STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de achterbouw en een tuinhuis, het slopen van de bestaande veranda en het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning.
De aanvraag werd op 24/11/2021 ontvangen.
Op 20/12/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 10/01/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 08/02/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een uitbreiding op het gelijkvloers en op het verdiepingsniveau. Ook de garage werd groter uitgevoerd dan vergund. Achteraan het perceel werd er ook nog een tuinhuis opgericht tot tegen de achterste perceelgrens zonder het verkrijgen van een vergunning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Het aanvraagdossier bevat een schriftelijk akkoord van de eigenaars van het achterliggend perceel voor de aangevraagde werken.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Provincie Limburg dienst water en domeinen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Na inwerkingtreding wijziging 15/07/2016, geldt de verplichting voor plaatsing van een infiltratievoorziening niet enkel voor vergunningsplichtige werken, maar voor alle handelingen vermeld in artikel 3, en niet bedoeld in artikel 4 van diezelfde verordening, behalve als het goed kleiner is dan 250m².
De plannen geven aan dat de uitbreiding van de woning met een totale horizontale dakoppervlakte van 49,74m² aangesloten wordt op de bestaande hemelwaterput met een inhoud van 5 000 liter. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op de bestaande infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de kelder, de inkomhal, het sas, de nachthal en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van de achterbouw en een tuinhuis, het slopen van de bestaande veranda en het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
( Deze wordt verderop uitgevoerd )
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Grote Eggestraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open/ halfopen/ gesloten verband en tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties.
De bestaande woning bestaat uit een hoofdvolume met twee bouwlagen en een hellend dak. Links achteraan dit gebouw bevindt er zich een bestaande aanbouw met twee bouwlagen en een plat dak. Rechts achteraan is er een aangebouwde veranda aanwezig. Aan de rechterzijde van de woning werd er ook reeds een garage gebouwd conform de vergunning die afgeleverd werd in 1958. Achteraan het perceel is er een tuinberging aanwezig.
Omschrijving van de aanvraag
De bestaande veranda zal afgebroken worden en vervangen worden door een nieuwe aanbouw. De bestaande woning wordt ook aangepast om te voldoen aan de hedendaagse comfort- en energie-eisen.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Aangezien de aanvraag gelegen is in het centrum van Zonhoven kan er geoordeeld worden dat de desbetreffende aanvraag functioneel inpasbaar is en dit zowel in de ruime als in de onmiddellijke omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in minstens 2 autostaanplaatsen op de inrit en een garage voor één woongelegenheid.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid;
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De aanvraag omvat het regulariseren van de achterbouw en een tuinhuis, het slopen van de bestaande veranda en het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning.
Het hoofdgebouw en de garage hieraan verbonden aan de rechterzijde werden respectievelijk vergund in 1950 en 1958. Door de jaren heen is het perceel ook veranderd waardoor dit meer breedte heeft gekregen langs beide zijden. De garage werd 17cm breder opgericht dan deze werd vergund in 1958 en de woning 1cm minder breed. Hierdoor bedraagt de afstand aan de rechterzijde van de woning slechts 1,03m ten opzichte van de rechter perceelgrens. Doordat deze constructies werden opgericht na de vergunningen die in zowel 1950 als in 1958 werden afgeleverd kunnen deze aanvaard worden. Ook gezien er recent appartementen vergund werden op 6,10m van de rechter perceelgrens en er dus geen sprake is van privacyhinder.
Verder werd de woning achteraan uitgebreid met een achterbouw die bestaat uit 2 bouwlagen. Deze uitbreiding werd gebouwd in het verlengde van de bestaande woning en werd dus ook ingeplant op 2,74m van de linker perceelgrens. De oppervlakte van de uitbreiding bedraagt 19,82m². De afwerking hiervan gebeurde met een plat dak waarvan de dakrandhoogte 5,56m t.o.v. de vloerpas en 6,53m t.o.v. het maaiveld bedraagt. De nieuwe plannen voorzien hierin een keuken en een toilet op het gelijkvloers en een badkamer op het verdiepingsniveau. Door de uitbreiding bedraagt de maximale bouwdiepte van de woning 13,68m. Met inbegrip van de trap en zonneluifel bedraagt de maximale bouwdiepte 15,68m. Het achterste raam van de badkamer aan de linkerzijde bevindt zich op een diepte van meer dan 10m vanaf de voorgevel. Elk raam dat zich op meer dan 10m van de voorgevel bevindt op verdiepingsniveau dient ondoorzichtig gemaakt te worden om zo privacyhinder t.o.v. het aanpalend perceel te voorkomen. Dit zal zo ook opgenomen worden in de voorwaarden van deze omgevingsvergunning. De uitbreiding van de bestaande woning kan aanvaard worden aangezien het gaat om een beperkte uitbreiding zowel in de diepte als in de breedte, op voorwaarde dat het achterste venster ondoorzichtig gemaakt wordt.
