STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.
De aanvraag werd op 20/06/2022 ontvangen.
Op 19/07/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 5/08/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 2/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken in navolging van artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd reeds in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 23/09/2020 (VB_2014_57).
Op 16/11/2020 werd volgende standpunt overgemaakt:
In het verleden hebben we voor deze locatie steeds een goed ruimtelijk beleid willen toepassen. Binnen meerdere dossiers hebben wij jullie als aanvrager attent proberen te maken op de kortetermijnvisie van jullie project. Door (verschillende) beroepsprocedures is het anders gelopen.
Binnen dit dossier wensen we daarom rekening te houden met alle huidige en toekomstige mogelijkheden, om zo tot de meest optimale situatie te komen. Een langetermijnvisie is hierbij cruciaal. Om in dit specifieke geval uit deze impasse te geraken wensen wij mee te denken. We willen dit graag doordacht doen door binnen een éénmalige beslissing duidelijke krijtlijnen uit te zetten. Zodat wij, en jullie, niet langer om de zoveel tijd met nieuwe behoeftes en bijhorende procedures geconfronteerd worden.
We willen daarom jullie voorstel tot het betrekken van het tussenliggende perceel (tussen woning 93 en 97) onderzoeken. Het deel dat door jullie aangeduid wordt om mee te betrekken bij jullie tuin, werd in het verleden reeds toegevoegd aan jullie perceel. Dit is niet voldoende om verdere uitbreidingen toe te staan. De tuinzone dient zo maximaal mogelijk te worden voorzien. Hierbij lijkt het aangewezen om ook de gevolgen met betrekking tot woning 93 mee in rekening te nemen.
Om deze hypothese verder te onderzoeken zitten we echter met nog een aantal punten waar we meer zicht op willen krijgen, nl:
Uit de beschikbare luchtfoto’s en streetview van google blijkt dat het terrein reeds een andere morfologie verkregen heeft dan de vergunde situatie. (gebruik van tuinen, afsluitingen, …)
We merken dat binnen geen van beide woningen ruimte voorzien werd voor een tuinberging. Hoe zien jullie het stallen van fietsen, materiaal voor onderhoud van de tuin (grasmachine, …), materiaal voor beleving van de tuin (BBQ, …).
Op dit moment voorzien de voorschriften van lot 1 een maximale oppervlakte van 6m² aan vrijstaande bijgebouwen die enkel gebruikt mogen worden in functie van hondenhok, kippenhok of ander hok voor huisdieren.
Woning met huisnummer 93 beschikt niet over een minimale tuinzone van 10m waardoor op dit moment geen bijgebouwen gewenst zijn.
Zijn er buiten een tuinhuis nog andere zaken waar jullie in de toekomst aan denken waar we nu al rekening mee kunnen houden?
Gezien de Atypische ligging van de tuinzone in de zijtuin en niet de achtertuin verwachten we een behoefte aan bescherming tot inkijk. Vanuit de dienst wensen we dit zo groen mogelijk gerealiseerd te zien (geen muren, betonplaten, panelen, …). Echter dient de verkeersveiligheid mee in rekening gebracht te worden. Zowel het uitrijden vanuit de Helstraat als opritten bij de woningen dienen over voldoende zicht te beschikken. Zeker gezien de buur de hinder kan ondervinden van hagen van de aangrenzende maar niet in de mogelijkheid is om hier aanpassingen in aan te brengen.
Gezien we op dit moment nog geen volledig beeld hebben van de huidige (werkelijke) en toekomstige perceelsvormen/-oppervlaktes is het op dit ogenblik nog voorbarig om uitspraken te doen rond de V/T. Ook hieromtrent kan best van jullie uit als eigenaar een voorstel komen zodat we dit mee kunnen opnemen in onze beoordeling.
Gelet op het feit dat de perceelcontouren niet overeenstemden met de vergunde contouren, dat het ontwerp mogelijk strijdigheden vertoonde met de voorschriften en toegestane vloerterreinindex, dat er onvoldoende tuinzone en bufferzone resteerde en te weinig rekening gehouden werd met de toekomstperspectieven van aangrenzende kavels, werd in eerste instantie verzaakt aan de verkaveling.
Met huidig ontwerp dient nagegaan of er voldaan wordt aan de aangehaalde opmerkingen om een betere en meer duurzame ruimtelijke ordening te bekomen.
Het ontwerp werd aangepast als volgt:
Er wordt niet aangegeven wat de toekomstperspectieven van het aangrenzende landbouwbedrijf zijn.
