Notulen  College van burgemeester en schepenen

De gemeenteraadsleden beschikken over de mogelijkheid om de goedgekeurde notulen via eBesluit te raadplegen.

Samenwerkingsovereenkomst Deelplatform MIDWEST-LIM d.d. 1 februari 2021.
Huishoudelijk reglement Deelplatform MIDWEST-LIM d.d. 15 februari 2021.
Afsprakennota, toegevoegd als bijlage.

In het kader van de Interlokale Vereniging Deelplatform MIDWEST-LIM worden twee personeelsleden in dienst van de stad Hasselt uitgeleend aan de gemeente Zonhoven conform de bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst dd. 1 februari 2021, het huishoudelijk reglement dd. 15 februari 2021 en de bijgevoegde afsprakennota.

De functie waarop de uitwisseling betrekking heeft is die van Noodplanningscoördinator.

Het uitvoeren van de taken die verbonden zijn aan de positie van Noodplanningscoördinator:

Tijdelijke ondersteuning bij een limitatieve lijst van opdrachten die verbonden zijn aan de positie van Noodplanningscoördinator:

    •    expertise en advies verlenen voorafgaand en tijdens de veiligheidsvergaderingen voor de volgende (jaarlijks terugkerende) evenementen:

    •    Sint-Maartensvuur (Hololool) op 10/11/2022

    •    Kerstmarkt en Kerstdorp van 16/12 tot 17/12

    •    Wereldbeker veldrijden op 08/01/2023;

    •    samen met de lokale SPOC actualiseren van bestaande veiligheidsplannen voor bovengenoemde evenementen;

    •    samen met de lokale SPOC deelnemen aan de veiligheidsrondgangen die desgevallend voor bovengenoemde evenementen worden georganiseerd;

    •    de lokale SPOC bijstaan tijdens de tafeloefening die georganiseerd worden voor het CC-Gem naar aanleiding van de oefenrace die georganiseerd wordt door de Dienst Noodplanning en Crisisbeheer van de provincie Limburg;

    •    de lokale SPOC bijstaan en expertise verlenen tijdens noodsituaties waarvoor een gemeentelijke fase wordt afgekondigd.

De uitwisseling startte op 1 oktober 2022 en wordt tot 31 januari 2023 aangegaan. 

Enkel de voor de ontlenende gemeente gepresteerde uren zullen worden aangerekend.

Conform het huishoudelijk reglement is de kost voor deze uitwisseling 43,49 dan wel 35,04 euro/uur, afhankelijk van welke van de twee personeelsleden uitgeleend wordt, exclusief dienstverplaatsingen. De te factureren bruto uurloonkost wordt jaarlijks, op 1 januari van elk jaar, herberekend op basis van de werkelijke bruto jaarloonkost conform art. 19 huishoudelijk reglement.

Het college van burgemeester en schepenen keurt de lijst van de bestelbons goed.

In bijlage het PV van gunning voor de bouw van een turnhal.

De laagste regelmatige offerte werd ingediend door de firma Pellikaan Holding België nv voor een bedrag van € 2 808 272,80 excl. BTW of € 3 398 010,09 incl. BTW.

Voor de bouw van de turnhal financiert de turnclub € 325 000 incl. BTW en de gemeente € 3 073 010,09 incl. BTW.
Als de projecten allemaal volledig zijn afgerond waarvoor subsidie werd aangevraagd bij Sport Vlaanderen, zijnde de aanleg van padelterreinen, de bouw van voetbalinfrastructuur en de bouw van een turnhal, zal de gemeente € 643 941,08 incl. BTW subsidie krijgen voor de bouw van de turnhal.

Het bestek voor de opdracht “Overeenkomst voor het faciliteren van een elektrische deelwagen in Zonhoven”.

Het besluit van de gemeenteraad van 24 oktober 2022 betreffende de goedkeuring van de lastvoorwaarden en gunningswijze.

De gemeente Zonhoven wil de komende jaren inzetten op autodelen en heeft daarbij de voorkeur voor elektrische deelwagens. De gemeente wil een basisaanbod voorzien van 1 elektrische deelwagen aan het gemeentehuis in Zonhoven (met gebruik door het gemeentepersoneel en de burger). Ze voorziet dit aanbod de komende jaren uit te breiden, des te meer omdat het eigen wagenpark veroudert. 

In het kader van de opdracht “Overeenkomst voor het faciliteren van een elektrische deelwagen in Zonhoven” werd een bestek met nr. 2022-062-deelwagen opgesteld.

De uitgave voor deze opdracht wordt geraamd op € 10.600,00 incl. btw voor 2022 en voor 2023-2025 telkens € 9.000,00 incl. btw per jaar. In totaal komt dit op € 37.600,00 incl. btw voor de volledige looptijd van 48 maanden.

De gemeenteraad verleende in zitting van 24 oktober 2022 goedkeuring aan de lastvoorwaarden, de raming en de plaatsingsprocedure van deze opdracht, met name de vereenvoudigde onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking.

Er wordt voorgesteld om de plaatsingsprocedure op te starten en een aankondiging van opdracht op nationaal niveau te verzenden op 27 oktober 2022.

Zending naar familie De Preter;

Antwoord familie De Preter;

Plannen.

In het kader van het wegenisproject Ballewijerweg dienen verschillende innames gebeuren, nl. verwerving van stukjes van enkele percelen eigendom van private eigenaars. 

Het gaat in totaal om vijf innames.

Van deze vijf heeft één gereageerd niet akkoord te kunnen gaan, omwille van verschillende redenen. Het betreft het perceel afd. 3, sectie E nr. 449c. De inname betreft 32ca, geschat aan 100,00 €.

het betreft een deeltje van een perceel ruimtelijk bekeken gelegen in natuurgebied. Het perceel wordt ingesloten door twee takken van de Ballewijerweg en tuinen van burgers wonende aan een derde tak van de Ballewijerweg (zie bijlage: uittreksel kadasterplan).

Het perceel is eigendom van de familie De Preter. Deze 4 familieleden zijn woonachtig in verschillende delen van het land, niet in de buurt van Zonhoven.

In een zending laat een van de familieleden weten niet akkoord te gaan met de schattingsprijs enerzijds (100,00€) en anderzijds vraagt om het gehele perceel te verwerven in de plaats van slechts 32ca.

Er dient voorafgaand opgemerkt te worden dat dit een brief betreft van één familielid van de vier. Hij spreekt, naar eigen zeggen, ook nog minstens namens één andere eigenaar. Niettemin is sowieso de medewerking van alle vier eigenaars noodzakelijk, ook de auteur van deze brief.

De schatting bedraagt € 100,00 voor 32ca oftewel € 3,00 per m². De schatting inclusief opstallen, wederbeleggingsvergoeding ea. bedraagt € 125,19. Dit kleine verschil in waarde zal de vier eigenaars vermoedelijk niet overtuigen.

Hiernaast suggereert hij dat de gemeente het geheel van het perceel aanwerft in plaats van enkel de noodzakelijke 32ca. Vanuit het standpunt van de familie is dit te begrijpen. Dit perceel is in onverdeelde eigendom en is vrij waardeloos voor hen. Door de ligging in natuurgebied en het feit dat dit vrij klein is en bovendien ook ingesloten door wegen en tuinen, kan deze familie met dit perceel weinig doen.

Ten slotte meldt de auteur dat zijn voorouders een deel van de grond gratis hebben afgestaan aan de gemeente Zonhoven voor de aanleg van de Ballewijerweg, onder de belofte dat nabijgelegen percelen omgevormd konden worden tot bouwgrond, aldus de auteur. Hier brengt de auteur geen concrete informatie of stavingstukken bij.

Het gehele perceel is conform het kadaster 21a73ca groot, gelegen in natuurgebied. Op basis van de schatting van landmeter Gillissen (3€/m²), zou dat betekenen dat de waarde van het gehele perceel € 6.519,00 bedraagt.

Op basis van bovenstaande, waaruit blijkt dat de familie vermoedelijk niet akkoord zal gaan met slechts de verwerving van de voorziene inname, en om de aankomende wegeniswerken niet te hypothekeren, kan overwogen worden om aan de familie De Preter aan te bieden dat de gemeente het gehele perceel van de familie aankoopt voor de prijs van € 6.519,00.

Het alternatief, in de veronderstelling dat een minnelijke verwerving niet mogelijk of wenselijk is, is dat de familie via een onteigeningsprocedure wordt onteigend voor de initieel voorziene 32ca.

Gelet op het gelijkheidsprincipe en het feit dat dit geen alleenstaand geval is dat deze eigenaars niet willen overgaan tot een minnelijke verkoop van de voorziene inname, kan in het licht van de geplande wegeniswerken niet aangeraden worden om in te gaan op de vraag van de eigenaar om het gehele perceel te verwerven.

Vanuit de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) werd recent de vraag gesteld of de gemeente dit perceel wil aankopen van de familie. Deze vraag heeft niets te maken met de geplande wegenwerken. VLM heeft de intentie om een groot perceel aan de overzijde van de Ballewijerweg, ook eigendom van de familie, aan te kopen. Dit betreft de oude Ballewijer. VLM is niet in de mogelijkheid om betreffende perceel met nr. 449c aan te kopen daar dit net buiten de grenzen van hun werkingsgebied valt. Om de familie De Preter te kunnen overtuigen, vraagt de VLM aan de gemeente om dit perceel met nr. 449c van de familie aan te kopen.

Gelet op de vraag van VLM kan wel overgewogen worden om het perceel in zijn geheel aan te kopen van de familie De Preter. De motivering is te vinden in om in samenwerking met VLM te investeren in de open ruimte en in het platteland, opdat Zonhoven meewerkt aan de bescherming van de gevolgen van klimaatverandering zoals wateroverlast en droogte. Met het oog op de aankoop van VLM van het perceel aan de overzijde en de meerwaarde die erin bestaat indien de gemeente betreffend perceel aanwerft, kan middels schaalvergroting en samenwerking tussen overheden een grote impact gecreëerd worden op bovenvermelde doelstelling.

Meer specifiek zou de aankoop door VLM van de andere gronden de herstelling van de oude Ballewijer als gevolg kunnen hebben, dewelke als groter doel heeft een natte natuurverbinding te maken rond de Slangbeek, dewelke ten goede komt van de boomkikker en knoflookpad, zoals ook voorzien in het LIP Openruimtegebied Kiewit-Zonhoven. Aldus het VLM vorm het perceel met nr. 449c een interessante groenbuffer tegen de huizen, en kan fungeren als corridor richting ‘t Welleken. VLM meldt eveneens dat op langere termijn het perceel met nr. 449c, na aankoop door de gemeente, eventueel nog geruild kan worden met andere locaties.

GR 12/09/2022;

De gemeenteraad keurde in zitting op 12 september 2022 de negen verschillende notariële aktes goed, dewelke zullen worden verleden in het project van Residentie De Kwint door geassocieerde notarissen Bovend’aerde en Manshoven.

Gelet op de grote hoeveelheid bepalingen alsook de complexiteit van het dossier en de bijhorende aktes, viel het niet uit te sluiten dat er aanvullingen en/of lichte aanpassingen ingevolge materiële vergissingen dienden te gebeuren aan de aktes zoals goedgekeurd door de gemeenteraad. De gemeenteraad besloot daarom eveneens het college van burgemeester en schepenen de machtiging te verlenen om te beslissen over aanvullingen, vervolledigingen en beperkte wijzigingen aan de aktes, zoals, niet-limitatief, een bijlage toevoegen, de prekadastratie van de percelen toevoegen, data invullen en andere ontbrekende gegevens toevoegen.

Als gevolg van voortschrijdend inzicht, dringt de aanpassing aan één van de negen bovenvermelde akten zich op, meer bepaald de akte van verkoop door de Lokale politiezone Hasselt/Zonhoven/Diepenbeek/Halen/Herk-de-Stad/Lummen aan NV LIVACO EN NV WERFT en aankoop van het casco politiecommissariaat, door de Lokale politiezone Hasselt/Zonhoven/Diepenbeek/Halen/Herk-de-Stad/Lummen vanwege de Tijdelijke Maatschap Vanhout Projects en Kolmont Woonprojecten. De inhoud van bovenvermelde akte wordt aangepast in die zin dat de Woningbouwwet niet meer conventioneel van toepassing wordt verklaard doch dat er een loutere voltooiingswaarborg wordt gesteld. Bijgevolg werden de verwijzingen van de Woningbouwwet verwijderd uit de akte. De akte wordt eveneens aangepast aan de genomen beslissingen van de Gemeenteraad, de Kerkraad en de Politieraad (o.a. wat betreft de opgenomen waardes/cijfergegevens/prijzen).

Bovenvermelde aanpassing heeft geen rechtstreekse impact op de belangen van de gemeente of de kerkfabriek.

Wegenisprojecten:

- Genkerbaan;

- Grote Hemmenweg ea.;

- Ballewijerweg ea.;

- Schutenseweg ea.;

- Poelstraat ea.

Voor verschillende wegenisprojecten (Genkerbaan, Grote Hemmenweg ea., Ballewijerweg ea., Schutenseweg ea., Poelstraat ea.) dienen er stukken grond ingenomen te worden. Dit betreft (relatief) kleine stukken die meestal in de voortuin van de eigenaars gelegen zijn.

De reactie van de eigenaars van deze gronden op onze voorstellen, waar al overgegaan is tot uitnodiging tot minnelijke verkoop van de gronden, is beperkt. Illustratief: Wat betreft het project Ballewijerweg ea. hebben 2 van de 5 hun akkoord gegeven. Wat betreft het project Schutenseweg ea. hebben 2 van de 7 diens akkoord gegeven. De 8 anderen hebben ofwel laten weten niet akkoord te gaan, of hebben gewoon niet gereageerd. In sommige gevallen lijkt een onderhandelde oplossing middels minnelijke verwerving onmogelijk, waardoor onteigeningen onvermijdelijk lijken om de wegenisprojecten op termijn uit te kunnen voeren.

Omdat de expertise intern ontbreekt en een onteigening een proces van lange adem is, wordt aangeraden een advocaat aan te stellen om ons bij deze onteigeningsprocedures te begeleiden.

Er wordt opgemerkt dat gedurende de gehele procedure tot onteigening, een minnelijke verwerving van de percelen nog steeds mogelijk blijft. Onderhandelingen om tot een minnelijke verwerving te komen kunnen m.a.w. nog steeds parallel gebeuren. Desalniettemin wordt sterk aangeraden niet te wachten tot er volledige duidelijkheid bestaat dat een bepaalde eigenaar niet wil verkopen, omdat een onteigengingsprocedure vrij lang duurt. Een volledige onteigeningprocedure duurt minimum 6-9 maanden maar door de tussenkomst van oa. twee gemeenteraden, het doorlopen van een openbaar onderzoek en vele beroepsmogelijkheden, kan dit aanzienlijk langer duren.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

Voorwerp van de melding

De melding omvat de volgende stedenbouwkundige handelingen:

• de oprichting van bijgebouwen die aangebouwd zijn aan de hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning

De melding heeft betrekking op een terrein, gelegen Kortestraat 63 te 3520 Zonhoven, kadastraal bekend: afdeling 1 , sectie B, nr. 952V31.

De meldingsaanvraag werd op 2/10/2022 ontvangen.

Bevoegdheid

De melding heeft geen betrekking op een Vlaams of provinciaal project, noch op een ingedeelde inrichting van klasse 1, noch op een gemeentegrensoverschrijdend project. 

Het college van burgemeester en schepenen is dan ook bevoegd voor de aktename.

Onderzoek van het meldingsplichtig en niet-verboden karakter

Er zijn geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten verbonden aan de melding.

De melding betreft een terrasoverkapping met een horizontale dakoppervlak van 36,83 m² tegen de achtergevel van een hoofdzakelijk vergunde woning.  Ze wordt ingeplant op een afstand van ongeveer 4,74 meter van de rechter zijgevel.   De hoogte van de constructie bedraagt 3,093 meter.

Het frame wordt uitgevoerd in een kleur met nummer RAL 7021, de doek in antraciet.

De handelingen voldoen aan artikel 4 van het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, aangezien:

1° er wordt geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd;
2° het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd;
3° de totale oppervlakte van de bestaande en de op te richten aangebouwde bijgebouwen bedraagt maximaal 40 vierkante meter;
4° de gebouwen worden geplaatst in de zijtuin tot op 3 meter van de perceelsgrenzen of in de achtertuin tot op 2 meter van de perceelsgrenzen;
5° de hoogte is beperkt tot 4 meter.
In afwijking van het eerste lid, 4°, mag, als het hoofdgebouw is opgetrokken op of tegen de perceelsgrens, het aangebouwde bijgebouw ook opgetrokken worden op of tegen de perceelsgrens, tegen een bestaand aanpalend gebouw, als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt. De bouwdiepte van het nieuw op te richten aangebouwde bijgebouw overschrijdt de bouwdiepte van het aanpalende gebouw niet.; Voor de toepassing van dit artikel worden als bijgebouwen beschouwd : de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw.

De gemelde stedenbouwkundige handelingen zijn dus meldingsplichtig en niet verboden.

Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften:

De melding is volgens het gewestplan ‘Hasselt-Genk’, vastgesteld bij het koninklijk besluit van 03/04/1979, gelegen in woongebied.

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurd BPA/RUP.

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde verkaveling.

De aanvraag is verenigbaar met de planologische voorschriften.

Voor het perceel waar de aanvraag gelegen is werden volgende vergunningen afgeleverd:

• 2014/00070: stedenbouwkundige vergunning op 29/07/2014 voor het bouwen van een eengezinswoning met praktijk ;
• 2013/00253: stedenbouwkundige vergunning op 26/06/2014 voor het rooien van 2 bomen ;
• 2013/00161: stedenbouwkundige vergunning op 5/11/2013 voor het kappen van de vegetatie, het slopen van een niet vergunde constructie en het bouwen van een ééngezinswoning met praktijk ;

Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd of die niet conform de stedenbouwkundige vergunning werden uitgevoerd. Het betreft volgende handelingen:

• Het niet ontoegankelijk maken van het perceel voor voertuigen ter hoogte van de rooilijn, met uitzondering van de inrit.
• Het aanleggen van een inrit die ter hoogte van de rooilijn breder is dan 3 meter.
• Het niet conform de stedenbouwkundige vergunning aanleggen van verhardingen in de voortuin.
• Het aanleggen van niet overdekte constructies zonder bouwvolume met een totale oppervlakte van meer dan 80 m² in de zij- en/of achtertuin.
• Het, bovenop de vergunde inrit, verharden van het openbaar domein.

Tenslotte kunnen we meegeven dat de ‘footprint’ van de bestaande al dan niet vergunde constructies en verhardingen op het perceel, oftewel de groenterreinindex, van ongeveer 51% niet voldoet aan de huidige voorschriften van 60%.

Toetsing aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater:

De stedenbouwkundige verordening hemelwater is niet van toepassing.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de aktename van het bouwen van een terrasoverkapping, zoals voorgesteld op het voorgebrachte plan dat als bijlage aan de aanvraag is verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

• De niet vergunde stedenbouwkundige handelingen moeten worden geregulariseerd.
• Deze aktename stelt de melder niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van een veranda en een scheidingsmuur.

De aanvraag werd op 18/07/2022 ontvangen.

Op 16/08/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 17/08/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 07/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• Op 11/12/2018 werd een omgevingsvergunning afgeleverd, voor het verkavelen van gronden in 6 loten voor open bebouwing, door het college van burgemeester en schepenen (1269.C.874.2)
• Op 24/11/2020 werd een omgevingsvergunning afgeleverd, voor het bouwen van 6 eengezinswoningen met carport en losstaande tuinbergingen, door het college van burgemeester en schepenen. (2020/00111)

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Geen adviezen vereist.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 5 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 11/12/2018 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1269.C.874.2. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. 

De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de verkavelingsvoorschriften.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Erfdienstbaarheden / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.

De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars  door het afleveren van een omgevingsvergunning.

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het uitbreiden van de woning met een veranda en het plaatsen van een terrasmuur. 

De terrasmuur met een hoogte van 3,05m en een breedte van 0,28m wordt op de scheiding geplaatst. De lengte van deze muur bedraagt 4m en zal uitgevoerd worden in dezelfde baksteen als de bestaande woning. Bovenop deze muur zal er een blauwe arduinsteen met een dikte van 3cm geplaatst worden.

De veranda wordt achteraan tegen de bestaande woning geplaatst. De inplanting van de veranda vindt plaats op minstens 3,5m van de linker perceelgrens. De veranda wordt afgewerkt met een plat dak waarvan de dakrandhoogte 3m bedraagt. De oppervlakte van de veranda bedraagt 21, 35m² (6,10m x 3,50m) waardoor de maximale bouwdiepte 14m bedraagt. De veranda zal opgericht worden met glazen wanden in hoog rendementsglas en thermisch onderbroken zwarte aluminium. Het plat dak wordt uitgevoerd met gelamelleerde draagbalken met PEFC-certifcaat en Wolfin dakbedekking.  

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan niet afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume. Zowel de veranda als de scheidingsmuur vallen binnen het maximale bouwvolume volgens de verkavelingsvoorschriften. De buren werden tijdens het openbaar onderzoek aangeschreven omtrent het plaatsen van de muur op de perceelgrens. Er werd hiervoor geen bezwaar ingediend waardoor er beschouwd kan worden dat ze hiermee akkoord gaan. De bouwvolumes van zowel de scheidingsmuur als de veranda zijn niet van die proportie dat er hinder naar de omgeving kan verwacht worden. Ook de te gebruiken materialen zijn niet vreemd in de omgeving.

 ( dus geen RUP! )

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.

BESPREKING ADVIEZEN

Er werden geen adviezen opgevraagd.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is (niet)vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een veranda en een scheidingsmuur, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

Riolering:

1. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.   Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke; 
2. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
3. Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
4. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
   Andere voorwaarden:
5. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
6. Bij gebrek aan een uitdrukkelijk akkoord omtrent de afwerking van de zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens, dienen alle zichtbaar blijvende gevels binnen deze aanvraag en deze van de aangrenzende afgewerkt te worden door de laatst bouwende.   De zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens moeten afgewerkt worden in een volwaardig gevelmateriaal. 
7. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
8. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
9. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning met carport en overdekt terras en het aanleggen van een parkeerplaats in de voortuin.

De aanvraag werd op 29/06/2022 ontvangen en op 28/07/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 07/08/2022 tot en met 05/09/2022, gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• Op 07/03/1994 werd er een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het voor verkavelen van grond in 5 loten voor open bebouwing, door het college van burgemeester en schepenen. 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 07/08/2022 tot en met 05/09/2022.

Het aanvraagdossier bevat een schriftelijk akkoord van de eigenaars van het linker aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Fluvius

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel. 

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 07/03/1994 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.93/10. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. 

De kavel kreeg als bestemming residentiële eengezinswoningen.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.

Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 153,16m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Het advies van 01/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.

Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.

De aanvraag voor uw rioleringsaansluiting werd bekeken en het algemeen advies op www.fluvius.be/aansluitingen is van toepassing.

Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”

Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:

• De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater. 
• Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
• De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
• Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
• Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op vuilwaterafvoerleidingen aangezien in deze putjes vaak verstopping optreedt en alle toestellen in de woning in principe reeds over een waterslot/sifon beschikken.
• In het kader van herbruik van hemelwater, het water van de hemelwaterput voor de spoeling van alle WC’s, kranen voor kuiswater en wasmachines in deze werken te gebruiken.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• De noodzakelijke ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel (bvb: ontluchtingspijp door dak).

Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.  Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

De aanvraag is gelegen langsheen de Beverzakstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de leefkeuken, de overloop en de zolder

Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.

Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet   (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag omvat het bouwen van een eengezinswoning met carport en overdekt terras en het aanleggen van een parkeerplaats in de voortuin.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING 
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 07/03/1994 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
 Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Beverzakstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van een open eengezinswoning met aan de linker zijtuinstrook een carport en rechts achteraan de woning een overdekt terras. In de voortuinstrook wordt er een parkeerplaats aangelegd.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het bouwen van een open eengezinswoning met bijhorende functies zoals een carport en een overdekt terras is functioneel inpasbaar zowel in de ruime als in de onmiddellijke omgeving.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet in minstens 2 autostaanplaatsen voor de woongelegenheid.

Er wordt een autostaanplaats voorzien onder de carport en een parkeerplaats in de voortuin. Voor het overige kan er nog minstens 1 wagen gestationeerd worden op de inrit.

Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.

De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat het bouwen van een eengezinswoning met carport en overdekt terras en het aanleggen van een parkeerplaats in de voortuin. 

De open eengezinswoning wordt ingeplant op minstens 10,05m van de rooilijn en op minstens 3,13m van de zijdelingse perceelgrenzen. De woning bestaat uit 2 bouwlagen met een hellend dak waarvan de maximale kroonlijsthoogte 6m bedraagt ten opzichte van het maaiveld en de nokhoogte 10,44m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt ±11m door het voorzien van een overdekt terras rechts achteraan de woning. De maximale bouwdiepte op het verdiepingsniveau bedraagt 10,30m aangezien deze de contouren van de gehele benedenverdieping volgt. De afwerking van de woning zal voornamelijk uitgevoerd worden met een beige genuanceerde recuperatiesteen en vieille blauwe gesmoorde dakpannen.  

Links van de woning wordt er nog een carport geplaatst op afstand van ±3,50m van de linkse zijde van de voorgevel en op 18cm van de linker perceelgrens. De oppervlakte van deze constructie bedraagt 21m² (6m x 3,50m). De carport wordt afgewerkt met een plat dak waarvan de dakrandhoogte 3,50m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De uitvoering van de carport bestaat uit vergrijsde eik. Voor het plaatsen van de carport in de linker zijtuinstrook werd een akkoord bekomen van de desbetreffende buur. Tijdens de procedure werd er ook geen bezwaar ingediend tegen het plaatsen van de carport op deze locatie.

Verder voorziet de aanvraag in het aanleggen van een inrit met een breedte van 3m tot aan de carport in de linker zijtuinstrook. Vanuit de inrit wordt er ook een parkeerplaats voorzien met aansluitend een pad richting de voordeur. De totale oppervlakte van de aan waterdoorlatende verharding die hierdoor in de voortuin en stukje van de linker zijtuinstrook wordt aangelegd bedraagt 76m². Achteraan de woning wordt er ook nog een terras aangelegd bestaande uit niet-waterdoorlatende terrastegel. Wel kan het opgevangen water infiltreren in de groenzone waardoor deze omringt wordt. De overige zones op het perceel zullen groen aangeplant worden. 

Bovenstaande aanvraag creëert een goede harmonie tussen bebouwing en groenbeplanting op het perceel. De bebouwingsgraad op het perceel bedraagt slechts 32% door de te voorziene bebouwing waarbij de verhardingen in de voortuin en zijtuin waterdoorlatend uitgevoerd zullen worden. De woning zelf betreft een doorsnee woning met normale proporties waardoor er minimale hinder ten opzichte van de buren te verwachten is. De volledige bouwdiepte die toegestaan wordt door de verkavelingsvoorschriften wordt zelfs niet gebruikt. Door de verspringing in de voorgevel en de daken zal voorgesteld project niet overweldigend zijn binnen het bestaande straatbeeld.

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Bodemreliëf

De aanvraag voorziet een ophoging van maximaal 35cm op het perceel om zo 15cm boven de as van de weg te komen liggen. Het vloerpeil van de woning komt zo op 30cm boven de as van de voorliggende weg te liggen. Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats. Er dient dus voldaan te worden aan de bovenstaande voorwaarden.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.

BESPREKING ADVIEZEN

•  Het advies van 01/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

“Zie bespreking riolering”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.

De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een eengezinswoning met carport en overdekt terras en het aanleggen van een parkeerplaats in de voortuin, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

Riolering:

1. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius, zoals gevoegd in bijlage;
2. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
3. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
4. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
5. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.   Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke; 
6. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
7. Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
8. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
9. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
10. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek;
    Andere voorwaarden:
11. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
12. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m; 
13. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
14. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
15. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het aanpassen van een bestaande omgevingsvergunning voor wat betreft de voorgevel, het terras en de indeling van de woning.

De aanvraag werd op 9/08/2022 ontvangen.

Op 6/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• 2022/00079: stedenbouwkundige vergunning op 7/05/2022 voor het bouwen van een eengezinswoning ;
• 2015/00118: stedenbouwkundige vergunning op 20/10/2015 voor het vellen van hoogstammige bomen en het verwijderen van hun ondergroei ;
• 1190.A.874.2: verkavelingsvergunning op 12/05/2015 voor het verkavelen tot 12 loten voor open bebouwing (waarvan 3 voor bescheiden wonen);
• 1162.A.874.2: weigering verkavelingsvergunning op 21/05/2014 voor het verkavelen binnengebied tot 12 loten voor open bebouwing ;
• 1162.A.874.2: weigering verkavelingsvergunning op 21/01/2014 voor het verkavelen binnengebied tot 12 loten voor open bebouwing ;
• 2013/00171: stedenbouwkundige vergunning op 22/10/2013 voor het slopen van een woning, een garage en een bijgebouw ;
• 1998/07909: stedenbouwkundige vergunning op 6/07/1998 voor het oprichten van een schutstal voor paarden (gewijzigd plan) ;
• 1998/07866: stedenbouwkundige vergunning op 11/05/1998 voor het oprichten van een schutstal voor paarden ;

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

ADVIEZEN

Fluvius

Dienst Facilitair Management

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met een landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 5 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 12/05/2015 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1190.A.874.2. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. 

De kavel kreeg als bestemming ééngezinswoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de verkavelingsvoorschriften.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 85m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, uitgietbak, buitenkranen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “collectief geoptimaliseerd buitengebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen

Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:

• De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater. 
• Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
• De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
• Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
• Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op vuilwaterafvoerleidingen aangezien in deze putjes vaak verstopping optreedt en alle toestellen in de woning in principe reeds over een waterslot/sifon beschikken.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• De noodzakelijke ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel (bvb: ontluchtingspijp door dak).

Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.  Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).

Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:

De aansluitputjes voor hemelwaterafvoer en vuilwaterafvoer werden reeds geplaatst. Hierop kan het private afvoerstelsel met respectievelijk hemelwater en vuilwater pas lozen na het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal, nachthal en in de zolder.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de verkavelingsvoorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft een ééngezinswoning die ingeplant is op de bouwlijn van Hemelhof 11 op 4,96 meter achter de rooilijn.   De afstand tot de rechter perceelsgrens bedraagt 3,55 meter en de afstand tot de linker perceelsgrens bedraagt tenminste 5,47 meter.

De woning bestaat uit 2 bouwlagen onder een zadeldak waarbij de bouwdieptes van zowel de gelijkvloers als de verdieping 10 meter bedragen.

De kroonlijsthoogte ten opzichte van het maaiveld bedraagt 5,72 meter, de nokhoogte bedraagt 10,02 meter ten opzichte van het maaiveld.

De woning is opgetrokken in een wit genuanceerde paramentsteen en de dakbedekking bestaat uit zwarte dakpannen.

Aan de rechterzijde van de woning wordt, tot aan de achtergevel, een inrit voorzien met een breedte van 3 meter bestaande uit dolomiet.

De toegang naar de voordeur heeft een breedte van 1,5 meter, wordt doorgetrokken langs de hele voorgevel en wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.  Aan de achterzijde van de woning wordt een terras ingeplant met een oppervlakte van 30 m² dat ook bestaat uit waterdoorlatende klinkers.

Op de perceelsgrenzen wordt er een draadafsluiting voorzien die in de voortuin een hoogte heeft van 0,8 meter en in de zij- en achtertuin een hoogte van 1,8 meter.

Op het perceel is ter hoogte van de oostelijke perceelsgrens een Klein Landschapselement aanwezig.  Dit KLE met nummer 1660 was op het moment van opname intact en verkeerde in goede conditie.  Het Kleine Landschapselement kreeg een ecologische waarde 2 toegekend. Het KLE heeft een totale lengte van 211 meter een breedte van 2 tot 3 meter en omvat weideranden met verschillende kaplagen. De boomlaag bevat een Hazelaar, een Wilde Lijsterbes en 11 Zomereiken met omtrekken van 1,4 tot 2,3 meter.  De struiklaag omvat: Boswilg, Eenstijlige Meidoorn, Gewone Braam, Gewone Vlier, Hazelaar, Wilde Lijsterbes, Zomereik en Zwarte Els.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een recente verkavelingsvergunning waarvan niet afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume.  De aangevraagde verhardingen zijn niet uitzonderlijk bij een eengezinswoning.   Er resteert voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als groenzone.

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk/de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat de afsluiting ter hoogte van de linker perceelsgrens op dergelijke wijze ingeplant wordt zodat er geen enkele schade wordt toegebracht aan de aanwezige houtkant (KLE).

BESPREKING ADVIEZEN

• Het advies van 29/09/2022 van de gemeentelijke dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig:

“- Bestaande KLE (houtkant) langsheen de oostelijke perceelsgrens moet behouden blijven, onderhoud mag en kan gebeuren d.m.v. hakhout beheer. Houtkant bestaat nu uit enkele hoogstam eikenbomen en enkele op stoof gezette bomen. Bij onderhoud rekening houden met het feit dat er een 70kV hoogspanningslijn boven deze groenzone loopt, wat maakt dat er specifieke veiligheidsvoorschriften zijn.

- Nodige maatregelen worden getroffen om het aanwezige groen in de houtkant maximaal te beschermen gedurende de bouwwerken. Dit houdt in dat er in deze zone geen werken mogen uitgevoerd worden, geen materialen mogen gestapeld worden, de grondslag niet gewijzigd mag worden en dat verdichten van de bodem door werfverkeer maximaal moet vermeden worden.

- We merken ook dat er een eik gerooid werd die conform de verkavelingsvergunning diende behouden te blijven. Deze boom staat ook op huidige, en alle vorige, plannen aangeduid als te behouden. Er zal dus nog een regularisatieaanvraag moeten overgemaakt worden voor het rooien van deze eik.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich gedeeltelijk aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden met uitzondering van de heraanplant van een eik ter compensatie van de gerooide eik. Deze eik staat op het verkavelingsplan van vergunning 1190.A.874.2 van 12/05/2015 weliswaar aangeduid als te behouden, maar op het plan van stedenbouwkundige vergunning 2015/00118 van 20/10/2015 staat deze aangeduid als te rooien. Aan deze vergunning zijn geen compensatiemaatregelen gekoppeld.

• Het advies van 7/09/2022 van de Fluvius is voorwaardelijk gunstig: 
   “Fluvius advies SB + hoogspanningsleiding in buurt van perceel

hetzelfde advies als OMV_2022032634

Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.

Opgelet hier liggen hoogspanningsleidingen in de buurt van het perceel (zie bijgevoegde brief).

Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle verkavelingsvoorwaarden.

Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:

Voor dit perceel zijn de aansluitingsputjes voor de afvoer van afvalwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) op het openbaar rioleringsstelsel reeds geplaatst. Hierop dient de aanvrager de privéwaterafvoer aan te koppelen. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm.

Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren. De aanvraag kan gebeuren via www.fluvius.be.

Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine. Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.

Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Fluvius advies ivm hoogspanningsleidingen boven perceel

Werken nabij hoogspanningslijn: L709/B_Zonhoven – Houthalen.

Positief advies mits uitvoering volgens veiligheidsvoorschriften.

U contacteerde ons recent in verband met de uitvoering van werken in de buurt van een hoogspanningslijn. Na analyse van deze specifieke situatie kunnen we u meedelen dat we in principe geen bezwaar hebben tegen de uitvoering van deze werken. We vragen u echter uitdrukkelijk om:

De veiligheidsafstanden steeds te respecteren (zie adviestabel - bijlage 1)

De algemene veiligheidsvoorschriften in acht te nemen (bijlage 2)

Als uit jullie eigen veiligheidsanalyse blijkt dat deze hoogspanningslijn - in functie van de werken – spanningsloos moet gemaakt worden, is het noodzakelijk om dit minimaal 8 weken op voorhand bij Fluvius aan te vragen. Pas nadat wij een attest afleveren met betrekking tot de veiligheid krijgt u toegang tot de locatie en kunnen de werken starten. Deze procedure kan enige tijd in beslag nemen.

We geven u hieronder graag een korte toelichting bij de belangrijkste voorschriften. Neem deze informatie vooraf grondig door en breng ook aannemers en onderaannemers op de hoogte. Op die manier garanderen we samen de veiligheid, blijft de continuïteit van de elektriciteitsvoorziening behouden en beschermen we de installaties.

Het is uitdrukkelijk verboden om in de rode zone (zie figuur) te komen. Op de figuur kunt u de maximale bouw- en werkhoogtes en zijdelings veiligheidsafstanden raadplegen. Deze hoogtes en afstanden vormen de grens tussen de veilige en verboden zone (rode lijnen op de figuur). De hoogte wordt steeds gemeten vanaf de voet (1) van één of beide masten.

Indien u gebruik wil maken van toestellen die een groot bereik hebben (kranen, betonpompen, hoogtewerkers, …) is het aangewezen om de adviestabel van het aangrenzende paalvlak te raadplegen. Het risico bestaat dat de bewegende delen van dergelijke machines in dit paalvlak terecht komen.

(1) De voet van een mast wordt gedefinieerd als het niveau van het maaiveld ter hoogte van de mast. Indien de informatie beschikbaar is, werd de maximale hoogte volgens de Tweede Algemene Waterpassing (TAW) ook opgenomen in de adviestabel.

Advies - werken in de nabijheid van een hoogspanningslijn: zie advies bijlage 1 

Algemene veiligheidsvoorschriften - werken in de nabijheid van een hoogspanningslijn: zie advies bijlage 2 “

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.

De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. Mits volgende aanpassingen door te voeren of voorwaarden na te leven, is de aanvraag verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening:

• De exacte locatie van de aanwezige houtkant (KLE) is niet aangeduid op de plannen.  Het is bijgevolg niet duidelijk of de ingetekende afsluiting zich in deze houtkant bevindt of niet.  De afsluiting mag enkel geplaatst worden op een wijze die geen enkele schade aan de aanwezige houtkant toebrengt.

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk en de afwerking bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving, mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het aanpassen van een bestaande omgevingsvergunning voor wat betreft de voorgevel, het terras en de indeling van de woning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1) Het bestaande kleine landschapselement (oftewel houtkant) langs de oostelijke perceelsgrens moet behouden blijven en mag enkel onderhouden worden door een gedegen houthakbeheer.

2) Het aanwezige groen in de houtkant (KLE) en de niet gerooide en als te behouden aangeduide eik moeten tijdens de werken maximaal beschermd worden. Dit houdt in dat er in de zone van de houtkant of onder de kruinprojectie en/of tegen de stam van de eik geen grond- of andere werken mogen uitgevoerd worden en geen materialen mogen gestapeld

worden. De grondslag mag er niet gewijzigd worden en het verdichten van de bodem door werfverkeer moet maximaal vermeden worden.

3) Afsluitingen mogen enkel geplaatst worden op een wijze die geen enkele schade toebrengt aan het aanwezige groen in de houtkant.

4) Er moet tijdens de werken te allen tijde voldaan zijn aan de veiligheidsvoorschriften en veiligheidsafstanden voor werken nabij een hoogspanningsleiding zoals meegedeeld in het advies en de bijlagen van Fluvius.

Riolering:

1. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius, zoals gevoegd in bijlage;
2. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
3. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
4. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
5. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.   Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke; 
6. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.

Terrein en gelijkgrondse berm:

1. Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd worden conform de ingediende anvraag en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
2. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 3 meter (maximaal 6 meter), dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
3. De hoogstammige bomen die niet aangegeven zijn op het inplantingplan als te rooien, dienen behouden te blijven. De werkelijke inplanting van de te behouden bomen dient bij uitpaling van de woning gecontroleerd te worden. Bij niet correct aangeduide inplanting van de bomen, en hinder om het perceel te betreden, dient een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd te worden rekening houdend met de juiste inplanting en het maximale behoud van de groenelementen;
4. De groenelementen die niet weergegeven werden op de ingediende plannen dienen behouden te blijven;
5. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Veldwetboek;

Andere voorwaarden:

1. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
2. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
3. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk en de afwerking bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

Verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 1 lot (lot 1) voor open bebouwing en het kappen van een Amerikaanse eik. Lot 2 is gelegen in woonuitbreidingsgebied en wordt uit de verkaveling gesloten.

De aanvraag werd op 03/05/2022 ontvangen.

Op 31/05/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 18/06/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 15/07/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 25 juli 2022 tot en met 23 augustus 2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Op 18/12/1996 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd op het rechts aanpalende eigendom (3^de afd. sectie F nr. 607D) door het college van burgemeester en schepen voor 3 loten voor vrijstaande bebouwing. Op het verkavelingsplan horende bij deze verkavelingsvergunning werd perceel 607 E voorbehouden voor ontsluiting (7204V96/331). 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 25 juli 2022 tot en met 23 augustus 2022. Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Op 15/07/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management.

Op 15/07/2022 werd advies gevraagd aan het Agentschap Natuur en Bos.

Op 15/07/2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 15/07/2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 15/07/2022 werd advies gevraagd aan Proximus.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied i.f.v. de voorliggende weg (50 meter) en dieperliggend woonuitbreidingsgebied. De aanvraag situeert zich volledig in het woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Bijzonder plan van aanleg, ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften. 

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 15 juli 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. 

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:

1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;

2° de wijziging van het reliëf van de bodem;

3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;

4° het afbreken van constructies.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.

Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.

De aanvraag voldoet niet aan deze bepalingen voor wat betreft het kappen van een boom. Het betreft hier immers slechts één boom en geen bos. Alvorens deze boom kan gekapt worden, dient er eerst een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning bekomen te worden.

OVERIGE REGELGEVING 

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter – expert Guy Gillissen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden in voorliggende aanvraag.

Decreet grond- en pandenbeleid 

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.

De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 1 lot (lot 1) voor open bebouwing.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Keurstraat, een gemeenteweg ten zuidwesten van de kern van Zonhoven.  In de directe omgeving van het eigendom bestaat de bebouwing uit hoofdzakelijk vrijstaande eengezinswoningen. De woningen bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en hebben een schuin of plat dak. Het te verkavelen terrein is een hooiland. Er staat 1 Amerikaanse eik op het perceel.

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet 1 lot met een oppervlakte van 894m² voor het oprichten van een open eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De woning wordt opgericht op 8 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone is 25 meter diep. De bouwstrook heeft een maximale breedte van 11,96 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 17 meter. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van een open ééngezinswoning, met een kleinschalige ondergeschikte nevenbestemming op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

Mobiliteitsimpact

Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden of een carport in de zijtuinstrook om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. 

De voorschriften voorzien enkel een bijgebouw in functie van een tuinberging of garage. Het stallen van auto’s in het vrijstaande bijgebouw zal niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, kan het parkeren op eigen terrein gebeuren. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.

De schaal van de voorgenomen werken en visueel-vormelijke elementen

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Een maximale bouwdiepte van 15 meter i.p.v. 17 meter op het gelijkvloers (een eventuele afwijking voor de overdekking van het terras palend aan de achtergevel, na 15 meter bouwdiepte, kan worden toegestaan op voorwaarde dat het gaat om een open constructie en deze niet leidt tot overdreven terrasverhardingen) en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak past zich goed in in deze omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de woning wordt voorzien op 8 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen. 

Er worden bijgebouwen tot 40m² voorgesteld.  Het lot kan deze oppervlakte dragen.  Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.  Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Er rest nog voldoende ruimte op het perceel om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.

Door het oprichten van 1 woning wordt een woondichtheid bekomen van ca. 11,2 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving. 

Ondanks het feit dat de voorgestelde inplanting en het voorgestelde profiel van de eengezinswoning inpasbaar is in de omgeving, kan voorliggende aanvraag niet gunstig beoordeeld worden. Dit omwille van het feit dat er op dit moment nog geen definitieve uitspraak kan gedaan worden over de al dan niet ontwikkelbaarheid van het achterliggende woonuitbreidingsgebied. De gemeente wenst de ontsluitingsmogelijkheden van het ingesloten woonuitbreidingsgebied daarom zo maximaal mogelijk te houden. Voorliggende aanvraag hypothekeert een ontsluiting langs de Keurstraat. In het verleden werd er al een mogelijke ontsluiting voorzien over voorliggende eigendom, cfr. verkavelingsvergunning afgeleverd op 18/12/1996 op het rechts aanpalende eigendom (3^de afd. sectie F nr. 607D). Het achterliggend perceel sluit weliswaar ook aan op percelen in dezelfde eigendom die aantakken op de Beringersteenweg, maar gezien dit een gewestweg is, is het niet wenselijk een eventuele toegangsweg naar daar te verleggen.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het betreft een vrij vlak terrein dat maximum 50 cm lager ligt dan het straatniveau.  Het huidige niveau dient aangehouden te worden. De vloerpas van de woning moet wel hoger liggen dan het straatniveau, gemeten vanaf het peil van de as van de voorliggende weg. 

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving. Dit omwille van het feit dat er op dit moment nog geen definitieve uitspraak kan gedaan worden over de al dan niet ontwikkelbaarheid van het achterliggende woonuitbreidingsgebied.  De ontwikkeling van betreffend perceel hypothekeert een ontsluiting van het achterliggend gebied via de Keurstraat.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 01/08/2022 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
 geen advies

Advies Ontwerpbureau
 Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:

• een forfaitaire kost per bebouwbaar kavel
• een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.

Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

2.- Het advies van 03/08/2022 van Proximus is gunstig: “Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

3.- Het advies van 29/07/2022 van de Dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig: “Gunstig mits volgende voorwaarde wordt ingevuld: Bestaande eikenboom aan de rand van de gracht dient behouden te blijven. Er dient ook in de verkavelingsvoorschriften opgenomen te worden dat er binnen de kruinprojectie van deze boom geen werken mogen uitgevoerd worden, en dat de grondslag van het terrein er ongewijzigd moet blijven.

Ook moet er in de voorschriften opgenomen worden dat er de nodige maatregelen genomen worden om de boom gedurende de werken te beschermen.

Rooien is enkel mogelijk indien uit een studie, uitgevoerd door een erkend boomverzorger, moest blijken dat de boom in dusdanig slechte staat is dat hij een gevaar voor de omgeving is en de overlevingskansen nihil zijn.

Enkele nuttige links m.b.t. beschermen van bomen op en rond werven:

- https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen

- https://www.bomenstichtingdenhaag.nl/wp-content/uploads/2014/10/bescherming-bouwplaatsen-stadswerk.pdf

Link naar lijst van erkende boomverzorgers:

- https://www.bomenbeterbeheren.org/wp-content/uploads/2014/10/EuropeanTreeWorker”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden 

4.- Op 01/09/2022 liet het Agentschap Natuur en Bos weten geen advies uit te brengen. 

“Er is voor dit project geen adviesvereiste voor het Agentschap Natuur en Bos.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte. 

5.- Het advies van 18/07/2022 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:

“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.

Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen. Bij deze hebt u aan onze financiële voorwaarden voldaan. Hiernaast dient u ook aan de technische voorwaarden in dit schrijven en de technische brochures Fluvius te voldoen. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.

Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.

Riolering:

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de grachtinbuizing in de aanpalende straat.

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen.

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ontwikkeling van het achterliggende gebied in het gedrang kan brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.  Dit omwille van het feit dat er op dit moment nog geen definitieve uitspraak kan gedaan worden over de al dan niet ontwikkelbaarheid van het achterliggende woonuitbreidingsgebied.  De ontwikkeling van betreffend perceel hypothekeert een ontsluiting van het achterliggend gebied via de Keurstraat.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 1 lot (lot 1) voor open bebouwing en het kappen van een Amerikaanse eik. 

De gemeente wenst de ontsluitingsmogelijkheden van het ingesloten woonuitbreidingsgebied zo maximaal mogelijk te houden tot er een definitieve uitspraak wordt gedaan over de al dan niet ontwikkelbaarheid van het achterliggende woonuitbreidingsgebied. Voorliggende aanvraag hypothekeert een ontsluiting van het binnengebied via de Keurstraat.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.

De aanvraag werd op 20/06/2022 ontvangen.

Op 19/07/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 5/08/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 2/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.

De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken in navolging van artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• 1051.C.874.2 : weigering (wijziging) verkavelingsvergunning door de  Deputatie op 31/01/2008  voor het wijzigen van een verkaveling tot 3 loten voor open bebouwing;
• 1071.C.874.2 : weigering verkavelingsvergunning door de Deputatie op 6/11/2008 voor 2 loten  voor open bebouwing;
• 1093.C.874.2 : verkavelingsvergunning afgeleverd door de Deputatie op 24/02/2010 voor 4 loten open bebouwing (loten 1, 2c, 3 en 4);
• 1093.C.874.2\02 : wijziging verkavelingsvergunning door het college van burgemeester en schepenen op 3/12/2013 voor het wijzigen van de perceelsconfiguratie van loten 1 en 3;
• 2013/00268 : weigering stedenbouwkundige aanvraag op 6/05/2014 voor het bouwen van een eengezinswoning;
• 1093.C.874.2\03 : wijziging verkavelingsvergunning door het college van burgemeester en schepenen op 10/03/2015 voor het wijzigen van de perceelsconfiguratie en de voorschriften van lot 1 volgens bijgevoegd bouwplan;
• 1093.C.874.2/VERZAKING: aktename door het college van burgemeester en schepenen op 03/08/2021 van de vraag tot verzaking aan de verkavelingsvergunning;
• 2015/00044 : stedenbouwkundige vergunning op 2/06/2015 voor het bouwen van een eengezinswoning;
• 2022/00014/SPLITSING: verkoop / schenking op 14/06/2022 van delen van de percelen 1175P, 1175M, 1175R en 1174 E – goedkeuring door het college van burgemeester en schepenen op14/06/2022. 

De aanvraag werd reeds in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 23/09/2020 (VB_2014_57).

Op 16/11/2020 werd volgende standpunt overgemaakt:

      In het verleden hebben we voor deze locatie steeds een goed ruimtelijk beleid willen toepassen. Binnen meerdere dossiers hebben wij jullie als aanvrager attent proberen te maken op de kortetermijnvisie van jullie project. Door (verschillende) beroepsprocedures is het anders gelopen.

      Binnen dit dossier wensen we daarom rekening te houden met alle huidige en toekomstige mogelijkheden, om zo tot de meest optimale situatie te komen. Een langetermijnvisie is hierbij cruciaal.  Om in dit specifieke geval uit deze impasse te geraken wensen wij mee te denken. We willen dit graag doordacht doen door binnen een éénmalige beslissing duidelijke krijtlijnen uit te zetten. Zodat wij, en jullie, niet langer om de zoveel tijd met nieuwe behoeftes en bijhorende procedures geconfronteerd worden.

      We willen daarom jullie voorstel tot het betrekken van het tussenliggende perceel (tussen woning 93 en 97) onderzoeken.  Het deel dat door jullie aangeduid wordt om mee te betrekken bij jullie tuin, werd in het verleden reeds toegevoegd aan jullie perceel.  Dit is niet voldoende om verdere uitbreidingen toe te staan.  De tuinzone dient zo maximaal mogelijk te worden voorzien.  Hierbij lijkt het aangewezen om ook de gevolgen met betrekking tot woning 93 mee in rekening te nemen.

      Om deze hypothese verder te onderzoeken zitten we echter met nog een aantal punten waar we meer zicht op willen krijgen, nl:

• Wat is de werkelijke bestaande situatie ter plaatse?

      Uit de beschikbare luchtfoto’s en streetview van google blijkt dat het terrein reeds een andere morfologie verkregen heeft dan de vergunde situatie. (gebruik van tuinen, afsluitingen, …) 

• De minimale buffer van 10m rondom het bedrijf dient steeds in rekening gebracht. De uitwerking van deze buffer dient afgetoetst te worden bij de brandweer en het Departement Landbouw en Visserij. De groenzone binnen deze buffer dient effectief gerealiseerd te worden.  Wat de aanplanting betreft, er kan steeds een voorstel worden gedaan ter aftoetsing bij onze collega’s van de dienst Facilitair Management, die ook adviesverlener zijn binnen een eventuele omgevingsaanvraag.
• Ook de woning met huisnummer 93 heeft een perceelvorm verkregen zonder dat hier een toekomstvisie over bestond. Wij zien de noodzaak om deze woning in deze fase te betrekken. Voor deze woning dient een zo goed mogelijk kavel gerealiseerd, waardoor het op lange termijn woon-/leefkwaliteit kan bieden.  Dit wil zeggen dat een gedeelte van lot 2 bij deze woning dient betrokken te worden als zijtuin.  We vermoeden dat een deel van dit lot momenteel reeds effectief als zijtuin voor nr. 93 in gebruik is.
• Op welke manier wordt de behoefte aan toekomstige bijgebouwen gerealiseerd? Op welke locatie kan dit? (rekening houdend met een voortuinstrook t.o.v. de Waardstraat en de minimale bufferstrook t.o.v. het landbouwbedrijf) Over welke oppervlakte spreken we dan?

      We merken dat binnen geen van beide woningen ruimte voorzien werd voor een tuinberging. Hoe zien jullie het stallen van fietsen, materiaal voor onderhoud van de tuin (grasmachine, …), materiaal voor beleving van de tuin (BBQ, …).

      Op dit moment voorzien de voorschriften van lot 1 een maximale oppervlakte van 6m² aan vrijstaande bijgebouwen die enkel gebruikt mogen worden in functie van hondenhok, kippenhok of ander hok voor huisdieren.

      Woning met huisnummer 93 beschikt niet over een minimale tuinzone van 10m waardoor op dit moment geen bijgebouwen gewenst zijn.

      Zijn er buiten een tuinhuis nog andere zaken waar jullie in de toekomst aan denken waar we nu al rekening mee kunnen houden?

• Op welke manier wenst men de inkijk in de tuinen te vrijwaren?

      Gezien de Atypische ligging van de tuinzone in de zijtuin en niet de achtertuin verwachten we een behoefte aan bescherming tot inkijk. Vanuit de dienst wensen we dit zo groen mogelijk gerealiseerd te zien (geen muren, betonplaten, panelen, …). Echter dient de verkeersveiligheid mee in rekening gebracht te worden. Zowel het uitrijden vanuit de Helstraat als opritten bij de woningen dienen over voldoende zicht te beschikken. Zeker gezien de buur de hinder kan ondervinden van hagen van de aangrenzende maar niet in de mogelijkheid is om hier aanpassingen in aan te brengen.

• Zijn er bepaalde toekomstplannen voor het landbouwbedrijf die we mee in rekening moeten nemen?

      Gezien we op dit moment nog geen volledig beeld hebben van de huidige (werkelijke) en toekomstige perceelsvormen/-oppervlaktes is het op dit ogenblik nog voorbarig om uitspraken te doen rond de V/T. Ook hieromtrent kan best van jullie uit als eigenaar een voorstel komen zodat we dit mee kunnen opnemen in onze beoordeling.

Gelet op het feit dat de perceelcontouren niet overeenstemden met de vergunde contouren, dat het ontwerp mogelijk strijdigheden vertoonde met de voorschriften en toegestane vloerterreinindex, dat er onvoldoende tuinzone en bufferzone resteerde en te weinig rekening gehouden werd met de toekomstperspectieven van aangrenzende kavels, werd in eerste instantie verzaakt aan de verkaveling.

Met huidig ontwerp dient nagegaan of er voldaan wordt aan de aangehaalde opmerkingen om een betere en meer duurzame ruimtelijke ordening te bekomen.

Het ontwerp werd aangepast als volgt:

• het voormalige lot 2 krijgt een bestemming als tuin- en bufferzone bij de woningen  Waardstraat 93 en 97 en vormt deels een groenbufferstrook tussen het achterliggende bedrijf en  woning nr. 97;
• middels een (goedgekeurde) splitsing zal de perceelscheiding tussen Waardstraat 97 en Helstraat 3 aangepast worden aan de werkelijke grens ten voordele van Helstraat 3. Elk perceel krijgt een zijtuinstrook van 3m breed;
• Tussen de woning nr. 93 en de nieuwe grens met het perceel van woning nr.97 is een groenstrook van ca. 14,80m voorzien waardoor voor woning nr. 93 eveneens voldoende tuinzone aanwezig blijft, zij het dan een zijtuinstrook;
• De zijtuin van woning nr. 97 verkrijgt een breedte van ca. 18m over een minimale diepte van 21,5m waardoor er voldoende tuinzone resteert, zij het dan in de zijtuinstrook;
• De haag van 2m hoog langsheen de voorste perceelgrens (Waardstraat) vormt thans geen hinder qua zichtbaarheid voor de bewoners van nr. 93, dit door de brede zijtuinstrook van nr. 93. De afstand van de haag tot de aansluiting met de Helstraat bedraagt min. 5m, voldoende voor de zichtbaarheid.

Er wordt niet aangegeven wat de toekomstperspectieven van het aangrenzende landbouwbedrijf zijn.

Er werd een bijgebouw voorzien doch de functie “poolhouse/ hobbyruimte” voorziet nog steeds niet in een berging voor tuinmateriaal/ fietsen enz. Ook binnen de woning is dit niet voorzien.

Met betrekking tot de officiële verlegging van de perceelgrenzen zoals voorgesteld bij de verdelingsakte, werd een mail aan de notaris gericht dd.13/10/2022 met vraag of de verdeling (ref. 2022/00014/SPLITSING) effectief werd doorgevoerd. De verdeling is naar onze mening essentieel om een ruimtelijk verantwoorde indeling te realiseren die, voor zowel Waardstraat 97 als voor de 2 aangrenzende woningen, een garantie biedt voor een meer kwalitatieve tuinzone/ voldoende groenzone en tevens een bufferzone voor het landbouwbedrijf achter Waardstraat 95. Daarenboven is thans een gedeelte van de bebouwing van Helstraat 3 op het perceel van Waardstraat 97 (1175P) aanwezig, dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. 

Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de aanleg van verhardingen, afsluitingen,  en verharding van de berm (gemeentegrond).

Deze wederrechtelijk uitgevoerde constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren en/of te verwijderen.

Milieu

Volgende milieuvergunning werd afgeleverd op volgende percelen:

• 752.2-143 – 20131915:  aanvraag milieuvergunning voor veehouderij, wijziging in inrichting (herschikking rundvee, uitbreiding mestopslag en ruwvoederopslag en vergroten in opslagcapaciteit mazout – Gunstig op 09/10/2001 – percelen 1175M, 1175L, 1175K, 1175G, 1174D, 1173B2;
• 752.2-166 – 20132610: aanvraag milieuvergunning voor rundveebedrijf – samenvoeging vergunning runderen vroegtijdige hernieuwing – Gunstig op 11/12/2006 – percelen 1175M, 1175N, 1174E, 1174D, 1173B2.

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

Het aanvraagdossier bevat een schriftelijk akkoord van de eigenaars van het aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.

Er werden geen bezwaren/ opmerkingen ingediend.

ADVIEZEN

Fluvius

Dienst Patrimonium

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Voor de bestaande woning werd reeds een hemelwaterput van 5000 liter met hergebruik aangelegd alsook een infiltratieput van 7500 liter met 12,8m² infiltratieoppervlakte.

Aangezien het een uitbreiding van een woning betreft, een bijgebouw en een zwembad, is een nieuwe hemelwaterput niet verplicht.

De aanstiplijst werd niet correct ingevuld aangezien men uitgaat van een nieuwbouwwoning met plaatsing van verplichte hemelwaterput en infiltratieput en een aftrek van 60m² dakoppervlakte.

Voor de berekening van de infiltratievoorziening dient men principieel uit te gaan van de uitbreidingen, het bijgebouw en het zwembad.

Men kan echter stellen dat de aanvraag aan de verordening voldoet indien de aanwezige infiltratieput voldoet voor het geheel.

Controleberekening

De totale dakoppervlakte van de gebouwen bedraagt 254,38m². Door de aanwezige hemelwaterput met hergebruik en een inhoud van 5000 liter, mag men 60m² aftrekken, rest bijgevolg 194,38m².

De oppervlakte van het zwembad van 32m² dient opgenomen te worden voor berekening van de infiltratievoorziening.

De totale in rekening te brengen verharde oppervlakte bedraagt 226,38m².

De vereiste inhoud van de infiltratieput bedraagt minimaal 5660 liter en de infiltratieoppervlakte bedraagt minimaal 9,06m².

De aanwezige voorzieningen voldoen hieraan.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De verhardingen zijn waterdoorlatend en/ of kunnen op natuurlijke wijze op eigen terrein infiltreren in de aangrenzende groenzones.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. 

Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.

Het advies van 13/09/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

      “Het betreft hier de uitbreiding van een eengezinswoning en het bouwen van een zwembad met poolhouse, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen. 

Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.

Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.

Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:

• De nieuwe afvoerleidingen hemelwater en/of vuilwater dienen volledig gescheiden van elkaar op de bestaande afvoerleidingen (DWA & RWA) richting openbaar rioleringsstelsel aangekoppeld te worden.
• Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (vuilwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn. Via een Y-koppeling kan dan aangesloten worden op de bestaande rioleringsaansluiting. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor hemelwater (RWA) is dit 160 mm. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.
• Het hemelwater van het dakoppervlakte van het bijgebouwd gedeelte of de nieuwe niet-waterdoorlatende verharding mag op het eigen terrein infiltreren in de groenzones of mag aangesloten worden op de bestaande hemelwaterput of infiltratievoorziening. Deze afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.
• Het spoelwater van de filters van het zwembad dient bij chemische filters aangesloten te worden op de vuilwaterafvoer en moet bij zuivere biologische filters (zonder toevoeging chloor of andere chemicaliën) aangesloten worden op de infiltratievoorziening. De overloop van een buitenzwembad dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening of mag op eigen terrein in de naastliggende groenzones infiltreren. Als het zwembad in 1 keer geledigd gaat worden, dient de infiltratievoorziening hierop berekend te worden. De chloordosering dient 14 dagen voor de lediging uitgeschakeld te worden.

Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”

Er dient opgemerkt dat op de plannen een overloop van het zwembad naar de DWA voorzien is. Dit dient aangepast aan de opgelegde voorwaarden van Fluvius.

Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;

Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de speelhoek gelijkvloers, de nachthal/ overloop op de verdieping en de nachthal/overloop op de dakverdieping.

Opmerking: 

Het aantal voorziene rookmelders is minimaal in verhouding tot de vloeroppervlakte.

Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Erfscheidingen / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars  door het afleveren van een omgevingsvergunning 

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag omvat het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Waardstraat, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven, op de hoek met de (doodlopende) Helstraat.

De omgeving wordt gekenmerkt door een woonlint langsheen de straatzijden met residentiële bebouwing in voornamelijk open en in mindere mate halfopen verband. Het achterliggende gebied is een agrarisch landschap. Achter en links van het perceel van de aanvraag is een landbouwbedrijf (rundvee) aanwezig. De (bedrijfs-)woning bevindt zich aan de linkerzijde van de aanvraag, ter hoogte van de Helstraat is eveneens een (particuliere) woning aanwezig.

Omschrijving van de aanvraag

Voor het goed van de aanvraag en omliggende percelen werden in het verleden diverse verkavelingsaanvragen ingediend waarbij uiteindelijk een vergunning werd afgeleverd die dan later weer diverse malen gewijzigd werd en uiteindelijk heeft men aan de volledige verkaveling verzaakt. De wensen qua bebouwing en inrichting bleken uiteindelijk niet overeen te stemmen met de afgeleverde vergunningen. De toestand op het terrein, m.n. de perceelgrenzen, stemmen bijgevolg ook niet overeen met deze van de afgeleverde vergunningen.

Om op het goed van de aanvraag de gewenste uitbreidingen en terreinaanleg te kunnen realiseren, werd een verdelingsakte voorgelegd die nagenoeg overeenstemt met de werkelijke inrichting en terreingrenzen. Ter hoogte van het landgebouw op perceel 1175M dient nog een zone voor buffering van het bedrijf aangelegd/ aangehouden die thans niet in praktijk aanwezig is.

De effectieve uitvoering van de eigendomsoverdrachten zoals voorgesteld in de verdelingsakte, zijn essentieel voor de vergunbaarheid van onderhavige aanvraag en voor het garanderen van een voldoende kwalitatieve buitenruimte voor de aanpalende woningen.

De aanvraag omvat het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.

Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

De bestaande woonfunctie blijft ongewijzigd en is inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Het aantal autostaanplaatsen blijft ongewijzigd. Er is een interne garage aanwezig met daarnaast een carport, bereikbaar via een oprit aan de Helstraat. In totaal kunnen hier tot 4 auto’s parkeren.

Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.

De breedte van de oprit dient teruggebracht tot maximaal 6m ter hoogte van de perceelgrens aan de Helstraat. Principieel wordt slechts 1 inrit met een breedte van 3m toegestaan per huiskavel. Gelet op de aansluiting met verkeersluwe Helstraat en de 2 naast elkaar gelegen autostalplaatsen (garage en carport) op ca. 6m afstand tot de perceelgrens, kan bij uitzondering een inrit tot 6m breed toegelaten worden.

De te regulariseren verharding op perceel 1175G, eigendom van de gemeente Zonhoven is uitgesloten. Het perceel werd niet mee opgenomen in de aanvraag. Bovendien werd voor de aanleg geen toestemming bekomen en heeft dergelijke bermverharding een negatieve impact op de verkeersveiligheid. De verharding nodigt uit tot parkeren waardoor de zichtbaarheid vermindert en zeker nabij een kruispunt is dit nefast.

De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, Visueel-vormelijke elementen

Aanpassing kavelgrenzen

De aanvraag voor uitbreiding, regularisatie en heraanleg van de tuinzone van de eengezinswoning aan de Waardstraat 97 is onlosmakelijk verbonden met een aanpassing van de kavelgrenzen. 

Reeds bij de voorbesprekingen werd aangegeven dat de kadastrale grenzen niet overeenstemmen met de afgeleverde vergunningen, noch met de plaatselijke situatie. Er dient een duurzame inrichting bekomen te worden die zorgt voor voldoende kwalitatieve tuinzone en groenbuffering voor de woning Waardstraat 93 en achterliggende landbouwbedrijf, de eigen woning Waardstraat 97 alsook een rechtzetting voor de woning aan de Helstraat 3 die zich gedeeltelijk bevindt op de huiskavel van de aanvragers (m.n. perceel 1175R, niet opgenomen in de aanvraag).

Er kan van de vooropgestelde uitbreiding, regularisatie en heraanleg van de tuinzone van de eengezinswoning aan de Waardstraat 97 een beoordeling gemaakt worden op basis van de aangepaste kavelgrenzen, doch de effectieve uitvoering van de kavelgrenzen, zijnde de aangepaste eigendomssituatie, is hiervoor essentieel.

De uitvoering ervan heeft namelijk betrekking/ impact op volgende zaken:

• De bebouwings- en verhardingsgraad van perceel 1175P en 1175R, thans gekend als huiskavel Waardstraat 97, onderwerp van de aanvraag. Men wenst hier bijkomende dakoppervlakte te realiseren, verhardingen en beplantingen te regulariseren alsook bijkomende verharding aan te leggen. Zonder verruiming van de kavel, thans 859m² (1175P met een oppervlakte van 843m² en 1175R met een oppervlakte van 16m²) is geen kwalitatieve tuinzone meer aanwezig, wordt de afstand van het overdekt terras tot de linker perceelgrens (1174 E) minder dan 3m, ligt de verhardingsgraad te hoog en wordt een bouwovertreding in stand gehouden (de zijtuinstrook en gedeelte van de bebouwing Helstraat 3 op de huiskavel van Waardstraat 97);
• De inrichting van perceel 1174 E als tuinzone/ bufferzone kan niet gegarandeerd worden, het terrein zou principieel bebouwbaar blijven ten koste van een tuinzone voor woning  Waardstraat 93, een bufferzone voor het bedrijf op perceel 1175M, een tuinzone voor woning Waardstraat 97 en algemeen een overschrijding van de draagkracht van het gebied tot gevolg hebben;
• Er dient rekening gehouden te worden met de toekomstperspectieven, een duurzame inrichting die niet afhankelijk dient te zijn van familiale banden en onderlinge overeenkomsten die niet tegenstelbaar zijn aan derden. Er dient zekerheid geboden te worden voor elk van de 3 woningen en het landbouwbedrijf;
• De perceelgrens tussen 1175P en 1175R en de huiskavel 1175K aan de Helstraat 3 zorgt voor een bouwovertreding. De woning Helstraat 3 werd vergund op basis van de ingediende plannen doch een strook van ca. 5m aan de linkerzijde werd bij het hoekperceel opgenomen. Een gedeelte van de woning Helstraat 3 (1175R) en de volledige zijtuinstrook van 3m situeren zich bijgevolg niet op de correcte huiskavel. Dergelijke situatie is niet regulariseerbaar, slechts de officiële aanpassing van de kavelgrenzen zoals vergund dd. 01/04/2014, kan dit rechttrekken.

Met betrekking tot de officiële verlegging van de perceelgrenzen zoals voorgesteld bij de verdelingsakte, werd een mail aan de notaris gericht dd.13/10/2022 met vraag of de verdeling (ref. 2022/00014/SPLITSING) effectief werd doorgevoerd. 

Uit de respons blijkt dat de eigendomsoverdrachten niet gerealiseerd werden.

De reden hiertoe blijkt het ontbreken van de garantie voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning (onderhavige aanvraag). 

Deze motivatie is niet afdoende. De aanvrager had een officiële uitspraak over de gewenste werken kunnen bekomen middels een stedenbouwkundig attest.

Bijkomend is er planmatige onduidelijkheid betreffende de oppervlakte van de te realiseren huiskavel. Op het inplantingsplan wordt aangegeven dat perceel 1175P een oppervlakte heeft van 710m². Dit stemt niet overeen met de kadastrale oppervlakte van dat perceel 1175P(843m²), noch met de voorgestelde oppervlakte. Volgens de gegevens van het verdelingsplan (ref. 2022/00014/SPLITSING) zou de huiskavel van woning Waardstraat 97 een oppervlakte verkrijgen van 934,04m².

Ongeacht of de aangevraagde werken op zich al dan niet gunstig beoordeeld kunnen worden, is het geheel van de aanvraag stedenbouwkundige en ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar doordat de verdeling niet effectief doorgevoerd werd.

Zoals hoger gemotiveerd is deze doorvoering essentieel. 

