2022_CBS_01294 - OMV - Vergunning - Kolverenheidestraat 4a - 2022/00202 - Goedkeuring

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.

De aanvraag werd op 8 augustus 2022 ontvangen en op 6 september 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 16 september 2022 tot en met 15 oktober 2022.

De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.

Het openbaar onderzoek werd gesloten met 2 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

Op 8 mei 2018 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 9 loten voor open bebouwing.  (1254.A.874.2)

Op 5 november 2021 werd een omgevingsaanvraag ingediend voor het bouwen van een eengezinswoning met carport en bijgebouw.   (2021/00318)

Deze aanvraag werd op 2 december 2021 onontvankelijk verklaard.

Op 27 december 2021 werd een omgevingsaanvraag ingediend voor het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw.  (2021/00372)

Deze aanvraag werd op 25 januari 2021 onontvankelijk verklaard.

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie.

De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 16 september 2022 tot en met 15 oktober 2022.

Er werden 2 bezwaren ingediend, nl.:

Bezwaarschrift 1, ingediend op 12 oktober 2022:

“We vragen dat de bestaande houtwal op de perceelsgrens links maximaal gevrijwaard wordt, zoals ook voorzien in de geldende voorschriften. Dit zowel naar het hoofdgebouw, maar vooral in de achtertuin alwaar een gebouw (poolhouse/berging?) is voorzien op maar 4,16m van de perceelsgrens hetgeen o.i. duidelijk de bestaande houtwal aantast. De houtwal wordt ook aangetast door de 7m diepe standplaats/verharding in de zijtuin naast het hoofdgebouw.”

Bezwaarschrift 2, ingediend op 14 oktober 2022:

“De voorbije periode ontvingen wij, eigenaars van (x) binnen verkaveling Eikenhof in de Kolverenheidestraat, een aangetekende brief met vermelding van het opgestarte openbaar onderzoek door o.a de afwijkingen bouwdieptes in verband met bovengenoemde omgevingsproject.

Graag zouden wij als opmerking willen melden binnen dit dossier dat wijzelf onze vergunning hebben verkrijgen in 2020, maar in voorontwerpfase met jullie in overleg zijn geweest over de uitbreiding van onze bouwdiepte op de verdieping. In bijlage jullie negatieve antwoord/advies hierover. Op basis hiervan is onze architect een andere weg ingeslagen.

Het zou ons dan ook sterk verbazen zou dit bij onze aangrenzende buren, binnen diezelfde verkaveling wel toegestaan worden wetende dat dit 2 jaar geleden negatief werd beoordeeld door jullie dienst naar ons toe. U begrijpt dat dit zeer onprettig zal ervaren worden door ons moest dit toch toegestaan en uitgevoerd worden.”

Bespreking bezwaarschriften:

Bezwaar 1:

De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

“We vragen dat de bestaande houtwal op de perceelsgrens links maximaal gevrijwaard wordt, zoals ook voorzien in de geldende voorschriften. Dit zowel naar het hoofdgebouw, maar vooral in de achtertuin alwaar een gebouw (poolhouse/berging?) is voorzien op maar 4,16m van de perceelsgrens hetgeen o.i. duidelijk de bestaande houtwal aantast.

De bestaande houtwal blijft volgens de plannen behouden ter hoogte van het bijgebouw.

Tevens wordt het bijgebouw ingeplant conform de verkavelingsvoorschriften.

De houtwal wordt ook aangetast door de 7m diepe standplaats/verharding in de zijtuin naast het hoofdgebouw.

Ter hoogte van de autostaanplaats wordt de houtwal voor een stuk verwijderd.

Hieromtrent werd advies gevraagd aan de dienst Facilitair Management.

Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat ter compensatie van het groen dat verdwijnt in functie van de autostaanplaats een bijkomende groenbuffer wordt aangeplant met een oppervlakte van minstens 30m².

Bezwaar 2:

De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De woning voorziet een bouwdiepte op het gelijkvloers van 15m en op de verdieping van 11,70m.

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat voor het lot waar de aanvraag betrekking op heeft de bouwdiepte op het gelijkvloers beperkt wordt tot maximum 15m.  De overige loten mogen een gelijkvloerse bouwdiepte hanteren van maximum 17m.

Door de bouwdiepte op de verdieping beperkt te verruimen wordt dezelfde vloeroppervlakte gecreëerd als de woningen op de andere loten.

De overige loten hebben een vergelijkbare perceelsoppervlakte.

Rekening houdend met de perceelsoppervlakte kan dan ook akkoord gegaan worden met een vergelijkbare vloeroppervlakte voor de woningen.