Bovenstaande bestaande woning, garage en uitbreidingen werden afgewerkt met een halfsteense bruine baksteen.
Achteraan de bestaande woning en rechts van de uitbreiding werd er reeds een veranda geplaatst. Deze veranda heeft een oppervlakte van 8,80m² en zal samen met de bestaande buitentrap die hieraan bevestigd is verwijderd worden. In de plaats voorziet men een uitbreiding van het gelijkvloers waarin de eetkamer zal ingericht worden. De oppervlakte van deze uitbreiding bedraagt 16,64m² en zal qua bouwdiepte aansluiten op de bestaande uitbreiding links achteraan de woning. De afwerking hiervan zal met een plat dak gebeuren waarvan de dakrandhoogte 3,50m t.o.v. de vloerpas en 4,47m t.o.v. het maaiveld bedraagt. Dergelijke uitbreiding op het gelijkvloers kan aanvaard worden aangezien de maximale bouwdiepte niet groter is dan 17m op het gelijkvloers, hetgeen de gangbare norm is binnen de gemeente Zonhoven en deze geen hinder creëert naar de naastliggende percelen. De uitvoering hiervan zal voornamelijk uit grote raampartijen bestaan die afgewerkt worden met natuurlijk vergrijsd hout en houten latten in een natuurkleur. Aan deze uitbreiding wordt er een nieuwe trap voorzien om de tuinzone te bereiken.
De bestaande garage werd uitgebreid met een extra bouwdiepte van 1,44m waardoor de oppervlakte hiervan nu 18,42m bedraagt. Net zoals de bestaande garage zal deze kleine uitbreiding niet voor extra hinder zorgen aangezien deze op dezelfde afstand ten opzichte van de rechter perceelgrens wordt ingeplant. De uitbreiding bestaat slechts uit 1 bouwlaag en heeft een dakrandhoogte van 2,42m ten opzichte van het maaiveld.
Achteraan het perceel werd er ook een tuinberging opgericht. Uit de aangeleverde info bestaande uit foto’s en een luchtfoto kan er afgeleid worden dat deze constructie al aanwezig was van voor het opstellen van het gewestplan. Er wordt dus besloten dat de gehele constructie als vergund geacht beschouwd kan worden en dus kan worden opgenomen in het vergunningenregister. De wateropvang van deze constructie dient wel op eigen terrein te infiltreren en mag niet op een naastliggend perceel terechtkomen.
Verder werden er ook verhardingen aangelegd op het perceel. Het gaat om een inrit in kasseien die aangelegd werd richting de reeds vergunde garage en vooraan de woning. Deze loopt ook nog deels langsheen de garage tot aan het terras rechts achteraan. De totale oppervlakte hiervan bedraagt 75,86m². De gehele linkerzijtuin werd aangelegd met waterdoorlatende grind met een oppervlakte van 40,77m². Achteraan de woning werd een terras aangelegd bestaande uit klinkers met een oppervlakte van 38m². Naar de bestaande tuinberging werden er reeds stapstenen voorzien. De overige zones op het perceel wordt groen aangeplant. Bovenstaande verharding kan voorzien worden op het perceel indien het grind in de linkerzijtuin beperkt wordt tot een looppad langsheen de woning. Er is nl. voldoende ruimte voor het stallen van wagens op de kasseiverharding en in de garage. De grindverharding in de zijtuin is onnodig breed en creëert een te hoge verhardingsgraad. Deze zone dient, behoudens een looppad van max. 1m breed, groen aangeplant te worden.
Bodemreliëf
Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat:
BESPREKING ADVIEZEN
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de achterbouw, het slopen van de bestaande veranda, het opnemen van de bestaande tuinberging in het vergunningenregister en het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van de achterbouw, het slopen van de bestaande veranda, het opnemen van de bestaande tuinberging in het vergunningenregister en het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.