Een omgevingsvergunning kan geen voorwaarden bevatten waarvoor handelingen door derden vereist zijn. De aanvrager zelf dient alle voorwaarden te kunnen uitvoeren. Er is bijgevolg geen enkele garantie dat de vooropgestelde kavelgrenzen effectief zullen uitgevoerd worden.

Uitbreidingen eengezinswoning

Vanaf de Waardstraat gezien werd de bestaande woning vergund met een bouwdiepte van 19,55m waarbij de eerste 11,65m uitgevoerd met 2 bouwlagen en een hellend dak en de laatste 7,90m met 1 bouwlaag en hellend dak (een klein gedeelte met plat dak). De voorgevelbreedte (Waardstraat) bedraagt 8,20m, de achtergevel 13m.

De woning werd in feite gericht naar de Helstraat waar ook de toegangen voorzien werden.

Voor hoekpercelen is het vaak moeilijker om een bebouwing en inrichting te bekomen die zowel praktisch is als voldoet aan de algemeen gehanteerde normen. De zone voor voortuinen en zijtuinstroken neemt hier vaak behoorlijk wat oppervlakte in en de achtertuin is vaak zeer beperkt.

Gelet op de vergunde toestand kan het aangevraagde beoordeeld worden alsof het gelegen is aan de Helstraat.

Met de huidige aanvraag wenst men een verruiming van het overdekte terras te realiseren tot op een bouwdiepte van 17,50mover een breedte van ca. 5m. Het overdekte terras krijgt 1 bouwlaag, afgewerkt met een hellend dak (29,5m² horizontale dakoppervlakte). De rechter zijgevel wordt afgesloten met een glaswand, enkel de achterzijde en de linker zijgevel (2,5m) blijven open. De kroonlijsthoogte bedraagt 2,70m, de nokhoogte 5,02m. De dakbedekking is voorzien in blauw gesmoorde dakpannen, idem aan de bestaande dakbedekking. Het ruime overdekte terras is in feite een semi-veranda door de 7m lange glaswand. Vanaf deze ruimte heeft men, naast de tuinzone, toegang tot de achterinkom met vestiaire en sanitaire ruimte, tot de carport en de garage alsook tot de (nieuw te realiseren) speelhoek en eethoek.

Verder wil men ook de verdieping uitbreiden tot de volledige breedte van 19,55m. Aansluitend op de bestaande verdieping wordt enerzijds een uitbreiding met een hellend dak voorzien met een breedte van 8,50m tot op een bouwdiepte tot 10,50m en tevens een gedeelte met 2 bouwlagen en een plat dak aan de achterzijde van 4,17m breed met een bouwdiepte van ca. 5m.

De uitbreiding met hellend dak krijgt een kroonlijsthoogte van 5,38m en een nokhoogte van 8,90m. De gevels zijn voorzien in dezelfde gevelsteen als het bestaande gedeelte (recuperatiesteen), de dakbedekking is voorzien in leien en contrasteert hiermee met de bestaande pannen.

De uitbreiding met plat dak krijgt 6,43m dakrandhoogte en hier worden de gevels uitgevoerd in hout naturel vergrijsd.

Qua inrichting wordt gelijkvloers, naast de verruiming van het overdekt terras/ semi-veranda, de bestaande eethoek ingericht als speelhoek en wordt een nieuwe eethoek voorzien tussen de keuken en het overdekt terras.

De bestaande verdieping met 3 slaapkamers, dressing en badkamer wordt uitgebreid met een master bedroom met aansluitende dressing en badkamer en een speelruimte.

Het raam op de verdieping (badkamer) kijkt recht uit op de tuinzone van de rechts gelegen woning. Aangezien een sanitaire ruimte niet noodzakelijk uitzicht dient te hebben, dient deze raamopening voorzien te worden van gezandstraald glas/ melkglas en dus ondoorzichtig gemaakt om privacy hinder te vermijden.

De uitbreidingen aan de eengezinswoning zijn op zich aanvaardbaar.

Er wordt hout gebruikt voor een gedeelte van de gevelbekleding. Hout is niet altijd de meest duurzame oplossing. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label), tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort. Dit wordt meegegeven als bemerking.

Poolhouse/ hobbyruimte en zwembad

Door de verruiming van de tuinzone (in feite de zijtuin) met zo’n 260m² is er de mogelijkheid om een (beperkt) bijgebouw te voorzien alsook een openluchtzwembad.

Eerder werd reeds gesteld dat, ondanks de ruime vloeroppervlakte, er nergens een bergruimte voorzien is voor tuinmateriaal en fietsen.

Met de huidige aanvraag dienen we helaas te constateren dat er nog steeds geen tuinberging/ fietsenberging aanwezig is of voorzien wordt.

Men gaat wel een bijgebouw oprichten op een vrij beperkte afstand van de woning, doch met als functie poolhouse/ hobbyruimte met sanitair.

Het bijgebouw met een breedte van 3,50m en een bouwdiepte van 6m krijgt een kroonlijsthoogte van 3m en een nokhoogte van 4,82m. De rechter zijgevel wordt tot op/ tegen de (vooropgestelde) kavelgrens opgericht (met een afwateringsgoot tot over de scheiding vermoedelijk) en ook de achtergevel is voorzien tot tegen de (vooropgestelde) kavelgrens.

In principe dienen gevels op/ tegen de scheiding om tegenaan te bouwen, hier worden zij voorzien als tuinafsluiting. Gezien het akkoord van de aanpalende eigenaars is dit niet uitgesloten, doch de uitvoering met hellend dak tot een hoogte van 4,82m is niet aanvaardbaar. Indien men op deze plaats een bijgebouw wenst op te richten, dient dit uitgevoerd met een plat dak tot 3m dakrandhoogte, gemeten vanaf het maaiveld.

Ook de functie is niet wenselijk.

Men dient in eerste instantie een tuinberging aan te duiden. Het nieuwe overdekte terras, deels afgesloten en in aansluiting met sanitaire ruimte, kan aangewend worden als poolhouse. Het zwembad zelf kan tevens op kortere afstand tot het overdekte terras ingeplant worden. In de tuinzone zelf kan men dan een tuinberging oprichten.

Door de voorziene inplanting van het zwembad (4m x 8m), midden in de tuinzone krijgt men tevens een versnippering van de groenzone en bijkomende verharding.

Het poolhouse/ hobbyruimte en het openluchtzwembad zijn in de huidige vorm niet aanvaardbaar.

Regularisatie / aanpassing terreininrichting (verhardingen en afsluitingen)

Het bestaande terras achter de woning wordt ingenomen door de uitbreidingen aan de woning. Hierdoor wenst men een nieuw terras van 68m² aan te leggen.

Het terras, behoudens de randverharding van het (niet aanvaardbare) zwembad, is op zich aanvaardbaar.

Verder wenst men de bestaande verhardingen en afsluitingen te regulariseren.

De haag van 2m hoog langsheen de voorste perceelgrens (Waardstraat) vormt thans geen hinder qua zichtbaarheid voor de bewoners van nr. 93, dit door de brede zijtuinstrook van nr. 93. De afstand van de haag tot de aansluiting met de Helstraat bedraagt min. 5m, voldoende voor de zichtbaarheid. Deze erfafsluiting is dan ook op zich aanvaardbaar.

Het pad in kasseien rechts van de woning met een oppervlakte van 21,38m² is op zich aanvaardbaar.

Wat de oprit aan de Helstraat betreft en de aangegeven verharding in de berm, werd onder “mobiliteitsimpact” reeds aangegeven dat hier aanpassingen dienen te gebeuren.

De breedte van de oprit dient teruggebracht tot maximaal 6m ter hoogte van de perceelgrens aan de Helstraat. Principieel wordt slechts 1 inrit met een breedte van 3m toegestaan per huiskavel. Gelet op de aansluiting met verkeersluwe Helstraat en de 2 naast elkaar gelegen autostalplaatsen (garage en carport) op ca. 6m afstand tot de perceelgrens, kan bij uitzondering een inrit tot 6m breed toegelaten worden.

De te regulariseren verharding op perceel 1175G, eigendom van de gemeente Zonhoven is uitgesloten. Het perceel werd niet mee opgenomen in de aanvraag. Bovendien werd voor de aanleg geen toestemming bekomen en heeft dergelijke bermverharding een negatieve impact op de verkeersveiligheid. De verharding nodigt uit tot parkeren waardoor de zichtbaarheid verminderd en zeker nabij een kruispunt is dit nefast.

Bodemreliëf

De aanvraag omvat slechts een terreinniveau nieuwe toestand waarop aangegeven staat dat het bestaande maaiveld behouden blijft.

Het niveau van het bestaande maaiveld werd echter niet opgegeven waardoor niet kan nagegaan worden het bestaande niveau overeenstemt met vergunde niveau.

Aangezien de vloerpas gelijkvloers op 40cm boven het peil van de wegas gelegen is en het maaiveld zich onder de vloerpas bevindt, volgens de snede van de woning 15cm lager, kan gesteld worden dat het niveau van het maaiveld algemeen op 25cm tot maximaal 30cm boven het peil van de wegas gelegen is.

Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Het bijgebouw met een hellend dak met een nokhoogte van 4,82m wordt tot tegen de vooropgestelde perceelgrenzen voorzien waarbij tevens de afwateringsgoot over scheiding komt te liggen. Scheidingsmuren zijn in principe bedoeld om tegenaan te bouwen, gezien het akkoord van de aanpalende eigenaars (in feite de huidige eigenaars) kunnen deze 2 gevels als erfscheiding dienen/ aanvaard worden, doch mits een volledige hoogtebeperking tot 3m maximum.

De eigenaar van het goed aan de Helstraat 3 tekende de aanvraag voor akkoord. Er wordt op gewezen dat het perceel Helstraat 3 minder licht en bezonning zal ontvangen door de uitbreiding met een 2^de bouwlaag en hellend dak tot op bouwdiepte 19,5m (vanaf de Waardstraat). Door de schuine ligging van de Helstraat situeert de hoekwoning zich ten Z – ZW van de woning/ tuin Helstraat3.

De raamopening in de achtergevel op 19,5m bouwdiepte (vanaf de Waardstraat gezien), zijnde in de nieuwe badkamer, kijkt ook rechtstreeks uit in tuin van de woning Helstraat 3. Aangezien voor een sanitaire ruimte geen uitzicht vereist is, dient dit raam ondoorzichtig uitgevoerd (gezandstraald glas/ melkglas).

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk/de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Er dient tevens opgemerkt dat, door het ontbreken van eenduidigheid betreffende de kavelgrootte, niet kan nagegaan worden of het groenaandeel voldoende ruim is. Op basis van het inplantingsplan stellen we vast dat de totale oppervlakte aan bebouwing en verharding 532,46m² bedraagt, wat een zeer ruime footprint oplevert in verhouding tot de perceelsgrootte.  Op basis van de huidige info kan worden gesteld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden door de aanvraag.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving:

Ongeacht of de aangevraagde werken op zich al dan niet gunstig beoordeeld kunnen worden, is het geheel van de aanvraag stedenbouwkundige en ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar doordat de verdeling niet effectief doorgevoerd werd.

De uitvoering ervan heeft namelijk betrekking/ impact op volgende zaken:

• De bebouwings- en verhardingsgraad van perceel 1175P en 1175R, thans gekend als huiskavel Waardstraat 97, onderwerp van de aanvraag. Men wenst hier bijkomende dakoppervlakte te realiseren, verhardingen en beplantingen te regulariseren alsook bijkomende verharding aan te leggen. Zonder verruiming van de kavel, thans 859m² (1175P met een oppervlakte van 843m² en 1175R met een oppervlakte van 16m²) is geen kwalitatieve tuinzone meer aanwezig, wordt de afstand van het overdekt terras tot de linker perceelgrens (1174 E) minder dan 3m, ligt de verhardingsgraad te hoog en wordt een bouwovertreding in stand gehouden (de zijtuinstrook en gedeelte van de bebouwing Helstraat 3 op de huiskavel van Waardstraat 97);
• De inrichting van perceel 1174 E als tuinzone/ bufferzone kan niet gegarandeerd worden, het terrein zou principieel bebouwbaar blijven ten koste van een tuinzone voor woning  Waardstraat 93, een bufferzone voor het bedrijf op perceel 1175M, een tuinzone voor woning Waardstraat 97 en algemeen een overschrijding van de draagkracht van het gebied tot gevolg hebben;
• Er dient rekening gehouden te worden met de toekomstperspectieven, een duurzame inrichting die niet afhankelijk dient te zijn van familiale banden en onderlinge overeenkomsten die niet tegenstelbaar zijn aan derden. Er dient zekerheid geboden te worden voor elk van de 3 woningen en het landbouwbedrijf;
• De perceelgrens tussen 1175P en 1175R en de huiskavel 1175K aan de Helstraat 3 zorgt voor een bouwovertreding. De woning Helstraat 3 werd vergund op basis van de ingediende plannen doch een strook van ca. 5m aan de linkerzijde werd bij het hoekperceel opgenomen. Een gedeelte van de woning Helstraat 3 (1175R) en de volledige zijtuinstrook van 3m situeren zich bijgevolg niet op de correcte huiskavel. Dergelijke situatie is niet regulariseerbaar, slechts de officiële  aanpassing van de kavelgrenzen zoals vergund dd. 01/04/2014, kan dit rechttrekken.

BESPREKING ADVIEZEN

• Het advies van 13/09/2022 van de Fluvius is voorwaardelijk gunstig zoals reeds hoger aangehaald (zie “Stedenbouwkundige verordeningen – riolering”).

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.

Het advies van Patrimonium werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving en dat de aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het perceel 1175P overschrijdt en dat de voorziene constructies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen en/of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren en aanleggen van verhardingen en afsluitingen, de uitbreiding van de eengezinswoning op het gelijkvloers en de verdieping, het bouwen van een bijgebouw (poolhouse/ hobbyruimte) en de aanleg van een openlucht zwembad.

Ongeacht of de aangevraagde werken op zich al dan niet gunstig beoordeeld kunnen worden, is het geheel van de aanvraag stedenbouwkundige en ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar doordat de verdeling niet effectief doorgevoerd werd.

De uitvoering ervan heeft namelijk betrekking/ impact op volgende zaken:

• De bebouwings- en verhardingsgraad van perceel 1175P en 1175R, thans gekend als huiskavel Waardstraat 97, onderwerp van de aanvraag. Men wenst hier bijkomende dakoppervlakte te realiseren, verhardingen en beplantingen te regulariseren alsook bijkomende verharding aan te leggen. Zonder verruiming van de kavel, thans 859m² (1175P met een oppervlakte van 843m² en 1175R met een oppervlakte van 16m²) is geen kwalitatieve tuinzone meer aanwezig, wordt de afstand van het overdekt terras tot de linker perceelgrens (1174 E) minder dan 3m, ligt de verhardingsgraad te hoog en wordt een bouwovertreding in stand gehouden (de zijtuinstrook en gedeelte van de bebouwing Helstraat 3 op de huiskavel van Waardstraat 97);
• De inrichting van perceel 1174 E als tuinzone/ bufferzone kan niet gegarandeerd worden, het terrein zou principieel bebouwbaar blijven ten koste van een tuinzone voor woning  Waardstraat 93, een bufferzone voor het bedrijf op perceel 1175M, een tuinzone voor woning Waardstraat 97 en algemeen een overschrijding van de draagkracht van het gebied tot gevolg hebben;
• Er dient rekening gehouden te worden met de toekomstperspectieven, een duurzame inrichting die niet afhankelijk dient te zijn van familiale banden en onderlinge overeenkomsten die niet tegenstelbaar zijn aan derden. Er dient zekerheid geboden te worden voor elk van de 3 woningen en het landbouwbedrijf;
• De perceelgrens tussen 1175P en 1175R en de huiskavel 1175K aan de Helstraat 3 zorgt voor een bouwovertreding. De woning Helstraat 3 werd vergund op basis van de ingediende plannen doch een strook van ca. 5m aan de linkerzijde werd bij het hoekperceel opgenomen. Een gedeelte van de woning Helstraat 3 (1175R) en de volledige zijtuinstrook van 3m situeren zich bijgevolg niet op de correcte huiskavel. Dergelijke situatie is niet regulariseerbaar, slechts de officiële  aanpassing van de kavelgrenzen zoals vergund dd. 01/04/2014, kan dit rechttrekken.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het regulariseren van de woning, het verbouwen en uitbreiden van de woning en het regulariseren en herinrichten van het terrein.

De aanvraag werd op 26 juni 2022 ontvangen.

Op 24 juni 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 30 juni 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 27 juli 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 6 augustus 2022 tot en met 4 september 2022.

De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.

Het openbaar onderzoek werd gesloten met 3 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

Op 30 oktober 2000 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 2 loten voor open bebouwing.  (7204.V.MI/11)

Op 5 augustus 2002 werd een vergunning verleend voor het bouwen van een eengezinswoning met losstaande garage en het kappen van een alleenstaande inlandse eik.  (2002/08921)

Op 8 maart 2004 werd een vergunning verleend voor het bouwen van een tweegezinswoning.  (2003/09447)

Op 8 november 2016 werd een wijziging van de verkavelingsvergunning afgeleverd voor het opsplitsen van lot 2 in 2 loten voor halfopen bebouwing.

(VB_2016_10)

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 10 mei 2022, nl.:

“Beverzakstraat 35 (lot 2A) behoort  tot verkaveling 7204.V.MI/11, goedgekeurd op 30/10/2000. Deze verkaveling werd gewijzigd op 08/11/2016 waarbij lot 2 werd opgedeeld in 2 loten: lot 2A en 2B.

De documenten (vergunning, voorschriften en plan) van de oorspronkelijke verkaveling en deze van de wijziging zijn in bijlage gevoegd.

Het voorgestelde werd aan de dienst Ruimte voorgelegd ter bespreking.

De dienst gaat akkoord met een luifel in de linker zijtuinstrook tot op 2m van de perceelsgrens.

Volgens de voorschriften van de verkavelingswijziging d.d. 08/11/2016  is een gelijkvloerse bouwdiepte toegestaan van maximaal 17m. De gelijkvloerse uitbouw (keuken + berging) is dan ook geen probleem.

Op de verdieping werd het terras dichtgemaakt en werd zo een slaapkamer gevormd. Deze regularisatie kan toegestaan worden. In de afgeleverde bouwvergunning van 08/03/2004 werd een afwijking goedgekeurd voor een bouwdiepte op de verdieping van 13,60m ipv maximum 10 meter. De vergunning met het plan kan u hier opvragen: bouwplannen opvragen.

Het is niet duidelijk wat er precies gaat gebeuren op de zolderverdieping. Wordt deze ruimte in volume uitgebreid (dakkapellen) of gaat de inrichting binnen het bouwvolume blijven?

Wij merken op dat de volledige voortuin werd verhard. Er is maar 1 inrit met een breedte van 3m toegestaan aan de rooilijn. De rest moet ontoegankelijk gemaakt worden voor voertuigen. Ook het openbaar domein dient vergroend te worden. Wij staan wel nog 1 parkeerplaats toe in de voortuin maar deze dient parallel aangelegd te worden met de straat. Insteekparkings zijn niet toegestaan.

Voor de vaststelling van de perceelsgrenzen ter plaatse kan u best een landmeter raadplegen.

U kan steeds een voorontwerp overmaken ter aftoetsing.

Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”

De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het dichtmaken van het dakterras op de verdieping.

Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 6 augustus 2022 tot en met 4 september 2022.

Er werden 3 bezwaren ingediend, nl.:

Bezwaarschrift 1, ingediend op 17 augustus 2022:

“Hierbij deel ik u mee dat ik in het geheel niet akkoord ben met de afwijkingen voorgesteld door de aanvrager van de omgevingsvergunning met dossier nr. OV/2022/00137, omgevingsloket OMV_2022074189, Beverzakstraat 35, afdeling 3 sectie E nr. 1011G, verkaveling 7204.V.MI/11, lot 2, om de volgende redenen:

De verharding moet waterdoorlatend zijn. Indien dit niet is, moet dit afgevoerd worden naar de straatkant (of openbare riolering). De aanvraag laat de afvoer hellen naar het aangrenzend groenperceel. Dit geeft onvermijdelijk schade door overlast van water.

Een haag die op de grens staat van 2.20 meter hoogte kan niet geschoren worden vanaf het eigen perceel. Gevolg gaat onvermijdelijk zijn dat deze haag niet geschoren wordt, of vanaf het aangrenzend perceel. Zonder uitdrukkelijke vermelding dat de haag vanaf het eigen perceel moet geschoren worden en dat er voorkomen moet worden dat de klimop gaat woekeren op het aangrenzend perceel, kan ik hier absoluut niet mee akkoord gaan.

De voorgestelde afwijkingen zijn niet conform de nieuwe milieuwetgeving en gaan onvermijdelijk tot resultaat hebben dat de aangrenzende percelen de hinder gaan hebben. Bij goedkeuring gaan we zelfs geen verhaal hebben tegen betrokken partij.

Om deze redenen verzoek ik u deze aanvraag niet toe te staan en minstens aanpassing te bevelen zodat de nodige handelingen kunnen gedaan worden vanaf het eigen perceel, inclusief de wateropvang.”

Bezwaarschrift 2, ingediend op 20 augustus 2022:

Idem bezwaarschrift 1

Bezwaarschrift 3, ingediend op 20 augustus 2022:

Idem bezwaarschrift 1

Bespreking bezwaarschriften:

De bezwaarindieners willen dat het hemelwater dat terecht komt op de verharding wordt afgevoerd naar de straat / openbare riolering.  Het doel is echter om hemelwater zo weinig mogelijk af te voeren naar de riolering maar om het te laten infiltreren op eigen terrein.  Uiteraard mag dit geen hinder veroorzaken ten opzichte van de aangrenzende percelen.

Uitgezonderd de inrit zijn alle verhardingen voorzien van een voldoende ruime aangrenzende groenzone waar het hemelwater kan infiltreren.

De inritverharding is voorzien tot tegen de linker perceelgrens.  Er wordt dan ook als voorwaarde opgenomen dat een groenstrook van minimum 0,50m dient aangelegd te worden langsheen de linker perceelgrens zodat ook hier het hemelwater kan infiltreren.

Het plaatsen van klimop met een hoogte van 2,20m is vergunningsplichtig.  Conform het burgerlijk wetboek dient deze aangeplant te worden op minimum 0,50m van de perceelgrens.   Op deze manier kan de haag onderhouden worden van op het eigen terrein.

Mits schriftelijk akkoord van de betreffende buur kan deze ingeplant worden tot op de perceelgrens.

De afstanden voor beplanting zijn dan ook burgerrechtelijke aangelegenheden en geen stedenbouwkundige argumenten.

Door het opleggen van voorwaarden wordt tegemoet gekomen aan het bezwaarschrift.

ADVIEZEN

Fluvius

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in agrarisch gebied.

De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.

Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 2a binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 30 oktober 2000 en gewijzigd op 8 november 2016.  (7204.V.MI/11)

De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.

De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. 

De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

• Verhardingen:

• De verkavelingsvoorschriften bepalen dat alle verhardingen uitgevoerd moeten worden met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg.  Waterdichte vlakken zijn enkel voor verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.

• Voortuin:

Het ontwerp voorziet een inritverharding en een aansluitende parkeerplaats met een totale oppervlakte van 51,97m² uitgevoerd in een klinkerverharding.  Het hemelwater vloeit af naar de aangrenzende groenzone.

Er wordt tevens een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien in tegels (6,95m²).  Het hemelwater vloeit af naar de aangrenzende groenzone.

• Achtertuin:

Het ontwerp voorziet een terrasverharding van 30,25m².  Het hemelwater vloeit af naar de aangrenzende groenzone.

