STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de uitbreiding van de carport, een overdekt terras en de aanleg van een zwembad en het wijzigen van de terreininrichting.
De aanvraag werd op 22 november 2021 ontvangen en op 20 december 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 30 december 2021 tot en met 28 januari 2021.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 25 september 1978 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 4 loten voor open bebouwing. (7204.V.78/16)
Op 16 januari 2006 werd een verkavelingswijziging afgeleverd voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor:
Op 30 januari 2006 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een eengezinswoning met praktijkruimte. (2005/10237)
Op 24 juli 2006 werd een verkavelingswijziging afgeleverd voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor:
Op 21 augustus 2006 werd een vergunning afgeleverd voor het wijzigen van de dakbedekking in zink i.p.v. pannen, natuurleien, kunstleien of esthetisch verantwoorde kleinschalige materialen. (2006/10437)
De aanvraag werd meermaals in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. (VB_2020_304)
5 oktober 2020:
“Indien ik het goed begrijp zou u een bestaand zwembad willen regulariseren. Daarnaast wenst u een poolhouse (van maximaal 25m²) op te richten. Dit ofwel vrijstaand in de vorm van een achterbouw, ofwel aangebouwd aan de hoofdbouw ter hoogte van de bestaande carport.
Verkaveling:
Uw eigendom is gelegen binnen de verkaveling 7204.V.78. Gezien deze verkaveling ouder is dan 15 jaar vormen de voorschriften geen weigeringsgrond meer. (informatief kan je deze in bijlage terugvinden)
Er zal een aftoetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening.
Mocht binnen een omgevingsaanvraag blijken dat uw aanvraag niet voldoet aan deze verkavelingsvoorschriften zal er binnen de omgevingsaanvraag wel nog een afwijkingsprocedure met bijhorend openbaar onderzoek doorlopen worden.
Poolhouse:
Voor het realiseren van een losstaand bijgebouw in functie van het Poolhouse kan u zich beroepen op het vrijstellingenbesluit. In dat geval moet deze constructie volledig voldoen aan volgende voorwaarden:
De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de achtertuin ook op of tegen de perceelsgrens geplaatst worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur opgericht worden en als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt.
Indien u het poolhouse wenst op te richten tegen het hoofdvolume van de woning (aansluitend op de carport) is een voorafgaandelijke vergunning noodzakelijk. Afhankelijk van de constructie zal dit binnen een omgevingsaanvraag of melding gebeuren. Dit al dan niet met medewerking van een architect.
Het uitbreiden van de hoofdbouw tot een meerdiepte van meer dan 17m wordt door ons afgeraden.
Regularisatie zwembad + verhardingen terrein:
De afmetingen van dit zwembad zijn door ons niet gekend. Er bestaat een vrijstelling in de wetgeving waarbij geen vergunning nodig is voor constructies die voldoen aan volgende voorwaarden:
Mogelijk valt het zwembad onder deze vrijstelling. Doch, ook de verharding van het terrein (terrassen, tuinpaden, …) dient mee opgenomen te worden binnen deze maximale oppervlakte van 80m². Uit het overgemaakte plan kunnen we afleiden dat u hier ruimschoots overgaat waardoor u een omgevingsvergunning dient te bekomen voor dit onderdeel (verhardingen + zwembad).
Onvergunde uitbreiding hoofdbouw:
Daarnaast bestaat op basis van de weergave van het hoofdgebouw op het kadasterplan het vermoeden dat er aan de achterzijde van de hoofdbouw reeds een constructie werd aangebouwd. Indien zo zal u hiervoor een regularisatieprocedure moeten doorlopen.
Bij vragen mag u ons steeds contacteren.
Het afleveren van een vergunning is ten alle tijden afhankelijk van het concrete aanvraagdossier, de ruimtelijke context, de in te winnen adviezen en de resultaten van het openbaar onderzoek, ...”
3 november 2020:
“De regularisatie van het zwembad / tuinverharding en de uitbreiding van het hoofdvolume kan binnen één omgevingsaanvraag gebeuren. Ook het poolhouse kan hierbij betrokken worden mocht dit niet volledig onder het vrijstellingenbesluit vallen.
Een meldingsprocedure is vermoedelijk niet van toepassing, gezien in de zijtuin minstens 3m afstand van de perceelsgrens moet behouden blijven. Op basis van het kadasterplan lijkt het namelijk dat de gebouwde overdekking aan het hoofdvolume hier niet aan voldoet.
Tevens bestaat het vermoeden dat de uitbreiding aan het hoofdvolume invloed heeft op de draagstructuur. Daardoor is de medewerking van een architect verplicht.
De architect zal in dat geval een omgevingsdossier voor je opstellen waarin alle nieuw te realiseren alsook alle te regulariseren onderdelen vervat zitten.
Indien je twijfelt over de invloed op de draagstructuur is het steeds mogelijk om een schets/foto’s aan de dienst voor te leggen waarin dit kan beoordeeld worden door de deskundigen.
Ongeacht of je een dossier met of zonder architect moet indienen, raden wij je aan om op voorhand een schets van de situatie aan onze dienst voor te leggen zodat de vergunbaarheid ervan kan besproken worden op het overleg van de deskundigen. Zoals ik reeds eerder aangaf is het niet gebruikelijk dat de hoofdbouw verruimd wordt tot een diepte van meer dan 17m. Door het informeel voorleggen van de schets kan je de haalbaarheid van je dossier reeds op voorhand aftoetsen, nog vooraleer je een architect hebt geraadpleegd en hiervoor kosten hebt gemaakt.
In het geval geen medewerking van een architect voor minstens één van de onderdelen vereist is mag je de omgevingsaanvraag zelf samenstellen. In bijlage zend ik je informatie over de dossiersamenstelling van een afdak, terreinaanlegwerken en een zwembad. Het aanvraagformulier dient maar één maal ingediend. De plannen en bijhorende documenten dienen alle gegevens te bevatten van alle aan te vragen en te regulariseren onderdelen.
Wij zijn steeds bereikbaar voor eventuele vragen.”
23 november 2020:
“Wij danken u voor de aanvulling. Deze werd voorgelegd op het overleg van de deskundigen.
Ze oordeelden echter dat het moeilijk is om uitspraken te doen over de vergunbaarheid zolang ze niet over afmetingen beschikken.
Het plan werd duidelijk met veel zorg opgesteld. Is het mogelijk om dit nog aan te vullen met maatvoering?
Uit de foto’s blijkt dat de carport en de overdekking/luifel in één geheel werd opgericht. We begrijpen dat de leverancier zijn berekeningen hiervoor gemaakt heeft. Hoogst waarschijnlijk is dat ook betrouwbaar. De wetgever heeft echter vastgelegd dat zulke constructies door een architect moeten beoordeeld worden. De regularisatie zal dan ook, vanuit dat oogpunt, met medewerking van architect moeten ingediend worden.
Rekening houdend met de bestaande extra diepte van het hoofdgebouw, de bebouwing van de zijtuinstroken, de uitgebreide verharding van het terrein en het vrijstellingenbesluit van 40m² aan bijgebouwen wensen de deskundigen u erop te wijzen dat het terrein een zware belasting kent. Binnen de regularisatieaanvraag zullen er beperkingen opgelegd worden naar hoeveelheid verhardingen.”
30 december 2020:
“De deskundigen hebben je ontwerp ondertussen kunnen bekijken.
Ze ervaren een grote bebouwings- en verhardingsdruk op het terrein.
Niet enkel werd het hoofdgebouw verruimd tot buiten de standaard maximale contouren, maar beschikt het terrein ook over veel verharding. Zo is er reeds een extra druk op het verhardingspercentage gezien de aanwezige nevenbestemming.
