verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing, het slopen van de bestaande constructies en het vellen van 2 hoogstammige bomen. Lot 10 wordt gratis afgestaan aan de gemeente om toe te voegen aan het openbaar domein.
De aanvraag werd op 08/09/2021 ontvangen.
Op 21/09/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 18/10/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 16/11/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 26 november 2021 tot en met 25 december 2021.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Volgende bouwmisdrijven werden vastgesteld op de betrokken percelen:
Milieu
Volgende vergunningen werden afgeleverd:
Met volgende voorwaarden: Te voldoen aan het verslag van de brandweer; De vrijgekomen afvalstoffen maximaal recycleren; Scheiden van hemelwater en afvalwater waarbij het hemelwater wordt afgevoerd naar de gracht. Opvang en gebruik van hemelwater binnen het bedrijf volgens de BBT maximaal moet toegepast worden voor het reinigen van gebouwen en voertuigen en binnen het sanitair.
Omgevingsvergunning
De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Op 2 maart 2021 werden volgende opmerkingen geformuleerd op het voorliggende voorstel:
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies, behoudens wat betreft de afstand van de bijgebouwen op lot 8 en lot 9 tot de aanpalende bomenrij. In het vooroverleg werd gesteld dat de vrijstaande bijgebouwen bij loten 8 en 9 verder naar voren moeten worden ingeplant zodat deze minstens op 10m van de stam van de bomen worden voorzien. In voorliggende aanvraag worden geen specifieke voorwaarde opgelegd voor de bijgebouwen op loten 8 en 9 m.b.t. de afstand tot de bomen. Enkel wordt er opgelegd dat de afstand tot de achter- zijperceelgrenzen minstens 2,00m bedraagt. In de voorwaarde zal daarom opgenomen worden dat de bijgebouwen op lot 8 en lot 9 op minimum 10 meter uit de stam van de bomen van de bomenrij dienen opgericht te worden.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 26 november 2021 tot en met 25 december 2021. Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan Fluvius.
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement.
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan de Dienst Mobiliteit.
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair management.
Op 16 november 2021 werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij via een project-m.e.r.-screening kan aangetoond worden dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Uit de project- m.e.r.-screening blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 16 november 2021. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte groter is dan 3 000m².
Op 27 juni 2019 werd door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen van de archeologienota “Vooronderzoek Zonhoven Wijvestraat”, waarin een uitgesteld vooronderzoek voorgesteld wordt. (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/11445)
Op 05 juli 2020 werd door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen van de archeologienota “Vooronderzoek Zonhoven Wijvestraat”, waarin gesteld wordt dat geen verdere maatregelen vereist zijn: “Op basis van deze overwegingen wordt door het Vlaams Erfgoed Centrum geen verder onderzoek geadviseerd. De geplande werkzaamheden vormen geen bedreiging voor het bodemarchief. Er hoeft geen programma van maatregelen te worden opgesteld. Ondanks het advies tot vrijgeven van het terrein, blijven de bepalingen voor het melden van toevalsvondsten van kracht, conform artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet. De civieltechnisch uitvoerder is verplicht eventuele toevalsvondsten binnen drie dagen na ontdekking te melden bij Onroerend Erfgoed.”
(https://id.erfgoed.net/archeologie/notas/15238)
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen voor wat betreft het slopen van de bestaande constructies. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies.
De aanvraag voldoet niet aan deze bepalingen voor wat betreft het vellen van de hoogstammige bomen. Uit het dossier blijkt dat er voorgesteld wordt om 2 hoogstammige bomen te rooien. Deze bomen vallen niet onder de definitie bos en voldoen bijgevolg niet aan bovenstaande bepalingen. Alvorens het kappen van de bomen, dient er een omgevingsvergunning bekomen te worden voor stedenbouwkundige handelingen.
OVERIGE REGELGEVING
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van het lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld op basis van het plan van Geotec, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod
In deze omgevingsvergunning wordt conform het decreet op grond- en pandenbeleid binnen de verkaveling een bescheiden woonaanbod van 20% gerealiseerd. Het betreft afgerond 2 wooneenheden. Het bescheiden woonaanbod zal gerealiseerd worden in natura, meer bepaald op lot 2 en lot 3 met elk een oppervlakte van 500m². Er werd een aankoopoptie ten bate van de gemeente Zonhoven als openbaar bestuur toegevoegd aan het dossier.