• De verkavelingsvoorschriften bepalen dat alle verhardingen dienen aangelegd te worden op minimum 0,50m van de perceelsgrenzen.

Het ontwerp voorziet een inritverharding tot tegen de linker perceelsgrens.

• Afsluitingen:

• Voortuin:

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de hoogte van de afsluitingen in de voortuin beperkt moeten worden tot 1m.

Het ontwerp voorziet een draadafsluiting met klimop tegen de linker perceelsgrens met een hoogte van 2,20m.

• Zij- en achtertuin:

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de hoogte van de afsluitingen in de zij- en achtertuin beperkt moeten worden tot 2m.

Het ontwerp voorziet:

• een draadafsluiting met klimop met een hoogte van 2,20m tegen de linker, achter en gedeeltelijk de rechter perceelgrens.
• Een houten schutting met betonpalen met een hoogte van 2,20m tegen de rechter perceelgrens vanaf de achtergevel van de woning tot tegen het bijgebouw.

Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).

De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.

Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.

Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.

De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.

Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Riolering

Op 28 juli 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:

“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.

Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.

Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:

Het hemelwater van het dakoppervlakte van het bijgebouwd gedeelte of de nieuwe niet-waterdoorlatende verharding mag op het eigen terrein infiltreren in de groenzones of mag aangesloten worden op de bestaande hemelwaterput of infiltratievoorziening. Deze afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.

Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (vuilwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn. Via een Y-koppeling kan dan aangesloten worden op de bestaande rioleringsaansluiting. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor hemelwater (RWA) is dit 160 mm. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.

Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

Het perceel is gelegen langs de Beverzakstraat, een uitgeruste gemeenteweg.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan.  Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat er voldaan dient te worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Erfdienstbaarheden / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.

De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars  door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 e.d. van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het regulariseren van de woning, het verbouwen en uitbreiden van de woning en het regulariseren en herinrichten van het terrein.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan afgeweken wordt. Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.

De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 30/10/2000 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.

Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel is gelegen langs de Beverzakstraat, een gemeenteweg.

De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.  De meeste woningen hebben 2 bouwlagen met een hellend dak.

Omschrijving van de aanvraag

Het perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning.

In de achtertuin werd een bijgebouw opgericht tegen de rechter perceelgrens.

Het bijgebouw werd vergund als garage.  Uit de foto’s blijkt dat het bijgebouw niet gebruikt wordt als garage maar als bergplaats.

De huidige aanvraag betreft het regulariseren en uitbreiden van de woning.

Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

De functie als eengezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet een inrit met aansluitend een parkeerplaats evenwijdig met de voorliggende weg.

Het stallen van voertuigen wordt geheel opgevangen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.

De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken

De aanvraag betreft het regulariseren van de woning, het verbouwen en uitbreiden van de woning en het regulariseren en herinrichten van het terrein.

Het regulariseren van de woning omvat het dichtmaken van een terras op de verdieping.

Bij de vergunning afgeleverd op 8 maart 2004 werd aan de achterzijde van de woning op de verdieping een overdekt terras vergund.  Dit overdekt terras werd dichtgemaakt en omgevormd tot slaapkamer.  Deze werken hebben geen invloed op het vergunde bouwvolume.  Tevens wordt de privacy van de aangrenzenden niet geschonden.  Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de regularisatie van de woning.

De aanvraag omvat tevens het verbouwen en uitbreiden van de woning.

Tegen de bestaande achtergevel wordt op het gelijkvloers een uitbreiding voorzien tot een bouwdiepte van 17m en aan de linkerzijde wordt een overdekt terras voorzien tot op 3m van de linker perceelgrens.

In de nieuwe achterbouw wordt een keuken en berging voorzien.

De uitbreiding wordt uitgevoerd met een plat dak.  De dakrandhoogte is gelegen op 2,95m ten opzichte van het maaiveld.

De nieuwe constructie wordt uitgevoerd in grijs-bruin metselwerk.

Tevens wordt de zolderverdieping omgevormd tot bureau.

Momenteel is de zolder toegankelijk via een zolderluik.  Er wordt dan ook een permanente trap aangebracht om de bureauruimte toegankelijk te maken.

Om de ruimte van het nodige daglicht te voorzien worden 2 dakvlakvensters aangebracht in het linker dakvlak.

De woning voldoet na de verbouwings- en uitbreidingswerken geheel aan de algemeen gehanteerde bouwnormen.

Tot slot omvat de aanvraag het regulariseren en het herinrichten van het terrein.

De voortuin is momenteel quasi volledig verhard.  Momenteel bevinden zich hier de inrit, 2 parkeerplaatsen haaks op de weg en een toegangspad naar de voordeur van de woning.

Langsheen de linker perceelgrens bevindt zich de inrit met een breedte van 3m.  Deze inrit werd aangelegd tot tegen de linker perceelgrens.  Om het hemelwater te laten infiltreren op eigen terrein dient, net zoals langs de rechterzijde, langsheen de linker perceelgrens een groenstrook van 0,50m voorzien te worden.

De dubbele parkeerplaats die haaks is ingeplant op de voorliggende weg wordt aangepast zodat er 1 parkeerplaats evenwijdig met de weg resteert.  De toegang tot deze parkeerplaats wordt voorzien via de inrit zodat de verkeersveiligheid gegarandeerd wordt bij het in- en uitrijden.   De overige zone wordt aangelegd als groenzone.

De parkeerplaats evenwijdig met de weg wordt voorzien op 0,30m van de rooilijn / voorste perceelgrens.  Gezien er een haagbeplanting voorzien wordt ter hoogte van de rooilijn dient de parking ingeplant te worden op minimum 0,50m van de rooilijn / voorste perceelgrens.

Tevens dient de parkeerplaats beperkt te worden tot 3m x 5m, dit o.w.v. het vergroenen van de voortuin.

De kiezelverharding langs het toegangspad naar de voordeur van de woning en in de berm wordt verwijderd en als groenzone aangelegd.

Tot slot bevindt zich aan de achterzijde van de woning een niet-overdekt terras met een oppervlakte van 30,25m².  Het hemelwater dat hierop terecht komt vloeit af naar de aangrenzende groenzones.

De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk bij een eengezinswoning en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht is als tuin/ groenzone.

Langsheen de linker en de achterste perceelgrens werd een draadafsluiting met klimop geplaatst.

In de achtertuin werd tegen de rechter perceelgrens een houten afsluiting geplaatst.

Beide hebben een hoogte van 2,20m.

De hoogte van de afsluitingen dient in zij- en achtertuin beperkt te worden tot maximum 2m en in de voortuin tot 1m.

De beplanting, nl. de klimop dient conform het burgerlijk wetboek ingeplant te worden op minimum 0,50m van de perceelgrens.  Mits akkoord van de betreffende buur kan akkoord gegaan worden tot op de perceelgrens.

Rekening houdend met het ingediende bezwaarschrift dient de klimopbeplanting tegen de achterste perceelgrens aangeplant te worden op minimum 0,50m van de achterste perceelgrens.

Bodemreliëf

Uit de ingediende plannen blijkt dat het bestaande terreinniveau ongewijzigd en dus behouden blijft.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

• Langsheen de linker perceelgrens dient, ter hoogte van de inrit, een groenstrook van minimum 0,50m aangelegd te worden;
• De parkeerplaats evenwijdig met de voorliggende weg dient ingeplant te worden op minimum 0,50m achter de rooilijn / voorste perceelgrens;
• De parkeerplaats evenwijdig met de voorliggende weg dient beperkt te worden tot 3m x 5m;
• De afsluitingen in de zij- en achtertuin dienen beperkt te worden tot een hoogte van maximum 2m en de afsluitingen in de voortuin tot 1m;
• De beplanting dient uitgevoerd te worden conform het burgerlijk wetboek.

BESPREKING ADVIEZEN

Op 28 juli 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.

De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden:

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de woning, het verbouwen en uitbreiden van de woning en het regulariseren en herinrichten van het terrein zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. Langsheen de linker perceelgrens dient, ter hoogte van de inrit, een groenstrook van minimum 0,50m aangelegd te worden;
2. De parkeerplaats evenwijdig met de voorliggende weg dient ingeplant te worden op minimum 0,50m achter de rooilijn / voorste perceelgrens;
3. De parkeerplaats evenwijdig met de voorliggende weg dient beperkt te worden tot 3m x 5m;
4. De afsluitingen in de zij- en achtertuin dienen beperkt te worden tot een hoogte van maximum 2m en de afsluitingen in de voortuin tot 1m;
5. De beplanting dient uitgevoerd te worden conform het burgerlijk wetboek.
   Riolering:
6. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius, zoals gevoegd in bijlage;
7. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
8. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
9. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
10. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.  Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke;
11. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
    Terrein en gelijkgrondse berm:
12. Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
13. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
14. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 3 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
15. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
16. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek;
17. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
18. Er dient voldaan te worden aan het decreet optische rookmelders. De vereiste rookmelders moeten aangebracht worden conform het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders en de "richtlijnen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen" van 26 oktober 2012 van Wonen Vlaanderen en zijn latere wijzigingen;
19. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
20. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
21. Bij gebrek aan een uitdrukkelijk akkoord omtrent de afwerking van de zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens, dienen alle zichtbaar blijvende gevels binnen deze aanvraag en deze van de aangrenzende afgewerkt te worden door de laatst bouwende.  De zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens moeten afgewerkt worden in een volwaardig gevelmateriaal.
22. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
23. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
24. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
25. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
26. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst Patrimonium.

Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag werd op 21/06/2022 ontvangen en op 20/07/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 30/07/2022 tot en met 29/08/2022, gesloten met 2 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

·  Op 4 augustus 1977 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd, voor het bouwen van een woonhuis, door het college van burgemeester en schepenen. (1977/00196) 

·  Op 9 oktober 1978 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd, voor het bouwen van een woonhuis met notariaat, door het college van burgemeester en schepenen. (1978/00107) 

·  Op 15 februari 1973 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd, voor het verkavelen van gronden in 6 loten voor open bebouwing, door de bestendige deputatie. (7204.V.352) 

·  Op 1 juni 1977 werd er een wijziging van de verkavelingsvergunning afgeleverd, voor het samenvoegen van de loten 1 t.e.m. 3, door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.352\01)

Omgevingsvergunning

Op 19 mei 2020 werd een omgevingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het slopen van de bestaande eengezinswoning met aanhorigheden, het kappen van bomen en het bouwen van 23 appartementen met ondergrondse parking en speeltuigen (2019/00319).

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Niet van toepassing.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30/07/2022 tot en met 29/08/2022.

Er werden 2 bezwaren ingediend.

Het eerste bezwaar luidt samengevat als volgt:

“SOM PROJECT NV vraagt geen kleine, doch wel een zeer grote afwijking van de bestaande verkavelingsvoorschriften, o.a.: 

• Een appartementsgebouw i.p.v. een alleenstaande gezinswoning 
• Een maximale bouwdiepte van maar liefst 22,10m i.p.v. maximaal 17m 
• Een verhoging van de kroonlijsthoogte tot maar liefst 9,20m t.o.v. het maaiveld i.p.v. tussen 3,50m en 6 m. 
• Een verbreding van de bebouwing tot 4/5 i.p.v. 2/3 van de kavelbreedte. 
• Plat dak i.p.v. een dakhelling tussen 25° en 40°. 
• De muur van de trap naar de parkeergarage wordt voorzien op 1,90 m van de linker perceelgrens ipv minstens 3m. 

Indien deze wijzigingen zullen worden toegelaten, zal dit een aanzienlijke impact op onze eigendom hebben, o.a. zonder limitatief te zijn: 

• Beperking van ons uitzicht 
• Minder lichtinval 
• Schending van onze privacy, wegens inkijk op onze eigendom door de hoger gelegen appartementen 
• Extra drukte gepaard gaande met bijkomende geluidsoverlast die de normaal te verwachten burenhinder zal overstijgen, wegens 24 appartementen mét ondergrondse garage 
• Door dit alles een mogelijke daling van de waarde van onze eigendom 
• … 

Verder wensen wij nog te benadrukken dat wij, toen wij onze eigendom (huisnummers … en …) aankochten in 2016, ons geïnformeerd hebben op de gemeente, waar men ons meldde dat wij nooit een dergelijk hoog gebouw zouden mogen bouwen; die mogelijkheid tot hoger bouwen was enkel maar toegelaten tot aan huisnummer 104, werd ons toen gemeld.

Wij kunnen dan ook niet akkoord gaan dat nummer 106 (samen met 108) hiervoor plots wel toestemming zou krijgen.”

Het tweede bezwaar luidt als volgt:

“Bij deze wens ik bezwaar aan te tekenen tegen deze vergunningsaanvraag omdat geen rekening is gehouden met de inkijk in de tuinen van de woning Stoutenveldweg 5 en 7. Dit was in de eerdere bouwvergunning (Beslissing van het College van Burgemeester en schepenen van Zonhoven op 19/05/2020 ) wel mee opgenomen als voorwaarde, maar op de nieuwe plannen heeft men hier geen rekening meer mee gehouden. Daar waar de blauwe pijl staat, zou men ook drie leilinden moeten bijplanten om inkijk te beletten.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent deze bezwaarschriften het volgende standpunt in:

Het klopt dat er op heel wat vlakken afgeweken wordt van de verkavelingsvoorschriften.  De verkaveling is echter ouder dan 15 jaar.   Daarom dient de aanvraag verder onderzocht te worden op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).  De ‘Codextrein’ voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.  Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.   De aanvraag dient hierdoor getoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening.  

M.a.w. de verkaveling is nog steeds geldig, de bouwrechten werden door de nieuwe wetgeving (‘Codextrein’) niet geschonden.  De verkavelingsvoorschriften hebben echter geen waarde meer voor de beoordeling van een aanvraag binnen de verkaveling.  Elke aanvraag dient getoetst te worden aan de verschillende deelaspecten om zo de goede ruimtelijke ordening te waarborgen.  Bij dergelijke oude verkavelingen kan bovendien gesteld worden dat de voorschriften niet langer de afspiegeling van de gewenste ruimtelijke ordening weergeven.  De gevraagde afwijkingen leiden weliswaar tot het voeren van een openbaar onderzoek, ze mogen niet de grond vormen voor een weigering.  Zowel hoogte als breedte dienen bijgevolg niet als afwijking behandeld te worden maar dienen, net zoals alle andere aspecten van de aanvraag, getoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening.

De voorziene hoogte sluit aan op de hoogten die reeds aanwezig zijn of vergund werden in de nabije omgeving.  De breedte van het gebouw vloeit voort uit een efficiënt ruimtegebruik op het zeer ruime perceel.  De voorgevelbreedte wordt gebroken door de volumewerking in de architectuur, die een kleinschalig effect beoogt.  De tendens om een plat dak te voorzien is niet ongewoon, ook niet binnen Zonhoven.   Binnen de kern van het centrum (‘rond de kerktoren’), waar de bebouwing eerder een gesloten karakter heeft, wordt wel geopteerd voor hellende daken, om het karakter van het ‘dorp’ Zonhoven te bewaren.  Dit perceel ligt eerder aan de buitenrand van het ‘centrum’ en de bebouwing heeft een open karakter.

Het perceel van deze aanvraag is gelegen binnen de afbakening Regionaalstedelijk gebied, zo bepaald door het gewestelijk RUP Regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk.   Hier staan verdichting en ruimtelijke kwaliteit voorop.  Het perceel bevindt zich bovendien aan de rand van de kern van de gemeente.  Op deze locatie, waar de meeste voorzieningen voorhanden zijn, is het opportuun om te verdichten d.m.v. onder meer meergezinswoningen, zoals voorgesteld.  Door een bijkomende bouwlaag te voorzien, zoals in de aanvraag het geval is, is het mogelijk deze verdichting in de hoogte toe te passen, met behoud van zoveel mogelijk onverharde, kwalitatieve buitenruimte.  Het ontwerp beschikt dan ook over een zeer ruime buitenzone.  Zonhoven beschikt over het algemeen, in vergelijking met andere gemeenten, over weinig woningen met een appartementstypologie en maakt op dat vlak momenteel een inhaalbeweging.  Uiteraard zal er over gewaakt moeten worden het centrum te verdichten d.m.v. een mix van één- en meergezinswoningen, om een gevarieerd publiek aan te trekken.  De voorliggende percelen hebben een grote oppervlakte die zich leent tot het verdelen van de grond in kleinere kavels voor gekoppelde eengezinswoningen of voor de bouw van een ruime meergezinswoning.  Binnen de aanvraag werd geopteerd voor het laatste.  Gezien de doelstelling binnen het regionaalstedelijk gebied, en het gewenst beleid volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Zonhoven past de gevraagde functie zich goed in op deze locatie.

Door de inplanting en bouwdiepte van de meergezinswoning en door de afstanden tot de perceelsgrenzen, zal het voorziene gebouw slechts een zeer beperkte tot geen invloed hebben op de lichtinval t.o.v. de aanpalende percelen. 

Het nieuwe gebouw is gelegen binnen de bouwzone en kent geen abnormale afmetingen.  Het uitzicht van de aanpalende eigendommen wijzigt, maar op een aanvaardbare manier. Binnen een woonomgeving is het normaal dat er nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden die het bestaande uitzicht wijzigen.

Het voorzien van 24 bijkomende wooneenheden op de site heeft een effect op de mobiliteit.  Door de inplanting van slechts 1 in- en uitrit op het perceel, met een beperkte breedte ter hoogte van de rooilijn, wordt de veiligheid bij het in- en uitrijden van het perceel gemaximaliseerd.  Gezien er voldaan werd aan de parkeernorm ontstaat er geen bijkomende parkeerdruk op de voorliggende weg. De Heuvenstraat is een gewestweg, dewelke het bijkomend verkeer door voorliggende aanvraag probleemloos kan opvangen.

De argumenten omtrent de waardebepaling van de bestaande woningen betreffen geen stedenbouwkundig aspect en worden om die reden niet besproken.

Er wordt opgemerkt dat langs de rechter perceelsgrens, achteraan, geen beplanting wordt voorzien (zoals opgelegd in de omgevingsvergunning d.d. 19 mei 2020), waardoor er langs deze zijde toch nog privacy-hinder kan ontstaan.  Er wordt gevraagd langs deze perceelsgrens 3 bijkomende leilinden aan te planten om inkijk te beletten.  Dit groen zal aansluiten op het bestaande groen langs de rechter perceelsgrens en op het voorziene groen langs de achterste perceelsgrens.  Het betreft geen onredelijke vraag.  Dit wordt bijgevolg als bijkomende vergunningsvoorwaarde opgelegd.

De ingediende bezwaren zijn niet gegrond en worden niet weerhouden, behoudens de opmerking m.b.t. het ontbreken van de 3 leilindes langs de rechter perceelgrens, achteraan. In de omgevingsvergunning zal opgelegd worden binnen de vergunningsvoorwaarden dat er langs de rechter perceelsgrens, achteraan, 3 bijkomende leilindes aangeplant dienen te worden.

ADVIEZEN

Agentschap Wegen en Verkeer
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Inter
Fluvius
Dienst Mobiliteit
Dienst Facilitair Management
Proximus
Provincie Limburg (Water en Domeinen)

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit (rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten) wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  

Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel. 

Verkaveling

De goederen zijn gekend als loten 1, 2 en 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 15 februari 1973 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.352. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. 

De kavel kreeg als bestemming alleenstaande eengezinswoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.

De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:

• De aanvraag betreft een appartementsgebouw i.p.v. een alleenstaande eengezinswoning.
• De muur van de trap naar de parkeergarage wordt voorzien op 1,90m van de linker perceelgrens i.p.v. minstens 3m.
• De maximale bouwdiepte bedraagt 22,10m i.p.v. maximaal 17m.
• De kroonlijsthoogte bedraagt 9,20m ten opzichte van het maaiveld i.p.v. maximaal tussen 3,50m en 6m.
• De maximale breedte van de bebouwing bedraagt 4/5de i.p.v. maximaal 2/3de van de kavelbreedte.
• Er wordt een plat dak voorzien i.p.v. een dakhelling tussen 25° en 40°.
• De hoogte van de hagen op de perceelgrenzen bedragen 1,80m i.p.v. 1,50m.

Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).

De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.

Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.

Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.

De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.

Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening (zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor het nieuw opgerichte appartementsgebouw met een horizontale dakoppervlakte van 786,23m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten en een buitenkraan.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening (WADI) waarvan de oppervlakte (121m²) en het volume (72.000 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits er voldaan wordt aan de voorwaarden opgelegd door de Provincie in haar advies d.d. 30/08/2002 (zie verder in dit advies).

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centraal gebied”. Een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.

Het advies van 01/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

“Naar aanleiding van uw brief/mail van 01-02-2022 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie F, nummer(s) 91R – 85D, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen:

In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:

Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.

De bouwpromotor moet voldoen aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen en in dit geval hier in het bijzonder het verkavelingsreglement "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten ". Dit reglement kan u en de bouwpromotor terugvinden op onze website www.fluvius.be.

De bouwheer dient Fluvius alle gegevens te bezorgen met betrekking tot gevraagde vermogens om de tussenkomst die de bouwpromotor dient te betalen, te bepalen.

De bouwheer dient zijn aanvraag te doen op de website www.fluvius.be, via ‘Mijn Fluvius’ nadat de bouwvergunning is verleend. Dit dient tijdig te gebeuren zodat de aanvraag op een efficiënte manier kan afgehandeld worden en de uitvoering tijdig kan gebeuren. Bij de aanvraag engageert de aanvrager zich tot het betalen van de studiekosten.

Elektriciteit:

Het is mogelijk bij grote vermogens dat de bouwheer een ruimte voor een elektriciteitscabine ter beschikking moet stellen. De bereikbaarheid en bouwkundige voorwaarden dienen steeds besproken te worden met Fluvius.

Een gedetailleerde aansluitstudie zal dit uitwijzen. Fluvius maakt deze studie na ontvangst van de aansluitingsaanvraag met de benodigde vermogens.

Indien bij de definitieve aanvraag blijkt dat de gevraagde vermogens buiten de standaardnormen vallen kan onze visie nog wijzigen in functie van de gevraagde vermogens. De kosten voor de eventueel te verplaatsen leidingen vallen integraal ten laste van de aanvrager.

Bij uw aanvraag voor een aansluiting elektriciteit is het aan te raden meteen ook uw aanvraag voor de aansluiting op kabeltelevisie te doen. Dit zal helpen om tot een vlotte uitvoering te komen van alle aansluitwerken. Aansluitingen elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aan te vragen op de algemene site www.fluvius.be waarna een infobrochure toegestuurd wordt.

Aardgas:

Op basis van de gegevens waarover Fluvius beschikt valt het project onder de definitie van grote verkaveling/groot appartementsgebouw cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010. Als distributienetbeheerder mag Fluvius geen aansluitingen aardgas realiseren in dit project.

Bijgevolg zal Fluvius hier ook geen aardgasdistributienet aanleggen. Indien u meent dat dit project toch niet onder de bovenstaande definitie valt of indien u beroep wenst te doen op de wettelijke uitzondering, dan moet Fluvius hiervan zo snel mogelijk ingelicht worden. Uw offerte zal in dat geval herzien worden.