Bijgevolg kan dan ook akkoord gegaan worden met de voorgesteld bouwdiepte op de verdieping.

De ramen in de zijgevel op de verdieping worden voorzien binnen 8,60m waardoor de privacy van de aangrenzenden gerespecteerd blijft.

Het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.

ADVIEZEN

Agentschap Natuur en Bos

Dienst Facilitair Management

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 8 mei 2018 door het college van burgemeester en schepenen.   (1254.A.874.2)

De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.

De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.

AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Beperkte afwijkingen

Art. 4.4.1.

§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:

1° de bestemming;

2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;

3° het aantal bouwlagen.

De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

• Bouwdiepte verdiep:

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bouwdiepte op de verdieping maximaal 10m mag bedragen.

Het ontwerp voorziet een bouwdiepte op de verdieping van maximaal 11,70m.

• Kroonlijsthoogte:

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte maximaal 6m ten opzichte van het maaiveld mag bedragen.

Het ontwerp voorziet een maximale kroonlijsthoogte van 6,15m ten opzichte van het maaiveld.

De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning en bijgebouw met een totale horizontale dakoppervlakte van 173,70m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (10,17m²) en het volume (5 000 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “Collectief te optimaliseren buitengebied”. Een individuele waterbehandeling is noodzakelijk.

Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen

Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:

• De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater. 
• Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
• De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
• Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
• Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op vuilwaterafvoerleidingen aangezien in deze putjes vaak verstopping optreedt en alle toestellen in de woning in principe reeds over een waterslot/sifon beschikken.
• In het kader van herbruik van hemelwater, het water van de hemelwaterput voor de spoeling van alle WC’s, kranen voor kuiswater en wasmachines in deze werken te gebruiken.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• De noodzakelijke ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel (bvb: ontluchtingspijp door dak).

Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.  Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).

Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:

Pand gelegen in groene cluster en nog niet recent aangesloten op het centraal gebied

Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd. 

In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit mag door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) en grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.

Septische putten (tot 50 IE) moeten in België voorzien zijn van een CE‐markering. Daarnaast kunnen deze ook voorzien zijn van het vrijwillige BENOR‐merk. 

Niet overdekte terrassen of opritten te verwachten of op plan ingetekend

Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.

Infiltratievoorziening voorzien of niet voorzien maar wel verplicht

Volgens de GSV hemelwater, dient voor de verharding en dakoppervlakte een infiltratievoorziening toegepast te worden.

Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter per vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen. De grondwaterstand dient nagegaan te worden. Het buffervolume dient zich volledig tussen de gemiddelde grondwaterstand en het peil van de noodoverlaat te bevinden. De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimaal 4 vierkante meter per begonnen 100 vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen.

De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, zodat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. We raden tevens aan om op de overloop van de infiltratievoorziening een terugslagklep te plaatsen.

Indien een hemelwaterput gebouwd wordt dient de overloop van de hemelwaterput aangesloten te worden op de toevoer naar de infiltratievoorziening.

Huisaansluitputjes zitten klaar

De aansluitputjes voor hemelwaterafvoer en vuilwaterafvoer werden reeds geplaatst. Hierop kan het private afvoerstelsel met respectievelijk hemelwater en vuilwater pas lozen na het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

Het perceel is gelegen langs de Kolverenheidestraat, een uitgeruste gemeenteweg.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de leefkeuken, de overloop en de zolder.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.

De woning wordt ingeplant op 12m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, 3m van de rechter perceelgrens en op minimum 5m van de linker perceelgrens.

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15m en op de verdieping 11,70m.

De kroonlijsthoogte van de woning is gelegen tussen 3,55m en 6,15m ten opzichte van het maaiveld.

De maximale nokhoogte is gelegen op 9,83m ten opzichte van het maaiveld.

De woning wordt opgetrokken in een recuperatiesteen met een grijs gecementeerde plint aan de onderzijde.  De dakbedekking wordt deels uitgevoerd in vieille blauw gesmoorde dakpannen en deels in leien.

Het bijgebouw bestaande uit een poolhouse / hobbyruimte en een tuinberging, wordt ingeplant op 12m achter de achtergevel van de woning en op minimum 4,16m van de linker perceelgrens.

Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 40m².

De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 2,70m en 3m ten opzichte van het maaiveld.

De maximale nokhoogte is gelegen op 5,27m ten opzichte van het maaiveld.

Het bijgebouw wordt uitgevoerd in dezelfde materialen als het hoofdgebouw, nl. een recuperatiesteen en vieille blauw gesmoorde dakpannen.

Behoudens de woning en het bijgebouw worden ook verhardingen voorzien.

Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras voorzien met een oppervlakte van 24m².