Er werd een bijgebouw voorzien doch de functie “poolhouse/ hobbyruimte” voorziet nog steeds niet in een berging voor tuinmateriaal/ fietsen enz. Ook binnen de woning is dit niet voorzien.
Met betrekking tot de officiële verlegging van de perceelgrenzen zoals voorgesteld bij de verdelingsakte, werd een mail aan de notaris gericht dd.13/10/2022 met vraag of de verdeling (ref. 2022/00014/SPLITSING) effectief werd doorgevoerd. De verdeling is naar onze mening essentieel om een ruimtelijk verantwoorde indeling te realiseren die, voor zowel Waardstraat 97 als voor de 2 aangrenzende woningen, een garantie biedt voor een meer kwalitatieve tuinzone/ voldoende groenzone en tevens een bufferzone voor het landbouwbedrijf achter Waardstraat 95. Daarenboven is thans een gedeelte van de bebouwing van Helstraat 3 op het perceel van Waardstraat 97 (1175P) aanwezig, dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de aanleg van verhardingen, afsluitingen, en verharding van de berm (gemeentegrond).
Deze wederrechtelijk uitgevoerde constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren en/of te verwijderen.
Milieu
Volgende milieuvergunning werd afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Het aanvraagdossier bevat een schriftelijk akkoord van de eigenaars van het aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.
Er werden geen bezwaren/ opmerkingen ingediend.
ADVIEZEN
Fluvius
Dienst Patrimonium
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Voor de bestaande woning werd reeds een hemelwaterput van 5000 liter met hergebruik aangelegd alsook een infiltratieput van 7500 liter met 12,8m² infiltratieoppervlakte.
Aangezien het een uitbreiding van een woning betreft, een bijgebouw en een zwembad, is een nieuwe hemelwaterput niet verplicht.
De aanstiplijst werd niet correct ingevuld aangezien men uitgaat van een nieuwbouwwoning met plaatsing van verplichte hemelwaterput en infiltratieput en een aftrek van 60m² dakoppervlakte.
Voor de berekening van de infiltratievoorziening dient men principieel uit te gaan van de uitbreidingen, het bijgebouw en het zwembad.
Men kan echter stellen dat de aanvraag aan de verordening voldoet indien de aanwezige infiltratieput voldoet voor het geheel.
Controleberekening
De totale dakoppervlakte van de gebouwen bedraagt 254,38m². Door de aanwezige hemelwaterput met hergebruik en een inhoud van 5000 liter, mag men 60m² aftrekken, rest bijgevolg 194,38m².
De oppervlakte van het zwembad van 32m² dient opgenomen te worden voor berekening van de infiltratievoorziening.
De totale in rekening te brengen verharde oppervlakte bedraagt 226,38m².
De vereiste inhoud van de infiltratieput bedraagt minimaal 5660 liter en de infiltratieoppervlakte bedraagt minimaal 9,06m².
De aanwezige voorzieningen voldoen hieraan.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De verhardingen zijn waterdoorlatend en/ of kunnen op natuurlijke wijze op eigen terrein infiltreren in de aangrenzende groenzones.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 13/09/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier de uitbreiding van een eengezinswoning en het bouwen van een zwembad met poolhouse, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Er dient opgemerkt dat op de plannen een overloop van het zwembad naar de DWA voorzien is. Dit dient aangepast aan de opgelegde voorwaarden van Fluvius.
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de speelhoek gelijkvloers, de nachthal/ overloop op de verdieping en de nachthal/overloop op de dakverdieping.
Opmerking:
Het aantal voorziene rookmelders is minimaal in verhouding tot de vloeroppervlakte.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfscheidingen / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Waardstraat, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven, op de hoek met de (doodlopende) Helstraat.
De omgeving wordt gekenmerkt door een woonlint langsheen de straatzijden met residentiële bebouwing in voornamelijk open en in mindere mate halfopen verband. Het achterliggende gebied is een agrarisch landschap. Achter en links van het perceel van de aanvraag is een landbouwbedrijf (rundvee) aanwezig. De (bedrijfs-)woning bevindt zich aan de linkerzijde van de aanvraag, ter hoogte van de Helstraat is eveneens een (particuliere) woning aanwezig.
