STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van een uitbreiding en de verbouwing van een niet vergunde tweewoonst tot eengezinswoning, het uitbreiden van het gebouw aan de achterzijde, het bouwen van een bijgebouw en de heraanleg van het terrein.
De aanvraag werd op 04/08/2022 ontvangen.
Op 01/09/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 19/09/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 05/10/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld:
Het terrein is niet toegankelijk, andere vaststelling konden niet gedaan worden.
Het stedenbouwkundig misdrijf verjaart in principe na een periode van 5 jaar. Het aanvangspunt van deze termijn is het ogenblik waarop het misdrijf voltrokken is. De verjaringstermijn werd hier gestuit voor 5 jaar door het PV dd. 20/08/2012 en opnieuw gestuit voor 5 jaar door het navolgend PV dd. 28/07/2014 (met vaststelling van bijkomende werken). Er dient geconcludeerd dat de verjaring is ingetreden op 28/07/2019.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag nog andere constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht, dan omschreven in de processen verbaal, eveneens zonder vergunning.
Het betreft, voor zover zichtbaar, het kaleien van de bakstenen gevels en vernieuwen van de dakbedekking, vervangen ramen, plaatsing van zonnepanelen, voorzien van een deuropening in de achtergevel en herinrichting van het terrein.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden (deels) opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanstiplijst geeft aan dat berekening van de infiltratievoorziening gebaseerd is op een totale dakoppervlakte van 57,06m², zijnde een uitbreiding (nieuwe) van de dakoppervlakte met 28,53m² en eenzelfde oppervlakte van 28,53m² voor de nog niet aangesloten bestaande dakoppervlakte (van 113,6m²). Volgens de berekening zou een minimale inhoud van 1426,5 liter vereist zijn en een minimale infiltratieoppervlakte van 2,28m². De te plaatsen infiltratievoorziening krijgt een inhoud van 1800 liter en een infiltratieoppervlakte van 4,8m².
Uit de historiek (vergunde toestand) en de plannen blijkt het volgende:
Controleberekening:
De totale in rekening te brengen dakoppervlakte bestaat uit 118,22m² nieuwe/ te regulariseren daken en 72m² nog niet aangesloten bestaande en vergunde dakoppervlakte. Voor de infiltratievoorziening dient men uit te gaan van 190,12m² dakoppervlakte.
De minimale inhoud bedraagt 4 753 liter en de minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 7,61m².
De infiltratieput zoals voorzien, voldoet niet aan de verordening voor wat betreft de oppervlakte en het volume.
Voor de opstart van de procedure werd de aanvrager zijn aandacht hier reeds op gevestigd.
Men gaat er blijkbaar vanuit dat bestaande niet vergunde constructies niet aan de huidige regelgeving dienen te voldoen.
Een regularisatie moet aan dezelfde regelgeving voldoen als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren in de aangrenzende groenzones.
De aanvraag voldoet niet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter per vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen. De grondwaterstand dient nagegaan te worden. Het buffervolume dient zich volledig tussen de gemiddelde grondwaterstand en het peil van de noodoverlaat te bevinden. De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimaal 4 vierkante meter per begonnen 100 vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen.
De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, zodat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. We raden tevens aan om op de overloop van de infiltratievoorziening een terugslagklep te plaatsen.
Indien een hemelwaterput gebouwd wordt dient de overloop van de hemelwaterput aangesloten te worden op de toevoer naar de infiltratievoorziening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Zoals hoger aangehaald voldoet de aanvraag niet aan deze verordening. Het ontwerp is bijgevolg niet verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets niet.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal en de nachthal op de dakverdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak/ verwijdering van de bestaande overdekte en niet overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de vrijgekomen ruimte dient ingericht te worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien worden.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is niet verenigbaar met de regelgeving voor wat omwille van volgende redenen:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van een uitbreiding en de verbouwing van een niet vergunde tweewoonst tot eengezinswoning, het uitbreiden van het gebouw aan de achterzijde, het bouwen van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Sint Kwintens-heideweg, een gemeenteweg ten zuidoosten van het centrum van Zonhoven, op de hoek met de Rustwijerweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open verband met algemeen een meer landelijke architectuur van 1 bouwlaag onder hellend dak en tevens een aantal meer moderne woningen met 2 bouwlagen en een plat dak.