Algemene voorschriften:

• Gasafsluiters, distributienetten van elektriciteit aardgas en kabeltelevisie (boven- en ondergronds) moeten steeds en gemakkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
• Voor de aansluiting op kabeltelevisie is er in het teller lokaal elektriciteit voldoende ruimte te voorzien voor de plaatsing van de aansluitpunten. Afhankelijk van de lengte van de aansluitkabels kan het zijn dat de aansluitpunten verspreid zijn over het gebouw. De locatie van deze aansluitpunten wordt in samenspraak met Fluvius bepaald. Alle aansluitpunten moeten ten alle tijden bereikbaar zijn voor onze technici. Dit gebeurt via een sleutelkastje die in overleg geplaatst wordt.
• In de meterlokalen mogen geen afvoerleidingen, waterleidingen of dergelijke voorzien zijn.
• Alle meterlokalen bevinden zich direct aan de straatzijde en zijn voldoende ruim bemeten. Er moet voor de meters steeds een vrije doorgang blijven van 80cm ten opzichte van een muur of ander obstakel.
• Nuttige vrije hoogte van de meterlokalen bedraagt minimaal 2m over de ganse vloeroppervlakte.
• De boven- en onderverluchting van gasmeterlokalen moeten steeds rechtstreeks met de buitenlucht in verbinding staan.

Riolering:

Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.

Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.

1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer

De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.

De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.

De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.

Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.

Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.

2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject

Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.

Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn.

Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.

Een keldergarage/keldertoegang houdt altijd een risico van wateroverlast in de kelder in. Om de terugstuwing van het rioolwater uit het openbaar rioleringsstelsel naar de kelder te vermijden, dient het afvalwater en het hemelwater (komende van de inrit naar de keldergarage) opgepompt te worden. Het is dan ook heel belangrijk dat te allen tijde een reservepomp aanwezig is om bij uitval van een pomp deze te kunnen vervangen of nog beter beide pompen in dezelfde pompput plaatsen en ze alternerend laten pompen.

Het buffervolume van de pompput en het pompdebiet dienen zodanig gedimensioneerd te zijn dat extreme buien kunnen afgevoerd worden. Het buffervolume dient zodanig te zijn dat bij uitval van de pomp ten minste de 2-jaarlijkse bui gebufferd kan worden (30 liter buffer/m² hellende inrit naar de kelder).

De helling naar de keldergarage/keldertoegang wordt best zo kort mogelijk gehouden (= steile helling) zodat de oppervlakte die naar de keldergarage/keldertoegang afwatert beperkt blijft. Andere verhardingen of daken mogen niet aangesloten worden op de hemelwaterafvoer van de keldergarage/keldertoegang. Het opgepompte hemelwater van de inrit naar de keldergarage/keldertoegang dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening en niet rechtstreeks naar de straatriolering. De pompput in de kelder mag niet gebruikt worden voor de afvoer van grondwater (drainage).

De eventuele vuilwaterafvoeren (wasmachine, uitgietbak, …) in de kelderverdieping dienen op een aparte vuilwaterpomp aangesloten te worden die het vuilwater oppompt naar de vuilwaterafvoerleiding.

Groendaken worden best niet aangesloten op de regenwaterput, maar rechtstreeks op de infiltratievoorziening, omdat dit water niet geschikt is voor hergebruik.

Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
• Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
• Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.

3. Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).

Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.”

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010. Volgens het advies van Inter Vlaanderen verleend op 16/08/2022 voldoet de aanvraag aan deze stedenbouwkundige verordening mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden en opmerkingen:

“De opmerkingen uit ons voorgaand advies werden niet aangepast.

Zie bijlage

Advies toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning / melding

In toepassing van art. 4.3.7.ⁱ, art. 4.3.3.ⁱⁱ en art. 4.3.4.ⁱⁱⁱ van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid^iv.

Voorwaardelijk gunstig

In toepassing van art. 4.2.19.§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening^v, adviseren we de voorwaarden opgenomen in dit advies op te leggen.

Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.

1 Bijlage B26 verantwoordingsnota omgevingsvergunning:

Toegankelijkheidstoelichting / checklist inzake toegankelijkheid^vi

• Er is een toegankelijkheidstoelichting aanwezig.

• De toegankelijkheidstoelichting/checklist is conform de plannen.

• Er worden geen afwijkingen aangevraagd.

2 Verplichting advies

• Niet verplicht.

3 Toepassingsgebied

Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.

De aanvraag betreft:

• Art. 5 Meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden hebben.

1. Het besluit is van toepassing op: de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
2. Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.

Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvii te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.

4 Normen

4.1 Buitenomgeving

4.1.1 Parkeerplaatsen voorbehouden voor personen met een handicap (art. 27):

Min. 6% van het totale aantal parkeerplaatsen dient voorbehouden te worden voor personen met een beperking. In voorliggend project zijn er 24 parkeerplaatsen in de kelder en 12 parkeerplaatsen in de voortuin voorzien. Dit wil zeggen dat er min. 3 parkeerplaatsen voor andersvaliden voorzien moeten worden.

Het is aangewezen om 1 van de parkeerplaatsen in de voortuin te verbreden tot 350cm.

Zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022.

Aantal:

• Wanneer er minder dan 5 parkeerplaatsen voorzien zijn, moet minstens één parkeerplaats voldoen aan de normen qua plaatsing, maatvoering en flankerende maatregelen.
• Wanneer er meer dan 4 parkeerplaatsen tot en met 100 parkeerplaatsen voorzien zijn, moet minstens 6 % van het aantal parkeerplaatsen voorbehouden worden voor personen met een handicap. Vanaf 100 parkeerplaatsen moet per extra schijf van 50 parkeerplaatsen, minstens 1 bijkomende parkeerplaats worden voorbehouden voor personen met een handicap.

Locatie:

• Een aangepaste parkeerplaats bevindt zich zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie of bij de voetgangersuitgang van de parkeervoorziening.

Maatvoering:

• Bij dwars- of schuinparkeren moet de parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap 350 cm breed zijn.
• Bij langsparkeren moet de parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap minstens 600 cm lang zijn.

Signalisatie en afbakening voorbehouden parkeerplaats:

• Een voorbehouden parkeerplaats moet voorbehouden worden voor personen met een handicap conform het koninklijk besluit houdende algemeen reglement op de politie van het wegverkeer en van het gebruik van de openbare weg van 1 december 1975, en aangegeven volgens de bepalingen van het voormelde koninklijk besluit en het ministerieel besluit van 11 oktober 1976 waarbij de minimumafmetingen en de bijzondere plaatsingsvoorwaarden van de verkeerstekens worden bepaald.

1. Elke parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap moet individueel afgebakend zijn door middel van wegmarkeringen dan wel door fysische elementen.
2. Elke parkeerplaats voorbehouden voor personen met een handicap moet gesignaliseerd zijn door middel van het verkeersbord E9a met het onderbord dat het rolstoelsymbool weergeeft, volgens de bepalingen van de wegcode en het reglement van de wegbeheerder.

Ondergrond:

• In elke richting mogen de parkeerplaatsen voorbehouden voor personen met een handicap maximaal 2% helling vertonen.

Principetekeningen:

Zie advies.

4.2 Het gebouw

4.2.1 Toegangen, deuropeningen en deuren (art. 22-26):

Publieke deuren dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 105cm, na afwerking min. 90cm. Dit komt overeen met een deurblad van min. 98cm. Volgende deuren voldoen hier niet aan:

• Deur gemeenschappelijke traphal in parkeergarage (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)

Naast de krukzijde van deuren dient er een vrije en vlakke zijdelingse opstelruimte van min. 45cm aanwezig te zijn. Dit is niet zo bij volgende deuren:

• Toegangsdeur app. A.0.5 (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)
• Toegangsdeur app. A.1.5 (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)
• Toegangsdeur app. A.2.5 (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)

Voor en na deuren moet er een vrije en vlakke draaicirkel met een diameter van min. 150cm beschreven kunnen worden, rakend aan het draaivlak van de deur. Dit is niet zo bij volgende deuren:

• Deur gemeenschappelijke traphal in parkeergarage aan de zijde van de traphal (zoals reeds gemeld in advies Inter 20220542 dd.17/02/2022)

Verplichting tot het creëren van een toegankelijke toegang:

• Als de bestaande toegang niet voldoet aan deze bepalingen, moet bij uitbreidings- of verbouwingswerken een toegang voorzien worden die voldoet aan de normen, tenzij de handelingen niet raken aan een gevel, of wanneer het onmogelijk is een ontsluiting naar het openbaar domein te realiseren.

Drempel aan inkom:

• Art. 22 §2 (art.1, 26°): De inkomdeur is niet drempelloos. Er mag echter een niveauverschil van max. 2 cm zijn bij de overgang tussen de binnen- en buitenruimte (art. 18). Dit niveauverschil wordt best afgeschuind uitgevoerd. Het niveauverschil is echter X cm.

Maatvoering algemeen:

• De vrije doorgangshoogte in toegangen en deuropeningen moet minstens 209 cm bedragen, de vrije doorgangsbreedte moet minstens ruwbouw 105 cm bedragen (afgewerkt 90 cm).
• Toegangsdeuren tot wooneenheden dienen een vrije doorgangsbreedte te hebben van ruwbouw min. 100cm (afwerkt min. 85cm).

Draaideuren (carrousel/draaikruisdeur):

• Bij elke draaideur, die niet kan gebruikt worden door personen met een handicap, moet een alternatieve toegang of deur voorzien zijn. Deze verplichting geldt niet bij draaideuren die uitgerust zijn met mechanismen die het gebruik door personen met een handicap garanderen.

Aanliggende circulatieruimte:

• Voor en na elke deur moet een vrije en vlakke draairuimte beschreven kunnen worden van 150 cm.
• Bij manueel bedienbare deuren moet de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde tegen het deurvlak van de deur en aan de trekzijde tegen het draaivlak van de deur raken.
• Bij manueel bedienbare deuren moet aan de krukzijde van de deur een aanliggende vlakke wand en vloer gezorgd worden van minstens 50 cm breed (ruwbouw), na afwerking minstens 45 cm breed.

Principetekeningen:

Zie advies.

5 Bijkomende informatie

Aanbevelingen voor het realiseren van een integraal toegankelijk gebouw:

• Handboek Toegankelijkheid Publieke Gebouwen (www.toegankelijkgebouw.be)”

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012. 

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening mits voorwaarden. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden beschreven in het advies d.d. 30/08/2022 van de Provincie, zoals verder in dit advies beschreven. Onder deze voorwaarden doorstaat de aanvraag de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

De aanvraag is gelegen langsheen de Heuvenstraat, een voldoende uitgeruste gewestweg.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.  De archeologienota met ref. https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/14587 werd aan de aanvraag toegevoegd en werd gemeld bij het Agentschap Onroerend Erfgoed.  Er werd op 02 mei 2020 akte genomen van de melding.  De maatregelen in de archeologienota met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/14587 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, dit wordt als vergunningsvoorwaarde opgelegd.

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er wordt in elke woonentiteit een rookmelder geplaatst in de inkomhal.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag omvat het bouwen van 24 appartementen en een ondergrondse parkeergarage.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING 
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag. De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 15/02/1973 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
 Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

De percelen zijn gelegen aan de rand van de kern van Zonhoven, langs de Heuvenstraat, een belangrijke invalsweg naar het centrum.  De constructies op de percelen zijn ondertussen afgebroken. De bebouwing in de nabije omgeving is divers.  Deze bestaat uit zowel één- als meergezinswoningen, in open, halfopen en gesloten bebouwing, met 1 tot 2 bouwlagen onder hoofdzakelijk hellende daken, veelal in een baksteenarchitectuur.  Ter hoogte van de gelijkvloerse verdiepingen zijn enkele handels- of dienstenzaken gevestigd.  Aan de overzijde van de straat zijn meergezinswoningen aanwezig, met 3 bouwlagen onder platte daken.

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag omvat het bouwen van 24 appartementen en een ondergrondse parkeergarage. Op het perceel wordt een nieuwe meergezinswoning ingeplant, op min. 14,35m van de rooilijn, met een max. bouwdiepte van 17,10m (zonder de uitkragende terrassen) en een max. breedte van 50,00m. De linker bouwvrije strook heeft een min. breedte van 3,00m, de rechter bouwvrije strook telt een min. breedte van 7,00m.  Deze bematingen zijn excl. de inrit en toegangstrap naar de ondergrondse parkeergarage. De inrit bevindt zich vooraan rechts van het gebouw, op min. 3,00m van de rechter perceelsgrens. De toegangstrap bevindt zich vooraan links van het gebouw op minimum 1,90 meter van de linker perceelgrens. Het gebouw wordt volledig onderkelderd. In de kelderruimte worden autostaanplaatsen, fietsenstallingen en bergruimtes voorzien.

Het gebouw telt 3 bouwlagen onder platte daken, met een max. kroonlijsthoogte van 9,15 meter, t.o.v. het voorliggend maaiveld. De gevels worden afgewerkt deels in lichtbeige genuanceerde natuursteen, deels in lichtbeige gevelsteen, deels in houten plaatmateriaal en beige pleisterwerk.

Het perceel is toegankelijk via één in- en uitrit, rechts vooraan het perceel, met een breedte van 4,5m ter hoogte van de rooilijn. Deze inrit sluit aan op de inrit naar de ondergrondse parkeergarage en op de bezoekersparking aan de voorzijde van het perceel.   

Aan de voorzijde wordt het perceel ingegroend met bomen en een beplanting ter hoogte van de rooilijn. De private tuinzones op het gelijkvloers worden afgescheiden van de rest van het perceel d.m.v. een haagbeplanting (liguster) met een hoogte van 1,20m aan de voorzijde van het perceel en 1,40m aan de achterzijde.   

De bestaande hagen ter hoogte van de linker, achterste en rechtse perceelsgrens blijven behouden. De bestaande leilindes achteraan het perceel blijven behouden en worden aangevuld langsheen de perceelsgrens met nieuwe leilindes.  

In de achtertuinzone plant men 4 fruitbomen aan, achteraan rechts voorziet men een wadi/infiltratiebekken.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

De voorziene woonfunctie, in de vorm van een meergezinswoning, is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.  

De aanvraag voorziet in een totaal van 36 autostaanplaatsen voor 24 woongelegenheden.

Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.

Er worden aan de voorzijde van het perceel 12 bovengrondse parkeerplaatsen aangelegd voor bezoekers, waarvan 1 parkeerplaats voor mindervaliden dient te zijn. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd.   In de parkeergarage bevinden zich 24 parkeerplaatsen voor de bewoners van de appartementen, waaronder 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden.

Het voorzien van 24 bijkomende wooneenheden op de site heeft een effect op de mobiliteit. Door de inplanting van slechts 1 in- en uitrit op het perceel, met een beperkte breedte ter hoogte van de rooilijn, wordt de veiligheid bij het in- en uitrijden van het perceel gemaximaliseerd. Gezien er voldaan werd aan de parkeernorm ontstaat er geen bijkomende parkeerdruk op de voorliggende weg.

Gezien de ligging in het centrum van Zonhoven is het ook van groot belang voldoende en comfortabele fietsenstallingen te voorzien. Voor de inrichting van de fietsenstallingen in een nieuwbouwappartement is de aanbeveling minimum evenveel stallingen te voorzien als er bewoners per wooneenheid voorzien zijn (1 fiets/hoofdkussen): hieraan wordt in principe voldaan. De fietsenstallingen bevinden zich enkel in de parkeergarage. Voor de inrichting van de fietsenstallingen dient een vrije doorgang met een breedte van 90 cm voorzien te worden. Hieraan is voor beide ruimtes voldaan. Met de voorziene ruimtes is de voorziene capaciteit van 73 fietsen enkel mogelijk met een hoog-laag systeem waarbij elke tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Volgens het vademecum fietsvoorzieningen is de hart-op-hart afstand minimum 0,5 m en bij voorkeur 0,6m. De minimale afstand is te vermijden omdat deze krap is en niet alle plekken benut kunnen worden. Voor buitenmaatse fietsen is dergelijke voorziening evenwel minder geschikt. Tijdens de lopende procedure bracht de aanvrager op 6 oktober 2022 nog informatie bij over het VelowUp systeem, dat zal worden gebruikt voor het stallen van de fietsen. Er zal als voorwaarde worden opgelegd dat er eveneens voldoende ruimte moet worden voorzien voor buitenmaatse fietsen. De breedte van de oprit is 450 cm. Fietsers dienen zich via deze oprit veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.

In voorliggende aanvraag wordt geen fietsenstalling voor bezoekers aangegeven.  Niet enkel de bewoners, ook de bezoekers dienen gestimuleerd te worden de fiets te gebruiken als voornaamste transportmiddel.  Deze dienen te worden voorzien op het terrein (maaiveld). Er zal als voorwaarde worden opgelegd dat er voldoende fietsbeugels voor bezoekers dienen te worden voorzien in de voortuinstrook.  

De schaal van de voorgenomen werken

Het gaat om een vrij grootschalig woonproject, dat aansluit op de schaal van de recent vergunde meergezinswoningen in de nabije omgeving en de supermarkt met appartementen aan de overzijde van de weg, zowel naar oppervlakte als naar hoogte.  De grootte van de percelen laat een project van dergelijke omvang toe. De schaal van het project past zich goed in op deze locatie.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

Uiteraard  is het van belang dat bij het inrichten van de ruimte voor woningbouw de draagkracht van het gebied niet overschreden wordt.  De draagkracht van de ruimte wordt omschreven als de mogelijkheid om nu en in de toekomst menselijke activiteiten op te nemen zonder dat dit tot conflicten leidt.  Zo mag de te realiseren bestemming de aanwezige en de te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen.

De bouwdichtheid bedraagt ongeveer 57,4 wooneenheden/hectare (berekend op perceelsniveau, zonder een gedeelte van de weg mee in rekening te nemen).  Het gaat binnen de aanvraag eerder om compacte woongelegenheden.  Gezien de huidige visie rond verdichting op de juiste locaties en de wijze waarop binnen de aanvraag de verdichting wordt gerealiseerd is deze dichtheid aanvaardbaar.   De percelen bevinden zich binnen de afbakeningslijn van het regionaalstedelijk gebied en liggen aan de buitenrand van het centrum, waardoor een dergelijke verdichting, in de vorm van meergezinswoningen, hier zeker op zijn plaats is.  De bestaande woning, 1 ruime woning op een groot perceel, is niet meer van deze tijd en zorgt voor een inefficiënt ruimtegebruik.  Het gevraagde project getuigt van een meer verantwoord ruimtegebruik op deze locatie.  

Op perceelsniveau moet gezocht worden naar een ruimtelijk evenwicht.  Waar mogelijk dient gestreefd te worden naar een evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing zonder hierbij de bestemming van het perceel, zijnde woningbouw, uit het oog te verliezen.   De beoogde verdichting wordt niet bereikt door de inname van een grote oppervlakte, maar wel door de hoogte in te gaan en woongelegenheid te voorzien op 3 niveaus.  

De verhardingen worden beperkt tot de strikt noodzakelijke inrit naar de parkeergarage en de bezoekersparkeerplaatsen, de toegangen tot het gebouw en de terrassen.   Er resteert een ruime tuinzone op het terrein die aangeplant kan worden zodat er een goed evenwicht ontstaat op het perceel tussen bebouwing/verharding en groenaanleg, alsook een goede verhouding tussen woon- en tuinzone.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld is vrij divers.  Aan de overzijde van de straat wordt dit gedomineerd door meergezinswoningen.  Het project binnen deze aanvraag sluit hierop aan.  De grote gevelbreedte wordt doorbroken door de volumewerking in de architectuur.  

De gevels worden afgewerkt deels in lichtbeige genuanceerde natuursteen, deels in lichtbeige gevelsteen, deels in houten plaatmateriaal en beige pleisterwerk, waardoor het gebouw een hedendaags uitzicht krijgt.

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten plaatmateriaal bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).  Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het terrein wordt genivelleerd.  Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 35m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder/funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De mogelijke hinderlijke aspecten t.o.v. de aanpalende percelen werden besproken in de bezwaarbehandeling.

Binnen het project wordt een mix van woonentiteiten voorzien met 1, 2 of 3 slaapkamers.  Zo wordt een breed publiek aangetrokken. Alle appartementen beschikken over voldoende woonkwaliteit.   Het gaat om eerder compacte woonentiteiten, maar met ruime bergruimtes, private buitenruimtes met voldoende benutbare oppervlakte, die aansluiten op de leefruimtes.  Er bevindt zich een grote groenzone op het perceel die als gemeenschappelijke tuin aangewend wordt (bv. voor spelende kinderen).  

De private buitenruimtes ter hoogte van de voorgevel bevinden zich op een voldoende afstand tot de straat. De gelijkvloerse terrassen worden afgeschermd van de parkeerzone d.m.v. lage hagen.  Gezien men ook gebruik kan maken van de grote gemeenschappelijke tuinzone zijn de voorziene terrassen voldoende als private buitenruimte.  

De woonentiteiten zullen m.a.w. voldoende gebruiksgenot opleveren voor de bewoners.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde: 

• In de voortuinstrook dienen fietsbeugels voorzien te worden voor de bezoekers.
• De fietsenstallingen in de kelderverdieping zoals opgenomen in het plan dienen gerealiseerd te worden met een hoog-laagsysteem waarbij de tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. 
• Er dient voldoende ruimte te worden voorzien voor buitenmaatse fietsen
• Fietsers dienen zich veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.

BESPREKING ADVIEZEN

1.- Het advies van 06/09/2022 van het Agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig:

“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de

beslissing toe te sturen.

INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN

1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N7150002 van 1.1 +84 tot 1.2 +47):

• de grens van het openbaar domein is geschat op ca 7.90 meter.
• de rooilijn ligt op 9 meter volgens de vigerende wegnormen.
• de zone van achteruitbouw bedraagt 8 meter.
• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 17 meter .

Publiciteit:

• geen

2. Constructie voor rooilijn

De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.

3. Constructie in zone van achteruitbouw

• Peil van de dorpels van het gebouw : 31 cm hoger dan het peil van de uiterste rand van de verharding.
• Regenwaterputten, septische putten , bufferbekkens, een afrit naar een ondergrondse kelder/garage/souterrains, …e.d. dienen achter de bouwlijn te worden ingeplant.
• De sloopwerken / terreinwerken / kapwerken mogen geen hinder veroorzaken voor de weggebruikers. Eventuele vervuiling op openbaar domein ten gevolge van deze werken dient men dagelijks ten eigen laste te verwijderen.

4. Constructie op of over openbaar domein

• De berm dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld. Op de onverharde/verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden.

(Cfr BVR 29/03/2002 retributiebesluit).

• Voor elke inname van het openbaar domein zie punt 10 van de algemene voorwaarden. Er dient voorafgaandelijk aan de werken een afzonderlijke aanvraag aan de diensten van Agentschap Wegen en Verkeer te gebeuren (District Centraal-Limburg, Trekschurenstraat 270, B-3500 Hasselt).
  Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.

5. Toegang

• Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• Voor private woningen en gebouwen met een beperkte verkeersgenererende activiteit wordt slechts 1 gebundelde in- en uitrit toegestaan met een maximumbreedte van 4,5 m rekening houdend met de op het openbare domein aanwezige hindernissen.

6. Mobiliteitsimpact

• Er dienen voldoende parkeerplaatsen te worden voorzien op de privégrond min. 1.5 per woongelegenheid. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
• Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.

GUNSTIG ADVIES ONDER VOORWAARDEN

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

• De berm dient in zijn oorspronkelijke toestand, zijnde grasberm, te worden hersteld.
   Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.

AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG

Zie advies.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

2.- Het advies van 03/08/2022 van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg is voorwaardelijk gunstig, met verwijzing naar eerder gegeven adviezen. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in de eerder gegeven adviezen, dienen gevolgd te worden.  

3.- Het advies van 25/07/2022 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
 Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.

Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers. Het tellerlokaal moet grenzen aan de voorgevel of een bereikbare zijgevel van het gebouw.

Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.

