2022_VB_00166 - Openbare verkoop verkaveling Berkenenstraat - Principiële Goedkeuring

Verkavelingsdossier OCMW-grond Berkenenstraat.

De gronden eigendom van het OCMW gelegen in de Berkenenstraat werden verkaveld, de administratie maakt werk van de laatste administratieve zaken die dienen te gebeuren vooraleer de verkoop effectief kan plaatsvinden.

De openbare verkoop kan op verschillende manieren plaatsvinden, echter dient altijd de regelgeving waaraan een lokaal bestuur zich dient aan te houden, in acht genomen te worden. In het bijzonder dient omzendbrief KB/ABB 2019/3 betreffende transacties onroerende goederen vermeld te worden. Deze omzendbrief is een concrete invulling van art. 293 van het decreet lokaal bestuur.

De omzendbrief stelt oa. "Voor onroerende transacties moet de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kans krijgen om mee te dingen. De procedure verloopt met voldoende openbaarheid en transparantie. Het bestuur moet voldoende en gepaste publiciteit voeren om de mogelijk geïnteresseerden te bereiken. Dat is de beste garantie om een goede prijs te verkrijgen en is de werkwijze die het best het algemeen belang dient.

Onderhandse verkopen met voldoende publiciteit, transparantie en mededinging beantwoorden aan voormelde criteria. Dat geldt uiteraard ook voor de notariële openbare verkopen, zoals die zijn geregeld in het Gerechtelijk Wetboek."

Het meest correcte om de neutraliteit en objectiviteit te waarborgen, dewelke ook letterlijk benoemd wordt in voormelde omzendbrief, is om de verkoop van de percelen openbaar te laten verlopen via een notariaat, waarbij het bestuur een beperkt aantal neutrale en objectief te verantwoorden voorwaarden kan opleggen betreffende de openbare verkoop. Het opleggen van deze voorwaarden is een exclusieve bevoegdheid van de raad voor maatschappelijk welzijn (art. 41 DLB) en dienen gemotiveerd te worden.

Er wordt vanuit de administratie aangeraden om volgende voorwaarden betreffende de openbare verkoop op te leggen:

1. Verkoop van een lot kan enkel geschieden aan een natuurlijke persoon, uitgezonderd het achterliggend lot (landbouwgebied);

Motivatie: Conform het decreet lokaal bestuur is het doel van een lokaal bestuur om duurzaam bij te dragen aan het welzijn van burgers. Deze verkaveling is ingegeven met het hoofddoel om bewoning toe te laten, in het bijzonder om burgers de kans te geven een bouwgrond te verwerven met het oog op bewoning. Een verkoop aan een rechtspersoon holt die bedoeling uit en komt niet tegemoet aan het decreet lokaal bestuur, waardoor wordt aangeraden de verkoop te beperken tot natuurlijke personen. Voor het achterliggend perceel, gelegen in landbouwgebied, wordt een uitzondering gemaakt daar de verkoop van dit lot natuurlijk niet voor bewoning dient maar agrarische doeleinden dient en het daardoor logisch is dat landbouwbedrijven een bod kunnen uitbrengen op dat lot.

2. Diegene die op een lot biedt, kan geen eigenaar zijn, voor 1/2 of meer in volle eigendom, van een ander onroerend goed, uitgezonderd het achterliggend lot;

Motivatie: Deze voorwaarde heeft een vergelijkbaar doel als de eerste voorwaarde, namelijk om burgers, op zoek naar een bouwgrond met het oog op bewoning, aan te trekken. Middels de voorwaarde in te bouwen dat personen die alreeds een onroerend goed bezitten niet kunnen deelnemen, worden oa. de personen uitgesloten die uit winstbejag, zoals bebouwing met oog op verhuur of speculatie op stijging van de grondprijzen, zouden deelnemen. Burgers die alreeds een onroerend goed bezitten, zijn in theorie niet meer op zoek naar een bouwgrond met het oog op bewoning en kunnen bijgevolg uitgesloten worden om meer effectief tegemoet te komen aan de wens om burgers toe te laten een bouwgrond te verwerven met het oog op eigen bewoning. Er kan een uitzondering worden voorzien voor personen in een definitieve relatiebreuk, dewelke hun (aandeel in een) onroerend goed in hun eigendom aan het verkopen zijn, zodat deze niet uitgesloten worden aangezien deze eveneens op zoek kunnen zijn naar een grond met het oog op eigen bewoning.

3. Er kan slechts één lot worden toegewezen per bieder;

Motivatie: De verkaveling is gebeurd om eigen bewoning toe te laten. Indien men meer dan één lot zou toegewezen krijgen, dient minstens één van deze twee niet voor eigen bewoning en is die verkoop ingegeven door andere redenen dan het oog op bewoning. 

4. Vervreemdingsverbod gedurende vijf jaar.

Motivatie: Om de finaliteit van de andere drie voorwaarden te bestendigen, wordt een vervreemdingsverbod voorgesteld. Op die manier kan de verkoop niet leiden tot een omzeiling van een van de andere voorwaarden door te speculeren of te werken met een tussenpersoon. Om het absoluut recht van eigenaar te zijn van een onroerend goed niet te fel te beperken, wordt voorgesteld deze voorwaarde te beperken tot de eerste vijf jaar na verkoop. Er kan een uitzondering worden gemaakt ingeval van een definitieve relatiebreuk gedurende de eerste vijf jaren.

Bovenstaande voorwaarden, inclusief de voorziene uitzonderingen, behandelen in principe alle burgers gelijk en voldoen eveneens aan alle andere beginselen van behoorlijk bestuur. Het doel is om burgers op een duurzame manier de kans te geven op een woning in eigen eigendom.

Het vast bureau wenst geen bijkomende voorwaarden op te leggen. Vanuit het absoluut gelijkheidsprincipe, wordt beargumenteerd dat elke persoon, natuurlijke of rechtspersoon, een gelijke kans dient te krijgen om één of meerdere loten te verwerven.

Conform voormelde omzendbrief KB/ABB 2019/3, is de schattingsprijs de minimumprijs waaraan verkocht kan worden. De landmeter is op heden nog bezig met het opstellen van de schattingsverslagen.