STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning.
De aanvraag werd op 15/12/2021 ontvangen.
Op 11/01/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 13/01/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 10/02/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen omtrent de bestaande bebouwing.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de bestaande woning en de bijgebouwen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Fluvius
Provincie Limburg dienst water en domeinen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De geplande werken vinden plaats in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 2.1.8° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is geldt de vrijstellingsplicht voor niet-overdekte constructies van minder dan 80 m² voor zover zij aangebracht worden op minstens 1 m van de perceelsscheiding. Het terras links van de woning en het pad rechts van de woning worden aangelegd tot op meer dan 1m van de perceelsscheiding en zijn dus vrijgesteld van vergunning. Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het aanleggen van deze verhardingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 174,94m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening. Ook wordt er een bufferput voorzien onderaan de inrit van de ondergrondse garage/kelder om de opvang van het regenwater hier maximaal te kunnen regelen.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Het advies van 03/03/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.
Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn. Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.
Een keldergarage/keldertoegang houdt altijd een risico van wateroverlast in de kelder in. Om de terugstuwing van het rioolwater uit het openbaar rioleringsstelsel naar de kelder te vermijden, dient het afvalwater en het hemelwater (komende van de inrit naar de keldergarage) opgepompt te worden. Het is dan ook heel belangrijk dat te allen tijde een reservepomp aanwezig is om bij uitval van een pomp deze te kunnen vervangen of nog beter beide pompen in dezelfde pompput plaatsen en ze alternerend laten pompen. Het buffervolume van de pompput en het pompdebiet dienen zodanig gedimensioneerd te zijn dat extreme buien kunnen afgevoerd worden. Het buffervolume dient zodanig te zijn dat bij uitval van de pomp ten minste de 2-jaarlijkse bui gebufferd kan worden (30 liter buffer/m² hellende inrit naar de kelder). De helling naar de keldergarage/keldertoegang wordt best zo kort mogelijk gehouden (= steile helling) zodat de oppervlakte die naar de keldergarage/keldertoegang afwatert beperkt blijft. Andere verhardingen of daken mogen niet aangesloten worden op de hemelwaterafvoer van de
keldergarage/keldertoegang. Het opgepompte hemelwater van de inrit naar de keldergarage/keldertoegang dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening en niet rechtstreeks naar de straatriolering. De pompput in de kelder mag niet gebruikt worden voor de afvoer van grondwater (drainage). De eventuele vuilwaterafvoeren (wasmachine, uitgietbak, WC, …) in de kelderverdieping dienen op een aparte vuilwaterpomp aangesloten te worden die het vuilwater oppompt naar de vuilwaterafvoerleiding.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De aanvraag is gelegen langsheen de Merelstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de tuinberging/garage op kelderniveau, in slaapkamer 2, de eetplaats en de overloop.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Natuurdecreet
De aanvraag ligt binnen een speciale beschermingszone zijnde vogelrichtlijngebied.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Merelstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband.
Omschrijving van de aanvraag
Momenteel is het perceel bebouwd met een eengezinswoning en enkele bijgebouwen. Deze bebouwing zal gesloopt worden en er zal een nieuwe open eengezinswoning gebouwd worden op het perceel.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het bouwen van een open eengezinswoning is zowel in de onmiddellijke als in de ruime omgeving functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 4 autostaanplaatsen voor één woongelegenheid in de vorm van 2 staanplaatsen in de kelder en 2 parkeerplaatsen bovengronds op eigen terrein.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid;
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De bestaande bebouwing op het terrein wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe eengezinswoning. Het betreft de sloop van een eengezinswoning en 2 bijgebouwen.
De nieuwe woning wordt ingeplant op 13,49m van de rooilijn en op minstens 3m van de zijdelingse perceelgrenzen. De maximale bouwdiepte bedraagt 17m en de maximale bouwbreedte bedraagt 12,89m. De maximale bouwdiepte op verdiepingsniveau bedraagt 10,33m. De ramen in de zijgevels op verdiepingsniveau bevinden zich binnen de eerste 10m waardoor de privacy van de buren gerespecteerd wordt. De woning wordt afgewerkt met een plat dak waarvan de dakrandhoogte 6,69m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De uitvoering van de woning zal gebeuren in een rode gevelsteen met zwarte schrijnwerkerij. Bovenstaande woning wordt trapsgewijs ingeplant tussen de rechter en linkerbuur en op voldoende afstand voorzien ten opzichte van de naastliggende percelen. Hierdoor kan bovenstaande woning aanvaard worden op deze locatie.
De reeds aangelegde verhardingen zullen ook verwijderd worden. Bij de woning worden er twee terrassen geplaatst. Eén zal links van de woning aangelegd worden en de andere betreft een overdekt terras rechts achteraan de woning. Rechts van de woning wordt een pad voorzien dat het achterste terras verbindt met de parkeerplaatsen vooraan het perceel. De niet-overdekte verhardingen in de zij- en achtertuin bedragen 39,10m² en worden aangelegd op meer dan 1m van de perceelgrenzen waardoor deze vrijgesteld zijn van vergunning. Deze verhardingen zullen worden aangelegd met waterdoorlatende klinkers.
Vooraan wordt een inrit in klinkerverharding voorzien met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn. Later splitst deze inrit zich op naar de parkeerplaatsen en de ondergrondse garage. Verder bevindt zich in deze ondergrondse garage ook een tuinberging, een fietsenberging en de technische ruimte. De helling van de inrit naar deze ondergrondse garage bedraagt voor de eerste 5m 4%, daarna schommelt de helling tussen 15% tot 30% om zo 2,92m onder het vloerpeil uit te komen. Rechts van deze inrit naar de ondergrondse garage worden er 2 parkeerplaatsen aangelegd. De totale verharding in de voortuin bedraagt ±80m², hetgeen ±36% van de voortuin is. De voorziene klinkerverharding kan aanvaard worden aangezien deze minder dan 50% van de voortuin inneemt.
De overige zones op het perceel worden groen aangeplant met ofwel gazon ofwel sierbeplanting. De aanduiding hiervan is terug te vinden op het aangeleverde inplantingsplan. Ook de kiezelverharding in de berm zal verwijderd worden en deze zal groen aangeplant worden met uitzondering van de inrit.
Bodemreliëf
Het bodemreliëf zal enkel gewijzigd worden ter hoogte van de nieuwe inrit naar de ondergrondse garage. De aangeleverde plannen geven aan dat voor het overige het terreinprofiel ongewijzigd zal blijven en zal aansluiten met de buren.
Aangezien er, met uitzondering van de inrit naar de ondergrondse garage, geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau op de aangeduide plaatsen behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
“Dit advies wordt besproken in bovenstaande rubriek ‘riolering’”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over de niet-overdekte verhardingen in de zij- en achtertuin omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Er wordt geen uitspraak gedaan over de niet-overdekte verhardingen in de zij- en achtertuin omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.