Uitzonderlijk zou er akkoord kunnen gegaan worden met het verruimen van de hoofdbouwdiepte met het luifel, zoals op dit moment reeds gerealiseerd. Dit moet echter in zijn totaliteit beoordeeld worden (rekening houdend met hoofdbestemming, nevenbestemming, terreinverhardingen privé, terreinverhardingen parkeergelegenheid, zwembad, bijgebouw)
Uit verder onderzoek blijkt tevens dat de parking van de praktijk niet meer op het eigen terrein is voorzien. Dit was echter een harde voorwaarde binnen uw oorspronkelijke bouwvergunning. Parkeergelegenheid moet steeds op eigen terrein gerealiseerd worden en niet afgeschoven worden naar het openbaar domein.
Gezien er een regularisatie / herinrichting van de voortuin zich opdringt en het niet geheel duidelijk is welke verharding aanwezig is vragen de deskundigen om een voorstel uit te werken waarbij uw uitbreidingswensen zichtbaar zijn maar tevens ook de herinrichting van de voortuin waarbij het parkeergebeuren op eigen terrein terug gerealiseerd kan worden.
Kan u ook kenbaar maken of u overweegt om een vrijstaand bijgebouw op te richten. Deze informatie wordt meegenomen bij de beoordeling van het verhardingspercentage van het terrein.
Graag zien we een plan van de bestaande toestand, de vergunde toestand en de gewenste/nieuwe toestand. Alsook een berekening van de hoeveelheid verharding op het terrein.”
31 augustus 2021:
“Er werd aan de eigenaar op 23/11/2020 het volgende reeds meegedeeld:
"Rekening houdend met de bestaande extra diepte van het hoofdgebouw, de bebouwing van de zijtuinstroken, de uitgebreide verharding van het terrein en het vrijstellingenbesluit van 40m² aan bijgebouwen wensen de deskundigen u erop te wijzen dat het terrein een zware belasting kent. Binnen de regularisatieaanvraag zullen er beperkingen opgelegd worden naar hoeveelheid verhardingen."
En op 30/12/2020:
"De deskundigen hebben je ontwerp ondertussen kunnen bekijken.
Ze ervaren een grote bebouwings- en verhardingsdruk op het terrein.
Niet enkel werd het hoofdgebouw verruimd tot buiten de standaard maximale contouren, maar beschikt het terrein ook over veel verharding. Zo is er reeds een extra druk op het verhardingspercentage gezien de aanwezige nevenbestemming.
Uitzonderlijk zou er akkoord kunnen gegaan worden met het verruimen van de hoofdbouwdiepte met het luifel, zoals op dit moment reeds gerealiseerd. Dit moet echter in zijn totaliteit beoordeeld worden (rekening houdend met hoofdbestemming, nevenbestemming, terreinverhardingen privé, terreinverhardingen parkeergelegenheid, zwembad, bijgebouw).
Uit verder onderzoek blijkt tevens dat de parking van de praktijk niet meer op het eigen terrein is voorzien. Dit was echter een harde voorwaarde binnen uw oorspronkelijke bouwvergunning. Parkeergelegenheid moet steeds op eigen terrein gerealiseerd worden en niet afgeschoven worden naar het openbaar domein.
Gezien er een regularisatie / herinrichting van de voortuin zich opdringt en het niet geheel duidelijk is welke verharding aanwezig is vragen de deskundigen om een voorstel uit te werken waarbij uw uitbreidingswensen zichtbaar zijn maar tevens ook de herinrichting van de voortuin waarbij het parkeergebeuren op eigen terrein terug gerealiseerd kan worden.
Kan u ook kenbaar maken of u overweegt om een vrijstaand bijgebouw op te richten. Deze informatie wordt meegenomen bij de beoordeling van het verhardingspercentage van het terrein.
Graag zien we een plan van de bestaande toestand, de vergunde toestand en de gewenste/nieuwe toestand. Alsook een berekening van de hoeveelheid verharding op het terrein."
