STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen van een woning.
De aanvraag werd op 4 oktober 2022 ontvangen.
Op 27 oktober 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 7 november 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 9 november 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
Conform artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 21 mei 1963 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning. (1963/00099)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 2 september 2022 (VB_2022_135)
“Wij beschikken slechts over 1 vergunning anno 1963 (dossiernr. 1963/00099 dd. 21/05/1963) voor het bouwen van een woonhuis.
Op de plannen werd in de achterbouw een berging/ wasplaats voorzien, we zien hier geen garage binnen de woning. Op het bijhorende inplantingsplan staat wel een bijgebouw in de tuinzone (zonder verdere gegevens) maar dit zijn we niet terug op de huidige toestand.
U kan best eerst de vergunde toestand opvragen via https://www.zonhoven.be/bouwplannen-inkijken-of-opvragen.
Afgaande op de luchtfoto's zien we een veranda tussen de wasplaats en het hoofdgebouw alsook een (glazen?) afdak/ constructie achter de wasplaats en een vrij ruim bijgebouw tegen de linker perceelgrens in de achtertuin. Hiervoor zijn geen vergunningen gekend. Op het achterliggende terrein bevindt zich eveneens een gebouw waarvoor geen vergunning gekend is (op 22/02/1993 werd een weigering voor de regularisatie van een hangaar afgeleverd). Er lijkt via de Berkenenstraat 14A een toegang naar dit gebouw voorzien.
Het perceel is volledig bebouwd en verhard, dit kan absoluut niet aangehouden worden. Er wordt gestreefd naar een groenpercentage van 60%, kleinere percelen kan hier nog van afgeweken worden.
Aangezien we geen gegevens hebben betreffende de functies en omvang van de bestaande situatie (behoudens de vergunde woning anno 1963) is een voorontwerp ten zeerste aangewezen!”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het uitbreiden van de woning alsook het bijgebouw.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is wel opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de te verbouwen woning met een totale horizontale dakoppervlakte van 146m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, de wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (4m²) en het volume (3 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de hal, de overloop op de verdieping alsook onder het dak.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen van een woning en het slopen van een niet-vergund bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Berkenenstraat, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband.
Het achterste gedeelte van het perceel en het achterliggende gebied is gelegen in woonuitbreidingsgebied.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning die aan de achterzijde werd uitgebreid zonder vergunning.
In de achtertuin bevindt zich een niet-vergund bijgebouw dat dienst doet als garage en berging.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 70,20m².
Het bijgebouw is ingeplant tegen de linker perceelgrens en tot op 50m achter de rooilijn / voorste perceelgrens.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager het bijgebouw wenst te slopen.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
De huidige aanvraag omvat het verbouwen van een woning.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het ontwerp voorziet een inrit in de rechter zijtuinstrook waar 2 wagens gestald kunnen worden.
Het stallen van voertuigen wordt geheel opgevangen op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
Zoals hoger aangehaald wordt het niet-vergunde bijgebouw gesloopt.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
De aanvraag omvat het verbouwen van een woning.
De bestaande achterbouw van de woning wordt gesloopt. Het hoofdvolume blijft behouden en uitgebreid met een nieuwe achterbouw.
De nieuwe uitbreiding betreft een keuken en een overdekt terras.
De bouwdiepte op het gelijkvloers wordt na de sloop en uitbreiding teruggebracht tot 13,22m.
De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 9,22m.
Om aan de huidige isolatienormen te voldoen worden de bestaande buitenmuren voorzien van de nodige isolatie alsook een nieuwe gevelsteen en wordt een nieuw dak aangebracht.
De kroonlijsthoogte is deels gelegen op 3,30m en deels op 5,96m ten opzichte van het maaiveld. De nokhoogte is gelegen op 10,57m ten opzichte van het maaiveld.
Het dakprofiel sluit aan op dit van de linker aangrenzende woning.
De nieuwe gevelafwerking is voorzien in een geel-rood-bruin genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking wordt uitgevoerd in antracietkleurige dakpannen.
De vrijgekomen gevels op de linker perceelgrens worden bekleed met isolatie en hout.
De houtsoort wordt in de aanvraag niet gespecifieerd waardoor er als bemerking wordt meegegeven dat er best geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label).
Behoudens het gebouw worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een toegangspad van de straat naar de voordeur van de woning voorzien (breedte 1m).
In de rechter zijtuinstrook wordt een inrit aangelegd met een breedte van 2,94m en een lengte van 12,48m. Aansluitend op de inrit wordt een toegangspad naar de achterzijde van de woning voorzien (breedte 1m).
Deze verhardingen met een totale oppervlakte van ca. 45,55m² worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van 25m². Het hemelwater dat hierop terecht komt vloeit af naar de aangrenzende groenzone.
Bodemreliëf
Uit de ingediende stukken blijkt niet dat het bestaande terreinniveau wordt gewijzigd. Bijgevolg kan geoordeeld worden dat het bestaande terreinniveau behouden blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Het slopen van het niet-vergunde bijgebouw is zonder voorwerp gezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen van een woning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het slopen van het niet-vergunde bijgebouw is zonder voorwerp gezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen van een woning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.