De muurdoorgangen moeten bij voorkeur voorzien worden in de hoeken van de tellerruimte. De opening moet minsten 150mm bedragen. De afdichting van de doorgang is verantwoordelijkheid van de klant.

Automatische brandblusinstallaties mogen nooit rechtstreeks op het drinkwaternet aangesloten worden, enkel met tussenschakeling van een drukloos voorraadreservoir. 

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

4.- Het advies van 16/08/2022 van toegankelijkheidsbureau Inter is voorwaardelijk gunstig, zie het punt ‘Toegankelijkheid’.

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

5.- Het advies van 01/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig, zie punt ‘Riolering’.

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.  

6.- Het advies van Proximus werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.

7.- Het advies van 23/08/2022 van de dienst Mobiliteit is voorwaardelijk gunstig:

“Bespreking

• De Heuvenstraat is in het mobiliteitsplan Zonhoven gecategoriseerd als lokale weg type 2. Dit is een gebiedsontsluitingsweg. Hoofdfunctie van de weg is ‘verzamelen’ c.q. ‘ontsluiten’ op lokaal niveau. De weg heeft slechts in tweede instantie een verbindende functie. De ontsluitingsfunctie primeert op deze weg.   Het ‘toegang geven’ neemt ook een belangrijke plaats in. De ontsluitingsfunctie omvat het verzamelen van het uitgaand verkeer naar een weg van hogere orde en de verdeling van het ingaand verkeer in het gebied. De weg ontsluit een lokaal gebied (bijv. stad, dorpskern, wijk, industrie- of dienstenzone) naar een weg van hogere categorie. Het lokaal gebied kan verschillende schaalniveaus omvatten: het stedelijk gebied, de gemeente, een deelkern, het stads- of dorpscentrum, wijk, campus, industriegebied.
• Er wordt voldaan aan de parkeernorm.
• Er zijn geen fietsenstallingen voorzien voor bezoekers. Deze te voorzien op het terrein (maaiveld).
• Eventuele haagbeplanting op 0,50 meter van de rooilijn voorzien in functie van toekomstige (mogelijke) herinrichting van de Heuvenstraat met gescheiden fietspaden. Op het huidige plan is niet duidelijk waar de siergrassen ingepland worden (? binnen of buiten de rooilijn). Het is alleszins niet de bedoeling om een aanplant te voorzien op het openbaar domein.
• Voor de inrichting van de fietsenstallingen in een nieuwbouwappartement is de aanbeveling minimum evenveel stallingen te voorzien als er slaapkamers per wooneenheid voorzien zijn: voor 24 appartementen met 3 slaapkamers per wooneenheid komt dit neer op 72 stallingen. Voor de inrichting van de fietsenstallingen dient een vrije doorgang met een breedte van 90 cm voorzien te worden. Een staanplaats heeft een breedte van 70 cm en een lengte van 175 cm. Voor buitenmaatse fietsen (ligfiets, bakfiets, ..) moet rekening gehouden worden met een ingenomen lengte van 3 meter en een breedte van 1 meter, exclusief een aanbevolen tussenafstand van 35 centimeter. Dit betekent dat als gewerkt wordt met beugels de afstand tussen de beugels minimaal 2,35 m bedraagt (1 + 0,35 + 1). Het is mogelijk om louter een voorbehouden ruimte te voorzien, maar in het kader van het veilig stallen van de fiets wordt aanbevolen om eenvoudige aanbindsystemen te voorzien, zoals een fietsbeugel. Omdat bij bakfietsen, hand- en ligfietsen het middenkader een stuk lager ligt dan bij standaard fietsen dient de hoogte van de fietsbeugel beperkt te zijn tot +/- 30 cm. Voor fietsen met een fietskar is een verlaagde beugel niet wenselijk, en moet enkel rekening gehouden worden met de aangepaste lengte en breedte. Op het huidige plan zijn de afmetingen zoals hier vermeld niet gerespecteerd.  De fietsberging  voor 24 fietsen heeft slechts een vrije doorgang van 40 cm (aanbeveling is 90 cm). Er is slechts ruimte voor 16 fietsen (met een breedte van 70 cm) i.p.v. 24 (zoals op het plan getekend). De fietsberging met capaciteit van 49 fietsen en 4 bakfietsen  heeft een vrije doorgang van 90 cm (dit is conform de aanbeveling). Er is slechts ruimte voor 32 fietsen (met een breedte van 70 cm) i.p.v. 49 (zoals op het plan getekend).  Op basis hiervan 
• De breedte van de oprit is 450 cm.

Advies dienst:

Vanuit de dienst mobiliteit wordt de aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd met volgende voorwaarden:

• Er dienen fietsenstallingen voor bezoekers voorzien te worden op het terrein (maaiveld).
• De fietsenstallingen op de kelderverdieping dienen ingericht te worden conform de aanbevelingen voor fietsvoorzieningen. 
• Eventuele haagbeplanting op 0,50 meter van de rooilijn voorzien. Het is niet de bedoeling om siergrassen aan te planten op het openbaar domein.”

Naar aanleiding van de bijgebrachte informatie op 6 oktober 2022 over het VelowUp systeem, dat zal worden gebruikt voor het stallen van de fietsen, geeft de dienst Mobiliteit op 10/10/2022 het volgende advies:

“Bespreking

• De Heuvenstraat is in het mobiliteitsplan Zonhoven gecategoriseerd als lokale weg type 2. Dit is een gebiedsontsluitingsweg. Hoofdfunctie van de weg is ‘verzamelen’ c.q. ‘ontsluiten’ op lokaal niveau. De weg heeft slechts in tweede instantie een verbindende functie. De ontsluitingsfunctie primeert op deze weg.   Het ‘toegang geven’ neemt ook een belangrijke plaats in. De ontsluitingsfunctie omvat het verzamelen van het uitgaand verkeer naar een weg van hogere orde en de verdeling van het ingaand verkeer in het gebied. De weg ontsluit een lokaal gebied (bijv. stad, dorpskern, wijk, industrie- of dienstenzone) naar een weg van hogere categorie. Het lokaal gebied kan verschillende schaalniveaus omvatten: het stedelijk gebied, de gemeente, een deelkern, het stads- of dorpscentrum, wijk, campus, industriegebied.
• Er wordt voldaan aan de parkeernorm.
• Er zijn geen fietsenstallingen voorzien voor bezoekers. Deze te voorzien op het terrein (maaiveld). Er is geen overkapping noodzakelijk.
• Voor de inrichting van de fietsenstallingen in een nieuwbouwappartement is de aanbeveling minimum evenveel stallingen te voorzien als er slaapkamers per wooneenheid voorzien zijn: voor 24 appartementen met 3 slaapkamers per wooneenheid komt dit neer op 72 stallingen. 
• Voor de inrichting van de fietsenstallingen dient een vrije doorgang met een breedte van 90 cm voorzien te worden. Hieraan is voor beide ruimtes voldaan.
• Met de voorziene ruimtes is de voorziene capaciteit van 72 fietsen enkel mogelijk met een hoog-laag systeem waarbij elke tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Volgens het vademecum fietsvoorzieningen is de hart-op-hart afstand minimum 0,5 m en bij voorkeur 0,6m. De minimale afstand is te vermijden omdat krap zijn en niet alle plekken benut kunnen worden. Voor buitenmaatse fietsen is dergelijke voorziening minder geschikt.
• De breedte van de oprit is 450 cm. Fietsers dienen zich via deze oprit veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.

Advies dienst:

Vanuit de dienst mobiliteit wordt de aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd met volgende voorwaarden:

• Er dienen fietsenstallingen voor bezoekers voorzien te worden op het terrein (maaiveld). Deze dienen niet overkapt te zijn.
• Het aantal fietsenstallingen op de kelderverdieping zoals opgenomen in het plan kan enkel gerealiseerd worden met een hoog-laagsysteem waarbij de tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Dergelijk systeem is echter niet geschikt voor buitenmaatse fietsen.
• Fietsers dienen zich veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Bijkomend zal opgelegd worden dat er ook voldoende ruimte moet worden voorzien in de kelder voor het stallen van buitenmaatse fietsen.

8.- Het advies van 29/07/2022 van de dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig:

“Gunstig mits invullen volgende voorwaarden:

• De groenbuffer in de achtertuinen dient minsten 6 meter breed te zijn en moet voor minstens 50 % te bestaan uit streekeigen planten.
• Aanplanten van minstens 4 klimaatrobuuste hoogstam bomen in een maat niet kleiner dan 16-18 in de achtertuin.

Volgende websites kunnen een nuttige hulp zijn in het kiezen van klimaatrobuste hoogstambomen:

- https://bomenwijzer.be/zoeken

- https://www.plantvanhier.be/plantengids

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

9.- Het advies van 30/08/2022 van Provincie Limburg (Water en Domeinen) is voorwaardelijk gunstig:

“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies. 

DEEL 1 INLICHTINGENFICHE

Ligging van het perceel:

• kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 3, sectie F, nrs. 91R & 85D
• adres: Heuvenstraat 106
• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied

Documenten

• aanstiplijst bij stedenbouwkundige verordening: niet bijgevoegd

Waterloop en machtiging

• stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: ROOSTERBEEK, nummer 43, categorie: 2de
• watering: neen

DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS

(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)

1 Beschrijving van het watersysteem

• Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:

o het bekken van de Demer

o het deelbekken Midden-Demer

2 Waterplannen

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.

3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2

De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.

Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

Het volume van de open infiltratievoorziening moet minimaal 250 m³/ha verharde oppervlakte bedragen (los van de aanwezige hemelwaterputten), de infiltratieoppervlakte moet minimaal 4 % van de verharde oppervlakte bedragen. Indien een infiltratieproef wordt uitgevoerd kan de dimensionering van de infiltratievoorziening aangepast worden aan de infiltratieoppervlakte en de infiltratiecapaciteit (rekening houdend met een terugkeerperiode van 20 jaar). Richtwaarden in dat verband zijn terug te vinden in onderstaande tabel. De infiltratiegracht/bekken moet minimaal 30 cm dekking behouden boven de hoogste grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd en ingezaaid met gras. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).

Infiltratievoorziening:

Zie advies.

Er moet een dwarsprofiel van het open bufferbekken bijgebracht worden met het niveau van de verschillende inloopleidingen en noodoverloop. Het volume dat voor nuttige buffering instaat is het volume onder de overloop.

Aan deze voorwaarden is voldaan: het buffervolume bedraagt 71 m³ voor een aangesloten verharde oppervlakte van 0,28 ha. De infiltratie-oppervlakte bedraagt 114 m².

DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER

Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de volgende voorwaarden worden opgenomen in de vergunning:

De infiltratiegracht/bekken moet minimaal 30 cm dekking behouden boven de hoogste grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd en ingezaaid met gras. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).

Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage, mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. Achteraan langs de rechter perceelsgrens dienen 3 bijkomende leilinden aangeplant te worden;
2. Het advies van de Dienst Facilitair Management d.d. 29/07/2022 dient integraal gevolgd te worden:
   - De groenbuffer in de achtertuinen dient minsten 6 meter breed te zijn en moet voor minstens 50 % te bestaan uit streekeigen planten.
   - Aanplanten van minstens 4 klimaatrobuste hoogstam bomen in een maat niet kleiner dan 16-18 in de achtertuin.
3. Er dient 1 parkeerplaats voor mindervalide aangelegd te worden in de voortuinstrook.
4. Het advies van 10/10/2022 van de Dienst Mobiliteit dient integraal gevolgd te worden;
   - Er dienen fietsenstallingen voor bezoekers voorzien te worden op het terrein (maaiveld). Deze dienen niet overkapt te zijn.
   - Het aantal fietsenstallingen op de kelderverdieping zoals opgenomen in het plan kan enkel gerealiseerd worden met een hoog-laagsysteem waarbij de tweede fiets iets hoger geparkeerd wordt. Dergelijk systeem is echter niet geschikt voor buitenmaatse fietsen.
   - Fietsers dienen zich veilig en vlot te kunnen verplaatsen van en naar de fietsenstalling. 
5. Er dient voldoende ruimte te worden voorzien in de kelder voor buitenmaatse fietsen.
   Riolering:
6. De afvoer van de overloop van de hemelwateropvang en de afvoer van het afvalwater dienen te voldoen aan de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius (www.fluvius.be );
7. Er mag geen afwatering of drainage van de kelder gerealiseerd worden;
8. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius, zoals gevoegd in bijlage;
9. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be); algemene voorwaarde voor riolering
10. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
11. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
12. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
13. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via het Omgevingsloket ( zie https://www.omgevingsloketvlaanderen.be/melding-stedenbouwkundige-handelingen-en-exploitatie-van-ingedeelde-inrichting-of-activiteit ). Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke;
14. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
    Terrein en gelijkgrondse berm:
15. Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 35m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
16. Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
17. Voor de aanvang van de werken dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen) voor wat betreft de uit te graven gronden;
18. De dienst ruimtelijke ordening van het gemeentebestuur van Zonhoven dient, voor de aanvang van de grondwerken, schriftelijk op de hoogte gesteld te worden over hoe het grondverzet zal georganiseerd worden en welke vergunningen u hiervoor bekomen hebt (terreinophogingen / tijdelijke opslag gronden);
19. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
20. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 4,5 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
21. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
22. De hoogstammige bomen die niet aangegeven zijn op het inplantingsplan als te rooien, dienen behouden te blijven. De werkelijke inplanting van de te behouden bomen dient bij uitpaling van de woning gecontroleerd te worden. Bij niet correct aangeduide inplanting van de bomen, en hinder om het perceel te betreden, dient een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd te worden rekening houdend met de juiste inplanting en het maximale behoud van de groenelementen;
23. Enkel de op plan aangegeven bomen mogen gerooid worden. Het rooien van de bomen mag niet gebeuren tijdens het broedseizoen van 15 maart tot 30 juni;
24. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
25. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
26. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
27. Rookkanalen worden aangebracht tot boven de daknok om hinder en terugslag van rook te vermijden;
28. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m; eventueel toevoegen tot op … m afstand tot de voorste perceelgrens;
29. De garages/ autostaanplaatsen, dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen / woningen uit dit project;
30. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
31. De maatregelen in de archeologienota met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/14587 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.
32. Het advies van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg dient integraal gevolgd te worden.
    Op het ogenblik van de beëindiging der werken, en vóór de ingebruikname van het pand, zal de aanvrager de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg hiervan in kennis stellen, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorzorgsmaatregelen gevolg werd gegeven.
    Gezien de veiligheid van het pand in het gedrang kan komen, worden geen omgevingsvergunningen meer afgeleverd alvorens voldaan werd aan de opgelegde brandbeveiligingsmaatregelen.
    Indien voor de uitvoering van de voorschriften van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een wijziging van de omgevingsvergunning noodzakelijk is, dient deze voor de aanvang van de werken ingediend te worden.
33. Het advies van het agentschap Wegen en Verkeer d.d.06/09/2022, omvattende de algemene en bijzondere voorwaarden, zoals als bijlage hierbij gevoegd wordt, dient integraal gevolgd te worden;
34. Het advies van de Watergroep d.d. 25/07/2022 dient integraal gevolgd te worden;
35. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van Inter Vlaanderen d.d. 16/08/2022;
36. Het advies van 30/08/2022 van Provincie Limburg (Water en Domeinen) dient integraal gevolgd te worden;
37. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
38. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
39. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken. Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;

Na afgifte van voorliggende omgevingsvergunning voor het bouwen van 24 appartementen en ondergrondse parkeergarage, kan er geen gebruik meer gemaakt worden van de omgevingsvergunning afgeleverd op 19 mei 2020 door het college van burgemeester en schepenen voor het slopen van de bestaande eengezinswoning met aanhorigheden, het kappen van bomen en het bouwen van 23 appartementen met ondergrondse parking en speeltuigen (2019/00319).

Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten plaatmateriaal bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met tuinaanleg.

De aanvraag werd op 23/06/2022 ontvangen.

Op 20/07/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 11/08/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 7/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.

De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• 1971/00048 : weigering stedenbouwkundige aanvraag op 11/06/1971 voor het bouwen van een werkhal;
• 1971/00048 : weigering stedenbouwkundige aanvraag op 29/07/1971 voor het bouwen van een werkhal;
• 2021/00093 : weigering aanvraag omgevingsvergunning op 8/06/2021 voor het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen;
• 2021/00093 : weigering aanvraag omgevingsvergunning op 2/09/2021 voor het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen;

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 27/07/2020.

De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een vrijstaand bijgebouw.

Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werd opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

Het aanvraagdossier bevat geen schriftelijk akkoord van de eigenaar van het aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.

De eigenaar van Waardstraat 116 heeft op 28/09/2022 een bezwaar ingetekend tegen de wijze waarop tegen de bestaande mandelige muur aangebouwd wordt.

De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het bezwaarschrift betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden. In het kader van de beoordeling van hinderaspecten en het gebruiksgenot voor de gebruikers van de aanpalende eigendommen wordt de opmerking betreffende de wijze waarop gebruik gemaakt wordt van de bestaande mandelige muur wel meegenomen worden als aandachtspunt.

ADVIEZEN

Geen adviezen vereist.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met een landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 133,99m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “collectief te optimaliseren buitengebied”. Een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) is noodzakelijk.

• een septische put moet voorzien worden.
• Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
• Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
• Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.

Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen

Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:

• De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater. 
• Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
• De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
• Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
• Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op vuilwaterafvoerleidingen aangezien in deze putjes vaak verstopping optreedt en alle toestellen in de woning in principe reeds over een waterslot/sifon beschikken.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• De noodzakelijke ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel (bvb: ontluchtingspijp door dak).

Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.  Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de nachthal en de leefruimte.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Slopen

De afbraak/ verwijdering van de bestaande overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de vrijgekomen ruimte dient ingericht te worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien worden.

Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.

Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.

Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Erfdienstbaarheden / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het overnemen van een gemene muur.

De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en

veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag omvat het bouwen van een ééngezinswoning met tuinaanleg.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen in het noorden van het gehucht Waard aan een uitloper van de Waardstraat, een verbindingsweg naar Houthalen-Helchteren.

De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband en vaak bestaande uit 2 bouwlagen.  Links van het perceel is een KMO gelegen.

De ruimere omgeving kenmerkt zich deels door residentiële bebouwing, maar overwegend door agrarisch en natuurgebied.

Het perceel heeft thans een oppervlakte van 744,08 m².  Het is de bedoeling om in de toekomst het linkerdeel van het perceel bij Waardstraat 122 te voegen waardoor de toekomstige perceelsoppervlakte 577,19 m² zal bedragen.  Deze splitsing werd op heden nog niet doorgevoerd, waardoor het gebouw Waardstraat 122 tot tegen de huidige linker perceelsgrens staat ingeplant.

Het perceel is momenteel onbebouwd, buiten een vrijstaand bijgebouw (metalen opbergbox) links achteraan op het perceel.

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met een maximale bouwdiepte van 15 meter.  De woning wordt ingeplant tegen de rechter perceelsgrens, op min. 10,90m van de linker perceelsgrens.  Het voorste deel van de woning bestaat uit 2 bouwlagen en een ruime zolder onder een zadeldak.  Het achterste deel bestaat uit 1 bouwlaag onder een plat dak.  De woning wordt conform het gabarit van de bestaande woning op het naastliggende perceel gebouwd. Het resterende deel van de bestaande mandelige muur wordt, tot op de hoogte van de dakrand, bekleed met de gebruikte gevelsteen.

Het vrijstaand bijgebouw links achteraan op het perceel wordt gesloopt.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

De halfopen ééngezinswoning is functioneel inpasbaar in de directe en ruimere omgeving.

De schaal van de voorgenomen werken

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15 meter en op de verdieping 9,03 meter. Beide waarden voldoen aan de doorgaans gehanteerde normen voor een goede ruimtelijke ordening.

De kroonlijsthoogte van het zadeldak bedraagt 6,2 meter ten opzichte van het maaiveld.  De nokhoogte van het zadeldak en de hoogte van de dakrand van het plat dak voldoen met een hoogte van respectievelijk 9,99 en 3,6 meter aan de algemeen geldende normen.

De achteruitbouwstrook met een diepte van 6 meter vloeit voort uit de inplanting tegen de rechts aanpalende woning.

De tuinzone bevindt zich deels achter, maar ook deels links van de woning en is voldoende ruim.  Ook na afsplitsing van een deel van het perceel zal de tuinzone voldoende oppervlakte bieden.

De groenterreinindex op het huidige perceel zal na uitvoering van de werken ongeveer 74,44% bedragen.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De woning vormt de afwerking van de bestaande halfopen woning op het rechts aanpalend perceel. De inplanting van de halfopen woning tegen en volgens het gabarit van de bestaande woning verlengt de bestaande bouwlijn.  

In de zij- en achtertuin is een niet waterdoorlatend terras voorzien met een oppervlakte van 29,82 m² waarvan 21,83 m² overdekt wordt met een luifel.

In de voortuin worden de inrit en een bijkomende parkeerplaats ingeplant en uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers. Daardoor zal de verhardingsgraad in de voortuin ongeveer 26% bedragen.  Deze verharding loopt voor een klein deel door tot in de zijtuin waar ze overgaat in een voetpad met een breedte van 1 meter, uitgevoerd in hetzelfde materiaal, dat de inrit met het terras verbindt.

Visueel-vormelijke elementen

Het residentiële straatbeeld wordt gekenmerkt door een erg variërend architecturaal karakter.  Ook de inplanting en de bouwvolumes zijn erg verschillend.  De straat wordt gekenmerkt door enkele halfopen doch voornamelijk open woningen.  Het uitzicht in de straat wordt verder bepaald door de bakstenen in een verscheidenheid aan kleuren waarmee de gebouwen opgetrokken zijn.

De woning van de aanvraag krijgt een stijlvol modern uiterlijk. Het schrijnwerk, de dakranden en de gevelbekleding worden in een antraciet tot zwart aluminium vervaardigd.  De dakpannen, de terrasoverkapping en afvoeren worden ook uitgevoerd in dezelfde kleur.

Bodemreliëf

Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat het terrein ter hoogte van de rooilijn, met uitzondering van de inrit, ontoegankelijk gemaakt wordt voor het verkeer.

BESPREKING ADVIEZEN

Er werden geen adviezen opgevraagd.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving, mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een halfopen ééngezinswoning met tuinaanleg zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

Riolering:

1. De afvoer van de overloop van de hemelwateropvang en de afvoer van het afvalwater dienen te voldoen aan de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius (www.fluvius.be );
2. Er mag geen afwatering of drainage van de kelder gerealiseerd worden;
3. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be); 
4. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
5. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
6. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
7. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
8. Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
9. Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
10. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
11. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 3 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
12. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
13. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Veldwetboek;
14. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
15. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
16. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
17. De afbraak van de constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.  Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.;
18. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
19. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken.  Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;

Als aandachtspunt wordt meegegeven dat een stedenbouwkundige omgevingsvergunning geen afbreuk doet aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars en dat het aangeraden is omtrent de wijze waarop tegen de bestaande mandelige muur wordt aangebouwd een (schriftelijke) akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het samenvoegen van lot 4/1 (deel van lot 3) en lot 4/2 (deel van lot 5) tot 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning (lot 4).

De aanvraag werd op 22 juni 2022 ontvangen en op 15 juli 2022 ontvankelijk en volledig verklaard

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 25 juli 2022 tot en met 23 augustus 2022. 

Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

• 7204.V.5: Op 16 oktober 1962 werd er een verkavelingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het verkavelen van grond in 5 loten voor vrijstaande bebouwing. 
• 7204.V.5\01: Op 2 april 1991 werd een wijziging van de verkavelingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen om lot 4 te splitsen in lot 4a en 4b teneinde de gevormde loten te voegen bij respectievelijk lot 3 en lot 5.
• 1965/00052: Op 6 april 1965 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het bouwen van een woonhuis (lot 5).
• 1969/00026: Op 3 maart 1969 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het bouwen van een woonhuis (lot 3).