Omschrijving van de aanvraag
Het hoekperceel werd anno 1956 bebouwd met een eengezinswoning met 1 bouwlaag en hellend dak.
Eind 2011 werd vastgesteld dat werken uitgevoerd werden zonder de nodige vergunningen met een proces-verbaal tot gevolg en in 2014 werd middels een proces verbaal van vaststelling vastgesteld dat er nog bijkomende werken werden uitgevoerd, dit ondanks het verzoek tot vrijwillige stopzetting van de werken en het strijdig gebruik en ondanks de weigeringen van de aanvraag tot (regularisatie van de) verbouwing tot een tweewoonst door de deputatie op 11/04/2013 en op 26/03/2015.
Tegenover de toestand in 2014 kan vastgesteld worden dat men tot op heden doorgegaan is met het uitvoeren van werken en instandhouding van de overtredingen. Het betreft, voor zover zichtbaar, het kaleien van de bakstenen gevels en vernieuwen van de dakbedekking, vervangen ramen, plaatsing van zonnepanelen, voorzien van een deuropening in de achtergevel en herinrichting van het terrein.
Met huidige aanvraag gaat men er blijkbaar vanuit dat een aantal werken niet aangevraagd dienen te worden. Dit is echter niet correct aangezien het gebouw niet beschouwd kan worden als zijnde hoofdzakelijk vergund. Om deze reden is het vrijstellingsbesluit niet van toepassing.
VCRO Art. 4.1.1 – Definities
7° hoofdzakelijk vergund : een vergunningstoestand, waarbij voor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen geldt dat:
b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;
Het vrijstellingsbesluit is niet van toepassing indien het gebouw niet beschouwd kan worden als hoofdzakelijk vergund.
Artikel 2.1
Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de volgende handelingen :
2° handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken;
3° zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot maximaal 1 meter boven de dakrand, en zonnepanelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het hellende dakvlak;
4° binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken;
5° afsluitingen tot een hoogte van twee meter in de zijtuin en achtertuin;
8° de plaatsing van niet-overdekte constructies in zijtuin en achtertuin, ingeplant tot op 1 meter van de perceelsgrens of tot tegen een bestaande scheidingsmuur, voor zover de gezamenlijke oppervlakte van dergelijke constructies, met inbegrip van alle bestaande niet-overdekte constructies in zijtuin en achtertuin, 80 vierkante meter niet overschrijdt;
9° de strikt noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of de gebouwen. Deze vrijstelling van vergunningsplicht geldt niet voor het overwelven of inbuizen van grachten;
11° van het hoofdgebouw vrijstaande niet voor verblijf bestemde bijgebouwen, met inbegrip van carports, in de zijtuin tot op 3 meter van de perceelsgrenzen of in de achtertuin tot op 1 meter van de perceelsgrenzen. De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de achtertuin ook op of tegen de perceelsgrens geplaatst worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur opgericht worden en als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt. De totale oppervlakte blijft beperkt tot maximaal 40 vierkante meter per goed, met inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen. De maximale hoogte is beperkt tot 3,5 meter;
12° het opslaan van allerhande bij de woning horende materialen en materieel met een totaal maximaal volume van 10 kubieke meter, niet zichtbaar vanaf de openbare weg;
13° het plaatsen van één verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt, zoals één woonwagen, kampeerwagen of tent, niet zichtbaar vanaf de openbare weg, zonder er effectief te wonen.
14° gebruikelijke constructies zoals ventilatiebuizen, airco's, schoorsteenpijpen, schoorstenen, dakgoten en hemelwaterafvoerbuizen aan of op een woning, op voorwaarde dat ze niet meer dan drie meter boven de nok van de woning uitsteken;
Artikel 2.2.
