen meegegeven bij het verzoek tot aanvulling dd. 25/11/2021:
Als men de bestaande voorschriften naast zich neerlegt, dan is de aftoetsing aan de goede ruimtelijke ordening van toepassing.
Opmerkingen betreffende de haalbaarheid en hemelwaterverordening:
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de opmerkingen.
De bouwdiepte van 21,50m wordt niet verder verruimd. Deze bouwdiepte werd toegestaan onder de voorwaarde dat het bestaande bijgebouw verwijderd zou worden; tot op heden werd de voorwaarde niet uitgevoerd waardoor de bestaande bouwdiepte van 21,50m principieel niet vergund is.
Het bestaande bijgebouw achteraan wordt verwijderd, doch men voorziet een nieuw bijgebouw van meer dan 62,30m². De bebouwde oppervlakte in de tuinzone verminderen om de ruimere bouwdiepte van het hoofdgebouw (21,50m ipv de gebruikelijke 17m) te compenseren wordt niet gevolgd. De functie carport werd aangehouden alsook de ruime oprit in asfalt naar deze carport.
Het bijgebouw werd wel op 1m van de perceelgrenzen voorzien en een strook van ca. 1m breed langsheen de linker perceelgrens wordt onthard (noot: verharding oprit is niet vergund).
Er wordt geen hemelwaterput met recuperatie voorzien, enkel een infiltratieput.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een bijgebouw van meer dan 85m² dat opgenomen werd als te verwijderen in de vergunningsvoorwaarden dd. 25/08/2003, en verhardingen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen.
Er wordt tevens vastgesteld dat de perceelafmetingen niet overeenstemming met de afmetingen van lot 2 (18m breed x 45m diep) zoals vergund binnen verkaveling 7204.V.106 en aangegeven op de plannen van de latere vergunningen voor de woning en aanbouw. Nergens wordt hiervoor enige verklaring aangeleverd.
Milieu
Volgende milieumelding is gekend op perceelnrs. 742F, 742G, 742L:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30/12/2021 tot en met 29/01/2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Fluvius (gasleiding)
Fluxys (gasleiding)
Dienst Patrimonium
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
Het perceel van de aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 18/05/1965 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.106. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning en/of handelshuis
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Titel I – artikel 2
Het oprichten van vrijstaande achtergebouwtjes is toegelaten, doch enkel in functie van bergplaats. De totale oppervlakte hiervan mag evenwel de 1/5 der voorbehouden oppervlakte van koeren en hovingen niet overschrijden en dit met een maximum van 30m². Zij mogen slechts opgericht worden achter de achtergevellijn van het wooncomplex (hoofdbouw + eventuele bijbouw), en mits een vrije ruimte van minimum 6,00m. te bewaren tussen dit wooncomplex en het achtergebouw. Behalve dat ze mogen ingeplant worden op de perceelscheiding ingeval van gelijktijdig bouwen met de gebuur of tegen een reeds bestaande achtergebouw, dient in alle andere gevallen, de minimum afstand tot de perceelscheiding gelijk te zijn aan de hoogte van het achtergebouw. De hoogte der kroonlijst mag de 3,50m niet te boven gaan. Indien het achtergebouw zichtbaar is van op enige openbare weg dient dit opgetrokken in dezelfde materialen als deze gebruikt voor het hoofdgebouw. De dakhelling is naar keuze van de ontwerper doch alleszins in harmonie met de hoofdbouw ; op de perceelscheiding is daarenboven overeenstemming met dit van de gebuur vereist, met in geval van schuine daken, de nok loodrecht op de perceelscheiding.
Het ontwerp voorziet een bijgebouw met functie carport/ overdekt terras met een oppervlakte van 62,30m², uitgevoerd met een plat dak met dakrandhoogte tot 2,98m, ingeplant op 1m afstand van de achterste en linker perceelgrens, de voorgevel op 5,02m achter het woongebouw. De gevelbekleding is voorzien in hout, voor de woning werd een rode gevelsteen gebruikt.
