STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning met ondergeschikte nevenfunctie en het rooien van 3 bomen.
De aanvraag werd op 20 juni 2022 ontvangen.
Op 19 juli 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 11 augustus 2022 en 22 augustus 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 7 september 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 17 september 2022 tot en met 16 oktober 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 27 mei 1968 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1968/00061)
Op 28 augustus 2018 werd een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden afgeleverd. De omgevingsvergunning omvat het verkavelen van een perceel in 5 loten voor open bebouwing.
De vergunning omvat tevens het afbreken van alle constructies op het perceel. (1263.E.874.2)
Op 21 december 2021 besliste het college van burgemeester en schepenen een gedeeltelijke omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften af te leveren voor lot 4.
De bijstelling werd geweigerd voor het bijstellen van de voorschriften van lot 4 voor wat betreft de extra toegang tot het terrein.
De bijstelling werd vergund onder voorwaarden voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de locatie van de toegang tot de garage, de nevenfunctie in kelder, de grotere bouwbreedte, de grotere bouwdiepte en de reliëfwijziging.
Tegen deze gedeeltelijke vergunning werd beroep aangetekend bij de deputatie door derde.
Op 25 mei 2022 besliste de deputatie een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften voor lot 4 af te leveren onder voorwaarden.
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2014_135)
04/09/2019
“Wij hebben uw vraag intern besproken.
Het is niet mogelijk om de praktijk in de kelder te voorzien.
De functie van garage in het bijgebouw kan niet toegestaan worden.
Er dient voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.
Dit wil ook zeggen dat de inrit rechts van het perceel tot aan de garage niet mag uitgevoerd worden.
Eén interne garage binnen het hoofdvolume is verplichtend.
De voortuin volledig verharden voor parking is niet mogelijk. Er mag maar 1 inrit voorzien worden ter hoogte van de rooilijn met een breedte van 3m. De rest van het perceel dient ter hoogte van de rooilijn ontoegankelijk te worden gemaakt.
Bij het oprichten van de inrit dient rekening gehouden te worden met de bestaande boom. Het is dan ook beter de inrit te voorzien aan de linkerkant van het perceel.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen externe adviezen.
Indien er nog vragen of onduidelijkheden zijn, laat u het maar weten.”
10/10/2019
07/01/2021
“Er werd eerder gevraagd of het mogelijk was een afwijking te bekomen op de verkavelingsvoorschriften om de toegelaten nevenfunctie op kelderniveau te voorzien i.p.v. op het gelijkvloers. (dit dient waarschijnlijk via een bijstelling te gebeuren)
Tijdens een overleg d.d. 10/10/’19 heb ik laten weten dat dit voor mij mogelijk is op voorwaarde van o.a. een kwalitatieve architectuur, geen overmatige reliëfwijzigingen, geen bijkomende hinder, enz.
Het ging hierbij duidelijk om de nevenfunctie, niet om een parkeerfunctie. Op het 3D-beeld is duidelijk zichtbaar dat er i.f.v. de bruikbaarheid van het kelderniveau een significante reliëfwijziging voorzien wordt.
Bovendien gaat het niet langer om een kelderniveau op het beeld. Een kelder bevindt zich onder het maaiveld en vormt geen bijkomende bouwlaag. Het ontwerp voorziet in 2,5 bouwlaag.
De bouwvrije strook van 3m dient volledig bouwvrij te blijven.
Op het 3D-beeld is ook niet zichtbaar waar de patiënten dienen te parkeren. Noch wat er met de bestaande boom in de voortuin gebeurt.
De voortuinstrook is volledig verhard. Bij het overleg werd gezegd dat de strikt noodzakelijke verhardingen uitgevoerd mogen worden, maar dat deze zoveel mogelijk beperkt dienen te worden en eventueel uitgevoerd moeten worden in grasdallen, grasgrind,…
Het ontwerp strookt bijgevolg niet met de voorwaarden die eerder gesteld werden aan de bouwheer.”