De vrijstelling, vermeld in artikel 2.1, geldt alleen als de handelingen voldoen aan al de volgende voorwaarden :
1° de handelingen, vermeld in artikel 2.1, 1° tot 5°, 8°, 9°, 11° tot 14° en 16°, worden volledig uitgevoerd binnen een straal van 30 meter van een hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte residentiële woning of bedrijfswoning;
2° er wordt geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd;
3° het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd;
De huidige aanvraag omvat het regulariseren van een uitbreiding en de verbouwing van een niet vergunde tweewoonst tot eengezinswoning, het uitbreiden van het gebouw aan de achterzijde, het bouwen van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie van een eengezinswoning is in overeenstemming met landelijke woonomgeving. De functie “eengezinswoning” werd reeds vergund in 1956 en kan geen deel uitmaken van de aanvraag, het betreft slechts een herstel naar de vergunde toestand.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in een carport voor 2 wagens en op de oprit met een lengte van zo’n 28m en een minimale breedte van 3,74m. Op de oprit zelf kunnen nog een 5-tal wagens parkeren.
Er worden aldus tot 7 parkeerplaatsen in mogelijk geacht op het terrein voor 1 woonentiteit.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt ruimschoots overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
Er dient in eerste instantie aangegeven dat er tegenstrijdigheden binnen het aanvraagdossier zijn.
De bestaande toestand zoals planmatig aangegeven stemt niet overeen met de weergave binnen het fotodossier.
Het betreft de verharding achteraan het perceel, een parkeerplaats in grasdallen links vooraan het terrein, de afsluiting van linker en rechter perceelgrens, de omvang van een raam in de rechter zijgevel op de verdieping achteraan en een schouw, de omvang van een raam in de linker zijgevel gelijkvloers, de breedte van de houten wand ter hoogte van de achtergevel.
Daarnaast werden er tevens werken uitgevoerd die niet opgenomen zijn in de aanvraag: het kaleien van de bakstenen gevels en vernieuwen van de dakbedekking, vervangen ramen, plaatsing van zonnepanelen, voorzien van een deuropening in de achtergevel. Door het feit dat het gebouw niet meer als hoofdzakelijk vergund beschouwd kan worden, zijn deze werken niet vrijgesteld van vergunning.
Op 01/09/2022 werden bij het verzoek tot aanvulling/ wijziging van de huidige aanvraag reeds een aantal opmerkingen in functie van de beoordeling geformuleerd, teneinde de aanvrager de mogelijk te beiden een aanpassing door te voeren.
Er werd geen rekening gehouden met deze opmerkingen.
Beoordeling aangevraagde werken
De inplanting van het hoofdgebouw situeert zich op voldoende afstand van de perceelgrenzen.
De voorgevel bevindt zich op 6m afstand tot de voorste perceelgrens, de rechterzijgevel heeft een minimale afstand van 6,39m tot de grens langsheen de Rustwijerweg, de linker zijtuinstrook heeft een breedte van 9,95m en achteraan rest een tuinzone van 13,586m à 16,89m.
De oorspronkelijke woning had een breedte van 9,82m en een bouwdiepte van 8,82m.
De huidige voorgevelbreedte bedraagt 10,42m en de bouwdiepte 8,82m voor het vergunde gedeelte. De totale bouwdiepte inclusief uitbreiding bedraagt 15,99m (bestaande, te regulariseren bouwdiepte bedraagt 13,64m).
Voor het gelijkvloers is dit aanvaardbaar en binnen de algemeen gehanteerde normen.
Op de verdieping werd aan de rechterzijde een ruime uitbreiding over 2 bouwlagen gerealiseerd tot op 13,64m bouwdiepte. Deze uitbreiding stond in functie van de 2de woongelegenheid die men creëerde en daarachter werd een buitentrap voorzien als toegang naar de verdieping.
Men kan stellen dat voor hoekpercelen afwijkende bouwdieptes mogelijk zijn, doch dient men rekening te houden met de impact op de omgeving en architecturale kwaliteit alsook de functie en noodzaak van deze afwijkende bouwdieptes. De afwijking is geenszins een verworven recht, ook niet indien de constructie reeds gerealiseerd werd.
Naast de regularisatie van de uitbreiding tot op 13,64m, wenst men deze nog uit te breiden met een bijkomende bouwdiepte van 2,26m over 2 bouwlagen en dit in functie van een inkomhal met trapzone. Dit is niet aanvaardbaar.
