STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw.
De aanvraag werd op 19 juni 2022 ontvangen.
Op 18 juli 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 2 augustus 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 23 augustus 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 2 september 2022 tot en met 1 oktober 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 3 april 1952 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1952/00075)
Op 6 juni 1957 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een bijbouw (wasplaats en portaal). (1957/00162)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2021_094)
22 maart 2021:
“Grote Hemmenweg 32 bevindt zich binnen het BPA Genkerbaan-Grote Hemmenweg. Dit BPA is ouder dan 15 jaar waardoor de voorschriften geen weigeringsgrond meer vormen, maar er een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening dient te gebeuren.
Tussen het perceel en de straat is een perceel gelegen dat in eigendom is van de gemeente Zonhoven. Hieromtrent heb ik contact opgenomen met mijn collega's van de dienst Contractmanagement. Ik kreeg van het volgende informatie door: "Indien er een stuk privé-eigendom van de gemeente gelegen is tussen de openbare weg en het perceel van de burger wordt als voorwaarde opgelegd dat de burger dit stuk ofwel aan dient te kopen ofwel dient te huren van de gemeente wanneer er een aanvraag voor omgevingsvergunning voor een verbouwing wordt ingediend.
Indien er een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend voor het oprichten van een gebouw met woonfunctie (bouwen) of het verkavelen van een perceel, wordt als voorwaarde opgelegd dat ze dit stuk moeten aankopen. Huren is in dat geval dus geen mogelijkheid.
De huur/koop slaat enkel op het deel van het perceel eigendom van de gemeente gelegen tussen hun eigendom en de openbare weg. (deze werkwijze werd beslist door het college van burgemeester en schepenen d.d. 19/09/2011."
We stellen vast dat dit perceel op dit moment niet gehuurd wordt van de gemeente.
Het BPA geeft als bestemming woningen in een open bebouwing aan. Hierbij wordt vermeld dat vrijstaande woningen en tweewoonsten zijn toegelaten.
Voor een opsplitsing van het perceel voor 2 halfopen woningen lijkt het perceel ons net te beperkt in breedte.
Op deze locatie (binnen de afbakening regionaalstedelijk gebied, nabij het centrum) is een tweewoonst in de vorm van een meergezinswoning toelaatbaar. Uiteraard dienen de bestaande constructies op het perceel verwijderd te worden.
Voor wat betreft de mogelijkheden op vlak van inplanting, bouwdiepte enz. verwijs ik graag naar de voorschriften van het BPA die als richtinggevend kunnen worden beschouwd (voorschriften en plan zijn terug te vinden op de gemeentelijke website).
We hanteren daarnaast een aantal kwaliteitseisen voor wat betreft meergezinswoningen:
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
17 augustus 2021:
“Een hele tijd geleden vroegen wij info op over de bouwvoorschriften aangaande perceel Grote Hemmen 32.
Ondertussen worden de plannen concreter en resten er nog enkele vragen.
Wat betekent dat precies een creatieve architect?
Kunnen er afwijkingen aangevraagd worden of wat moeten wij ons daarbij voorstellen?
Die hebben we, meer dan 18 meter breedte.
Is het dus voor ons dan opgelost als we een verkaveling aanvragen en kunnen we dan wel 2 half-open bebouwingen realiseren.
10 september 2021:
“doorgaans vragen wij voor een halfopen bebouwing een min. perceelsbreedte van 10m per perceel (dus min. 20m bij het oorspronkelijk perceel), zodat er een min. gevelbreedte van 7m ontstaat (net zoals ook het BPA voorschrijft). Perceel Grote Hemmenweg 32 heeft volgens onze gegevens een breedte van 18,50m. Gezien er steeds bouwvrije zones van min. 3m gevrijwaard dienen te worden heeft deze beperktere breedte impact op de toekomstige gevelbreedtes. Deze zullen max. 6,25m breed kunnen zijn, wat zeer minimaal is. Maar gezien de locatie, waar verdichting wenselijk is, zou deze breedte misschien wel mogelijk zijn. Dit hangt af van de architectuur die voldoende woonkwaliteit moet garanderen. We kunnen ons hier dus pas over uitspreken na het voorleggen van een concreet voorontwerp.
Wanneer er een afwijkende perceels- of gevelbreedte wordt aangevraagd, t.o.v. de geldende BPA-voorschriften, dient er inderdaad een afwijking te worden aangevraagd. De gewone procedure dient in dat geval gevolgd te worden, dit houdt in dat er een openbaar onderzoek georganiseerd moet worden.