In de voortuin wordt een inrit aangelegd met aansluitend een autostaanplaats aan de linkerzijde van de woning alsook een toegangspad naar de voordeur van de woning.

Door de autostaanplaats zal een stuk van de houtwal verwijderd worden.  Hieromtrent werd advies gevraagd aan de dienst Facilitair Management.

Hun advies hieromtrent wordt gevolgd, nl.:

De bestaande houtwal aan de linkerzijde (noordwestelijke zijde) van het perceel dient maximaal behouden te blijven.  Enkel t.h.v. van de staanplaats voor de auto mag een stuk van deze houtwal ingenomen worden.  Er zullen dan ook tijdens de werken de nodige maatregelen moeten genomen worden om de rest van deze zone maximaal te beschermen.  Zo mogen er in deze zone geen grondwerken uitgevoerd worden, noch mogen er materialen (en/of grond) in gestapeld worden.

Te compensatie van het groen dat verdwijnt in functie van de autostaanplaats dient een bijkomende groenbuffer met een oppervlakte van minstens 30m² aangeplant te worden.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor de bouwdiepte op de verdieping en de kroonlijsthoogte.

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bouwdiepte op de verdieping maximaal 10m mag bedragen.

Het ontwerp voorziet een bouwdiepte op de verdieping van maximaal 11,70m.

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat voor het lot waar de aanvraag betrekking op heeft de bouwdiepte op het gelijkvloers beperkt wordt tot maximum 15m.  De overige loten mogen een gelijkvloerse bouwdiepte hanteren van maximum 17m.

Door de bouwdiepte op de verdieping beperkt te verruimen wordt dezelfde vloeroppervlakte gecreëerd als de woningen op de andere loten.

De overige loten hebben een vergelijkbare perceelsoppervlakte.

Rekening houdend met de perceelsoppervlakte kan dan ook akkoord gegaan worden met een vergelijkbare vloeroppervlakte voor de woningen.

Bijgevolg kan dan ook akkoord gegaan worden met de voorgesteld bouwdiepte op de verdieping.

De ramen in de zijgevel op de verdieping worden voorzien binnen 8,60m waardoor de privacy van de aangrenzenden gerespecteerd blijft.

Tot slot wordt de vloerterreinindex niet overschreden.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de voorgestelde bouwdiepte op de verdieping.

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte maximaal 6m ten opzichte van het maaiveld mag bedragen.

Het ontwerp voorziet een maximale kroonlijsthoogte van 6,15m ten opzichte van het maaiveld.

De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl, bouwhoogte, dakprofiel alsook kroonlijsthoogte en nokhoogte.

De voorgestelde maximale nokhoogte van 6,15m zal dan ook niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de maximale nokhoogte.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.

BESPREKING ADVIEZEN

Op 27 september 2022 verleende de Dienst Facilitair Management een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:

“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen, mits er voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

Voorwaarden:

• De bestaande houtwal aan de achterzijde dient behouden te blijven. Er zullen dan ook tijdens de werken de nodige maatregelen moeten genomen worden om deze zone maximaal te beschermen. Zo mogen er in deze zone geen grondwerken mogen uitgevoerd, noch mogen er materialen (en/of grond) in gestapeld worden.
• De bestaande houtwal aan de linkerzijde (noordwestelijke zijde) van het perceel dient ook maximaal behouden te blijven. Enkel t.h.v. van de staanplaats voor de auto mag een stuk van deze houtwal ingenomen worden. Er zullen dan ook tijdens de werken de nodige maatregelen moeten genomen worden om de rest van deze zone maximaal te beschermen. Zo mogen er in deze zone geen grondwerken mogen uitgevoerd, noch mogen er materialen (en/of grond) in gestapeld worden.
• op de achterzijde van het perceel wordt er minstens 30m² bijkomend buffergroen voorzien ter compensatie van het groen dat diende te verdwijnen in functie van de autostaanplaats.
• Enkel de bomen die staan t.h.v. de inrit mogen gerooid worden. Voor al de overige aanwezige bomen zullen er de nodige maatregelen moeten genomen worden om deze bomen te beschermen tijdens de uitvoering van de werken en daarna. Zo mogen er geen materialen en/of gronden gestapeld worden binnen de kruinprojectie van deze bomen. Ook dienen werken en werfverkeer binnen de kruinprojectie tot het absolute minimum te worden beperkt. Indien men toch meer bomen zou willen rooien, zal er, d.m.v. een onderzoek, moeten aangetoond worden dat deze bomen een gevaar vormen. Dit onderzoek zal moeten uitgevoerd worden door een erkend boomdeskundige.
• Er worden minstens 3 klimaat robuuste en/of streekeigen hoogstam bomen aangeplant in een maat niet kleiner dan 16/18. Maximum één van deze 3 bomen mag een hoogstam fruitboom zijn in een maat niet kleiner dan 16/18.