Reeds binnen voorgaande aanvragen tot regularisatie werd duidelijk aangegeven dat de trap naar de verdieping zich binnen het hoofdgebouw dient te bevinden (oorspronkelijk was deze aanwezig in de inkomhal).
De voorziene uitbreiding staat in functie van een aparte toegang naar de verdieping zoals men deze zou aanvragen om een aparte entiteit te creëren. Men kan zich dan ook ernstig vragen stellen bij de intentie van de aanvrager betreffende het herstel tot een eengezinswoning.
Ook is er de tegenstrijdigheid met betrekking tot het dakterras. Op een aantal plannen lijkt men dit te verwijderen, doch het gevelzicht links geeft aan dat zowel de balustrade als de toegang naar het dakterras behouden blijven. Dit is niet aanvaardbaar.
Voor de te regulariseren uitbreidingen, gelijkvloers en verdieping, is een vergunning niet uitgesloten mits de nodige aanpassingen doorgevoerd worden voor realisatie van een trap binnen het hoofdgebouw en de uitsluiting van een dakterras (en de toegangsdeur naar het plat dak).
Voor de inrichting van het terrein met een bijgebouw carport/ tuinberging van 40,5m² en verhardingen en beplantingen stellen we helaas vast dat de inplanting van het bijgebouw helemaal links achteraan de tuinzone voorzien werd zodat een onnodig lange oprit aangelegd moet worden. Dit is niet aanvaardbaar.
Tegen de functie “tuinberging” is geen bezwaar, dit vereist geen oprit van 5m breed. De functie “carport” kan principieel niet aanvaard worden. Er dient algemeen gestreefd te worden naar ontharden en dit houdt in dat carports en garages niet wenselijk zijn in de achtertuin.
Binnen de linker zijtuinstrook is nog veel ruimte om een overdekte autostaanplaats te voorzien. Met behoud van een strook van 3m tussen een aanbouw en de linker perceelgrens, kan men hier een constructie tot 6,95m breed oprichten voor het stallen van wagens. Hierdoor kan de verharding voor een oprit sterk gereduceerd worden.
De overige inrichting met hagen, beplanting en gazon is aanvaardbaar. Voor de haagafsluiting langsheen de perceelgrenzen aan de straatzijden dient genuanceerd dat de hoogte tot 1m beperkt moet blijven ter hoogte van het kruispunt. Vanaf de hoek rechts vooraan over een lengte van 5m langs de Rustwijerweg en langsheen de Sint Kwintens-heideweg mag de haaghoogte maximaal 1m bedragen ifv zichtbaarheid/ verkeersveiligheid.
De houten afsluiting achteraan de rechter perceelgrens oogt zeer vreemd met aan weerzijden een haag. Aangezien hier eerder een 2de toegang was en het opnieuw openstellen daarvan geen optie is, dient dit gedeelte eveneens voorzien van een haag.
Er wordt hout gebruikt voor het bijgebouw. Hout is niet altijd de meest duurzame oplossing. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label), tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort. Dit wordt meegegeven als bemerking.
Bodemreliëf
De aanvraag omvat geen terreinprofiel van de vergunde toestand, enkel de bestaande en nieuwe toestand zijn aanwezig. Er wordt aangegeven dat het maaiveld op 15cm onder de vloerpas gelijkvloers gelegen is en dat het peil van de wegas zich 35cm onder het maaiveld bevindt.
Volgens het vergunde bouwplan anno 1956, ligt de vloerpas gelijkvloers 30cm boven het maaiveld.
Bijgevolg dienen we te concluderen dat het maaiveld opgehoogd werd met 15cm, tot op 35 cm boven het peil van de wegas.
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor de houten gevelbekleding bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving:
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren van een uitbreiding en de verbouwing van een niet vergunde tweewoonst tot eengezinswoning, het uitbreiden van het gebouw aan de achterzijde, het bouwen van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het regulariseren van een uitbreiding en de verbouwing van een niet vergunde tweewoonst tot eengezinswoning, het uitbreiden van het gebouw aan de achterzijde, het bouwen van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 23/11/2022 tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het regulariseren van een uitbreiding en de verbouwing van een niet vergunde tweewoonst tot eengezinswoning, het uitbreiden van het gebouw aan de achterzijde, het bouwen van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.