01/03/2021
“Wat betreft de afwijking op de verdieping tot 12,50m (ipv 10m). Dergelijke afwijkingen mogen nooit leiden tot bijkomende hinder t.o.v. de aanpalende percelen, noch op vlak van lichtinval, noch op vlak van privacy. Door de plaatsing van het hoekraam in de rechter zijgevel/achtergevel ontstaat er privacyhinder. T.o.v. het noordelijk aanpalend perceel ontstaat mogelijk lichthinder. Het raam rechts moet m.a.w. worden verwijderd/aangepast (door dit bv. in te planten voor de 10m bouwlijn en niet tot in de rechtse hoek), er dient daarnaast aangetoond te worden dat er geen lichthinder ontstaat tov het noordelijk aanpalend perceel. We laten, indien er geen bijkomende hinder ontstaat, afwijkingen toe tot 12m bouwdiepte. Ik stel voor dat er bekeken wordt of de bouwdiepte op de verdieping beperkt kan worden tot max. 12m. (dit lijkt me geen probleem te zijn, enkel dressing en berging dienen hiervoor verkleind te worden wat de bemating toelaat)
Gezien de inplanting van de verdieping voor de aangegeven bouwlijn gebeurt, gaat het hier ook om een afwijking van de inplanting.
Er dient berekend te worden of de vloerterreinindex wordt overschreden met het gevraagde (een dergelijke berekening wordt best toegevoegd aan de aanvraag). Indien deze wordt overschreden dient voorafgaandelijk aan de vergunningsaanvraag een bijstelling van de verkaveling bekomen te worden. (een dergelijke overschrijding zou ook gevolgen hebben voor de max. grootte van een vrijstaand bijgebouw in de tuinzone, gezien de oppervlakte hiervan ook mee in rekening dient te worden gehouden. Het is mogelijk interessant hier ook reeds over na te denken om latere bijkomende bijstellingen/aanvragen te kunnen vermijden)
Voor wat betreft de nevenfunctie in de kelder dient ook een bijstelling te worden bekomen. Alle gewenste afwijkingen worden best in een dergelijke bijstelling gebundeld, zodat bij een latere omgevingsaanvraag geen tweede openbaar onderzoek dient te worden gevoerd. (de architect is verantwoordelijk voor het correct aanvragen van de bijstelling zodat alle afwijkingen hierin opgenomen worden. Zo wijkt bv. ook het tuinmuurtje af van de voorschriften gezien enkel een brievenbusconstructie wordt toegestaan. Het is aan de architect om de volledige aftoetsing aan de voorschriften te doen).
De nevenfunctie voldoet ook niet aan het voorschrift dat deze beperkt dient te blijven tot 100m². Er dient bekeken te worden hoe hieraan voldaan kan worden. Deze mag daarnaast max. 30% van de vloeroppervlakte beslaan.
De voorschriften leggen 1,5 parkeerplaats/WE op, hieraan wordt voldaan door de garage/inrit. Daarnaast leggen de voorschriften 1 parkeerplaats/20m² op voor de nevenactiviteit, wat voor 100m² neerkomt op 5 parkeerplaatsen. Er worden nu echter slechts 3 parkeerplaatsen voorzien voor de nevenactiviteit. Er mag geen bijkomende parkeerdruk ontstaan op de voorliggende weg, waarvoor toch gevreesd wordt gezien er slechts 3 plaatsen worden voorzien.
Doorgaans staan we slechts 1 inrit/perceel toe in het kader van de veiligheid (dit wordt meestal ook opgelegd in de voorschriften). Op eerste zicht beperken de voorschriften de inritten maar sluiten ze geen 2e uit. Dit lijkt me hier motiveerbaar indien1 inrit strikt privaat is en de andere ifv de nevenactiviteiten én er voldoende aandacht wordt besteed, zoals in de motivatienota aangehaald, aan het type verharding/de ingroening.
In het geval het toch mogelijk blijkt het parkeergebeuren op te lossen met 1 inrit, heeft dit de voorkeur. Elke inrit mag ter hoogte van de rooilijn slechts een breedte van 3m hebben.
Klopt het dat de bouwvrije strook van min. 3m aan de rechterzijde niet wordt gerespecteerd?
Wordt er ook een constructie links in de voortuinstrook voorzien? Ik vermoed dat het om een vorm van publiciteit voor de kinépraktijk gaat? Dit is vergunningsplichtig (en wijkt af van de voorschriften)
Mijn eerdere bemerkingen (aangaande bomen/reliëf bv.) blijven uiteraard ook nog steeds van kracht.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.
Dit schrijven biedt geen garanties op volledigheid/vergunning van een dossier.”
07/06/2021
“In bijlage is een duidelijk verkavelingsplan toegevoegd.
Voor lot 3 werd nog geen bouwaanvraag ingediend.
Van de hoogte van de vloerpas kan beperkt afgeweken worden. Door de afwijking moet er in feite een situatie ontstaan die aan een betere ruimtelijke ordening voldoet.