Titel I – artikel 6. Welstand van de gebouwen
b) Materialen: Voorgevel en zichtbaar blijvende gevels, zowel van het hoofdgebouw als van aanhorigheden, evenals al de van de openbare weg zichtbare delen van het complex (schouwen, enz…) zullen uitgevoerd worden in welgevormde bakstenen, natuur- of kunstmatige stenen, of andere materialen die esthetisch kunnen verantwoord worden en aangepast aan het kader van het gebouwen van de omgeving.
Het bijgebouw en de uitbreiding aan de achterzijde van de woning zijn voorzien van een gevelbekleding in hout.
c) Dakbedekking: Behoudens de verplichting roofing te gebruiken bij opgelegde dakhellingen van rninder dan 15 (zie verder Art. 9) dienen alle andere daken belegd met pannen, natuur leien of kunstleien. Een rietbedekking is toegelaten voor alleenstaande constructies. Iedere andere dakbedekking is verboden, zowel voor de hoofdgebouwen als voor aanhorigheden. Aard en kleur der dakbedekking dienen dezelfde te zijn voor een constructiegroep die één geheel vormt. Een dakoversteek van minstens 40cm op de vrijblijvende zijgevels is verplichtend.
Zowel het bijgebouw als de uitbreiding achteraan de woning zijn voorzien van een plat dak met dakdichtingsmembraan, er zijn geen dakoversteken van 40cm voorzien.
Titel II – artikel 9. Afmetingen
Voor alleenstaande gebouwen:
Maximum diepte 17m (aanhorigheden dienen opgericht onder hetzelfde dak van de hoofdbouw en hiermee 1 geheel te vormen).
Dakhelling begrepen tussen 25° en 40°.
Het ontwerp voorziet een aanbouw met plat dak aan de achterzijde van het hoofdgebouw (met zadeldak). De totale bouwdiepte met nieuwe aanbouw bedraagt 21,50m.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Na inwerkingtreding wijziging 15/07/2016, geldt de verplichting voor plaatsing van een infiltratievoorziening niet enkel voor vergunningsplichtige werken, maar voor alle handelingen vermeld in artikel 3, en niet bedoeld in artikel 4 van diezelfde verordening, behalve als het goed kleiner is dan 250m².
De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de nieuwe horizontale dakoppervlakte van 105,16m² en de bestaande nog niet aangesloten horizontale dakoppervlakte van 166,72m² (105,16m² in rekening te brengen) infiltratieputten worden voorzien met een totale inhoud van 6280 liter en een infiltratieoppervlakte van 12,56m².
Controleberekening:
In rekening te brengen dakoppervlakte: 210,32m²
Minimale inhoud 5258 liter – voorzien 6280 liter
Minimale infiltratieoppervlakte 8,41m² - voorzien 12,56m²
De voorzieningen voldoen.
De verhardingen werden niet opgenomen.
De asfaltverharding (115m²) kan in de naastliggende groenzone infiltreren, de kiezelverharding in de voortuinstrook (76m²) is waterdoorlatend en het klinkerpad (min. 17,5m²) langs de rechter zijgevel kan afwateren in de naastliggende groenzone.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Er wordt opgemerkt dat men de kans laat liggen om een hemelwaterput met hergebruik te installeren. Volgens de vergunde plannen anno 1973 zou een kruipruimte onder de woning aanwezig zijn wat de aanleg van leidingen mogelijk maakt zonder ingrijpende verbouwingswerken; volgens de plannen bestaande toestand is deze kruipruimte echter niet aanwezig.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Voor zover gekend is echter nog een gemengd rioleringssysteem aanwezig waardoor het goed vermoedelijk in te optimaliseren buitengebied gelegen is op het definitieve zoneringsplan.
Zo lang geen gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is, blijft een individuele voorbehandeling van afvalwater noodzakelijk.
Volgens de vergunde plannen anno 1973 werd in de rechter zijtuinstrook een septische put aangelegd en een zinkput (hemelwater) in de voortuinstrook.
Op de plannen bestaande ( en nieuwe) toestand zijn geen van beide voorzieningen aanwezig.
Met betrekking tot de riolering en gasleiding werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan rioleringsbeheerder Fluvius.