Gezien de gevelbreedtes al zeer beperkt zijn bij een halfopen bebouwing op dit perceel, zal de inpassing van een derde woning de draagkracht van het perceel in alle waarschijnlijkheid overschrijden. Ik gaf reeds eerder onze kwaliteitseisen mee. Bij 3 wooneenheden op dit perceel, waarbij bovengronds voldaan dient te worden aan het parkeren zowel voor wagens als voor fietsers, zal vooraan het perceel een zeer hoge bebouwings- en verhardingsgraad ontstaan. Uiteraard bent u steeds vrij ook hier een voorontwerp van voor te leggen aan ons, maar de eerste inschatting is dat wij hiervoor geen gunstig advies zullen verlenen.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
20 april 2022:
“Voor alle duidelijkheid, het gaat toch enkel om perceel Grote Hemmenweg 32? Daar bevindt zich nl. 1 eengezinswoning, en geen 2 woningen zoals in uw bericht vermeld wordt.
Hierbij onze bemerkingen:
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het uitbreiden van de woning en het verruimen van het bijgebouw.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 2 september 2022 tot en met 1 oktober 2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Dienst Contractmanagement
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen at het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd.
De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Bijzonder plan van aanleg
Het goed is gelegen binnen het BPA Genkerbaan-Grote Hemmenweg, goedgekeurd op 5 januari 1988.
Het goed is gelegen in de zone voor voortuinstrook, de zone voor open bebouwing, zone voor koeren en hovingen en de zone voor privaat groen.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen van artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Handelingen sorterend onder voorschriften van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan 15 jaar
Art. 4.4.9/1.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan slechts worden toegepast voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die een aanvulling vormen op:
1° de volgende gebiedsaanduidingen, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen:
a) woongebieden, met uitzondering van woonparken;
b) industriegebieden in de ruime zin;
c) dienstverleningsgebieden;
d) gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
2° de volgende aanvullende voorschriften van het gewestplan:
a) gebieden voor service-residentie;
b) kantoor- en dienstenzones;
c) gebieden voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige activiteiten;
d) lokale en regionale bedrijventerreinen;
e) luchthavengebonden bedrijventerreinen;
f) gebieden voor luchthavengerelateerde kantoren en diensten;
g) businessparken;
h) teleport;
i) gebieden voor hoofdkwartierfunctie;
j) gebieden hoofdzakelijk bestemd voor de vestiging van grootwinkelbedrijven;
k) zones voor kleinhandel en kleine en middelgrote ondernemingen;
l) kleinhandelszones;
m) zones van handelsvestigingen;
n) gebieden voor zeehaven- en watergebonden bedrijven;
o) zeehavengebieden;
p) gebieden voor watergebonden bedrijven;
q) transportzones;
r) regionale gemengde zones voor diensten en handel;
s) research-, universiteits- en wetenschapsparken;
t) bedrijfsgebied met stedelijk karakter;
u) gemengde woon- en industriegebieden;
v) gemengde gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied;
w) stedelijke ontwikkelingsgebieden;
x) gebieden voor duurzame stedelijke ontwikkeling;
y) gebieden voor kernontwikkeling.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan niet worden toegepast voor bijzondere plannen van aanleg die voorzien in stedenbouwkundige voorschriften voor agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking van het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van deze codex aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
Elke aanvraag tot afwijking overeenkomstig het eerste lid, wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag wijkt af van volgende BPA-voorschriften:
Het ontwerp voorziet de inplanting van de tweewoonst op 12,44m achter de rooilijn. De bouwdiepte van de tweewoonst bedraagt 15,80m waardoor de achtergevel gelegen is op 28,24m achter de rooilijn i.p.v. maximum 25m.
De achterste 3,24m van het hoofdgebouw valt bijgevolg in de zone voor koeren en hovingen waar enkel bijgebouwen worden toegestaan.
Het ontwerp voorziet de inplanting van de aanbouw op 0,10m van de rechter perceelgrens.
De BPA-voorschriften bepalen dat de bouwdiepte op de verdieping maximum 12m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een bouwdiepte op de verdieping van maximum 15,80m.
Het bijgebouw wordt ingeplant op 5,50m achter de achtergevel van het hoofdgebouw.
Het bijgebouw wordt ingeplant op minimum 0,24m van de linker perceelgrens.
