2022_CBS_01111 - OMV - vergunning - Heuvenstraat 106 - 2022/00166 - Goedkeuring

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag werd op 21/06/2022 ontvangen en op 20/07/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 30/07/2022 tot en met 29/08/2022, gesloten met 2 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

·  Op 4 augustus 1977 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd, voor het bouwen van een woonhuis, door het college van burgemeester en schepenen. (1977/00196) 

·  Op 9 oktober 1978 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd, voor het bouwen van een woonhuis met notariaat, door het college van burgemeester en schepenen. (1978/00107) 

·  Op 15 februari 1973 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd, voor het verkavelen van gronden in 6 loten voor open bebouwing, door de bestendige deputatie. (7204.V.352) 

·  Op 1 juni 1977 werd er een wijziging van de verkavelingsvergunning afgeleverd, voor het samenvoegen van de loten 1 t.e.m. 3, door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.352\01)

Omgevingsvergunning

Op 19 mei 2020 werd een omgevingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het slopen van de bestaande eengezinswoning met aanhorigheden, het kappen van bomen en het bouwen van 23 appartementen met ondergrondse parking en speeltuigen (2019/00319).

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Niet van toepassing.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30/07/2022 tot en met 29/08/2022.

Er werden 2 bezwaren ingediend.

Het eerste bezwaar luidt samengevat als volgt:

“SOM PROJECT NV vraagt geen kleine, doch wel een zeer grote afwijking van de bestaande verkavelingsvoorschriften, o.a.: 

• Een appartementsgebouw i.p.v. een alleenstaande gezinswoning 
• Een maximale bouwdiepte van maar liefst 22,10m i.p.v. maximaal 17m 
• Een verhoging van de kroonlijsthoogte tot maar liefst 9,20m t.o.v. het maaiveld i.p.v. tussen 3,50m en 6 m. 
• Een verbreding van de bebouwing tot 4/5 i.p.v. 2/3 van de kavelbreedte. 
• Plat dak i.p.v. een dakhelling tussen 25° en 40°. 
• De muur van de trap naar de parkeergarage wordt voorzien op 1,90 m van de linker perceelgrens ipv minstens 3m. 

Indien deze wijzigingen zullen worden toegelaten, zal dit een aanzienlijke impact op onze eigendom hebben, o.a. zonder limitatief te zijn: 

• Beperking van ons uitzicht 
• Minder lichtinval 
• Schending van onze privacy, wegens inkijk op onze eigendom door de hoger gelegen appartementen 
• Extra drukte gepaard gaande met bijkomende geluidsoverlast die de normaal te verwachten burenhinder zal overstijgen, wegens 24 appartementen mét ondergrondse garage 
• Door dit alles een mogelijke daling van de waarde van onze eigendom 
• … 

Verder wensen wij nog te benadrukken dat wij, toen wij onze eigendom (huisnummers … en …) aankochten in 2016, ons geïnformeerd hebben op de gemeente, waar men ons meldde dat wij nooit een dergelijk hoog gebouw zouden mogen bouwen; die mogelijkheid tot hoger bouwen was enkel maar toegelaten tot aan huisnummer 104, werd ons toen gemeld.

Wij kunnen dan ook niet akkoord gaan dat nummer 106 (samen met 108) hiervoor plots wel toestemming zou krijgen.”

Het tweede bezwaar luidt als volgt:

“Bij deze wens ik bezwaar aan te tekenen tegen deze vergunningsaanvraag omdat geen rekening is gehouden met de inkijk in de tuinen van de woning Stoutenveldweg 5 en 7. Dit was in de eerdere bouwvergunning (Beslissing van het College van Burgemeester en schepenen van Zonhoven op 19/05/2020 ) wel mee opgenomen als voorwaarde, maar op de nieuwe plannen heeft men hier geen rekening meer mee gehouden. Daar waar de blauwe pijl staat, zou men ook drie leilinden moeten bijplanten om inkijk te beletten.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent deze bezwaarschriften het volgende standpunt in:

Het klopt dat er op heel wat vlakken afgeweken wordt van de verkavelingsvoorschriften.  De verkaveling is echter ouder dan 15 jaar.   Daarom dient de aanvraag verder onderzocht te worden op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).  De ‘Codextrein’ voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.  Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.   De aanvraag dient hierdoor getoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening.  

M.a.w. de verkaveling is nog steeds geldig, de bouwrechten werden door de nieuwe wetgeving (‘Codextrein’) niet geschonden.  De verkavelingsvoorschriften hebben echter geen waarde meer voor de beoordeling van een aanvraag binnen de verkaveling.  Elke aanvraag dient getoetst te worden aan de verschillende deelaspecten om zo de goede ruimtelijke ordening te waarborgen.  Bij dergelijke oude verkavelingen kan bovendien gesteld worden dat de voorschriften niet langer de afspiegeling van de gewenste ruimtelijke ordening weergeven.  De gevraagde afwijkingen leiden weliswaar tot het voeren van een openbaar onderzoek, ze mogen niet de grond vormen voor een weigering.  Zowel hoogte als breedte dienen bijgevolg niet als afwijking behandeld te worden maar dienen, net zoals alle andere aspecten van de aanvraag, getoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening.

De voorziene hoogte sluit aan op de hoogten die reeds aanwezig zijn of vergund werden in de nabije omgeving.  De breedte van het gebouw vloeit voort uit een efficiënt ruimtegebruik op het zeer ruime perceel.  De voorgevelbreedte wordt gebroken door de volumewerking in de architectuur, die een kleinschalig effect beoogt.  De tendens om een plat dak te voorzien is niet ongewoon, ook niet binnen Zonhoven.   Binnen de kern van het centrum (‘rond de kerktoren’), waar de bebouwing eerder een gesloten karakter heeft, wordt wel geopteerd voor hellende daken, om het karakter van het ‘dorp’ Zonhoven te bewaren.  Dit perceel ligt eerder aan de buitenrand van het ‘centrum’ en de bebouwing heeft een open karakter.

Het perceel van deze aanvraag is gelegen binnen de afbakening Regionaalstedelijk gebied, zo bepaald door het gewestelijk RUP Regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk.   Hier staan verdichting en ruimtelijke kwaliteit voorop.  Het perceel bevindt zich bovendien aan de rand van de kern van de gemeente.  Op deze locatie, waar de meeste voorzieningen voorhanden zijn, is het opportuun om te verdichten d.m.v. onder meer meergezinswoningen, zoals voorgesteld.  Door een bijkomende bouwlaag te voorzien, zoals in de aanvraag het geval is, is het mogelijk deze verdichting in de hoogte toe te passen, met behoud van zoveel mogelijk onverharde, kwalitatieve buitenruimte.  Het ontwerp beschikt dan ook over een zeer ruime buitenzone.  Zonhoven beschikt over het algemeen, in vergelijking met andere gemeenten, over weinig woningen met een appartementstypologie en maakt op dat vlak momenteel een inhaalbeweging.  Uiteraard zal er over gewaakt moeten worden het centrum te verdichten d.m.v. een mix van één- en meergezinswoningen, om een gevarieerd publiek aan te trekken.  De voorliggende percelen hebben een grote oppervlakte die zich leent tot het verdelen van de grond in kleinere kavels voor gekoppelde eengezinswoningen of voor de bouw van een ruime meergezinswoning.  Binnen de aanvraag werd geopteerd voor het laatste.  Gezien de doelstelling binnen het regionaalstedelijk gebied, en het gewenst beleid volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Zonhoven past de gevraagde functie zich goed in op deze locatie.