Omschrijving van de aanvraag
Voor het goed van de aanvraag en omliggende percelen werden in het verleden diverse verkavelingsaanvragen ingediend waarbij uiteindelijk een vergunning werd afgeleverd die dan later weer diverse malen gewijzigd werd en uiteindelijk heeft men aan de volledige verkaveling verzaakt. De wensen qua bebouwing en inrichting bleken uiteindelijk niet overeen te stemmen met de afgeleverde vergunningen. De toestand op het terrein, m.n. de perceelgrenzen, stemmen bijgevolg ook niet overeen met deze van de afgeleverde vergunningen.
Om op het goed van de aanvraag de gewenste uitbreidingen en terreinaanleg te kunnen realiseren, werd een verdelingsakte voorgelegd die nagenoeg overeenstemt met de werkelijke inrichting en terreingrenzen. Ter hoogte van het landgebouw op perceel 1175M dient nog een zone voor buffering van het bedrijf aangelegd/ aangehouden die thans niet in praktijk aanwezig is.
De effectieve uitvoering van de eigendomsoverdrachten zoals voorgesteld in de verdelingsakte, zijn essentieel voor de vergunbaarheid van onderhavige aanvraag en voor het garanderen van een voldoende kwalitatieve buitenruimte voor de aanpalende woningen.
De aanvraag omvat het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft ongewijzigd en is inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het aantal autostaanplaatsen blijft ongewijzigd. Er is een interne garage aanwezig met daarnaast een carport, bereikbaar via een oprit aan de Helstraat. In totaal kunnen hier tot 4 auto’s parkeren.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De breedte van de oprit dient teruggebracht tot maximaal 6m ter hoogte van de perceelgrens aan de Helstraat. Principieel wordt slechts 1 inrit met een breedte van 3m toegestaan per huiskavel. Gelet op de aansluiting met verkeersluwe Helstraat en de 2 naast elkaar gelegen autostalplaatsen (garage en carport) op ca. 6m afstand tot de perceelgrens, kan bij uitzondering een inrit tot 6m breed toegelaten worden.
De te regulariseren verharding op perceel 1175G, eigendom van de gemeente Zonhoven is uitgesloten. Het perceel werd niet mee opgenomen in de aanvraag. Bovendien werd voor de aanleg geen toestemming bekomen en heeft dergelijke bermverharding een negatieve impact op de verkeersveiligheid. De verharding nodigt uit tot parkeren waardoor de zichtbaarheid vermindert en zeker nabij een kruispunt is dit nefast.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, Visueel-vormelijke elementen
Aanpassing kavelgrenzen
De aanvraag voor uitbreiding, regularisatie en heraanleg van de tuinzone van de eengezinswoning aan de Waardstraat 97 is onlosmakelijk verbonden met een aanpassing van de kavelgrenzen.
Reeds bij de voorbesprekingen werd aangegeven dat de kadastrale grenzen niet overeenstemmen met de afgeleverde vergunningen, noch met de plaatselijke situatie. Er dient een duurzame inrichting bekomen te worden die zorgt voor voldoende kwalitatieve tuinzone en groenbuffering voor de woning Waardstraat 93 en achterliggende landbouwbedrijf, de eigen woning Waardstraat 97 alsook een rechtzetting voor de woning aan de Helstraat 3 die zich gedeeltelijk bevindt op de huiskavel van de aanvragers (m.n. perceel 1175R, niet opgenomen in de aanvraag).
Er kan van de vooropgestelde uitbreiding, regularisatie en heraanleg van de tuinzone van de eengezinswoning aan de Waardstraat 97 een beoordeling gemaakt worden op basis van de aangepaste kavelgrenzen, doch de effectieve uitvoering van de kavelgrenzen, zijnde de aangepaste eigendomssituatie, is hiervoor essentieel.
De uitvoering ervan heeft namelijk betrekking/ impact op volgende zaken:
Met betrekking tot de officiële verlegging van de perceelgrenzen zoals voorgesteld bij de verdelingsakte, werd een mail aan de notaris gericht dd.13/10/2022 met vraag of de verdeling (ref. 2022/00014/SPLITSING) effectief werd doorgevoerd.
Uit de respons blijkt dat de eigendomsoverdrachten niet gerealiseerd werden.
De reden hiertoe blijkt het ontbreken van de garantie voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning (onderhavige aanvraag).
Deze motivatie is niet afdoende. De aanvrager had een officiële uitspraak over de gewenste werken kunnen bekomen middels een stedenbouwkundig attest.