De BPA-voorschriften bepalen dat de maximale oppervlakte van de bijgebouwen 40m² bedraagt.
Het ontwerp voorziet een bijgebouw van 44,62m².
De BPA-voorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte van de bijgebouwen maximum 3m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van maximum 3,40m ten opzichte van het maaiveld.
De BPA-voorschriften bepalen dat maximum 35% van de voortuinstrook verhard mag worden (=1ste 8m vanaf de rooilijn).
Uit het ontwerp blijkt dat de voortuin meer dan 35% verhard wordt.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten tweegezinswoning en een bijgebouw met een totale horizontale dakoppervlakte van 276,20m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening. De infiltratievoorziening dient een minimale oppervlakte van 8,65m² te hebben en een volume van minimum 5 405 liter. Dit zal worden opgenomen in de voorwaarden van de vergunning.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits een infiltratievoorziening van minimum 5 405 liter en een oppervlakte van minimum 8,65m² wordt aangelegd.
Riolering
Op 24 augustus 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw adviesvraag van 24-08-2022 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 2, sectie C, nummer(s) 595R-959/2, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen:
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering
De bouwpromotor moet voldoen aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen en in dit geval hier in het bijzonder het verkavelingsreglement "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten ". Dit reglement kan u en de bouwpromotor terugvinden op onze website www.fluvius.be.
De bouwheer dient Fluvius alle gegevens te bezorgen met betrekking tot gevraagde vermogens om de tussenkomst die de bouwpromotor dient te betalen, te bepalen.
De bouwheer dient zijn aanvraag te doen op de website www.fluvius.be, via ‘Mijn Fluvius’ nadat de bouwvergunning is verleend. Dit dient tijdig te gebeuren zodat de aanvraag op een efficiënte manier kan afgehandeld worden en de uitvoering tijdig kan gebeuren. Bij de aanvraag engageert de aanvrager zich tot het betalen van de studiekosten.
Het is mogelijk bij grote vermogens dat de bouwheer een ruimte voor een elektriciteitscabine ter beschikking moet stellen. De bereikbaarheid en bouwkundige voorwaarden dienen steeds besproken te worden met Fluvius.
Een gedetailleerde aansluitstudie zal dit uitwijzen. Fluvius maakt deze studie na ontvangst van de aansluitingsaanvraag met de benodigde vermogens.
Indien bij de definitieve aanvraag blijkt dat de gevraagde vermogens buiten de standaardnormen vallen kan onze visie nog wijzigen in functie van de gevraagde vermogens. De kosten voor de eventueel te verplaatsen leidingen vallen integraal ten laste van de aanvrager.
Bij uw aanvraag voor een aansluiting elektriciteit en/of gas is het aan te raden meteen ook uw aanvraag voor de aansluiting op kabeltelevisie te doen. Dit zal helpen om tot een vlotte uitvoering te komen van alle aansluitwerken. Aansluitingen elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aan te vragen op de algemene site www.fluvius.be waarna een infobrochure toegestuurd wordt.
Algemene voorschriften:
Riolering:
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be.
Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.
Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm (max.160 mm), voor regenwater (RWA) is dit 160 mm.
Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.
We raden aan om:
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Grote Hemmenweg, een uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de overloop, de woonkamer en de keuken van de gelijkvloerse woongelegenheid en in de woonkamer, de trappenhal, de overloop en de zolder van de woongelegenheid op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een bijzonder plan van aanleg waarvan afgeweken wordt. Artikel 4.4.9./1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat afwijkingen kunnen worden toegestaan van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg of een wijziging ervan, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar.
Het hierboven genoemde bijzonder plan van aanleg is goedgekeurd d.d. 05/01/1988 en dus kan er principieel worden afgeweken van de voorschriften.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de afwijking worden toegestaan. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Grote Hemmenweg, net buiten de kern van de gemeente Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen alsook meergezinswoningen in open en halfopen verband.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.
De huidige aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Meergezinswoningen zijn niet vreemd in de omgeving. Het oprichten van een tweewoonst is dan ook inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Er dient eenvormigheid nagestreefd te worden, rekening houdend met zo realistisch mogelijke gegevens. Het aantal standplaatsen dient overeen te stemmen met 1,5 parkeerplaats per woonentiteit.
Het ontwerp voorziet 5 autostaanplaatsen waarvan 2 overdekt (carports) en 1 parkeerplaatsen in de voortuin en de mogelijkheid om een voertuigen te stallen op elke inrit.
Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein stem dan ook overeen met de algemeen gehanteerde parkeernorm. De last van het autobezit wordt niet volledig afgeschoven naar het openbaar domein.
De gemeente Zonhoven wenst het fietsgebruik te stimuleren. Bij meergezinswoningen dient er ruimte te zijn om 1 fiets/hoofdkussen overdekt te stallen. Het ontwerp voorziet 2 bergplaatsen waar fietsen gestald kunnen worden.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw.
De bestaande bebouwing wordt volledig gesloopt waarna er een nieuwe tweewoonst zal opgericht worden.
De tweewoonst wordt ingeplant op 12,44m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op 3,29m van de linker perceelgrens en op 0,10m van de rechter perceelgrens.
De inplanting tot op 0,10m van de rechter perceelgrens is te wijten aan een carport met tuinberging in de rechter zijtuinstrook.
Het ontwerp voorziet 1 woongelegenheid op het gelijkvloers en een duplex op de verdieping.
Het ontwerp voorziet een bouwdiepte op het gelijkvloers alsook op de verdieping van 15,80m.
De algemeen gehanteerde bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m en op de verdieping 12m inclusief terrassen.
Het ontwerp overschrijdt dan ook ruim de algemeen gehanteerde maximale bouwdiepte op de verdieping. Een afwijking van de algemene normen tot 12m op de verdieping, door een overdekt terras, is niet gebruikelijk. Er werd reeds meegegeven bij het voorontwerp dat een overdekt terras op de verdieping voorzien moet worden binnen een bouwdiepte van 12m. Dit onder meer om de privacyhinder te beperken ten opzichte van de naastliggende percelen.
De kroonlijsthoogte varieert tussen 2,54m en 9,85m ten opzichte van het maaiveld. De maximale nokhoogte is gelegen op 11,14m ten opzichte van het maaiveld.
De gelijkvloerse woongelegenheid is toegankelijk via een toegangsdeur in de rechter zijgevel. Deze woonentiteit beschikt over een woonkamer, keuken, berging, toilet, badkamer, dressing en 2 slaapkamers.
Grenzend aan de woonkamer en keuken wordt een overdekt terras voorzien van 22,80m² aansluitend op de tuin.
Het duplexappartement is toegankelijk via een toegangsdeur in de voorgevel. Het appartement beschikt op de verdieping over een woonkamer met geïntegreerde keuken, een berging, een badkamer, een toilet, een dressing en 1 slaapkamer. Onder het dak worden 2 slaapkamers, een badkamer, een berging en een zolder voorzien.
Deze woongelegenheid beschikt aan de achterzijde over een terras van 38,85m². Het terras wordt voorzien over de volledige breedte van het gebouw en is gedeeltelijk overdekt (nl. 19,06m²).
Het terras is toegankelijk via de leefruimtes.
Het terras vangt aan op een bouwdiepte van 12m. Het terras heeft een bouwdiepte van 3,80m. Zoals hoger aangehaald is het voorzien van een terras op deze bouwdiepte ongebruikelijk, en niet wenselijk omwille van onder meer de privacyhinder naar de buren.
De tweewoonst wordt opgetrokken in oranje genuanceerde gevelsteen gecombineerd met hout en een plint in blauwe steen. De dakbedekking wordt uitgevoerd in zwarte pannen.
In de aanvraag wordt niet gespecifieerd welke houtsoort gebruikt wordt. Er wordt dan ook als bemerking meegegeven dat er best geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
In de achtertuin voorziet het project een bijgebouw.
Het bijgebouw, bestaande uit een carport en tuinberging, wordt ingeplant op 5,50m achter de achtergevel van de tweewoonst en op minimum 0,24m van de linker perceelgrens.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 44,61m² (11,44m x 3,90m).
De kroonlijsthoogte van het bijgebouw is gelegen tussen 2,61m en 3,40m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte is gelegen op 4,41m ten opzichte van het maaiveld.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd in dezelfde materialen als het hoofdgebouw, nl. oranje genuanceerde gevelsteen gecombineerd met hout en een plint in blauwe steen. De dakbedekking wordt uitgevoerd in zwarte pannen.
In de aanvraag wordt niet gespecifieerd welke houtsoort gebruikt wordt. Er wordt dan ook als bemerking meegegeven dat er best geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
De inplanting van het hoofdgebouw op 0,10m van de rechter perceelgrens en het bijgebouw op 0,24m van de linker perceelgrens is niet wenselijk gezien de strook tussen de bebouwing en de perceelgrens te beperkt is waardoor deze zone niet onderhouden kan worden.