Via de volgende links kan u extra info vinden m.b.t. bomen:

• https://www.plantvanhier.be/plantengids
• https://bomenwijzer.be/zoeken

Via volgende link kan u een lijst van erkende boomverzorgers raadplegen:

• https://www.bomenbeterbeheren.org/wp-content/uploads/2014/10/EuropeanTreeWorker.pdf”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.

De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Op 24 oktober 2022 liet het Agentschap voor Natuur en Bos weten dat geen advies verleend wordt, nl.:

“Naar aanleiding van uw adviesvraag met betrekking tot een aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een ééngezinswoning en bijgebouw te Zonhoven, 1ste afdeling, sectie A, nummer 1028/A, wil ik u meedelen dat er volgens onze gegevens op dit perceel geen parken of bossen, zoals gedefinieerd in het bosdecreet, staan.

Aangezien het perceel gelegen is in woongebied met landelijk karakter volgens het gewestplan, is er geen adviesvereiste vanwege het Agentschap voor Natuur en Bos.

Wij wensen er wel uw aandacht op te vestigen dat op de vergunningverlenende overheid bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag en het nemen van de beslissing over de stedenbouwkundige vergunning steeds rekening moet houden met de zorgplicht opgelegd door artikel 14 en de bepalingen van artikel 16 inzake het tegengaan van vermijdbare schade van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu.

Om aan de zorgplicht te voldoen, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen, behouden of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz.

Om correct af te wegen of de natuurwaarden door de geplande activiteit in het gedrang komen en om na te gaan of aan de zorgplicht wordt voldaan, kan de vergunningverlenende overheid de website van het Agentschap voor Natuur en Bos raadplegen via deze link: www.natuurenbos.be/bouwvergunningsaanvragen.

Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen van vogels of vleermuizen in het gedrang komen, dient men contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via mail (aves.lim.anb@vlaanderen.be) of tel. 02/553 81 02 (op werkdagen tussen 9.00 en 12.00 uur).”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. Er dient integraal voldaan te worden aan de voorwaarden gesteld in het advies van de dienst Facilitair Management:
   * De bestaande houtwal aan de achterzijde dient behouden te blijven. Er zullen dan ook tijdens de werken de nodige maatregelen moeten genomen worden om deze zone maximaal te beschermen. Zo mogen er in deze zone geen grondwerken mogen uitgevoerd, noch mogen er materialen (en/of grond) in gestapeld worden.
   * De bestaande houtwal aan de linkerzijde (noordwestelijke zijde) van het perceel dient ook maximaal behouden te blijven. Enkel t.h.v. van de staanplaats voor de auto mag een stuk van deze houtwal ingenomen worden. Er zullen dan ook tijdens de werken de nodige maatregelen moeten genomen worden om de rest van deze zone maximaal te beschermen. Zo mogen er in deze zone geen grondwerken mogen uitgevoerd, noch mogen er materialen (en/of grond) in gestapeld worden.
   * op de achterzijde van het perceel wordt er minstens 30m² bijkomend buffergroen voorzien ter compensatie van het groen dat diende te verdwijnen in functie van de autostaanplaats.
   * Enkel de bomen die staan t.h.v. de inrit mogen gerooid worden. Voor al de overige aanwezige bomen zullen er de nodige maatregelen moeten genomen worden om deze bomen te beschermen tijdens de uitvoering van de werken en daarna. Zo mogen er geen materialen en/of gronden gestapeld worden binnen de kruinprojectie van deze bomen. Ook dienen werken en werfverkeer binnen de kruinprojectie tot het absolute minimum te worden beperkt. Indien men toch meer bomen zou willen rooien, zal er, d.m.v. een onderzoek, moeten aangetoond worden dat deze bomen een gevaar vormen. Dit onderzoek zal moeten uitgevoerd worden door een erkend boomdeskundige.
   * Er worden minstens 3 klimaat robuuste en/of streekeigen hoogstam bomen aangeplant in een maat niet kleiner dan 16/18. Maximum één van deze 3 bomen mag een hoogstam fruitboom zijn in een maat niet kleiner dan 16/18.
   Riolering:
2. De afvoer van de overloop van de hemelwateropvang en de afvoer van het afvalwater dienen te voldoen aan de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius (www.fluvius.be );
3. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
4. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
5. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
6. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
7. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.  Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke; 
8. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
9. Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
10. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
11. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 3 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
12. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
13. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek;
14. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
15. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
16. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
17. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
18. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
19. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.