STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.
De aanvraag werd op 28/11/2021 ontvangen en op 22/12/2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 12/09/2021 (VB_2015_125).
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanstiplijst en plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 262,65m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter (volgens plan 10 000 liter) en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik (2 wc’s) en 2 buitenkraantjes.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een inhoud van 5 200 liter en een infiltratieoppervlakte van 10,5m².
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De oprit, parkeerplaats en looppaden (in totaal 74,5m²) worden voorzien in waterdoorlatende klinkers die afwateren op eigen terrein in de groenzones en het water van het terras in betontegels (met open voeg) van 23,5m² infiltreert eveneens op eigen terrein.
Het bijgebouw van 36m² valt niet onder toepassing van de verordening, het hemelwater kan rondom het gebouw op natuurlijke wijze op eigen terrein infiltreren. Het evenwel ten zeerste aangewezen om ook deze dakoppervlakte mee aan te sluiten op de hemelwaterput.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan rioleringsbeheerder Fluvius.
Het advies van 29/12/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 22-12-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 2, sectie D, nummer(s) 132M138, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
De aansluitputjes voor de afvoer van vuilwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) werden nog niet geplaatst door Fluvius. Op deze aansluitputjes dient het private afvoerstelsel, met respectievelijk vuilwater en hemelwater, aangesloten te worden. De aansluitputjes worden geplaatst op circa 1 m voor de rooilijn op uw privédomein met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. De standaarddiepte van een rioleringsaansluiting is 0,80 m, indien dit technisch mogelijk is. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Doe zo snel mogelijk een aansluitingsaanvraag bij Fluvius (www.fluvius.be) en wacht tot de putjes geplaatst zijn.
Het hemelwater van de dakoppervlakte van de vrijstaande tuinberging kan best aangesloten worden op de hemelwaterput voor een optimaal hergebruik van hemelwater of op een infiltratievoorziening of mag infiltreren op het privéterrein in de groenzones. De afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Het hoekperceel grenst aan de Vliegpleinweg en Rustwijerweg, beide voldoende uitgeruste wegen.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de bureauruimte en de garage.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Indien er toch een aanvoer van meer dan 250m³ vereist is omwille van de ophoging van het terrein, dient de regelgeving omtrent grondverzet nageleefd te worden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen op de hoek van de Vliegpleinweg met de Rustwijerweg, beide gemeentewegen ten zuidoosten van het centrum van Zonhoven nabij de gemeentegrens met Genk en Hasselt.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband. Achter de woonlinten langsheen de straten bevinden zich zowel agrarische gebieden als natuurgebied.
Het perceel rechts van de aanvraag werd bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en zadeldak en dateert van 1958, verbouwd anno 1978.
Het perceel achter de aanvraag (aan de Rustwijerweg 18) werd bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en hellend dak en dateert van 1988.
Omschrijving van de aanvraag
Het hoekperceel van de aanvraag heeft een oppervlakte van zo’n 1236m² en is thans onbebouwd.
Men wenst hier een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en plat dak op te richten en een tuinberging.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is in overeenstemming is met de woonfuncties in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in een interne garage, een autostaanplaats in de voortuin en op de oprit kan bijkomend een wagen gestald worden. Er zijn aldus 3 autostaanplaatsen aanwezig voor 1 woongelegenheid.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De inrit werd op meer dan 8m afstand tot het kruispunt voorzien en het zicht wordt niet belemmerd door beplantingen/ afsluitingen.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De voorgevel van de woning is ingeplant op 6m van de voorste perceelgrens en op 8m van de linker perceelgrens (zijde Rustwijerweg). De gevelbreedte bedraagt 14,95m, inclusief de tuinmuur komt men tot een visuele breedte van 25,48m. Aan de rechterzijde van de woning rest nog ca. 16m tuinzone. Hierbinnen wordt een bijgebouw van 36m² met een gevelbreedte van 4,50m, opgericht op 8,61m afstand tot de tuinmuur links en op 3,37m à 3m afstand tot de rechter perceelgrens. De voorgevel van de tuinberging ligt op dezelfde lijn als deze van de woning (6m tot de rooilijn).
Het hoofdgebouw krijgt een bouwdiepte van 15,98m en houdt een afstand van 3m tot de achterste perceelgrens aan.
Zowel de gevels langs de straatzijden als de achtergevel werden vrij gesloten gehouden.
De rechter zijgevel richt zich naar de tuinzone en is voorzien van grote raampartijen. In functie van de privacy van de bewoners is in het verlengde van de voorgevel naar de tuinzone rechts toe, een tuinmuur aanwezig over een lengte van 10,52m met een hoogte tot 2,92m. Het overdekt terras, terras en eerste deel van de tuinzone wordt hiermee afgeschermd van de straatzijde.
De bouwhoogte ten opzichte van het maaiveld bedraagt 3,85m.
De woning wordt traditioneel opgericht en de gevels worden afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen. Het buitenschrijnwerk, de dakranden en garagepoort zijn voorzien in aluminium met grijze kleur. De tuinmuur wordt afgewerkt met gevelsteenstrips in een lichtgrijze kleur.
Ook het bijgebouw krijgt een gevelafwerking met lichtgrijze gevelsteen.
Intern het hoofdgebouw zijn aanwezig: inkomhal met toilet, vestiaire, technische ruimte, garage/ wasplaats/berging, badkamer, slaapkamer met aangrenzende dressing, een logeerkamer, bureauruimte, keuken en leefruimte met aansluitend een overdekt terras en open terras.
Naast de woning met een totale dakoppervlakte van 262,65m² en de tuinberging van 36m², is de verharde oppervlakte beperkt gebleven tot 2 looppaden, een oprit naar de interne garage en een parkeerplaats voor de inkom en een open terras met een totale oppervlakte van 74,5m².
Het overige gedeelte van het terrein, nog zo’n 70%, wordt als groenzone ingericht met gazon en beplanting.
Gelet op de beperkte hoogte, sobere hedendaagse architectuur, materiaalkeuze en de groene inkadering, is de aanvraag voor het oprichten van de woning, het bijgebouw en de terreininrichting dan ook aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het perceel ligt thans zo’n 30cm onder het peil van de wegas. Men voorziet een algemene ophoging rond de bouwzone tot op 30cm boven het peil van de wegas. De tuinzone richting het rechts aanpalende perceel helt lichtjes af tot op 10cm boven het peil van de wegas.
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en terreinaanleg.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en terreinaanleg, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 07/02/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en terreinaanleg, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.