Bijkomend is er planmatige onduidelijkheid betreffende de oppervlakte van de te realiseren huiskavel. Op het inplantingsplan wordt aangegeven dat perceel 1175P een oppervlakte heeft van 710m². Dit stemt niet overeen met de kadastrale oppervlakte van dat perceel 1175P(843m²), noch met de voorgestelde oppervlakte. Volgens de gegevens van het verdelingsplan (ref. 2022/00014/SPLITSING) zou de huiskavel van woning Waardstraat 97 een oppervlakte verkrijgen van 934,04m².
Ongeacht of de aangevraagde werken op zich al dan niet gunstig beoordeeld kunnen worden, is het geheel van de aanvraag stedenbouwkundige en ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar doordat de verdeling niet effectief doorgevoerd werd.
Zoals hoger gemotiveerd is deze doorvoering essentieel.
Een omgevingsvergunning kan geen voorwaarden bevatten waarvoor handelingen door derden vereist zijn. De aanvrager zelf dient alle voorwaarden te kunnen uitvoeren. Er is bijgevolg geen enkele garantie dat de vooropgestelde kavelgrenzen effectief zullen uitgevoerd worden.
Uitbreidingen eengezinswoning
Vanaf de Waardstraat gezien werd de bestaande woning vergund met een bouwdiepte van 19,55m waarbij de eerste 11,65m uitgevoerd met 2 bouwlagen en een hellend dak en de laatste 7,90m met 1 bouwlaag en hellend dak (een klein gedeelte met plat dak). De voorgevelbreedte (Waardstraat) bedraagt 8,20m, de achtergevel 13m.
De woning werd in feite gericht naar de Helstraat waar ook de toegangen voorzien werden.
Voor hoekpercelen is het vaak moeilijker om een bebouwing en inrichting te bekomen die zowel praktisch is als voldoet aan de algemeen gehanteerde normen. De zone voor voortuinen en zijtuinstroken neemt hier vaak behoorlijk wat oppervlakte in en de achtertuin is vaak zeer beperkt.
Gelet op de vergunde toestand kan het aangevraagde beoordeeld worden alsof het gelegen is aan de Helstraat.
Met de huidige aanvraag wenst men een verruiming van het overdekte terras te realiseren tot op een bouwdiepte van 17,50mover een breedte van ca. 5m. Het overdekte terras krijgt 1 bouwlaag, afgewerkt met een hellend dak (29,5m² horizontale dakoppervlakte). De rechter zijgevel wordt afgesloten met een glaswand, enkel de achterzijde en de linker zijgevel (2,5m) blijven open. De kroonlijsthoogte bedraagt 2,70m, de nokhoogte 5,02m. De dakbedekking is voorzien in blauw gesmoorde dakpannen, idem aan de bestaande dakbedekking. Het ruime overdekte terras is in feite een semi-veranda door de 7m lange glaswand. Vanaf deze ruimte heeft men, naast de tuinzone, toegang tot de achterinkom met vestiaire en sanitaire ruimte, tot de carport en de garage alsook tot de (nieuw te realiseren) speelhoek en eethoek.
Verder wil men ook de verdieping uitbreiden tot de volledige breedte van 19,55m. Aansluitend op de bestaande verdieping wordt enerzijds een uitbreiding met een hellend dak voorzien met een breedte van 8,50m tot op een bouwdiepte tot 10,50m en tevens een gedeelte met 2 bouwlagen en een plat dak aan de achterzijde van 4,17m breed met een bouwdiepte van ca. 5m.
De uitbreiding met hellend dak krijgt een kroonlijsthoogte van 5,38m en een nokhoogte van 8,90m. De gevels zijn voorzien in dezelfde gevelsteen als het bestaande gedeelte (recuperatiesteen), de dakbedekking is voorzien in leien en contrasteert hiermee met de bestaande pannen.
De uitbreiding met plat dak krijgt 6,43m dakrandhoogte en hier worden de gevels uitgevoerd in hout naturel vergrijsd.
Qua inrichting wordt gelijkvloers, naast de verruiming van het overdekt terras/ semi-veranda, de bestaande eethoek ingericht als speelhoek en wordt een nieuwe eethoek voorzien tussen de keuken en het overdekt terras.
De bestaande verdieping met 3 slaapkamers, dressing en badkamer wordt uitgebreid met een master bedroom met aansluitende dressing en badkamer en een speelruimte.
Het raam op de verdieping (badkamer) kijkt recht uit op de tuinzone van de rechts gelegen woning. Aangezien een sanitaire ruimte niet noodzakelijk uitzicht dient te hebben, dient deze raamopening voorzien te worden van gezandstraald glas/ melkglas en dus ondoorzichtig gemaakt om privacy hinder te vermijden.