Gratis grondafstand
Lot 10 wordt uitgesloten uit de verkaveling en is bedoeld als gratis grondafstand ter verbreding van het openbaar domein. Dit blijkt uit de akkoordverklaring bijgevoegd in het verkavelingsdossier. De gemeenteraad dient akkoord te gaan met deze gratis grondafstand. In zitting van 28 maart 2022 keurde de gemeenteraad het ontwerp tracé van de weg, zoals weergegeven op het ingediende verkavelingsplan, goed op voorwaarden van het bekomen van de verkavelingsvergunning en op datum akte effectieve gratis grondafstand aan de gemeente van het voorliggende lot met een oppervlakte van 36 ca.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing, het slopen van de bestaande constructies en het vellen van 2 hoogstammige bomen. Lot 10 wordt gratis afgestaan aan de gemeente om toe te voegen aan het openbaar domein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het eigendom is gelegen op de hoek van de gemeentewegen Wijvestraat en Schelstraat. Het perceel wordt vandaag grotendeels gebruikt in functie van de bouwhandel Hubo. Op uitzondering van de naastliggende handelszaak wordt de directe omgeving gekenmerkt door grondgebonden eengezinswoningen in open en halfopen bouwvorm met een bouwhoogte van overwegend 2 bouwlagen en een hellend dak.
Verkavelingsvoorwerp
Voorliggende aanvraag omvat het verkavelen van gronden in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing. Er wordt 1 lot overgedragen aan het openbaar domein (lot 10). Twee loten voor halfopen bebouwing zullen palen aan de Wijvestraat (lot 8 en lot 9) en 7 loten zullen palen aan de Schelstraat (lot 1 t.e.m. lot 7). Het lot over te dragen aan het openbaar domein ligt eveneens aan de Schelstraat.
Lot 1 - voorzien voor een open bebouwing – heeft een perceeldiepte van ca. 50 meter en een perceelbreedte van minimum 16 meter op de voorgevelbouwlijn. Er worden bouwvrije zijtuinstroken voorzien van minimum 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op minimum 5 meter uit de rooilijn. De diepte van de bouwzone bedraagt max. 15 meter.
Lot 2 t.e.m. lot 7 - voorzien voor halfopen bebouwing - hebben een perceeldiepte van ca. 50 meter en een perceelbreedte van minimum 10 meter op de voorgevelbouwlijn. Er worden bouwvrije zijtuinstroken voorzien van minimum 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op minimum 5 meter en maximum 7,5 meter uit de rooilijn. De diepte van de bouwzone bedraagt max. 15 meter.
Lot 8 en lot 9 – voorzien voor halfopen bebouwing - hebben een perceeldiepte van ca. 54 meter en een perceelbreedte van minimum 11,48 meter op de voorgevelbouwlijn. Er worden bouwvrije zijtuinstroken voorzien van 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op 6 meter uit de rooilijn. De diepte van de bouwzone bedraagt max. 15 meter.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van 9 ééngezinswoningen, met een ondergeschikte nevenbestemming of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. De loten 2 en 3 zijn tevens bestemd ter vervulling van het bescheiden woonaanbod.
Mobiliteitsimpact
De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. In de verkavelingsvoorschriften voorgesteld door de verkavelaar wordt gesteld dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen. Het parkeren zal ofwel inpandig of in de zijtuinstrook gebeuren (carport). Zowel de Dienst Mobiliteit als het agentschap Wegen en Verkeer verleende een voorwaardelijk gunstig advies. Mits naleving van de verkavelingsvoorschriften en voorwaarden heeft de aanvraag geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
Op uitzondering van de naastliggende handelszaak wordt de directe omgeving gekenmerkt door grondgebonden eengezinswoningen in open en halfopen bouwvorm met een bouwhoogte van overwegend 2 bouwlagen en een hellend dak. De maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of een maximale kroonlijsthoogte van 7 meter en een plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de woningen wordt voorzien op 6 meter uit de rooilijn van de Wijvestraat, op minimum 5 meter en maximum 7,5 meter uit de rooilijn van de Schelstraat en op 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen.
Er worden bijgebouwen voorgesteld waarvan de oppervlakte maximum 20% van de tuinzone gemeten vanaf de theoretisch maximale achtergevellijn bedraagt. Concreet betekent dit
voor de loten 2 t.e.m. 9 een maximale oppervlakte van 55m² en voor lot 1 een maximale oppervlakte van 32m². De voorliggende loten 1 t.e.m. 5 en de loten 8 en 9 hebben evenwel een beperkte oppervlakte van minimum 500m² en maximum 634m². Daarom worden de bijgebouwen op deze loten beperkt tot 30 m², zodat er nog voldoende ruimte op het perceel overblijft om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.
De voorliggende loten 6 en 7 hebben een oppervlakte van respectievelijk 802m² en 936m². Op lot 6 en lot 7 kunnen bijgebouwen worden toegestaan met een oppervlakte van 40m². Na het oprichten van het bijgebouw rest er dan nog voldoende ruimte op het perceel om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.
Door de aanwezigheid van een bomenrij aan de rechterzijde van lot 7, dienen de bijgebouwen op lot 7, lot 8 en lot 9 op minimum 10 meter uit de stam van de bomen van de bomenrij opgericht te worden.