Door de inplanting en bouwdiepte van de meergezinswoning en door de afstanden tot de perceelsgrenzen, zal het voorziene gebouw slechts een zeer beperkte tot geen invloed hebben op de lichtinval t.o.v. de aanpalende percelen. 

Het nieuwe gebouw is gelegen binnen de bouwzone en kent geen abnormale afmetingen.  Het uitzicht van de aanpalende eigendommen wijzigt, maar op een aanvaardbare manier. Binnen een woonomgeving is het normaal dat er nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden die het bestaande uitzicht wijzigen.

Het voorzien van 24 bijkomende wooneenheden op de site heeft een effect op de mobiliteit.  Door de inplanting van slechts 1 in- en uitrit op het perceel, met een beperkte breedte ter hoogte van de rooilijn, wordt de veiligheid bij het in- en uitrijden van het perceel gemaximaliseerd.  Gezien er voldaan werd aan de parkeernorm ontstaat er geen bijkomende parkeerdruk op de voorliggende weg. De Heuvenstraat is een gewestweg, dewelke het bijkomend verkeer door voorliggende aanvraag probleemloos kan opvangen.

De argumenten omtrent de waardebepaling van de bestaande woningen betreffen geen stedenbouwkundig aspect en worden om die reden niet besproken.

Er wordt opgemerkt dat langs de rechter perceelsgrens, achteraan, geen beplanting wordt voorzien (zoals opgelegd in de omgevingsvergunning d.d. 19 mei 2020), waardoor er langs deze zijde toch nog privacy-hinder kan ontstaan.  Er wordt gevraagd langs deze perceelsgrens 3 bijkomende leilinden aan te planten om inkijk te beletten.  Dit groen zal aansluiten op het bestaande groen langs de rechter perceelsgrens en op het voorziene groen langs de achterste perceelsgrens.  Het betreft geen onredelijke vraag.  Dit wordt bijgevolg als bijkomende vergunningsvoorwaarde opgelegd.

De ingediende bezwaren zijn niet gegrond en worden niet weerhouden, behoudens de opmerking m.b.t. het ontbreken van de 3 leilindes langs de rechter perceelgrens, achteraan. In de omgevingsvergunning zal opgelegd worden binnen de vergunningsvoorwaarden dat er langs de rechter perceelsgrens, achteraan, 3 bijkomende leilindes aangeplant dienen te worden.

ADVIEZEN

Agentschap Wegen en Verkeer
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Inter
Fluvius
Dienst Mobiliteit
Dienst Facilitair Management
Proximus
Provincie Limburg (Water en Domeinen)

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit (rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten) wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  

Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel. 

Verkaveling

De goederen zijn gekend als loten 1, 2 en 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 15 februari 1973 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.352. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. 

De kavel kreeg als bestemming alleenstaande eengezinswoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.

De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:

• De aanvraag betreft een appartementsgebouw i.p.v. een alleenstaande eengezinswoning.
• De muur van de trap naar de parkeergarage wordt voorzien op 1,90m van de linker perceelgrens i.p.v. minstens 3m.
• De maximale bouwdiepte bedraagt 22,10m i.p.v. maximaal 17m.
• De kroonlijsthoogte bedraagt 9,20m ten opzichte van het maaiveld i.p.v. maximaal tussen 3,50m en 6m.
• De maximale breedte van de bebouwing bedraagt 4/5de i.p.v. maximaal 2/3de van de kavelbreedte.
• Er wordt een plat dak voorzien i.p.v. een dakhelling tussen 25° en 40°.
• De hoogte van de hagen op de perceelgrenzen bedragen 1,80m i.p.v. 1,50m.

Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).

De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.

Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.

Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.

De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.

Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening (zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor het nieuw opgerichte appartementsgebouw met een horizontale dakoppervlakte van 786,23m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten en een buitenkraan.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening (WADI) waarvan de oppervlakte (121m²) en het volume (72.000 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits er voldaan wordt aan de voorwaarden opgelegd door de Provincie in haar advies d.d. 30/08/2002 (zie verder in dit advies).

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centraal gebied”. Een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.

Het advies van 01/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

“Naar aanleiding van uw brief/mail van 01-02-2022 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie F, nummer(s) 91R – 85D, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen:

In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:

Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.

De bouwpromotor moet voldoen aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen en in dit geval hier in het bijzonder het verkavelingsreglement "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten ". Dit reglement kan u en de bouwpromotor terugvinden op onze website www.fluvius.be.

De bouwheer dient Fluvius alle gegevens te bezorgen met betrekking tot gevraagde vermogens om de tussenkomst die de bouwpromotor dient te betalen, te bepalen.

De bouwheer dient zijn aanvraag te doen op de website www.fluvius.be, via ‘Mijn Fluvius’ nadat de bouwvergunning is verleend. Dit dient tijdig te gebeuren zodat de aanvraag op een efficiënte manier kan afgehandeld worden en de uitvoering tijdig kan gebeuren. Bij de aanvraag engageert de aanvrager zich tot het betalen van de studiekosten.

Elektriciteit:

Het is mogelijk bij grote vermogens dat de bouwheer een ruimte voor een elektriciteitscabine ter beschikking moet stellen. De bereikbaarheid en bouwkundige voorwaarden dienen steeds besproken te worden met Fluvius.

Een gedetailleerde aansluitstudie zal dit uitwijzen. Fluvius maakt deze studie na ontvangst van de aansluitingsaanvraag met de benodigde vermogens.

Indien bij de definitieve aanvraag blijkt dat de gevraagde vermogens buiten de standaardnormen vallen kan onze visie nog wijzigen in functie van de gevraagde vermogens. De kosten voor de eventueel te verplaatsen leidingen vallen integraal ten laste van de aanvrager.

Bij uw aanvraag voor een aansluiting elektriciteit is het aan te raden meteen ook uw aanvraag voor de aansluiting op kabeltelevisie te doen. Dit zal helpen om tot een vlotte uitvoering te komen van alle aansluitwerken. Aansluitingen elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aan te vragen op de algemene site www.fluvius.be waarna een infobrochure toegestuurd wordt.

Aardgas:

Op basis van de gegevens waarover Fluvius beschikt valt het project onder de definitie van grote verkaveling/groot appartementsgebouw cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010. Als distributienetbeheerder mag Fluvius geen aansluitingen aardgas realiseren in dit project.

Bijgevolg zal Fluvius hier ook geen aardgasdistributienet aanleggen. Indien u meent dat dit project toch niet onder de bovenstaande definitie valt of indien u beroep wenst te doen op de wettelijke uitzondering, dan moet Fluvius hiervan zo snel mogelijk ingelicht worden. Uw offerte zal in dat geval herzien worden.

Algemene voorschriften:

• Gasafsluiters, distributienetten van elektriciteit aardgas en kabeltelevisie (boven- en ondergronds) moeten steeds en gemakkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
• Voor de aansluiting op kabeltelevisie is er in het teller lokaal elektriciteit voldoende ruimte te voorzien voor de plaatsing van de aansluitpunten. Afhankelijk van de lengte van de aansluitkabels kan het zijn dat de aansluitpunten verspreid zijn over het gebouw. De locatie van deze aansluitpunten wordt in samenspraak met Fluvius bepaald. Alle aansluitpunten moeten ten alle tijden bereikbaar zijn voor onze technici. Dit gebeurt via een sleutelkastje die in overleg geplaatst wordt.
• In de meterlokalen mogen geen afvoerleidingen, waterleidingen of dergelijke voorzien zijn.
• Alle meterlokalen bevinden zich direct aan de straatzijde en zijn voldoende ruim bemeten. Er moet voor de meters steeds een vrije doorgang blijven van 80cm ten opzichte van een muur of ander obstakel.
• Nuttige vrije hoogte van de meterlokalen bedraagt minimaal 2m over de ganse vloeroppervlakte.
• De boven- en onderverluchting van gasmeterlokalen moeten steeds rechtstreeks met de buitenlucht in verbinding staan.

Riolering:

Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.

Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.

1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer

De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.

De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.

De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.

Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.

Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.

2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject

Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.

Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn.

Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.

Een keldergarage/keldertoegang houdt altijd een risico van wateroverlast in de kelder in. Om de terugstuwing van het rioolwater uit het openbaar rioleringsstelsel naar de kelder te vermijden, dient het afvalwater en het hemelwater (komende van de inrit naar de keldergarage) opgepompt te worden. Het is dan ook heel belangrijk dat te allen tijde een reservepomp aanwezig is om bij uitval van een pomp deze te kunnen vervangen of nog beter beide pompen in dezelfde pompput plaatsen en ze alternerend laten pompen.

Het buffervolume van de pompput en het pompdebiet dienen zodanig gedimensioneerd te zijn dat extreme buien kunnen afgevoerd worden. Het buffervolume dient zodanig te zijn dat bij uitval van de pomp ten minste de 2-jaarlijkse bui gebufferd kan worden (30 liter buffer/m² hellende inrit naar de kelder).

De helling naar de keldergarage/keldertoegang wordt best zo kort mogelijk gehouden (= steile helling) zodat de oppervlakte die naar de keldergarage/keldertoegang afwatert beperkt blijft. Andere verhardingen of daken mogen niet aangesloten worden op de hemelwaterafvoer van de keldergarage/keldertoegang. Het opgepompte hemelwater van de inrit naar de keldergarage/keldertoegang dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening en niet rechtstreeks naar de straatriolering. De pompput in de kelder mag niet gebruikt worden voor de afvoer van grondwater (drainage).

De eventuele vuilwaterafvoeren (wasmachine, uitgietbak, …) in de kelderverdieping dienen op een aparte vuilwaterpomp aangesloten te worden die het vuilwater oppompt naar de vuilwaterafvoerleiding.

Groendaken worden best niet aangesloten op de regenwaterput, maar rechtstreeks op de infiltratievoorziening, omdat dit water niet geschikt is voor hergebruik.

Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
• Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
• Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.

3. Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).

Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.”

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010. Volgens het advies van Inter Vlaanderen verleend op 16/08/2022 voldoet de aanvraag aan deze stedenbouwkundige verordening mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden en opmerkingen:

“De opmerkingen uit ons voorgaand advies werden niet aangepast.

Zie bijlage

Advies toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning / melding

In toepassing van art. 4.3.7.ⁱ, art. 4.3.3.ⁱⁱ en art. 4.3.4.ⁱⁱⁱ van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid^iv.

Voorwaardelijk gunstig

In toepassing van art. 4.2.19.§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening^v, adviseren we de voorwaarden opgenomen in dit advies op te leggen.

Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.

1 Bijlage B26 verantwoordingsnota omgevingsvergunning:

Toegankelijkheidstoelichting / checklist inzake toegankelijkheid^vi

• Er is een toegankelijkheidstoelichting aanwezig.

• De toegankelijkheidstoelichting/checklist is conform de plannen.

• Er worden geen afwijkingen aangevraagd.

2 Verplichting advies

• Niet verplicht.

3 Toepassingsgebied

Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.

De aanvraag betreft:

• Art. 5 Meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden hebben.

1. Het besluit is van toepassing op: de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
2. Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.

Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvii te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.

4 Normen

4.1 Buitenomgeving

4.1.1 Parkeerplaatsen voorbehouden voor personen met een handicap (art. 27):

Min. 6% van het totale aantal parkeerplaatsen dient voorbehouden te worden voor personen met een beperking. In voorliggend project zijn er 24 parkeerplaatsen in de kelder en 12 parkeerplaatsen in de voortuin voorzien. Dit wil zeggen dat er min. 3 parkeerplaatsen voor andersvaliden voorzien moeten worden.

Het is aangewezen om 1 van de parkeerplaatsen in de voortuin te verbreden tot 350cm.

Zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022.

Aantal:

• Wanneer er minder dan 5 parkeerplaatsen voorzien zijn, moet minstens één parkeerplaats voldoen aan de normen qua plaatsing, maatvoering en flankerende maatregelen.
• Wanneer er meer dan 4 parkeerplaatsen tot en met 100 parkeerplaatsen voorzien zijn, moet minstens 6 % van het aantal parkeerplaatsen voorbehouden worden voor personen met een handicap. Vanaf 100 parkeerplaatsen moet per extra schijf van 50 parkeerplaatsen, minstens 1 bijkomende parkeerplaats worden voorbehouden voor personen met een handicap.

Locatie:

• Een aangepaste parkeerplaats bevindt zich zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie of bij de voetgangersuitgang van de parkeervoorziening.

Maatvoering:

• Bij dwars- of schuinparkeren moet de parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap 350 cm breed zijn.
• Bij langsparkeren moet de parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap minstens 600 cm lang zijn.

Signalisatie en afbakening voorbehouden parkeerplaats:

• Een voorbehouden parkeerplaats moet voorbehouden worden voor personen met een handicap conform het koninklijk besluit houdende algemeen reglement op de politie van het wegverkeer en van het gebruik van de openbare weg van 1 december 1975, en aangegeven volgens de bepalingen van het voormelde koninklijk besluit en het ministerieel besluit van 11 oktober 1976 waarbij de minimumafmetingen en de bijzondere plaatsingsvoorwaarden van de verkeerstekens worden bepaald.

1. Elke parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap moet individueel afgebakend zijn door middel van wegmarkeringen dan wel door fysische elementen.
2. Elke parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap moet gesignaliseerd zijn door middel van het verkeersbord E9a met het onderbord dat het rolstoelsymbool weergeeft, volgens de bepalingen van de wegcode en het reglement van de wegbeheerder.

Ondergrond:

• In elke richting mogen de parkeerplaatsen voorbehouden voor personen met een handicap maximaal 2% helling vertonen.

Principetekeningen:

Zie advies.

4.2 Het gebouw

4.2.1 Toegangen, deuropeningen en deuren (art. 22-26):

Publieke deuren dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 105cm, na afwerking min. 90cm. Dit komt overeen met een deurblad van min. 98cm. Volgende deuren voldoen hier niet aan:

• Deur gemeenschappelijke traphal in parkeergarage (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)

Naast de krukzijde van deuren dient er een vrije en vlakke zijdelingse opstelruimte van min. 45cm aanwezig te zijn. Dit is niet zo bij volgende deuren:

• Toegangsdeur app. A.0.5 (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)
• Toegangsdeur app. A.1.5 (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)
• Toegangsdeur app. A.2.5 (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)

Voor en na deuren moet er een vrije en vlakke draaicirkel met een diameter van min. 150cm beschreven kunnen worden, rakend aan het draaivlak van de deur. Dit is niet zo bij volgende deuren:

• Deur gemeenschappelijke traphal in parkeergarage aan de zijde van de traphal (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)

Verplichting tot het creëren van een toegankelijke toegang:

• Als de bestaande toegang niet voldoet aan deze bepalingen, moet bij uitbreidings- of verbouwingswerken een toegang voorzien worden die voldoet aan de normen, tenzij de handelingen niet raken aan een gevel, of wanneer het onmogelijk is een ontsluiting naar het openbaar domein te realiseren.

Drempel aan inkom:

• Art. 22 §2 (art.1, 26°): De inkomdeur is niet drempelloos. Er mag echter een niveauverschil van max. 2 cm zijn bij de overgang tussen de binnen- en buitenruimte (art. 18). Dit niveauverschil wordt best afgeschuind uitgevoerd. Het niveauverschil is echter X cm.

Maatvoering algemeen:

• De vrije doorgangshoogte in toegangen en deuropeningen moet minstens 209 cm bedragen, de vrije doorgangsbreedte moet minstens ruwbouw 105 cm bedragen (afgewerkt 90 cm).
• Toegangsdeuren tot wooneenheden dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 100cm (afwerkt min. 85cm).

Draaideuren (carrousel/draaikruisdeur):

• Bij elke draaideur, die niet kan gebruikt worden door personen met een handicap, moet een alternatieve toegang of deur voorzien zijn. Deze verplichting geldt niet bij draaideuren die uitgerust zijn met mechanismen die het gebruik door personen met een handicap garanderen.

Aanliggende circulatieruimte:

• Voor en na elke deur moet een vrije en vlakke draairuimte beschreven kunnen worden van 150 cm.
• Bij manueel bedienbare deuren moet de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde tegen het deurvlak van de deur en aan de trekzijde tegen het draaivlak van de deur raken.
• Bij manueel bedienbare deuren moet aan de krukzijde van de deur een aanliggende vlakke wand en vloer gezorgd worden van minstens 50 cm breed (ruwbouw), na afwerking minstens 45 cm breed.

Principetekeningen:

Zie advies.

5 Bijkomende informatie

Aanbevelingen voor het realiseren van een integraal toegankelijk gebouw:

• Handboek Toegankelijkheid Publieke Gebouwen (www.toegankelijkgebouw.be)”

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012. 

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening mits voorwaarden. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden beschreven in het advies d.d. 30/08/2022 van de Provincie, zoals verder in dit advies beschreven. Onder deze voorwaarden doorstaat de aanvraag de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

De aanvraag is gelegen langsheen de Heuvenstraat, een voldoende uitgeruste gewestweg.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.  De archeologienota met ref. https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/14587 werd aan de aanvraag toegevoegd en werd gemeld bij het Agentschap Onroerend Erfgoed.  Er werd op 02 mei 2020 akte genomen van de melding.  De maatregelen in de archeologienota met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/14587 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, dit wordt als vergunningsvoorwaarde opgelegd.

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er wordt in elke woonentiteit een rookmelder geplaatst in de inkomhal.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag omvat het bouwen van 24 appartementen en een ondergrondse parkeergarage.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING 
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag. De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 15/02/1973 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
 Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

De percelen zijn gelegen aan de rand van de kern van Zonhoven, langs de Heuvenstraat, een belangrijke invalsweg naar het centrum.  De constructies op de percelen zijn ondertussen afgebroken. De bebouwing in de nabije omgeving is divers.  Deze bestaat uit zowel één- als meergezinswoningen, in open, halfopen en gesloten bebouwing, met 1 tot 2 bouwlagen onder hoofdzakelijk hellende daken, veelal in een baksteenarchitectuur.  Ter hoogte van de gelijkvloerse verdiepingen zijn enkele handels- of dienstenzaken gevestigd.  Aan de overzijde van de straat zijn meergezinswoningen aanwezig, met 3 bouwlagen onder platte daken.

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag omvat het bouwen van 24 appartementen en een ondergrondse parkeergarage. Op het perceel wordt een nieuwe meergezinswoning ingeplant, op min. 14,35m van de rooilijn, met een max. bouwdiepte van 17,10m (zonder de uitkragende terrassen) en een max. breedte van 50,00m. De linker bouwvrije strook heeft een min. breedte van 3,00m, de rechter bouwvrije strook telt een min. breedte van 7,00m.  Deze bematingen zijn excl. de inrit en toegangstrap naar de ondergrondse parkeergarage. De inrit bevindt zich vooraan rechts van het gebouw, op min. 3,00m van de rechter perceelsgrens. De toegangstrap bevindt zich vooraan links van het gebouw op minimum 1,90 meter van de linker perceelgrens. Het gebouw wordt volledig onderkelderd. In de kelderruimte worden autostaanplaatsen, fietsenstallingen en bergruimtes voorzien.

Het gebouw telt 3 bouwlagen onder platte daken, met een max. kroonlijsthoogte van 9,15 meter, t.o.v. het voorliggend maaiveld. De gevels worden afgewerkt deels in lichtbeige genuanceerde natuursteen, deels in lichtbeige gevelsteen, deels in houten plaatmateriaal en beige pleisterwerk.

Het perceel is toegankelijk via één in- en uitrit, rechts vooraan het perceel, met een breedte van 4,5m ter hoogte van de rooilijn. Deze inrit sluit aan op de inrit naar de ondergrondse parkeergarage en op de bezoekersparking aan de voorzijde van het perceel.   

Aan de voorzijde wordt het perceel ingegroend met bomen en een beplanting ter hoogte van de rooilijn. De private tuinzones op het gelijkvloers worden afgescheiden van de rest van het perceel d.m.v. een haagbeplanting (liguster) met een hoogte van 1,20m aan de voorzijde van het perceel en 1,40m aan de achterzijde.   

De bestaande hagen ter hoogte van de linker, achterste en rechtse perceelsgrens blijven behouden. De bestaande leilindes achteraan het perceel blijven behouden en worden aangevuld langsheen de perceelsgrens met nieuwe leilindes.  

In de achtertuinzone plant men 4 fruitbomen aan, achteraan rechts voorziet men een wadi/infiltratiebekken.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

De voorziene woonfunctie, in de vorm van een meergezinswoning, is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.  

De aanvraag voorziet in een totaal van 36 autostaanplaatsen voor 24 woongelegenheden.

Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.

Er worden aan de voorzijde van het perceel 12 bovengrondse parkeerplaatsen aangelegd voor bezoekers, waarvan 1 parkeerplaats voor mindervaliden dient te zijn. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd.   In de parkeergarage bevinden zich 24 parkeerplaatsen voor de bewoners van de appartementen, waaronder 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden.

Het voorzien van 24 bijkomende wooneenheden op de site heeft een effect op de mobiliteit. Door de inplanting van slechts 1 in- en uitrit op het perceel, met een beperkte breedte ter hoogte van de rooilijn, wordt de veiligheid bij het in- en uitrijden van het perceel gemaximaliseerd. Gezien er voldaan werd aan de parkeernorm ontstaat er geen bijkomende parkeerdruk op de voorliggende weg.

Gezien de ligging in het centrum van Zonhoven is het ook van groot belang voldoende en comfortabele fietsenstallingen te voorzien. Voor de inrichting van de fietsenstallingen in een nieuwbouwappartement is de aanbeveling minimum evenveel stallingen te voorzien als er bewoners per wooneenheid voorzien zijn (1 fiets/hoofdkussen): hieraan wordt in principe voldaan. De fietsenstallingen bevinden zich enkel in de parkeergarage. Voor de inrichting van de fietsenstallingen dient een vrije doorgang met een breedte van 90 cm voorzien te worden. Hieraan is voor beide ruimtes voldaan. Met de voorziene ruimtes is de voorziene capaciteit van 73 fietsen enkel mogelijk met een hoog-laag systeem waarbij elke tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Volgens het vademecum fietsvoorzieningen is de hart-op-hart afstand minimum 0,5 m en bij voorkeur 0,6m. De minimale afstand is te vermijden omdat deze krap is en niet alle plekken benut kunnen worden. Voor buitenmaatse fietsen is dergelijke voorziening evenwel minder geschikt. Tijdens de lopende procedure bracht de aanvrager op 6 oktober 2022 nog informatie bij over het VelowUp systeem, dat zal worden gebruikt voor het stallen van de fietsen. Er zal als voorwaarde worden opgelegd dat er eveneens voldoende ruimte moet worden voorzien voor buitenmaatse fietsen. De breedte van de oprit is 450 cm. Fietsers dienen zich via deze oprit veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.

In voorliggende aanvraag wordt geen fietsenstalling voor bezoekers aangegeven.  Niet enkel de bewoners, ook de bezoekers dienen gestimuleerd te worden de fiets te gebruiken als voornaamste transportmiddel.  Deze dienen te worden voorzien op het terrein (maaiveld). Er zal als voorwaarde worden opgelegd dat er voldoende fietsbeugels voor bezoekers dienen te worden voorzien in de voortuinstrook.  

De schaal van de voorgenomen werken

Het gaat om een vrij grootschalig woonproject, dat aansluit op de schaal van de recent vergunde meergezinswoningen in de nabije omgeving en de supermarkt met appartementen aan de overzijde van de weg, zowel naar oppervlakte als naar hoogte.  De grootte van de percelen laat een project van dergelijke omvang toe. De schaal van het project past zich goed in op deze locatie.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

Uiteraard  is het van belang dat bij het inrichten van de ruimte voor woningbouw de draagkracht van het gebied niet overschreden wordt.  De draagkracht van de ruimte wordt omschreven als de mogelijkheid om nu en in de toekomst menselijke activiteiten op te nemen zonder dat dit tot conflicten leidt.  Zo mag de te realiseren bestemming de aanwezige en de te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen.

De bouwdichtheid bedraagt ongeveer 57,4 wooneenheden/hectare (berekend op perceelsniveau, zonder een gedeelte van de weg mee in rekening te nemen).  Het gaat binnen de aanvraag eerder om compacte woongelegenheden.  Gezien de huidige visie rond verdichting op de juiste locaties en de wijze waarop binnen de aanvraag de verdichting wordt gerealiseerd is deze dichtheid aanvaardbaar.   De percelen bevinden zich binnen de afbakeningslijn van het regionaalstedelijk gebied en liggen aan de buitenrand van het centrum, waardoor een dergelijke verdichting, in de vorm van meergezinswoningen, hier zeker op zijn plaats is.  De bestaande woning, 1 ruime woning op een groot perceel, is niet meer van deze tijd en zorgt voor een inefficiënt ruimtegebruik.  Het gevraagde project getuigt van een meer verantwoord ruimtegebruik op deze locatie.  

Op perceelsniveau moet gezocht worden naar een ruimtelijk evenwicht.  Waar mogelijk dient gestreefd te worden naar een evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing zonder hierbij de bestemming van het perceel, zijnde woningbouw, uit het oog te verliezen.   De beoogde verdichting wordt niet bereikt door de inname van een grote oppervlakte, maar wel door de hoogte in te gaan en woongelegenheid te voorzien op 3 niveaus.  

De verhardingen worden beperkt tot de strikt noodzakelijke inrit naar de parkeergarage en de bezoekersparkeerplaatsen, de toegangen tot het gebouw en de terrassen.   Er resteert een ruime tuinzone op het terrein die aangeplant kan worden zodat er een goed evenwicht ontstaat op het perceel tussen bebouwing/verharding en groenaanleg, alsook een goede verhouding tussen woon- en tuinzone.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld is vrij divers.  Aan de overzijde van de straat wordt dit gedomineerd door meergezinswoningen.  Het project binnen deze aanvraag sluit hierop aan.  De grote gevelbreedte wordt doorbroken door de volumewerking in de architectuur.  

De gevels worden afgewerkt deels in lichtbeige genuanceerde natuursteen, deels in lichtbeige gevelsteen, deels in houten plaatmateriaal en beige pleisterwerk, waardoor het gebouw een hedendaags uitzicht krijgt.

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten plaatmateriaal bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het terrein wordt genivelleerd.  Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 35m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder/funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De mogelijke hinderlijke aspecten t.o.v. de aanpalende percelen werden besproken in de bezwaarbehandeling.

Binnen het project wordt een mix van woonentiteiten voorzien met 1, 2 of 3 slaapkamers.  Zo wordt een breed publiek aangetrokken. Alle appartementen beschikken over voldoende woonkwaliteit.   Het gaat om eerder compacte woonentiteiten, maar met ruime bergruimtes, private buitenruimtes met voldoende benutbare oppervlakte, die aansluiten op de leefruimtes.  Er bevindt zich een grote groenzone op het perceel die als gemeenschappelijke tuin aangewend wordt (bv. voor spelende kinderen).  

De private buitenruimtes ter hoogte van de voorgevel bevinden zich op een voldoende afstand tot de straat. De gelijkvloerse terrassen worden afgeschermd van de parkeerzone d.m.v. lage hagen.  Gezien men ook gebruik kan maken van de grote gemeenschappelijke tuinzone zijn de voorziene terrassen voldoende als private buitenruimte.  

De woonentiteiten zullen m.a.w. voldoende gebruiksgenot opleveren voor de bewoners.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde: 

• In de voortuinstrook dienen fietsbeugels voorzien te worden voor de bezoekers.
• De fietsenstallingen in de kelderverdieping zoals opgenomen in het plan dienen gerealiseerd te worden met een hoog-laagsysteem waarbij de tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. 
• Er dient voldoende ruimte te worden voorzien voor buitenmaatse fietsen
• Fietsers dienen zich veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.

BESPREKING ADVIEZEN

1.- Het advies van 06/09/2022 van het Agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig:

“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de

beslissing toe te sturen.

INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN

1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N7150002 van 1.1 +84 tot 1.2 +47):

• de grens van het openbaar domein is geschat op ca 7.90 meter.
• de rooilijn ligt op 9 meter volgens de vigerende wegnormen.
• de zone van achteruitbouw bedraagt 8 meter.
• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 17 meter .

Publiciteit:

• geen

2. Constructie voor rooilijn

De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.

3. Constructie in zone van achteruitbouw

• Peil van de dorpels van het gebouw : 31 cm hoger dan het peil van de uiterste rand van de verharding.
• Regenwaterputten, septische putten , bufferbekkens, een afrit naar een ondergrondse kelder/garage/souterrains, …e.d. dienen achter de bouwlijn te worden ingeplant.
• De sloopwerken / terreinwerken / kapwerken mogen geen hinder veroorzaken voor de weggebruikers. Eventuele vervuiling op openbaar domein ten gevolge van deze werken dient men dagelijks ten eigen laste te verwijderen.

4. Constructie op of over openbaar domein

• De berm dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld. Op de onverharde/verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden.

(Cfr BVR 29/03/2002 retributiebesluit).

• Voor elke inname van het openbaar domein zie punt 10 van de algemene voorwaarden. Er dient voorafgaandelijk aan de werken een afzonderlijke aanvraag aan de diensten van Agentschap Wegen en Verkeer te gebeuren (District Centraal-Limburg, Trekschurenstraat 270, B-3500 Hasselt).
  Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.

5. Toegang

• Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• Voor private woningen en gebouwen met een beperkte verkeersgenererende activiteit wordt slechts 1 gebundelde in- en uitrit toegestaan met een maximumbreedte van 4,5 m rekening houdend met de op het openbare domein aanwezige hindernissen.

6. Mobiliteitsimpact

• Er dienen voldoende parkeerplaatsen te worden voorzien op de privégrond min. 1.5 per woongelegenheid. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
• Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.

GUNSTIG ADVIES ONDER VOORWAARDEN

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

• De berm dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld.
   Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.

AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG

Zie advies.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

2.- Het advies van 03/08/2022 van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg is voorwaardelijk gunstig, met verwijzing naar eerder gegeven adviezen. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in de eerder gegeven adviezen, dienen gevolgd te worden.  

3.- Het advies van 25/07/2022 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
 Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.

Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers. Het tellerlokaal moet grenzen aan de voorgevel of een bereikbare zijgevel van het gebouw.

Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.

De muurdoorgangen moeten bij voorkeur voorzien worden in de hoeken van de tellerruimte. De opening moet minsten 150mm bedragen. De afdichting van de doorgang is verantwoordelijkheid van de klant.

Automatische brandblusinstallaties mogen nooit rechtstreeks op het drinkwaternet aangesloten worden, enkel met tussenschakeling van een drukloos voorraadreservoir. 

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

4.- Het advies van 16/08/2022 van toegankelijkheidsbureau Inter is voorwaardelijk gunstig, zie het punt ‘Toegankelijkheid’.

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

5.- Het advies van 01/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig, zie punt ‘Riolering’.

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

6.- Het advies van Proximus werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.

7.- Het advies van 23/08/2022 van de dienst Mobiliteit is voorwaardelijk gunstig:

“Bespreking

• De Heuvenstraat is in het mobiliteitsplan Zonhoven gecategoriseerd als lokale weg type 2. Dit is een gebiedsontsluitingsweg. Hoofdfunctie van de weg is ‘verzamelen’ c.q. ‘ontsluiten’ op lokaal niveau. De weg heeft slechts in tweede instantie een verbindende functie. De ontsluitingsfunctie primeert op deze weg.   Het ‘toegang geven’ neemt ook een belangrijke plaats in. De ontsluitingsfunctie omvat het verzamelen van het uitgaand verkeer naar een weg van hogere orde en de verdeling van het ingaand verkeer in het gebied. De weg ontsluit een lokaal gebied (bijv. stad, dorpskern, wijk, industrie- of dienstenzone) naar een weg van hogere categorie. Het lokaal gebied kan verschillende schaalniveaus omvatten: het stedelijk gebied, de gemeente, een deelkern, het stads- of dorpscentrum, wijk, campus, industriegebied.
• Er wordt voldaan aan de parkeernorm.
• Er zijn geen fietsenstallingen voorzien voor bezoekers. Deze te voorzien op het terrein (maaiveld).
• Eventuele haagbeplanting op 0,50 meter van de rooilijn voorzien in functie van toekomstige (mogelijke) herinrichting van de Heuvenstraat met gescheiden fietspaden. Op het huidige plan is niet duidelijk waar de siergrassen ingepland worden (? binnen of buiten de rooilijn). Het is alleszins niet de bedoeling om een aanplant te voorzien op het openbaar domein.
• Voor de inrichting van de fietsenstallingen in een nieuwbouwappartement is de aanbeveling minimum evenveel stallingen te voorzien als er slaapkamers per wooneenheid voorzien zijn: voor 24 appartementen met 3 slaapkamers per wooneenheid komt dit neer op 72 stallingen. Voor de inrichting van de fietsenstallingen dient een vrije doorgang met een breedte van 90 cm voorzien te worden. Een staanplaats heeft een breedte van 70 cm en een lengte van 175 cm. Voor buitenmaatse fietsen (ligfiets, bakfiets, ..) moet rekening gehouden worden met een ingenomen lengte van 3 meter en een breedte van 1 meter, exclusief een aanbevolen tussenafstand van 35 centimeter. Dit betekent dat als gewerkt wordt met beugels de afstand tussen de beugels minimaal 2,35 m bedraagt (1 + 0,35 + 1). Het is mogelijk om louter een voorbehouden ruimte te voorzien, maar in het kader van het veilig stallen van de fiets wordt aanbevolen om eenvoudige aanbindsystemen te voorzien, zoals een fietsbeugel. Omdat bij bakfietsen, hand- en ligfietsen het middenkader een stuk lager ligt dan bij standaard fietsen dient de hoogte van de fietsbeugel beperkt te zijn tot +/- 30 cm. Voor fietsen met een fietskar is een verlaagde beugel niet wenselijk, en moet enkel rekening gehouden worden met de aangepaste lengte en breedte. Op het huidige plan zijn de afmetingen zoals hier vermeld niet gerespecteerd.  De fietsberging  voor 24 fietsen heeft slechts een vrije doorgang van 40 cm (aanbeveling is 90 cm). Er is slechts ruimte voor 16 fietsen (met een breedte van 70 cm) i.p.v. 24 (zoals op het plan getekend). De fietsberging met capaciteit van 49 fietsen en 4 bakfietsen  heeft een vrije doorgang van 90 cm (dit is conform de aanbeveling). Er is slechts ruimte voor 32 fietsen (met een breedte van 70 cm) i.p.v. 49 (zoals op het plan getekend).  Op basis hiervan 
• De breedte van de oprit is 450 cm.

Advies dienst:

Vanuit de dienst mobiliteit wordt de aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd met volgende voorwaarden:

• Er dienen fietsenstallingen voor bezoekers voorzien te worden op het terrein (maaiveld).
• De fietsenstallingen op de kelderverdieping dienen ingericht te worden conform de aanbevelingen voor fietsvoorzieningen. 
• Eventuele haagbeplanting op 0,50 meter van de rooilijn voorzien. Het is niet de bedoeling om siergrassen aan te planten op het openbaar domein.”

Naar aanleiding van de bijgebrachte informatie op 6 oktober 2022 over het VelowUp systeem, dat zal worden gebruikt voor het stallen van de fietsen, geeft de dienst Mobiliteit op 10/10/2022 het volgende advies:

“Bespreking

• De Heuvenstraat is in het mobiliteitsplan Zonhoven gecategoriseerd als lokale weg type 2. Dit is een gebiedsontsluitingsweg. Hoofdfunctie van de weg is ‘verzamelen’ c.q. ‘ontsluiten’ op lokaal niveau. De weg heeft slechts in tweede instantie een verbindende functie. De ontsluitingsfunctie primeert op deze weg.   Het ‘toegang geven’ neemt ook een belangrijke plaats in. De ontsluitingsfunctie omvat het verzamelen van het uitgaand verkeer naar een weg van hogere orde en de verdeling van het ingaand verkeer in het gebied. De weg ontsluit een lokaal gebied (bijv. stad, dorpskern, wijk, industrie- of dienstenzone) naar een weg van hogere categorie. Het lokaal gebied kan verschillende schaalniveaus omvatten: het stedelijk gebied, de gemeente, een deelkern, het stads- of dorpscentrum, wijk, campus, industriegebied.
• Er wordt voldaan aan de parkeernorm.
• Er zijn geen fietsenstallingen voorzien voor bezoekers. Deze te voorzien op het terrein (maaiveld). Er is geen overkapping noodzakelijk.
• Voor de inrichting van de fietsenstallingen in een nieuwbouwappartement is de aanbeveling minimum evenveel stallingen te voorzien als er slaapkamers per wooneenheid voorzien zijn: voor 24 appartementen met 3 slaapkamers per wooneenheid komt dit neer op 72 stallingen. 
• Voor de inrichting van de fietsenstallingen dient een vrije doorgang met een breedte van 90 cm voorzien te worden. Hieraan is voor beide ruimtes voldaan.
• Met de voorziene ruimtes is de voorziene capaciteit van 72 fietsen enkel mogelijk met een hoog-laag systeem waarbij elke tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Volgens het vademecum fietsvoorzieningen is de hart-op-hart afstand minimum 0,5 m en bij voorkeur 0,6m. De minimale afstand is te vermijden omdat krap zijn en niet alle plekken benut kunnen worden. Voor buitenmaatse fietsen is dergelijke voorziening minder geschikt.
• De breedte van de oprit is 450 cm. Fietsers dienen zich via deze oprit veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.

Advies dienst:

Vanuit de dienst mobiliteit wordt de aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd met volgende voorwaarden:

• Er dienen fietsenstallingen voor bezoekers voorzien te worden op het terrein (maaiveld). Deze dienen niet overkapt te zijn.
• Het aantal fietsenstallingen op de kelderverdieping zoals opgenomen in het plan kan enkel gerealiseerd worden met een hoog-laagsysteem waarbij de tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Dergelijk systeem is echter niet geschikt voor buitenmaatse fietsen.
• Fietsers dienen zich veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Bijkomend zal opgelegd worden dat er ook voldoende ruimte moet worden voorzien in de kelder voor het stallen van buitenmaatse fietsen.

8.- Het advies van 29/07/2022 van de dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig:

“Gunstig mits invullen volgende voorwaarden:

• De groenbuffer in de achtertuinen dient minsten 6 meter breed te zijn en moet voor minstens 50 % te bestaan uit streekeigen planten.
• Aanplanten van minstens 4 klimaatrobuuste hoogstam bomen in een maat niet kleiner dan 16-18 in de achtertuin.

Volgende websites kunnen een nuttige hulp zijn in het kiezen van klimaatrobuste hoogstambomen:

- https://bomenwijzer.be/zoeken

- https://www.plantvanhier.be/plantengids

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

9.- Het advies van 30/08/2022 van Provincie Limburg (Water en Domeinen) is voorwaardelijk gunstig:

“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies. 