Uw voorontwerp werd vandaag ter bespreking voorgelegd en ik kan u hierbij het volgende meedelen:
De aanbouw van het poolhouse en overdekt terras tegen de bestaande (uitgebreide) carport kunnen we niet toestaan. De bouwdiepte bedraagt hierdoor 24,10m hetgeen veel dieper is dan de 17m die wij doorgaans hanteren in Zonhoven.
Op het perceel blijkt nog steeds teveel verharding aanwezig.
De parkeerplaatsen haaks inplanten is eveneens niet toegelaten, ook niet wanneer er voldoende ruimte is tussen het perceel en de eigenlijke voorliggende weg (om eventueel te keren). De parkeerplaatsen dienen conform de bouwvergunning d.d. 30/01/2006 uitgevoerd te worden (2 x 2 evenwijdig met de rooilijn).
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een uitbreiding van de carport en overdekt terras, de aanleg van een zwembad en terreinverhardingen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden deels opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren en een gedeelte van de niet-vergunde terreinverhardingen als te verwijderen.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30 december 2021 tot en met 28 januari 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
De woonuitbreidingsgebieden zijn bij uitstek die zones waar aan een woningbeleid kan worden gedaan; Voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden is het nodig te kunnen beschikken over bijkomende gegevens, zoals bepaald in het KB van 6 januari 1980.
Bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden dient een woonbehoeftestudie te worden voorgelegd ter verantwoording van de te creëren bijkomende woongelegenheden.
De gemeente Zonhoven beschikt reeds over een woonbehoeftestudie. Deze woonbehoeftestudie maakt vanuit de behoefte aan woningen duidelijk dat het gebied niet/wel aangesneden dient te worden.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 25 september 1978 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.78/16)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning met praktijkruimte;
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de inplanting dient te gebeuren op min. 3m van de zijdelingse perceelgrenzen.
Het ontwerp voorziet de inplanting tot 0,20m van de linker perceelgrens.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bouwdiepte op het gelijkvloers maximaal 17m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een bouwdiepte op het gelijkvloers van maximum 19,60m.
Het ontwerp voorziet een haagbeplanting op de zijdelingse perceelgrenzen (vanaf de voorgevellijn) met een hoogte van 2,50m.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater gezien de horizontale dakoppervlakte met minder dan 40m² werd verruimd.
Riolering
Op 20 december 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 20-12-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling , sectie F, nummer(s) 560E (lot 2), kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Het hemelwater van het dakoppervlakte van het bijgebouwd gedeelte of de nieuwe niet-waterdoorlatende verharding mag op het eigen terrein infiltreren in de groenzones of mag aangesloten worden op een hemelwaterput of infiltratievoorziening. Deze afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.
Het spoelwater van de filters van het zwembad dient bij chemische filters aangesloten te worden op de vuilwaterafvoer en moet bij zuivere biologische filters (zonder toevoeging chloor of andere chemicaliën) aangesloten worden op de infiltratievoorziening. De overloop van een buitenzwembad dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening of mag op eigen terrein in de naastliggende groenzones infiltreren. Als het zwembad in 1 keer geledigd gaat worden, dient de infiltratievoorziening hierop berekend te worden. De chloordosering dient 14 dagen voor de lediging uitgeschakeld te worden.
Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (vuilwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn. Via een Y-koppeling kan dan aangesloten worden op de bestaande rioleringsaansluiting. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor hemelwater (RWA) is dit 160 mm. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het vuilwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd. Indien binnenkort een project van start gaat in de straat, kan u best met Fluvius contact opnemen voor de voorwaarden naar voorbehandeling van het vuilwater. In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit kan door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) als grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put of door twee afzonderlijke septische putten. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.