De uitbreidingen aan de eengezinswoning zijn op zich aanvaardbaar.
Er wordt hout gebruikt voor een gedeelte van de gevelbekleding. Hout is niet altijd de meest duurzame oplossing. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label), tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort. Dit wordt meegegeven als bemerking.
Poolhouse/ hobbyruimte en zwembad
Door de verruiming van de tuinzone (in feite de zijtuin) met zo’n 260m² is er de mogelijkheid om een (beperkt) bijgebouw te voorzien alsook een openluchtzwembad.
Eerder werd reeds gesteld dat, ondanks de ruime vloeroppervlakte, er nergens een bergruimte voorzien is voor tuinmateriaal en fietsen.
Met de huidige aanvraag dienen we helaas te constateren dat er nog steeds geen tuinberging/ fietsenberging aanwezig is of voorzien wordt.
Men gaat wel een bijgebouw oprichten op een vrij beperkte afstand van de woning, doch met als functie poolhouse/ hobbyruimte met sanitair.
Het bijgebouw met een breedte van 3,50m en een bouwdiepte van 6m krijgt een kroonlijsthoogte van 3m en een nokhoogte van 4,82m. De rechter zijgevel wordt tot op/ tegen de (vooropgestelde) kavelgrens opgericht (met een afwateringsgoot tot over de scheiding vermoedelijk) en ook de achtergevel is voorzien tot tegen de (vooropgestelde) kavelgrens.
In principe dienen gevels op/ tegen de scheiding om tegenaan te bouwen, hier worden zij voorzien als tuinafsluiting. Gezien het akkoord van de aanpalende eigenaars is dit niet uitgesloten, doch de uitvoering met hellend dak tot een hoogte van 4,82m is niet aanvaardbaar. Indien men op deze plaats een bijgebouw wenst op te richten, dient dit uitgevoerd met een plat dak tot 3m dakrandhoogte, gemeten vanaf het maaiveld.
Ook de functie is niet wenselijk.
Men dient in eerste instantie een tuinberging aan te duiden. Het nieuwe overdekte terras, deels afgesloten en in aansluiting met sanitaire ruimte, kan aangewend worden als poolhouse. Het zwembad zelf kan tevens op kortere afstand tot het overdekte terras ingeplant worden. In de tuinzone zelf kan men dan een tuinberging oprichten.
Door de voorziene inplanting van het zwembad (4m x 8m), midden in de tuinzone krijgt men tevens een versnippering van de groenzone en bijkomende verharding.
Het poolhouse/ hobbyruimte en het openluchtzwembad zijn in de huidige vorm niet aanvaardbaar.
Regularisatie / aanpassing terreininrichting (verhardingen en afsluitingen)
Het bestaande terras achter de woning wordt ingenomen door de uitbreidingen aan de woning. Hierdoor wenst men een nieuw terras van 68m² aan te leggen.
Het terras, behoudens de randverharding van het (niet aanvaardbare) zwembad, is op zich aanvaardbaar.
Verder wenst men de bestaande verhardingen en afsluitingen te regulariseren.
De haag van 2m hoog langsheen de voorste perceelgrens (Waardstraat) vormt thans geen hinder qua zichtbaarheid voor de bewoners van nr. 93, dit door de brede zijtuinstrook van nr. 93. De afstand van de haag tot de aansluiting met de Helstraat bedraagt min. 5m, voldoende voor de zichtbaarheid. Deze erfafsluiting is dan ook op zich aanvaardbaar.
Het pad in kasseien rechts van de woning met een oppervlakte van 21,38m² is op zich aanvaardbaar.
Wat de oprit aan de Helstraat betreft en de aangegeven verharding in de berm, werd onder “mobiliteitsimpact” reeds aangegeven dat hier aanpassingen dienen te gebeuren.
De breedte van de oprit dient teruggebracht tot maximaal 6m ter hoogte van de perceelgrens aan de Helstraat. Principieel wordt slechts 1 inrit met een breedte van 3m toegestaan per huiskavel. Gelet op de aansluiting met verkeersluwe Helstraat en de 2 naast elkaar gelegen autostalplaatsen (garage en carport) op ca. 6m afstand tot de perceelgrens, kan bij uitzondering een inrit tot 6m breed toegelaten worden.
De te regulariseren verharding op perceel 1175G, eigendom van de gemeente Zonhoven is uitgesloten. Het perceel werd niet mee opgenomen in de aanvraag. Bovendien werd voor de aanleg geen toestemming bekomen en heeft dergelijke bermverharding een negatieve impact op de verkeersveiligheid. De verharding nodigt uit tot parkeren waardoor de zichtbaarheid verminderd en zeker nabij een kruispunt is dit nefast.
