STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van een niet-vergund bijgebouw en het regulariseren van de inplanting van de woning en het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
De aanvraag werd op 22 december 2021 ontvangen.
Op 18 januari 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 20 januari 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 31 januari 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 9 april 1984 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1984/00044)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag een constructie werd opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het bijgebouw.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructie werd opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels in agrarisch waardevol gebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De constructies in het agrarisch gebied worden gesloopt waardoor de aanvraag principieel voldoet aan de geldende bestemmingsvoorschriften gezien de niet-vergunde tuinberging, gelegen in agrarisch gebied, verwijderd wordt.
Vrijstelling vergunningsplicht
Artikel 2 §3 van het besluit van de Vlaamse regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijziging stelt het volgende:
Vrijgesteld van de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is het in een woongebouw uitoefenen van functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfuncties, dienstverlening en vrije beroepen, verblijfsrecreatie, detailhandel, restaurant, café en bedrijvigheid, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is:
De huidige aanvraag voor de kantoorfunctie voldoet aan bovenstaande voorwaarden waardoor dit deel van de aanvraag zonder voorwerp is.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanvraag omvat het uitbreiden van een eengezinswoning. Conform de hemelwaterverordening dient enkel een infiltratievoorziening aangelegd te worden.
De uitbreiding heeft een horizontale dakoppervlakte van 57,44m². Er wordt, conform de hemelwaterverordening een infiltratievoorziening aangelegd met een oppervlakte van 6,28m² en een volume van 3 140 liter.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Niet overdekte terrassen of opritten te verwachten of op plan ingetekend
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
Bij uitbreiding of bijkomende bebouwing dient het regenwater volledig gescheiden te blijven tot aan het lozingspunt, tenzij uitbreiding achteraan een gesloten bebouwing
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden. Als de afvoer van het hemelwater noodzakelijk is ( bv. niet op eigen terrein geïnfiltreerd wordt, … ) dan dient verplicht het hemelwater minstens tot aan het lozingspunt gescheiden af te voeren van het afvalwater.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de hal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het slopen van een niet-vergund bijgebouw en het regulariseren van de inplanting van de woning en het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Merelstraat, een gemeenteweg in de kern Halveweg, nabij de aansluiting met de Halveweg – Vogelsancklaan.
De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband. In de ruimere omgeving komen naast de woonfunctie ook (kleinschalige) handelsactiviteiten en dienstverlening (kerkhof, jeugdheem) voor.
Het achterste gedeelte van het perceel alsook de achterliggende gronden zijn gelegen in agrarisch waardevol gebied.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel bevindt zich momenteel een vrijstaande eengezinswoning.
De woning is ingeplant op 24,81m uit de as van de weg, op 3,60m van de linker perceelgrens en op 2,84m van de rechter perceelgrens.
De woning betreft een gelijkvloerse woning met een zadeldak. De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 2,49m en 5,33m ten opzichte van het maaiveld.
De maximale nokhoogte is gelegen op 8,14m ten opzichte van het maaiveld.
De woning werd uitgevoerd met een witte gevelsteen en een dakbedekking met zwarte pannen.
In de achtertuin, meer bepaald in het agrarisch waardevol gebied, werd een bijgebouw opgericht zonder vergunning.
Het tuinhuis met een oppervlakte van 31,08m², is ingeplant op ± 2m van de achterste perceelgrens en tegen de rechter perceelgrens.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager het tuinhuis wenst te slopen.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
De huidige aanvraag omvat bijgevolg enkel het regulariseren van de inplanting van de woning en het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De woning beschikt over een interne garage waar 2 voertuigen gestald kunnen worden.
Alle voertuigen kunnen op eigen terrein gestald worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het regulariseren van de inplanting van de woning en het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
De woning is momenteel ingeplant op 24,81m uit de as van de weg, op 3,60m van de linker perceelgrens en op 2,84m van de rechter perceelgrens.
De inplanting van de woning werd echter in 1984 vergund op 15m uit de as van de weg, op 3,76m van de linker perceelgrens en op 3m van de rechter perceelgrens.
Gezien de inplanting van de bebouwing in de directe omgeving erg varieert is de voorgestelde inplanting niet vreemd in het straatbeeld. Tevens blijft een voldoende afstand behouden ten opzichte van de zijdelingse perceelgrenzen zodat voldaan is aan de regelgeving betreffende lichten en zichten volgens het burgerlijk wetboek.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de regularisatie van de inplanting van de bestaande woning.
Zoals hoger aangehaald omvat de aanvraag tevens het verbouwen en uitbreiden van de eengezinswoning.
De woning wordt aan de linker voorzijde uitgebreid met een bureelruimte en een verruiming van de inkomhal. Aan de achterzijde wordt de veranda verkleind.
Hierdoor wordt de woning ingeplant op 21,51m uit de as van de weg.
De maximale bouwdiepte van de woning wordt hierdoor gebracht op 17,30m.
Zowel de uitbreiding aan de voorzijde van de woning als de verbouwde veranda worden uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogtes zijn gelegen op 3,32m ten opzichte van het maaiveld.
De nieuwbouw aan de voorzijde wordt uitgevoerd in een witte gevelsteen gecombineerd met een houten gevelbekleding. Deze houten gevelbekleding wordt doorgetrokken langs de linker zijgevel en de veranda. Hierdoor vormen de uitbreidingen één geheel met de bestaande bebouwing.
In de aanvraag wordt de soort hout van de gevelbekleding niet gespecifieerd. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Dit wordt meegegeven als bemerking.
Behoudens de uitbreidingen worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin blijft de bestaande inrit behouden.
Rond de woning wordt een pad aangelegd in kasseien.
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van 30m².
Tot slot wordt een tuinpad voorzien naar de achterzijde van het perceel. Dit tuinpad leidt echter niet tot een bijgebouw of een terras. Bijgevolg is dit tuinpad overbodige verharding en zal als voorwaarde worden opgenomen dat dit tuinpad niet mag uitgevoerd worden en de voorziene zone als groenaanplanting dient uitgevoerd te worden.
Bodemreliëf
Uit de ingediende stukken blijkt dat het bestaande terreinniveau behouden en dus ongewijzigd blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat het tuinpad niet aangelegd en deze zone wordt uitgevoerd in groenaanplanting.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Het slopen van het niet-vergunde tuinhuis is zonder voorwerp gezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de inplanting van de woning en het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college wenst evenwel de weigering van het looppad niet bij te treden.
De verhouding tussen bebouwde/verharde ruimte en groenaanplant is in evenwicht, het looppad creëert geen overdreven verharding.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het slopen van het niet-vergunde tuinhuis is zonder voorwerp gezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van de inplanting van de woning en het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).