Door het oprichten van 9 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 16,18 woningen per hectare, hetgeen de huidige gewenste woondichtheid van 15 wo/ha in deze omgeving beperkt overschrijdt. Deze woondichtheid kan evenwel uitzonderlijk aanvaard worden gelet op het doorlopen tijdspad van meerdere jaren voor een ontwikkeling op voorliggende eigendommen. Voorliggende eigendommen maakte in het verleden reeds onderdeel uit van een groter masterplan waarin door de gemeente reeds standpunten werden ingenomen naar o.a. de bouwmogelijkheden en woondichtheid.
De parkeergelegenheid behorende bij de woning en de nevenbestemming moet volledig op eigen terrein voorzien worden. Indien de nevenfunctie teveel parkeerplaatsen vereist en daardoor een te hoge verhardingsgraad veroorzaakt op het perceel is deze niet toelaatbaar.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door open en halfopen bebouwing bestaande uit 2 bouwlagen en hoofdzakelijk afgedekt met schuin dak. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het betreft een relatief vlak terrein. Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgemaakt door de gemeente, en het naleven van de opgelegde voorwaarden.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 25 november 2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw adviesaanvraag van 16.11.2021 betreffende het bovenvermeld project, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer van het project moet voldoen aan de reglementen van de nutsmaatschappijen en in dit geval de volgende reglementen van de distributienetbeheerder(s): nl. het "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten " en de reglementen omtrent riolering. Deze reglementen vindt u op onze website www.fluvius.be.
Voor de activiteiten Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering kunnen er uitbreidingen en/of verplaatsingen en/of aanpassingen nodig zijn aan de verdeelnetten om de percelen/woningen aansluitbaar te maken. De kosten hiervoor zijn steeds ten laste van de initiatiefnemer van het project.
Voor dit project zonder netuitbreiding sturen wij de initiatiefnemer een offerte ter dekking van de kosten voor het capaciteitsbeslag.
Riolering
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.
Aan volgende voorwaarden dient voldaan te worden:
- De vloerpeilen van de toekomstige gebouwen dienen boven het niveau van de rijweg gelegen zijn.
Voor bijkomende informatie kan contact opgenomen worden met de Fluvius Infolijn - 078 35 35 34.
Gelieve ons advies op te nemen in de vergunning van dit dossier, met verwijzing naar de voornoemde reglementen.
Van zodra de initiatiefnemer de voorgestelde bedragen heeft vereffend aan onze diensten, zal Fluvius u hiervan schriftelijk verwittigen. Daarna kan het verkoopsattest voor deze nieuwe bouwpercelen door uw diensten worden afgeleverd en kunnen de stedenbouwkundige vergunningen worden toegekend.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Het advies van 29 november 2021 van Proximus is gunstig:
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
3.- Het advies van 18 november 2021 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Geen advies
Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Bovendien kunnen we u ook melden dat de Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.
Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
4.- Het advies van 26 november 2021 van het agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig:
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1. Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0720002 van 2.2 +28 tot 2.2 +76):
Publiciteit:
2. Constructie voor rooilijn
De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
5. Toegang
6. Mobiliteitsimpact
7. Publiciteit
Zie punt 17 van de algemene voorwaarden.
BESLUIT
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG
Zie advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Het advies van 17 november 2021 van de Dienst Contractmanagement is voorwaardelijk gunstig:
“Gunstig onder de voorwaarde dat lot 10 (0a36ca) zoals weergegeven op het verkavelingsplan dd. 02/09/2021 ondertekend door ing. Peter Gijsen, gratis wordt overgedragen aan de gemeente Zonhoven om te voegen bij het openbaar domein. Hiernaast dient er een plan opgemaakt worden door een beëidigd landmeter-expert vooraleer dit overgedragen kan worden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
6.- Het advies van 22 november 2021 van de Dienst Mobiliteit is voorwaardelijk gunstig:
“De dienst mobiliteit geeft een gunstig advies voor het verkavelen in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing onder volgende voorwaarden:
De inritten van 3,00 meter voor de loten 1 t.e.m. 6 moeten worden voorzien in het verlengde van de zone voor zijtuinen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
7.- Het advies van 1 december 2021 van de Dienst Facilitair management is voorwaardelijk gunstig:
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen mits er in de verkavelingsvoorschriften zeer duidelijk wordt aangegeven dat de bomenrij tussen lot 7 en loten 8 en 9 moet behouden blijven, zal hier duidelijk moeten aangegeven worden dat de bomen tijdens de bouwwerken maximaal beschermd moeten worden en zal er duidelijk moeten instaan dat deze bomen vakkundig dienen gesnoeid te worden. Dit laatste houdt in dat er nooit meer dan 1/3 van het kroonvolume mag verdwijnen, en dat snoeiwonden groter dan 10 cm in diameter niet toegelaten zijn.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat
de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing en het slopen van de bestaande constructies mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen van een grond in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing en het slopen van de bestaande constructies, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verkavelen van een grond in 8 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing en het slopen van de bestaande constructies, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden: