STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met tuinaanleg.
De aanvraag werd op 23/06/2022 ontvangen.
Op 20/07/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 11/08/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 7/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 27/07/2020.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een vrijstaand bijgebouw.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werd opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Het aanvraagdossier bevat geen schriftelijk akkoord van de eigenaar van het aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.
De eigenaar van Waardstraat 116 heeft op 28/09/2022 een bezwaar ingetekend tegen de wijze waarop tegen de bestaande mandelige muur aangebouwd wordt.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het bezwaarschrift betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden. In het kader van de beoordeling van hinderaspecten en het gebruiksgenot voor de gebruikers van de aanpalende eigendommen wordt de opmerking betreffende de wijze waarop gebruik gemaakt wordt van de bestaande mandelige muur wel meegenomen worden als aandachtspunt.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met een landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 133,99m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “collectief te optimaliseren buitengebied”. Een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) is noodzakelijk.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de nachthal en de leefruimte.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak/ verwijdering van de bestaande overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de vrijgekomen ruimte dient ingericht te worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien worden.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en
veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een ééngezinswoning met tuinaanleg.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen in het noorden van het gehucht Waard aan een uitloper van de Waardstraat, een verbindingsweg naar Houthalen-Helchteren.
De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband en vaak bestaande uit 2 bouwlagen. Links van het perceel is een KMO gelegen.
De ruimere omgeving kenmerkt zich deels door residentiële bebouwing, maar overwegend door agrarisch en natuurgebied.
Het perceel heeft thans een oppervlakte van 744,08 m². Het is de bedoeling om in de toekomst het linkerdeel van het perceel bij Waardstraat 122 te voegen waardoor de toekomstige perceelsoppervlakte 577,19 m² zal bedragen. Deze splitsing werd op heden nog niet doorgevoerd, waardoor het gebouw Waardstraat 122 tot tegen de huidige linker perceelsgrens staat ingeplant.
Het perceel is momenteel onbebouwd, buiten een vrijstaand bijgebouw (metalen opbergbox) links achteraan op het perceel.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met een maximale bouwdiepte van 15 meter. De woning wordt ingeplant tegen de rechter perceelsgrens, op min. 10,90m van de linker perceelsgrens. Het voorste deel van de woning bestaat uit 2 bouwlagen en een ruime zolder onder een zadeldak. Het achterste deel bestaat uit 1 bouwlaag onder een plat dak. De woning wordt conform het gabarit van de bestaande woning op het naastliggende perceel gebouwd. Het resterende deel van de bestaande mandelige muur wordt, tot op de hoogte van de dakrand, bekleed met de gebruikte gevelsteen.
Het vrijstaand bijgebouw links achteraan op het perceel wordt gesloopt.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De halfopen ééngezinswoning is functioneel inpasbaar in de directe en ruimere omgeving.
De schaal van de voorgenomen werken
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15 meter en op de verdieping 9,03 meter. Beide waarden voldoen aan de doorgaans gehanteerde normen voor een goede ruimtelijke ordening.
De kroonlijsthoogte van het zadeldak bedraagt 6,2 meter ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte van het zadeldak en de hoogte van de dakrand van het plat dak voldoen met een hoogte van respectievelijk 9,99 en 3,6 meter aan de algemeen geldende normen.
De achteruitbouwstrook met een diepte van 6 meter vloeit voort uit de inplanting tegen de rechts aanpalende woning.
De tuinzone bevindt zich deels achter, maar ook deels links van de woning en is voldoende ruim. Ook na afsplitsing van een deel van het perceel zal de tuinzone voldoende oppervlakte bieden.
De groenterreinindex op het huidige perceel zal na uitvoering van de werken ongeveer 74,44% bedragen.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De woning vormt de afwerking van de bestaande halfopen woning op het rechts aanpalend perceel. De inplanting van de halfopen woning tegen en volgens het gabarit van de bestaande woning verlengt de bestaande bouwlijn.
In de zij- en achtertuin is een niet waterdoorlatend terras voorzien met een oppervlakte van 29,82 m² waarvan 21,83 m² overdekt wordt met een luifel.
In de voortuin worden de inrit en een bijkomende parkeerplaats ingeplant en uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers. Daardoor zal de verhardingsgraad in de voortuin ongeveer 26% bedragen. Deze verharding loopt voor een klein deel door tot in de zijtuin waar ze overgaat in een voetpad met een breedte van 1 meter, uitgevoerd in hetzelfde materiaal, dat de inrit met het terras verbindt.
Visueel-vormelijke elementen
Het residentiële straatbeeld wordt gekenmerkt door een erg variërend architecturaal karakter. Ook de inplanting en de bouwvolumes zijn erg verschillend. De straat wordt gekenmerkt door enkele halfopen doch voornamelijk open woningen. Het uitzicht in de straat wordt verder bepaald door de bakstenen in een verscheidenheid aan kleuren waarmee de gebouwen opgetrokken zijn.
De woning van de aanvraag krijgt een stijlvol modern uiterlijk. Het schrijnwerk, de dakranden en de gevelbekleding worden in een antraciet tot zwart aluminium vervaardigd. De dakpannen, de terrasoverkapping en afvoeren worden ook uitgevoerd in dezelfde kleur.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat het terrein ter hoogte van de rooilijn, met uitzondering van de inrit, ontoegankelijk gemaakt wordt voor het verkeer.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met tuinaanleg zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Als aandachtspunt wordt meegegeven dat een stedenbouwkundige omgevingsvergunning geen afbreuk doet aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars en dat het aangeraden is omtrent de wijze waarop tegen de bestaande mandelige muur wordt aangebouwd een (schriftelijke) akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 20/10/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met tuinaanleg zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Als aandachtspunt wordt meegegeven dat een stedenbouwkundige omgevingsvergunning geen afbreuk doet aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars en dat het aangeraden is omtrent de wijze waarop tegen de bestaande mandelige muur wordt aangebouwd een (schriftelijke) akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.