We raden aan om:
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
Uit de voorliggende aanvraag blijkt niet dat voldaan is aan het decreet. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van de uitbreiding van de carport, een overdekt terras en de aanleg van een zwembad en het wijzigen van de terreininrichting.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan afgeweken wordt. Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 25/09/1978 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Lange Schouwenstraat, een gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen en tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met kinepraktijk.
In de achtertuin werd een zwembad van 41,80m² aangelegd zonder vergunning.
De huidige aanvraag omvat het regulariseren van de uitbreiding van de carport, een overdekt terras en de aanleg van een zwembad en het wijzigen van de terreininrichting.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning met kinepraktijk blijft ongewijzigd en is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De woning beschikt over een carport in de linker zijtuinstrook. Deze carport is voldoende ruim voor het stallen van 2 voertuigen.
Momenteel parkeren de patiënten voor de kinepraktijk op het openbaar domein. Gezien het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein dient te gebeuren wordt de voortuin heringericht. Er worden 2 parkeerplaatsen, evenwijdig met de voorliggende weg, voorzien voor de patiënten. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de inrit die tevens toegang verleent tot de carport.
Op deze manier wordt het stallen van de voertuigen geheel op eigen terrein opgevangen en wordt de last van het autobezit niet afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat onder meer het regulariseren van de uitbreiding van de woning. De uitbreiding omvat het verruimen van de carport en een overdekt terras.
De carport werd in 2006 vergund met een bouwdiepte van 9,30m. De carport werd echter uitgevoerd met een bouwdiepte van 11,90m met aansluitend aan de rechterzijde een overdekt terras. Hierdoor werd de bouwdiepte van de woning verruimd met 2,60m ten opzichte van de vergunde toestand. De huidige bouwdiepte van de woning bedraagt dan ook 19,30m.
De uitbreiding betreft een open constructie waardoor uitzonderlijk akkoord gegaan kan worden met de voorgestelde bouwdiepte.
De constructie werd uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,90m ten opzichte van het maaiveld.
Onder deze overdekking bevindt zich tevens een hellend vlak dat toegang verleent tot de kelder. Dit hellend vlak werd tevens ruimer uitgevoerd waardoor de hellingsgraad kleiner is. Hierdoor is de toegankelijkheid naar de kelder praktischer.
De aanvraag omvat tevens het regulariseren van een zwembad in de achtertuin.
Het zwembad werd aangelegd op 4,40m achter de achtergevel (= luifel van de carport en het overdekt terras) en op minimum 2,74m van de rechter perceelgrens.
Het zwembad heeft een diepte van 1,50m.
Rondom het zwembad werd een boordsteen aangelegd van 0,40m.
Tot slot omvat de aanvraag het wijzigen van de terreininrichting.
In de voortuin worden de inritverharding alsook de toegangspaden tot de woning en de praktijk behouden. Deze verhardingen werden uitgevoerd in klinkers (59,33m²).
Bijkomend worden 2 parkeerplaatsen aangelegd evenwijdig met de voorliggende weg. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de inrit. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in een waterdoorlatende dolomietverharding (37m²).
De kiezelverharding en het niet-overdekte terras in de rechter zijtuinstrook worden verwijderd. Deze zone wordt voorzien van beplanting.
In de achtertuin wenst de aanvrager het niet-overdekte terras dat werd aangelegd tussen de achtergevel van de woning en het zwembad te behouden. Dit terras heeft een oppervlakte van 58m².
Het houten terras (incl. toegangspad) aan de rechterzijde van het zwembad wordt verwijderd.
De resterende tuinzone is voldoende ruim en kwalitatief. De verhouding tussen bebouwd/verhard en groenaanplant is in evenwicht.
Bodemreliëf
Uit de ingediende stukken blijkt dat het bestaande terreinniveau behouden en dus ongewijzigd blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 20 december 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de uitbreiding van de carport, een overdekt terras en de aanleg van een zwembad en het wijzigen van de terreininrichting zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van de uitbreiding van de carport, een overdekt terras en de aanleg van een zwembad en het wijzigen van de terreininrichting zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.