Bodemreliëf
De aanvraag omvat slechts een terreinniveau nieuwe toestand waarop aangegeven staat dat het bestaande maaiveld behouden blijft.
Het niveau van het bestaande maaiveld werd echter niet opgegeven waardoor niet kan nagegaan worden het bestaande niveau overeenstemt met vergunde niveau.
Aangezien de vloerpas gelijkvloers op 40cm boven het peil van de wegas gelegen is en het maaiveld zich onder de vloerpas bevindt, volgens de snede van de woning 15cm lager, kan gesteld worden dat het niveau van het maaiveld algemeen op 25cm tot maximaal 30cm boven het peil van de wegas gelegen is.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Het bijgebouw met een hellend dak met een nokhoogte van 4,82m wordt tot tegen de vooropgestelde perceelgrenzen voorzien waarbij tevens de afwateringsgoot over scheiding komt te liggen. Scheidingsmuren zijn in principe bedoeld om tegenaan te bouwen, gezien het akkoord van de aanpalende eigenaars (in feite de huidige eigenaars) kunnen deze 2 gevels als erfscheiding dienen/ aanvaard worden, doch mits een volledige hoogtebeperking tot 3m maximum.
De eigenaar van het goed aan de Helstraat 3 tekende de aanvraag voor akkoord. Er wordt op gewezen dat het perceel Helstraat 3 minder licht en bezonning zal ontvangen door de uitbreiding met een 2de bouwlaag en hellend dak tot op bouwdiepte 19,5m (vanaf de Waardstraat). Door de schuine ligging van de Helstraat situeert de hoekwoning zich ten Z – ZW van de woning/ tuin Helstraat3.
De raamopening in de achtergevel op 19,5m bouwdiepte (vanaf de Waardstraat gezien), zijnde in de nieuwe badkamer, kijkt ook rechtstreeks uit in tuin van de woning Helstraat 3. Aangezien voor een sanitaire ruimte geen uitzicht vereist is, dient dit raam ondoorzichtig uitgevoerd (gezandstraald glas/ melkglas).
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk/de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.
Er dient tevens opgemerkt dat, door het ontbreken van eenduidigheid betreffende de kavelgrootte, niet kan nagegaan worden of het groenaandeel voldoende ruim is. Op basis van het inplantingsplan stellen we vast dat de totale oppervlakte aan bebouwing en verharding 532,46m² bedraagt, wat een zeer ruime footprint oplevert in verhouding tot de perceelsgrootte. Op basis van de huidige info kan worden gesteld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden door de aanvraag.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving:
Ongeacht of de aangevraagde werken op zich al dan niet gunstig beoordeeld kunnen worden, is het geheel van de aanvraag stedenbouwkundige en ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar doordat de verdeling niet effectief doorgevoerd werd.
De uitvoering ervan heeft namelijk betrekking/ impact op volgende zaken:
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
Het advies van Patrimonium werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving en dat de aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het perceel 1175P overschrijdt en dat de voorziene constructies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen en/of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.
Ongeacht of de aangevraagde werken op zich al dan niet gunstig beoordeeld kunnen worden, is het geheel van de aanvraag stedenbouwkundige en ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar doordat de verdeling niet effectief doorgevoerd werd.
De uitvoering ervan heeft namelijk betrekking/ impact op volgende zaken:
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de GOA niet inzake haar eis om de splitsing reeds te betekenen. Een vergunning heeft immers een zakelijk karakter en wordt verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten. Het is niet vereist dat de aanvrager de stroken van de aanpalende percelen reeds in eigendom heeft.
Ten gronde is het college akkoord met de uitbreiding van de woning en het zwembad. De hoogte van het poolhouse is onaanvaardbaar. Het poolhouse wordt niet vergund. Ook inzake de verharde stroken op publiek domein volgen we het advies van de GOA, deze zijn niet regulariseerbaar.
De totale verhardingsgraad van het perceel bedraagt minder dan 50% indien het aangevraagde wordt gerealiseerd. Dit is zeker aanvaardbaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het vergunnen van de omgevingsaanvraag voor het regulariseren en aanleggen van verhardingen (behoudens deze op openbaar domein) en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping en de aanleg van een openlucht zwembad, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden, mits voorwaarden.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het regulariseren van de verhardingen op publiek domein en het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte), zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Andere voorwaarden:
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.