Behoudens de tweewoonst en het bijgebouw worden ook verhardingen voorzien.
Het project voorziet 2 inritten, 1 langsheen de linker en 1 langsheen de rechter perceelgrens. In de gemeente wordt principieel slechts 1 inrit per perceel toegestaan, dit om overdreven verhardingen te beperken.
De inritten hebben een breedte van 3m over een lengte van ca. 10m nadien worden ze herleid tot een karrenspoor. De karrensporen verlenen toegang tot de carports.
Er wordt tevens 1 parkeerplaats voorzien in de voortuin die toegankelijk is via de rechter inrit.
Het project voorziet 5 parkeerplaatsen, nl. 2 overdekte (carports), 1 parkeerplaats en 2 staanplaatsen op de inritten. Wanneer er een voertuig geparkeerd staat op de inritten is het echter niet meer mogelijk om in- of uit te rijden via de carports. De voorgestelde parkeerplaatsen zijn dan ook niet gebruiksvriendelijk.
In de voortuin wordt een toegangspad aangelegd naar de voordeur in de voorgevel (duplexappartement). Het toegangspad loopt van de linker tot de rechter perceelgrens.
Alle deze verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers (123,74m²).
Voorafgaandelijk werd door de administratie aangegeven rekening te houden met duurzaamheidsaspecten. Hieraan werd geen gevolg gegeven in de aanvraag.
De aanvraag voldoet gedeeltelijk aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor het slopen van de bestaande bebouwing.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw omwille van:
BESPREKING ADVIEZEN
Op 24 augustus 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
Op 24 augustus 2022 verleende De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.
Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers.
Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
Ter info: in bijlage kan u onze folder m.b.t. een appartementsaftakking terugvinden met daarin onze voorwaarden.”
Op 25 augustus 2022 verleende de dienst Contractmanagement een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Gunstig onder de voorwaarde dat de aanvrager-eigenaars het perceel gelegen tussen de openbare weg en het perceel van de aanvragers, aankopen aan schattingsprijs zoals bepaald door een landmeter-expert.
De aanvrager-eigenaars van het perceel dienen een deel van het perceel afd. 2, sectie C nr. 595/02/ex, lot 1 zoals weergegeven op het opmetingsplan d.d. 14 juli 2022 van landmeter-expert Guy Gillissen, aan de schattingsprijs van € 13.400,00 aan te kopen van de eigenaar van vernoemd perceel, de gemeente Zonhoven.”
Op 1 september 2022 verleende Proximus een gunstig advies, nl.:
Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
Op 15 september 2022 verleende brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Beschrijving van het gebouw
Conform het KB van 7 juli 1994 en latere wijzigingen tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, gaat het om een Laag gebouw.
Van toepassing zijnde wetgeving
Het advies werd opgemaakt rekening houdend met het K.B. van 7 juli 1994, gewijzigd door het K.B. van 19 december 1997 en door het K.B. van 4 april 2003 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, bijlage 1 terminologie, bijlage 2/1 lage gebouwen, bijlage 5/1 reactie bij brand van materialen en bijlage 7 Gemeenschappelijke bepalingen.
Evenals navolgende regelgeving:
Bovenstaande wetgeving is integraal van toepassing. Steeds moeten de strengste eisen weerhouden worden. Zonder volledig te willen zijn, worden in dit verslag de voornaamste richtlijnen hernomen.
Opmerkingen
Algemene eisen vertrekkende van het KB van 07 juli 1994 en latere wijzigingen
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich principieel aan bij de adviezen.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in bovenstaande adviezen, dienen gevolgd te worden bij vergunning van de woning en terreinaanleg. De voorwaarden en opmerkingen uit de adviezen hebben geen betrekking tot louter de afbraak van de bestaande bebouwing.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op onvoldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening omwille van:
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp deels verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is gedeeltelijk vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
De omgevingsambtenaar adviseert het dossier ongunstig voor het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
De omgevingsambtenaar adviseert het dossier voorwaardelijk gunstig voor het slopen van de bestaande bebouwing zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsaanvraag voor het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw, zoals weergegeven op de ingediende plannen.
Het college van burgemeester en schepenen vergunt onder voorwaarden de omgevingsaanvraag voor het slopen van de bestaande bebouwing, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.