Het advies van 29/12/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
Naar aanleiding van uw brief/mail van 22-12-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling , sectie E, nummer(s) 742F, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Het hemelwater van het dakoppervlakte van het bijgebouwd gedeelte of de nieuwe niet-waterdoorlatende verharding mag op het eigen terrein infiltreren in de groenzones of mag aangesloten worden op een hemelwaterput of infiltratievoorziening. Deze afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden. De inhoud van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter/m² referentieoppervlakte te bedragen. De referentieoppervlakte is de som van alle oppervlakten die afwateren naar deze infiltratievoorziening.
Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (vuilwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn. Via een Y-koppeling kan dan aangesloten worden op de bestaande rioleringsaansluiting. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor hemelwater (RWA) is dit 160 mm. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.
We raden aan om:
• Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
• Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
• Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal en leefruimte en in de nachthal op de dakverdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak van constructies/ verwijdering van verhardingen dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet heringericht worden als groenzone voor zover geen nieuwe gebouwen/ verhardingen vergund worden.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfscheidingen
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een akkoord omtrent erfscheidingen op de perceelgrenzen.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de erfscheidingen geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Aanvragen binnen goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar waarvan onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften geen grond voor weigering van de aanvraag vormt
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 18/05/1965 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. De aanvraag dient getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Beverzakstraat, een gemeenteweg ten zuidoosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband, zeer sporadisch gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties. De meeste woningen hebben 1 bouwlaag met een hellend dak.
Achteraan het perceel van de aanvraag is een groen ingevuld gebied aanwezig met bebossing en weilanden. Omringd door groen bevindt zich hier tevens een werkplaats/ drooghal die paalt aan de Koolstraat.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag werd anno 1973 bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en hellend dak. In de loop der jaren werden een aantal werken uitgevoerd zonder de vereiste vergunningen. In 2003 werd een vergunning bekomen voor de regularisatie van een aangebouwde berging en veranda tot een bouwdiepte van 21,50m mits het verwijderen van een ruim bijgebouw en gedeelte van de verhardingen. Uit de bestaande toestand blijkt dat hier niet aan voldaan werd, zowel het bijgebouw als de verhardingen zijn nog aanwezig.
De verharde oppervlakte werd tevens uitgebreid in de voortuinstrook, dienstig als parking voor de nevenactiviteit, alsook in de berm (openbaar domein) en afgaande op de foto’s 9 en 10 tevens in de achtertuin door de aanleg van kunstgras.
Met de huidige aanvraag wenst men de eengezinswoning met (vrijgestelde) nevenbestemming te verbouwen en uit te breiden, het niet vergunde bijgebouw te slopen en een nieuw bijgebouw te realiseren. Daarnaast wordt het terrein heringericht.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie blijft aangehouden als hoofdfunctie van het gebouw en de nevenbestemming betreft een kleinschalige activiteit die beantwoordt aan de bepalingen van het vrijstellingsbesluit.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 1 overdekte autostaanplaats (carport in het bijgebouw), 2 open parkeerplaatsen in de voortuinstrook en op de oprit van zo’n 35m lang kunnen 5 tot 6 wagens parkeren.
Voor de aanwezige functies is dergelijk aantal parkeerplaatsen niet vereist. De oppervlakte van het kapsalon, toegankelijk voor klanten, bedraagt 24m². Hiervoor dienen 2 parkeerplaatsen ingericht. Voor de woonfunctie zelf dienen eveneens 2 autostaanplaatsen voorzien te worden.
Door het inrichten van de oorspronkelijk vergunde interne garage als kapsalon, dienen de wagens thans in openlucht te parkeren.
Met de aanvraag wenst men achteraan op het terrein een carport/ garage te realiseren waardoor een oprit over een lengte van zo’n 35m vereist is. Dit is niet aanvaardbaar gezien de beperkte omvang van de achtertuin en de onnodige verharding die hiervoor vereist is.
In de linker zijtuinstrook kunnen 2 tot 3 wagens parkeren, dit is voldoende samen met de 2 parkeerplaatsen voor klanten en het gedeelte van de oprit in de voortuinstrook.