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 7 april 2022:

“Uw telefonische vraag werd besproken op ons intern overleg. Indien u een stuk grond van het naastliggend perceel rechts bijkoopt en daardoor rechts van uw woning een bijkomend lot van 18m breedte kan bekomen, is het mogelijk om dit terug te herverkavelen. U dient er wel rekening mee te houden dat de bestaande woningen (Burkweg 10 en 14) na de herverkaveling ook nog steeds voldoen aan de algemene voorschriften zoals o.a. een inplanting van minimum 3m t.o.v. de zijdelingse perceelgrenzen. Om een bijkomend lot te creëren dient u een bijstelling van de bestaande verkaveling aan te vragen. U kan best een landmeter hiervoor contacteren. De landmeter kan steeds een voorontwerp ter aftoetsing overmaken: www.zonhoven.be/ro

Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen externe adviezen.”

De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 25 juli 2022 tot en met 23 augustus 2022.  

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Op 15 juli 2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management.

Op 15 juli 2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 15 juli 2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 15 juli 2022 werd advies gevraagd aan Proximus.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 16 oktober 1962 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.5. Op 2 april 1991 werd een wijziging van de verkavelingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen - gekend onder nummer 7204.V.5\1 - om lot 4 te splitsen in lot 4a en 4b teneinde de gevormde loten te voegen bij respectievelijk lot 3 en lot 5.

Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag situeert zich volledig binnen het woongebied. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 15 juli 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. 

OVERIGE REGELGEVING

Erfdienstbaarheden

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het samenvoegen van lot 4/1 (deel van lot 3) en lot 4/2 (deel van lot 5) tot 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning (lot 4).  

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het eigendom is gelegen langs een gemeenteweg, m.n. de Burkweg. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open - en halfopen bebouwing. Het eigendom maakt momenteel deel uit van de tuinzone van de woningen Burkweg 10 en Burkweg 14. Een bestaande siervijver wordt gedempt.

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet het terug samenvoegen van lot 4/1 (deel van lot 3) en lot 4/2 (deel van lot 5) tot 1 lot (lot 4) met een oppervlakte van 946m² voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De woning wordt opgericht op 12,90 meter uit de rooilijn, op   3 meter van de linker perceelgrens en op 3 meter van de rechter perceelgrens. De achtertuinzone bedraagt ca. 20 meter. De bouwstrook heeft een breedte van 12 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 17 meter. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van een vrijstaande eengezinswoning, met een ondergeschikte nevenbestemming op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

Mobiliteitsimpact

Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden of een carport in de zijtuinstrook om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. 

De voorschriften voorzien enkel een bijgebouw in functie van een tuinberging of garage. Het stallen van auto’s in het vrijstaande bijgebouw zal niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, kan het parkeren op eigen terrein gebeuren. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Een maximale bouwdiepte van 15 meter i.p.v. 17 meter op het gelijkvloers (een eventuele afwijking voor de overdekking van het terras palend aan de achtergevel, na 15 meter bouwdiepte, kan worden toegestaan op voorwaarde dat het gaat om een open constructie en deze niet leidt tot overdreven terrasverhardingen) en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak past zich goed in in deze omgeving. 

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de nieuwe woning wordt voorzien op minimum 12,90 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen.

Er wordt een bijgebouw tot 40m² voorgesteld.  Gelet op de oppervlakte van het perceel kan een bijgebouw van 40m² worden toegestaan.  Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.   Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Mits naleving van deze voorschriften rest er nog voldoende ruimte op het eigendom om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.

Door het oprichten van 1 extra woning op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 10,57 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving.

Om het groene karakter van de gemeente Zonhoven te behouden en te versterken, wordt de aanplant van minimum 1 boom in de voortuin van ieder lot opgelegd.  Dit wordt vastgelegd in de verkavelingsvoorschriften.

Visueel-vormelijke elementen

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving.  Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de voorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 29 juli 2022 van de Dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig:

“Gunstig mits volgende voorwaard wordt ingevuld:

Er dienen minstens 3 klimaatrobuuste hoogstambomen te worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 16-18 ter vervanging van de zes bomen die worden gerooid.

Volgende websites kunnen een nuttige hulp zijn in het kiezen van klimaatrobuuste hoogstambomen:

- https://bomenwijzer.be/zoeken

- https://www.plantvanhier.be/plantengids.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.[BA2]  

Het kappen van bomen kan niet vergund worden binnen deze verkavelingsaanvraag. Voor het kappen van deze bomen dient er nog een omgevingsvergunning bekomen te worden. Bovenstaand advies van de dienst Facilitair management is dus slechts indicatief. 

2.- Het advies van 1 augustus 2022 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Ontwerpbureau

Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:

•          een forfaitaire kost per bebouwbaar kavel

•          een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.

De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.

Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

3.- Het advies van 19 juli 2022 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:

‘Advies en offerte verkavelingen.

Offerte:

Als bijlage sturen wij u ons advies naar aanleiding van de aanvraag van Mevrouw Christel Rutten voor de opmaak van een studie voor de uitrusting van bovenvermelde project. 

Als U opmerkingen heeft, hadden wij deze graag ontvangen vóór 18 augustus 2022. 

Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning. Het omgevingsloketnummer is: 2022086069 

De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door Mevrouw Christel Rutten werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen. 

Indien u nog vragen hebt of bijkomende informatie wenst, kunt u ons altijd contacteren.

Advies:

Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken. 

Voor dit project dienen geen werken uitgevoerd te worden binnen het project zelf, maar er zijn wel forfaitaire kosten verschuldigd voor investeringen buiten het project vereist om dit project aansluitbaar te maken op het distributienet. 

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine. 

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

Wij verzoeken u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via 'Acties' > 'Versturen bericht' of via bovenstaand e-mailadres. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel: zie advies.

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig. 

Riolering: 

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat. 

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. 

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen. 

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. 

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden. 

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes. 

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein. 

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering. 

Verdere verloop van de procedure: 

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, versturen wij u de bijhorende facturen. 

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd. 

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

4.- Het advies van 3 augustus 2022 van Proximus is gunstig:

‘Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het samenvoegen van lot 4/1 (deel van lot 3) en lot 4/2 (deel van lot 5) tot 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning (lot 4), mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het samenvoegen van lot 4/1 (deel van lot 3) en lot 4/2 (deel van lot 5) tot 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning (lot 4), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden en aanbevelingen opgelegd in het advies van Fluvius System Operator, zoals gevoegd in bijlage.
2. Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door De Watergroep.
3. Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets:
   a) De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
   b) Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
   c) Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.
4. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen.
5. Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de verkavelaar;
6. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van de omgevingsaanvraag of de toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting op het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden of een omgevingsaanvraag van een particulier, blijft ten laste van de aanvrager.
7. De omgevingsvergunning verleent geen machtiging tot het kappen van bomen. De kapping dient beoordeeld te worden binnen een omgevingsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen. 
8. De paalstenen aan de rooilijn dienen geplaatst te worden.
9. De verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen zijn van toepassing op voorliggende aanvraag.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

Aanvraag van de heer Hertogs Joeri (2022/00055), Ossendriesstraat 9 te 3520 Zonhoven, voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw (dubbele carport + 2 tuinbergingen), gelegen op kadastraal perceel 2de afdeling, sectie C, nummer 526E2, gelegen aan Grote Hemmenweg 23-23A.

De hoorzitting inzake het beroep van de heer Joeri Hertogs tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven, waarbij een vergunning werd geweigerd voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw (dubbele carport + 2 tuinbergingen), te Zonhoven ter plaatse Grote Hemmenweg 23 en 23A, zal plaatsvinden op dinsdag 08 november 2022 om 09.20 uur.

Deze hoorzitting zal plaatshebben in de Europazaal van het Bestuursgebouw van het Provinciehuis, Universiteitslaan 1 te Hasselt.

Onderstaande richtlijnen dienen aangehouden te worden bij het bezoek aan het provinciehuis:
- Er worden slechts 2 personen toegelaten voor iedere betrokken partij. Dit betekent dat enkel uzelf met uw vertegenwoordiger aanwezig kan zijn op de hoorzitting.
- Indien personen ziektesymptomen vertonen of personen in hun gezin ziek zijn of symptomen vertonen, wordt met aandrang gevraagd NIET naar de hoorzitting te komen en een vertegenwoordiger af te vaardigen.
- Om de samenkomst van het aantal wachtende personen te beperken vragen we om enkel naar het provinciehuis te komen op het gevraagde uur.
- De aanwijzingen op de voorziene stickers/bordjes zijn strikt op te volgen.
- De spreektijd zal beperkt worden tot ca.10 minuten per partij. Dit om de strikte timing van de hoorzittingen te kunnen garanderen.
- De Europazaal is uitgerust met een grote tafel van ca. 4m bij 4m waarbij de aanwezige personen kunnen vergaderen met inachtneming van een fysieke afstand van 1,5m.

Met het oog op een vlot verloop van de hoorzitting wordt aangeraden om het verslag van de Provinciale Omgevingsambtenaar voorafgaandelijk te raadplegen. Een afschrift van dit verslag zal beschikbaar worden gesteld via het Omgevingsloket door middel van een bericht dat u kan terugvinden onder ‘alle gebeurtenissen’ of via een bericht voor het beroepschrift dat u kan terugvinden onder de procedurestap ‘fase beroepsperiode’ > ‘beroepschrift’ > ‘acties en overzicht’. Zodra het verslag wordt opgeladen op het Omgevingsloket zal u hiervan een melding ontvangen per e-mail.

Onderzoeksstudie vergunningstoestand

BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979 (inwerkingtreding 07/06/1979), gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

KADASTRALE GEGEVENS

Het huis op perceel 871H werd volgens de gegevens van het kadaster opgericht in 1932.

REGELGEVING 

Artikel 4.2.14. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

§ 1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.
§ 2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
 § 3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van § 1 en § 2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.

DE AANVRAAG

De aanvraag behelst de vraag tot opname in het gemeentelijk vergunningenregister voor wat betreft de woning, de schuur en de bijgebouwen.

BEWIJSVOERING

Aan de aanvraag werd volgende toegevoegd:

• een historische kadasterschets van 1962 
• een historische luchtfoto van 1977 
• niet-gedateerde historische foto’s
• Foto’s huidige toestand

OVERIGE REGELGEVING 

Erfdienstbaarheden / gemene muren/ lichten en zichten

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. 

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur / de bepalingen inzake zichten en lichten. 

BEOORDELING

Uit de bewijsvoering en de huidige toestand blijkt dat slechts een gedeelte van de aanwezige constructies kunnen beschouwd worden als zijnde hoofdzakelijk vergund.

Op de historische kadasterschets en luchtfoto zijn de woning met aanbouwen en schuur terug te vinden waardoor deze bijgevolg beschouwd kunnen worden als zijnde vergund.

De 2 bijgebouwen achteraan op het perceel en carport tegen de linker perceelgrens dewelke niet of niet volledig terug te vinden zijn op de historische kadasterschets en historische luchtfoto kunnen niet beschouwd worden als zijnde vergund.

Algemeen besluit

De woning en schuur kunnen beschouwd worden als zijnde hoofzakelijk vergund op basis van artikel 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 

De 2 bijgebouwen achteraan op het perceel en de carport tegen de linker perceelgrens kunnen niet beschouwd worden als zijnde vergund.

In het geval er vergunningsplichtige handelingen werden uitgevoerd na 1977, kunnen deze niet worden beschouwd als zijnde vergund op basis van de bepalingen van artikel 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Op voorwaarde dat het vergund karakter niet is tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het onthardingsvoorstel van de dienst milieubeleid ter hoogte van de Vier Wijersstraat. 

Dit onthardingsvoorstel is tijdens een oproep door een omwonende voorgesteld. 

Centraal in de Vier Wijersstraat ligt  een perceel met  klinkers in de vorm van een driehoek met een lange zijde van ca. 60 meter lengte  en een korte zijde van ca. 12 m lengte. Deze strook is een historische verharding en heeft geen functie meer. 

Kaderend in de campagne Zonhofje en in het hemelwaterplan om nutteloze verharding te verwijderen, wordt voorgesteld om deze strook klinkers  te ontharden en het plein te vergroenen.   Dit project zal in eigen beheer uitgevoerd worden volgens het ontwerp van de groenambtenaar in bijlage. De uitvoering wordt in het voorjaar voorzien met in eerste instantie inzaaien met graszaad. De aanplant van bomen en struiken zal in het najaar voorzien worden.  Voor de aangrenzende woningen worden inritten voorzien.  Zij zullen per schrijven op de hoogte gesteld worden. Voor het bredere publiek wordt ter plaatse het werfdoek gehangen van onze onthardingscampagne.

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de subsidiemogelijkheid voor projecten die de verkeersveiligheid op ons grondgebied verbeteren:

1. Schoolomgevingen (straal van 100 meter rond de schoolingang).

            a. Maximaal 1 subsidieaanvraag per kalenderjaar.

            b. Maximum 50% van de uitgaven met een maximum van € 25.000,00 per schoolomgeving.

      2. Schoolroutes (buiten de straal van 100 meter rond de schoolingang)

           a. Maximaal 1 subsidieaanvraag per kalenderjaar voor 1 of meer schoolroutes.

           b. Maximum 50% van de uitgaven die voor subsidie in aanmerking komen met een maximum van € 100.000,00.

           c. Maximum 5 schoolroutes over 2 kalenderjaren aanvragen.

Deze subsidies zijn gericht op snel uitvoerbare maatregelen zoals verkeerssignalisatie en kleine infrastructurele maatregelen.

Voorstel dienst:

We stellen voor om aanvragen in te dienen voor de volgende projecten:

Schoolomgevingen:

• Het plaatsen van (octopus)beugels aan de nieuwe oversteekplaats op de N715 t.h.v. de ingang van de school de Zonnewijzer. 
• Het ontharden en groen inplanten van de betonstrook tussen de rijbaan en het fietspad op de Kleine Hemmenweg en dit tussen de schooluitgang van de Zonnewijzer en de uitrit van de parking van Sint-Jan Berchmansinstituut. Dit is een lengte van 60 meter, breedte 0,5 meter en betekent dat het beklinkerd openbaar domein voor het woonzorgcentrum niet meer gebruik kan worden als parking voor wachtende ouders (een 10-tal parkeerplaatsen) noch schoolbussen. De asfaltstrook aan de overzijde van de Zonnewijzer kan wel nog gebruikt worden als parking. Uiteraard is deze ontharding wel veiliger voor de fietsers en voetgangers.
• Aanbrengen thermoplasten markering in de Doktersstraat (schoolomgeving Horizon) en herstellen thermoplasten in andere schoolomgevingen.

Schoolroutes:

• Het vernieuwen van de fietssuggestiestroken in de Kapelbergweg (tussen het kruispunt met de Molenweg en de Holsteenweg) langs de schoolroute van de school de Lettermolen.
• Het aanbrengen van fietssuggestiestroken en verkeersvertragende elementen in de Beskensstraat en de Hortstraat langs de schoolroute van de school de Startbaan en de school vms.

Raming:

Schoolomgevingen:

1. Het plaatsen van (octopus)beugels aan de nieuwe oversteekplaats op de N715 t.h.v. de ingang van de school de Zonnewijzer:  4 octopusbeugels: € 3.213,76 incl. BTW.
2. Het ontharden en groen inplanten van de betonstrook tussen de rijbaan en het fietspad  op de Kleine Hemmenweg en dit tussen de schooluitgang van de Zonnewijzer en de uitrit van de parking van sjb: 
   • Ontharding: €11.000 incl. BTW 
   • Beplanting: €2.533,67 incl. BTW 
3. Aanbrengen van thermoplasten markering in de Doktersstraat en herstellen thermoplasten in andere schoolomgevingen:
   •  Schoolomgeving Horizon: vervangen volledige set: €922,36 incl. BTW.
   • Schoolomgeving vms: vervangen thermoplast 'cijfer 30': €269,30 incl. BTW.
   • Schoolomgeving Lettermolen: vervangen thermoplast 'school' (2 stuks) en 1 set vierkanten: €883,58 incl. BTW.

Totaal raming: €18822,32 incl. BTW.

Schoolroutes:

1. Het vernieuwen van de fietssuggestiestroken in de Kapelbergweg (tussen het kruispunt met de Molenweg en de Holsteenweg) in de schoolomgeving van de school de Lettermolen: €56.870 incl. BTW.
2. Het aanbrengen van fietssuggestiestroken en verkeersvertragende elementen in de Beskensstraat en de Hortstraat in de schoolomgeving van de school de Startbaan en de school vms:
   • Beskensstraat:
     • Aanleg fietssuggestiestroken: €42.083,8 incl. BTW.
     • Aanleg verkeersgeleiders op 2 locaties: €22.000 incl. BTW.
     • Beplanting verkeersgeleiders op 2 locaties: €3026,58 incl. BTW.
   • Hortstraat:
     •  Aanleg fietssuggestiestroken: €40.607,6 incl. BTW.
     • Aanleg verkeersgeleiders op 2 locaties: €22.000 incl. BTW.
     • Beplanting verkeersgeleiders op 2 locaties: €3026,58 incl. BTW.

Totaal raming: 189.614,56 incl. BTW.

Het gunstig advies vanwege De Lijn Limburg van18/10/2022;

Het gunstig advies vanwege het Agentschap Wegen verkeer van 13/10/2022;

Overwegende dat het in het belang van de openbare orde, rust en veiligheid noodzakelijk is dat er voor de inrichting van bovengenoemde manifestaties, bijzondere verkeersmaatregelen worden getroffen;

Overwegende dat het in het belang van de openbare orde, rust en veiligheid noodzakelijk is dat er voor de inrichting van bovengenoemde manifestaties, bijzondere verkeersmaatregelen worden getroffen;

Overwegende dat het in het belang van de openbare orde, rust en veiligheid noodzakelijk is dat er voor de inrichting van bovengenoemde manifestaties bijzondere verkeersmaatregelen worden getroffen;

In grote lijnen is het ontwerpplan hetzelfde gebleven behalve het parkeergebeuren. Na een vruchteloze zoektocht naar terreinen in de omgeving om een overloopparking aan te leggen, hebben we deze piste volledig verlaten. In de plaats daarvan wordt de voorziene parking op de kampeerweide van de camping uitgebreid op het perceel ernaast. Hierdoor verhoogt de capaciteit tot 60 parkeerplaatsen. Vermits er ook hier parkeerplaatsen voor minder mobiele bezoekers moeten voorzien worden, heeft het geen zin om een afzonderlijke parkeerplaats voor hen te voorzien aan de kampplaats van de chiro. Het ANB is ook akkoord gegaan om de huidige parking aan de Holsteen, aan de kruising van de Holsteenweg en de Kapelbergweg te behouden. Verder is er gekozen om  de verschillende gebruikers te spreiden over verschillende parkings : 

- Wandelaars en rendierjagerspad: nieuwe parking aan de camping

- Mountainbikers: verwijzen naar Tentakel

- Ruiters en menners: Vlasbergweg

- Gebruikers van de hondenlosloopzone: parking Holsteen, parking hondenschool

- Lange afstandswandeling: hoofdparking Teut aan de Donderslagseweg

Het volledige ontwerpplan kan je lezen via volgende link: https://zonhoven.sharepoint.com/:f:/s/vrijetijd/EmVuTlJ5sTNKrPM7RUA1IiYB8YNtJf7e9pOzhbzjEe5WMw?e=q4l2Wn

We ontvingen volgende aanvraag voor kienspel in de Sportbar Basvelden, Muizenstraat 32, 3520 Zonhoven

CBS 02/08/2022;

CBS 19/07/2022.

In het kader van het wegenisproject Ballewijerweg ea. en Schutenseweg ea. dienen verschillende innames gebeuren, nl. verwerving van stukjes van enkele percelen eigendom van private eigenaars. 

Om bovenstaande reden werden de verschillende betrokken eigenaars uitgenodigd om een deel van hun perceel te verkopen aan de gemeente, met het oog op inlijving bij het openbaar domein.

O.w.v. de lage respons, wordt aangeraden alle eigenaars een tweede keer uit te nodigen, waarbij de prijs wordt aangeboden die ook gehanteerd zou worden bij een gerechtelijke onteigening. Dit werd alreeds onmiddellijk gedaan bij de wegenisproject voor Poelstraat ea. en Grote Hemmenweg ea.. Ook bij de noodzakelijke innames voor de Genkerbaan werd dit principe gehanteerd.

Er wordt opgemerkt dat hierbij afgeweken wordt van het principe zoals vervat in de omzendbrief KB/ABB 2019/3 betreffende transacties onroerende goederen door lokale overheden, dewelke bepaalt dat de (normale) schattingsprijs de prijs is dewelke een lokaal bestuur maximaal kan betalen. Een door de rechtspraak aanvaarde uitzondering op dit principe maximaal de schattingsprijs te betalen, is om een gerechtelijke procedure te vermijden. Een onteigeningsprocedure is een gerechtelijke procedure. In het geval dat er overgegaan moet worden tot een onteigeningsprocedure, is deze prijs (grondwaarde vermeerderd met wederbeleggingsvergoeding, wachtinteresten en opstallen) de prijs die de onteigende zal ontvangen. Deze werkwijze heeft eveneens als gevolg dat een goed meewerkende burger, die minnelijk verkoopt, niet benadeeld wordt in vergelijking met de burgers die wachten op een onteigening, wetende dat de onteigeningvergoeding hoger is dan de loutere schattingsprijs van de grondwaarde (zonder wederbeleggingsvergoeding, wachtinteresten en opstallen).

De eigenaars die wel alreeds hun akkoord hebben gegeven, zullen opnieuw worden uitgenodigd. Dit met het oog op het gelijkheidsprincipe.

Betrokken percelen Ballewijerweg ea.:

    - Afd. 3, sectie E, nr 446b (3a86ca) - Schattingsprijs € 1.160,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 2.520,93

    - Afd. 3, sectie E, nr 666C (8ca) - Schattingsprijs € 520,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 911,98

    - Afd. 3, sectie E, nr 626K (3ca) - Schattingsprijs € 195,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 262,12

    - Afd. 3, sectie E nr. 450a  (98ca) - Schattingsprijs € 5.325,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 7.901,40 

    - Afd. 3, sectie E nr. 449c (32ca) - Schattingsprijs € 100,00.

           Schatting incl. opstallen ea.: € 125,19

Betrokken percelen Schutenseweg ea.:

    - Deel afd. 3, sectie F, nr. 663/N (25ca): Schattingsprijs: € 4.875,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 6.102,90

    - Deel afd. 3 sectie F, nr. 700/C (23ca): Schattingsprijs: € 4.500,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 5.908,44

    - Deel afd. 3, sectie F, nr. 523/H (4ca): Schattingsprijs: € 260,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 418,53

    - Deel afd. 3, sectie F, nr. 643/P (45ca): Schattingsprijs: € 7.000,00 ;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 10.872,83

    - Deel afd. 3, sectie F, nr. 643/K (42ca): Schattingsprijs: € 8.200,00;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 10.965,38

    - Deel afd. 3, sectie F, nr. 644/M2 (50ca): Schattingsprijs: € 7.800,00 ;

           Schatting incl. opstallen ea.: € 11.003,63

    - Deel afd. 3, sectie F, nr. 644/N2 (3ca): Schattingsprijs: € 195,00.

           Schatting incl. opstallen ea.: € 282,12