DEEL 1 INLICHTINGENFICHE

Ligging van het perceel:

• kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 3, sectie F, nrs. 91R & 85D
• adres: Heuvenstraat 106
• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied

Documenten

• aanstiplijst bij stedenbouwkundige verordening: niet bijgevoegd

Waterloop en machtiging

• stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: ROOSTERBEEK, nummer 43, categorie: 2de
• watering: neen

DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS

(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)

1 Beschrijving van het watersysteem

• Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:

o het bekken van de Demer

o het deelbekken Midden-Demer

2 Waterplannen

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.

3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2

De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.

Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

Het volume van de open infiltratievoorziening moet minimaal 250 m³/ha verharde oppervlakte bedragen (los van de aanwezige hemelwaterputten), de infiltratieoppervlakte moet minimaal 4 % van de verharde oppervlakte bedragen. Indien een infiltratieproef wordt uitgevoerd kan de dimensionering van de infiltratievoorziening aangepast worden aan de infiltratieoppervlakte en de infiltratiecapaciteit (rekening houdend met een terugkeerperiode van 20 jaar). Richtwaarden in dat verband zijn terug te vinden in onderstaande tabel. De infiltratiegracht/bekken moet minimaal 30 cm dekking behouden boven de hoogste grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd en ingezaaid met gras. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).

Infiltratievoorziening:

Zie advies.

Er moet een dwarsprofiel van het open bufferbekken bijgebracht worden met het niveau van de verschillende inloopleidingen en noodoverloop. Het volume dat voor nuttige buffering instaat is het volume onder de overloop.

Aan deze voorwaarden is voldaan: het buffervolume bedraagt 71 m³ voor een aangesloten verharde oppervlakte van 0,28 ha. De infiltratie-oppervlakte bedraagt 114 m².

DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER

Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de volgende voorwaarden worden opgenomen in de vergunning:

De infiltratiegracht/bekken moet minimaal 30 cm dekking behouden boven de hoogste grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd en ingezaaid met gras. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).

Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage, mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. Achteraan langs de rechter perceelsgrens dienen 3 bijkomende leilinden aangeplant te worden;
2. Het advies van de Dienst Facilitair Management d.d. 29/07/2022 dient integraal gevolgd te worden:
   - De groenbuffer in de achtertuinen dient minsten 6 meter breed te zijn en moet voor minstens 50 % te bestaan uit streekeigen planten.
   - Aanplanten van minstens 4 klimaatrobuste hoogstam bomen in een maat niet kleiner dan 16-18 in de achtertuin.
3. Er dient 1 parkeerplaats voor mindervalide aangelegd te worden in de voortuinstrook.
4. Het advies van 10/10/2022 van de Dienst Mobiliteit dient integraal gevolgd te worden;
   - Er dienen fietsenstallingen voor bezoekers voorzien te worden op het terrein (maaiveld). Deze dienen niet overkapt te zijn.
   - Het aantal fietsenstallingen op de kelderverdieping zoals opgenomen in het plan kan enkel gerealiseerd worden met een hoog-laagsysteem waarbij de tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Dergelijk systeem is echter niet geschikt voor buitenmaatse fietsen.
   - Fietsers dienen zich veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling. 
5. Er dient voldoende ruimte te worden voorzien in de kelder voor buitenmaatse fietsen.
   Riolering:
6. De afvoer van de overloop van de hemelwateropvang en de afvoer van het afvalwater dienen te voldoen aan de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius (www.fluvius.be );
7. Er mag geen afwatering of drainage van de kelder gerealiseerd worden;
8. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius, zoals gevoegd in bijlage;
9. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be); algemene voorwaarde voor riolering
10. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
11. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
12. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
13. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via het Omgevingsloket ( zie https://www.omgevingsloketvlaanderen.be/melding-stedenbouwkundige-handelingen-en-exploitatie-van-ingedeelde-inrichting-of-activiteit ). Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke;
14. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
    Terrein en gelijkgrondse berm:
15. Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 35m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
16. Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
17. Voor de aanvang van de werken dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen) voor wat betreft de uit te graven gronden;
18. De dienst ruimtelijke ordening van het gemeentebestuur van Zonhoven dient, voor de aanvang van de grondwerken, schriftelijk op de hoogte gesteld te worden over hoe het grondverzet zal georganiseerd worden en welke vergunningen u hiervoor bekomen hebt (terreinophogingen / tijdelijke opslag gronden);
19. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
20. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 4,5 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
21. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
22. De hoogstammige bomen die niet aangegeven zijn op het inplantingsplan als te rooien, dienen behouden te blijven. De werkelijke inplanting van de te behouden bomen dient bij uitpaling van de woning gecontroleerd te worden. Bij niet correct aangeduide inplanting van de bomen, en hinder om het perceel te betreden, dient een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd te worden rekening houdend met de juiste inplanting en het maximale behoud van de groenelementen;
23. Enkel de op plan aangegeven bomen mogen gerooid worden. Het rooien van de bomen mag niet gebeuren tijdens het broedseizoen van 15 maart tot 30 juni;
24. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
25. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
26. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
27. Rookkanalen worden aangebracht tot boven de daknok om hinder en terugslag van rook te vermijden;
28. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m; eventueel toevoegen tot op … m afstand tot de voorste perceelgrens;
29. De garages/ autostaanplaatsen, dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen / woningen uit dit project;
30. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
31. De maatregelen in de archeologienota met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/14587 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.
32. Het advies van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg dient integraal gevolgd te worden.
    Op het ogenblik van de beëindiging der werken, en vóór de ingebruikname van het pand, zal de aanvrager de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg hiervan in kennis stellen, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorzorgsmaatregelen gevolg werd gegeven.
    Gezien de veiligheid van het pand in het gedrang kan komen, worden geen omgevingsvergunningen meer afgeleverd alvorens voldaan werd aan de opgelegde brandbeveiligingsmaatregelen.
    Indien voor de uitvoering van de voorschriften van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een wijziging van de omgevingsvergunning noodzakelijk is, dient deze voor de aanvang van de werken ingediend te worden.
33. Het advies van het agentschap Wegen en Verkeer d.d.06/09/2022, omvattende de algemene en bijzondere voorwaarden, zoals als bijlage hierbij gevoegd wordt, dient integraal gevolgd te worden;
34. Het advies van de Watergroep d.d. 25/07/2022 dient integraal gevolgd te worden;
35. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van Inter Vlaanderen d.d. 16/08/2022;
36. Het advies van 30/08/2022 van Provincie Limburg (Water en Domeinen) dient integraal gevolgd te worden;
37. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
38. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
39. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken. Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;

Na afgifte van voorliggende omgevingsvergunning voor het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage, kan er geen gebruik meer gemaakt worden van de omgevingsvergunning afgeleverd op 19 mei 2020 door het college van burgemeester en schepenen voor het slopen van de bestaande eengezinswoning met aanhorigheden, het kappen van bomen en het bouwen van 23 appartementen met ondergrondse parking en speeltuigen (2019/00319).

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten plaatmateriaal bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.