Ook het openbaar domein / de wegberm blijkt benut te worden als parkeerzone en werd volledig verhard met kiezel zonder enige toestemming. Dit is niet aanvaardbaar, de zichtbaarheid wordt verminderd en de conflictzone met andere weggebruikers vergroot.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
Het perceel van de aanvraag heeft een kadastrale oppervlakte van 805m² en volgens de voorgaande vergunningen, waaronder de verkavelingsvergunning, een oppervlakte van 810m².
Zoals bij de historiek reeds aangehaald, wijken de opgegeven afmetingen op de inplantingsplannen bestaande en nieuwe toestand, af van de vergunde afmetingen. Hierdoor stemt ook de opgegeven terreinoppervlakte van 848,3m² niet overeen met de vergunde toestand.
Aangezien op geen enkele manier aangetoond werd dat bijkomende grond verworven werd en geen vergunningen voor het wijzigen van de perceelsafmetingen bekomen of aangevraagd werd, dient men bij de beoordeling uit te gaan van de vergunde oppervlakte van 810m².
De aanvraag omvat diverse werken, zijnde de verbouwing/ uitbreiding van de woning, het slopen van een bijgebouw, het bouwen van een bijgebouw en de regularisatie en aanpassing van verhardingen.
De verschillende onderdelen van de aanvraag worden apart aangehaald, doch de beoordeling dient te gebeuren over het geheel van de werken.
Slopen bijgebouw
Met het verwijderen van het niet vergunde bijgebouw van 85,51m², ingeplant tot tegen de rechter perceelgrens en op minder dan 1m afstand tot de achterste perceelgrens, wordt in feite slechts voldaan aan 1 van de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning dd. 25/08/2003. Het verwijderen van het bijgebouw en een gedeelte van de verhardingen in de achtertuin was noodzakelijk om de bouwdiepte van het hoofdgebouw destijds te kunnen verruimen.
Het slopen van het bijgebouw is dan ook aanvaardbaar. Gezien het gaat om het slopen van een niet-vergunde constructie is deze sloop in feite niet vergunningsplichtig.
Verbouwing en uitbreiding van de eengezinswoning met nevenbestemming
De bestaande aanbouw aan de achterzijde wordt verwijderd en hier wil men een nieuwe ruimere aanbouw voorzien om de leefruimte in onder te brengen.
Ten opzichte van de bestaande toestand blijft de totale bouwdiepte van 21,50m aangehouden. De nieuwe aanbouw wordt opgericht over een breedte van 11,20m en met een bouwdiepte van 4,65m.
De afstand tot de rechter perceelgrens werd niet aangegeven, deze dient alleszins 3m te bedragen, de algemeen gehanteerde norm voor nieuwe delen van een woning met de functie van leefruimte.
De afstand tot de linker perceelgrens werd evenmin aangegeven. Uit de opgegeven maataanduidingen kan afgeleid worden dat deze afstand 4,29m zal bedragen. Tussen de achtergevel van de nieuwe aanbouw en de achterste perceelgrens resteert ca. 14m tuinzone.
Het uiterlijk en de omvang van het bestaande hoofdgebouw blijft behouden. Het betreft een traditionele woning met een bruinrode gevelsteen, aluminium buitenschrijnwerk in zwarte kleur en een dakbedekking met zwartkleurige pannen. De kroonlijsthoogte bedraagt 2,89m tov het maaiveld, de nokhoogte bedraagt 5,96m.
De nieuwe aanbouw (46,6m²) met plat dak krijgt een bouwhoogte van 3,32m en een gevelbekleding in hout.
Intern wordt de woning verbouwd om te voldoen aan de comfortnormen voor de bewoners en in functie van de nieuwe aanbouw.
Gelijkvloers zal na de verbouwing aan de voorzijde een kapsalon en 2 bijhorende werkplaatsen aanwezig zijn voor de nevenfunctie; de woonfunctie omvat de inkomhal met toilet, een wasplaats, badkamer, slaapkamer met dressing, een bureauruimte, keukenruimte en de leefruimte met eet- en zithoek.
De dakverdieping zal ruimte bieden aan een centrale nachthal met toegang tot 2 slaapkamers, een badkamer, apart toilet en 3 bergruimtes.