De gevraagde afwijking mag geen hinder betekenen tov de aanpalende percelen. Dit moet duidelijk blijken uit de aanvraag, dus zeker voldoende terreinprofielen toevoegen met daarop voldoende informatie om een correcte beoordeling te kunnen maken.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.
Dit schrijven biedt geen garanties op volledigheid/vergunning van een dossier.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 17 september 2022 tot en met 16 oktober 2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
Inter
Fluvius
Dienst Lokale Economie
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in natuurgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het achterste gedeelte van het perceel is gelegen in natuurgebied. Dit gedeelte van het perceel is gelegen binnen de afbakening van het gemeentelijk RUP Zonevreemde woningen dat op 27/11/2017 definitief werd vastgesteld door de gemeenteraad van Zonhoven en verscheen in het Belgisch staatsblad op 25/01/2018.
Gezien de voorgestelde werken zich volledig bevinden in het woongebied dient geen rekening gehouden te worden met het gemeentelijk RUP Zonevreemde woningen.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 28 augustus 2018 en gewijzigd op 25 mei 2022. (1263.E.874.2)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning met inbegrip van een zorgwoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De aanvraag wijkt af van de volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat reliëfwijzigingen toegestaan kunnen worden tot maximaal 30m ten aanzien van de rooilijn.
Het ontwerp voorziet een reliëfwijziging tot 50m ten aanzien van de rooilijn.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 240,65m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening.
Op het hemelwaterformulier en de plannen is er een tegenstrijdigheid qua inhoud van de infiltratieput. De plannen geven een inhoud van 4 500 liter aan en het hemelwaterformulier 5 000 liter. Rekening houdend met de dakoppervlakte blijkt dat de inhoud van de infiltratieput minimum 4 516,25 liter moet bedragen. Dit zal dan ook opgenomen worden in de voorwaarden.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits een infiltratievoorziening van minimum 4 516,25 liter voorzien wordt.
Riolering
Op 12 september 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle verkavelingsvoorwaarden.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
De aanvraag voor uw rioleringsaansluiting werd bekeken en het algemeen advies op www.fluvius.be/aansluitingen is van toepassing.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Toegankelijkheid
Op 30 september 2022 verleende Inter een voorwaardelijk gunstig advies.
Op 21 oktober 2022 werden gewijzigde plannen (PIV V8) ingediend waardoor er opnieuw advies werd gevraagd aan Inter.
Op 16 november 2022 verleende Inter op basis van deze gewijzigde plannen een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Advies toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning / melding.
In toepassing van art. 4.3.7.i, art. 4.3.3.ii en art. 4.3.4.iii van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheidiv.
Voorwaardelijk gunstig
In toepassing van art. 4.2.19.§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordeningv, adviseren we de voorwaarden opgenomen in dit advies op te leggen.
- Zie opmerking 4.1.1: Opstelruimte 50cm aan klinkzijde aan buitenzijde
Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.
Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.
De aanvraag betreft:
Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvii te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.
4.1 Het gebouw
4.1.1 Toegangen, deuropeningen en deuren (art.22-26):
Zoals deur nu ingetekend is 50 cm opstelruimte aan klinkzijde aan de buitenruimte niet aanwezig. Zie aanduiding hieronder op plan en tekst met principetekeningen uit verordening. (tekening zie advies)
Verplichting tot het creëren van een toegankelijke toegang:
Drempel aan inkom:
Maatvoering algemeen:
Draaideuren (carrousel/draaikruisdeur):
Aanliggende circulatieruimte:
Principetekeningen: zie advies
Niet van toepassing.
Evacuatie bij brand:
De evacuatie van personen met een beperking bij brand dient door de ontwerper besproken met de plaatselijke brandweer en worden voorzien overeenkomstig het wijzigingsbesluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.
Aanbevelingen voor het realiseren van een integraal toegankelijk gebouw:
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Nieuwe Hazendansweg, een gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de kelder, sas en de nachthal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Boscompensatie
De ontbossing werd reeds geregeld in de verkavelingsvergunningsaanvraag met referentie ANB 18-210029, waarvoor het ontbossingsattest bekomen werd.
Grondverzet
Bij grondverzet van meer dan 250m³ is de wetgeving omtrent grondverzet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning met ondergeschikte nevenfunctie en het rooien van 3 bomen.