De dakoppervlakte van de woning met aanbouw zal 213,3m² bedragen.
De destijds vergunde bouwdiepte was onder voorwaarde van de sloop van het vrijstaand bijgebouw. Gezien deze vergunningsvoorwaarde niet werd uitgevoerd, kan gesteld worden dat deze vergunning niet geldig is.
Daarnaast bedraagt de toegelaten max. bouwdiepte volgens de verkavelingsvoorschriften, en volgens de gangbare normen binnen de gemeente, 17m. De bestaande aanbouw wordt gesloopt. De nieuwe aanvraag dient bekeken te worden in het licht van de gangbare normen. Er wordt in feite een afwijking gevraagd van meer dan 4m, wat een zeer ruime afwijking betreft.
Gezien de zeer ruime afwijking, en de overdreven footprint van het totaalontwerp op het perceel, is de gevraagde uitbreiding niet aanvaardbaar.
Nieuw bijgebouw
In de achtertuin wordt een nieuw bijgebouw voorzien met een totale oppervlakte van 62,3m². Het bijgebouw wordt ingeplant op 1m afstand tot de achterste perceelgrens en de hoek achtergevel/ linker zijgevel bevindt zich op 1m afstand tot de linker perceelgrens. De afstand van de linker zijgevel tot de perceelgrens zal door de schuin lopende grens niet overal 1m bedragen. De kleinste afstand werd echter niet opgegeven.
Het bijgebouw met plat dak krijgt een dakrandhoogte van 2,98m, een gevelbreedte van 7m en een bouwdiepte van 8,90m. In dit bijgebouw wordt een carport/garage voorzien, een kleine tuinberging en een overdekt terras aan de rechterzijde.
Het betreft een constructie in hout.
Door het onderbrengen van de functie carport/garage dient ook de verharding tot aan het bijgebouw voorzien te worden. Dit vereist een oprit met een lengte van ca. 35m. Uit het inplantingsplan blijkt dat men deze verharding in asfalt aanlegt, een niet waterdoorlatende verharding met een oppervlakte van 115m².
Zoals reeds hoger aangehaald (zie mobiliteitsimpact) zal de overdekte autostaanplaats leiden tot onnodig veel verharding en kunnen voldoende autostaanplaatsen (5 à 6) voorzien worden in de zijtuinstrook en voortuinstrook.
Het nieuwe bijgebouw is niet aanvaardbaar.
Verhardingen/ terreininrichting
De verharding op het terrein wordt enigszins verminderd doch er resteert nog een ruime oppervlakte van zo’n 210m² aan verharde oppervlakte.
De verharding in de voortuin in kiezel, bestemd als oprit en 2 autostaanplaatsen, is aanvaardbaar. Het gedeelte kiezelverharding tussen de perceelafsluiting met schanskorven en de berm alsook de berm zelf (openbaar domein) is niet aanvaardbaar. Behoudens de zone voor de inrit van 3m breed, dient de berm hersteld te worden als groenzone; dit geldt tevens voor de niet functionele verharding tussen berm en perceelafsluiting.
Voor het overige dient gesteld dat de verharding op het terrein, in zij- en achtertuin beperkt dient te blijven tot 80m², dit in navolging van het vrijstellingsbesluit. Binnen deze oppervlakte dienen 2 autostaanplaatsen voorzien te worden in de linker zijtuinstrook. De overige oppervlakte aan niet overdekte constructies (verhardingen, vijver enz.) kan vrij ingericht worden in functie van de tuinbeleving voor zover de afstand tot de perceelgrenzen minstens 1m bedraagt.
De voorziene oprit in asfalt van 115m² is niet aanvaardbaar.
Op perceelniveau dient gezocht te worden naar een ruimtelijk evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing en verharding.
Met de aangevraagde oppervlakte aan bebouwing (275,6m²) en verhardingen (ca. 208m²) wordt geen evenwicht bereikt. Nagenoeg 60% van het terrein is verhard/ bebouwd. De totale footprint op het terrein is niet aanvaardbaar.
Bovendien werden niet alle onverharde delen van het terrein aangeplant als groenzone. Met groen wordt nl. levend groen bedoeld, dus geen kunstgras. De verharding d.m.v. kunstgras wordt niet toegestaan.
Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen wijzigingen van het terreinniveau. Het bestaande niveau dient dan ook behouden te blijven.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving voor wat betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein.
Op perceelniveau dient gezocht te worden naar een ruimtelijk evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing en verharding. Met de aangevraagde oppervlakte aan bebouwing (275,6m²) en verhardingen (ca. 208m²) wordt geen evenwicht bereikt. Nagenoeg 60% van het terrein is verhard/ bebouwd. De groenaanleg blijkt bovendien (deels) uit kunstgras (verharding in niet duurzaam materiaal) te bestaan.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“Fluxys Belgium bezit een hoge druk aardgasleiding onder wegenis/fietspad aan de zuidzijde van de Beverzakstraat.
De ligging van onze gasleiding is visueel bebakend met oranje merkpunten op het wegdek/fietspad.
Het project (uitbreiden woning met handelsruimte) heeft geen invloed op onze installaties.
De bepalingen opgenomen in volgende documenten dienen gerespecteerd te worden en maken integraal deel uit van deze brief :
Wij vragen u deze documenten op te nemen in de vergunning en ons een kopie van uw besluit op te sturen.
Als u nog vragen hebt, aarzel niet contact op te nemen met onze medewerker, Noël Segers op 02/234.43.08.
Specifieke voorschriften en veiligheidsmaatregelen na te leven in het kader van deze aanvraag
Naast de wettelijke erfdienstbaarheidsregels en de algemene voorschriften en veiligheidsmaatregelen dienen onderstaande veiligheidsvoorschriften gerespecteerd te worden:
Lijst van de betrokken aardgasvervoerinstallaties
- 3.11180 HOUTHALEN - HASSELT ND 100 - 66,2 bar
Lijst van de plannen
- 3.11180.8121(I)
Andere bijlagen
Referentie van uw aanvraagzone
Dit antwoord is gebaseerd op onderstaande intekening en interpretatie van ontvangen gegevens uit uw aanvraag. Indien deze zone niet overeenstemt met uw aanvraagzone, vragen wij u opnieuw een aanvraag in te dienen met de aanduiding van de correcte aanvraagzone: zie plannetje bij advies.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“Op openbaar domein wordt er geen verharding in kiezel vergund behoudens de inrit (3m). Er dient een groene berm te worden gerealiseerd.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op onvoldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving en dat de ruimtelijke draagkracht van het perceel wordt overschreden. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Op perceelniveau dient gezocht te worden naar een ruimtelijk evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing en verharding. Met de aangevraagde oppervlakte aan bebouwing (275,6m²) en verhardingen (ca. 208m²) wordt geen evenwicht bereikt. Nagenoeg 60% van het terrein is verhard/ bebouwd zijn. De groenaanleg blijkt bovendien (deels) uit kunstgras (verharding in niet duurzaam materiaal) te bestaan.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein.
Op perceelniveau dient gezocht te worden naar een ruimtelijk evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing en verharding. Met de aangevraagde oppervlakte aan bebouwing (275,6m²) en verhardingen (ca. 208m²) wordt geen evenwicht bereikt. Nagenoeg 60% van het terrein is verhard/ bebouwd. De groenaanleg blijkt bovendien (deels) uit kunstgras (verharding in niet duurzaam materiaal) te bestaan.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 23/03/2022 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en tot het weigeren van de omgevingsvergunning aan de aanvrager.
De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Op perceelniveau dient gezocht te worden naar een ruimtelijk evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing en verharding. Met de aangevraagde oppervlakte aan bebouwing (275,6m²) en verhardingen (ca. 208m²) wordt geen evenwicht bereikt. Nagenoeg 60% van het terrein is verhard/ bebouwd. De groenaanleg blijkt bovendien (deels) uit kunstgras (verharding in niet duurzaam materiaal) te bestaan.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een weigering van de omgevingsvergunning aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsaanvraag voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, slopen van een bijgebouw en bouwen van een nieuw bijgebouw en herinrichting van het terrein, zoals weergegeven op de ingediende plannen.