De inplanting is voorzien op 11,40m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op 3m van de linker perceelgrens en op 2,40m van de rechter perceelgrens.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 17m en op de verdieping 12,85m. Het verdiep vangt aan op 0,60m voor de voorgevel van het gelijkvloers.
De woning wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen tussen 3,50m en 6,45m ten opzichte van het nieuwe maaiveld.
De gevels van de woning worden voorzien van grijswitte gevelsteen gecombineerd met zwart aluminium.
Behoudens het gebouw worden ook verhardingen voorzien.
Langsheen de linker perceelgrens wordt een inritverharding aangelegd met een breedte van 2,40m. Deze inrit verleent toegang tot de interne garage, de 4 parkeerplaatsen in de voortuin alsook de toegangsdeur tot de praktijk en privé.
Aan de achterzijde van de woning is een niet-overdekt terras voorzien met een oppervlakte van 52,50m². Het niet-overdekt terras wordt uitgevoerd in betontegels. Het hemelwater dat hierop terecht komt vloeit af naar de aangrenzende groenzones.
Tot slot omvat de aanvraag het rooien van 3 bomen.
Hieromtrent werd het advies van de dienst Facilitair Management gevraagd.
Het advies stelt dat akkoord gegaan kan worden met het rooien van de bomen mits een heraanplant van 2 klimaat robuuste en/of streekeigen hoogstammige bomen met een plantmaat van minimum 14/16.
Gezien een grote hoeveelheid van de voortuin verhard wordt i.f.v. de parkeerplaatsen is het niet mogelijk hier een hoogstammige boom aan te planten.
De 2 nieuw aan te planten bomen dienen dan ook aangeplant te worden in de achtertuin op minimum 2m van de perceelgrenzen (= conform veldwetboek).
De nieuwe aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.
Indien de bomen afsterven, dient de heraanplanting herhaald te worden, dit tot de bomen aanslaan.
Bewijs van de nieuwe aanplanting (foto’s, aankoopbewijs,…) dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de nieuwe aanplant.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor de reliëfwijziging.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat reliëfwijzigingen toegestaan kunnen worden tot maximaal 30m ten aanzien van de rooilijn.
Het ontwerp voorziet een reliëfwijziging tot 50m ten aanzien van de rooilijn.
Het terrein wordt afgegraven tot 0,90m boven de as van de weg.
De eigenaars van de aangrenzende percelen dienden geen bezwaarschrift in nadat ze aangetekend in kennis werden gesteld.
Rekening houdend met de bouwdiepte en inplanting is het niet logisch dat reliëfwijzigingen slechts tot maximaal 30m achter de rooilijn worden toegestaan. De achtergevel wordt conform de voorschriften ingeplant op 29m achter de rooilijn.
Het achterliggende perceel (vanaf 50m achter de rooilijn) is tevens eigendom van de aanvrager. Dit perceel is volgens het gewestplan gelegen in natuurgebied.
De reliëfwijziging dient dan ook beperkt te worden tot op 1m van het natuurgebied, nl. tot op maximum 49m achter de rooilijn.
De reliëfwijziging zal geen hinder veroorzaken ten opzichte van de naastliggende percelen.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de voorgestelde reliëfwijziging tot op een diepte van maximum 49m achter de rooilijn.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 12 september 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 12 september 2022 verleende de Dienst Lokale Economie een gunstig advies, nl.:
“Aangezien er voorheen een dokterspraktijk gevestigd was, is er geen bezwaar.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 21 oktober 2022 verleende de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een ongunstig advies.
Naar aanleiding van dit ongunstig advies werden gewijzigde plannen (PIV V8) ingediend op 21 oktober 2022.
Op 28 oktober 2022 verleende de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg op basis van deze gewijzigde plannen een voorwaardelijk gunstig advies, zoals gevoegd in bijlage.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 26 oktober 2022 verleende het Agentschap Natuur en Bos een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“De ontbossing werd reeds geregeld in de verkavelingsvergunningsaanvraag met onze referentie ANB 18-210029, waarvoor het ontbossingsattest bekomen werd.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 30 september 2022 verleende Inter een voorwaardelijk gunstig advies.
Op 21 oktober 2022 werden gewijzigde plannen (PIV V8) ingediend waardoor er opnieuw advies werd gevraagd aan Inter.
Op 16 november 2022 verleende Inter op basis van deze gewijzigde plannen een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 2 december 2022 verleende de dienst Facilitair Management een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de plannen mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Via onderstaande linken kan u nodige informatie inwinnen m.b.t. klimaat robuuste en/of streekeigen bomen:
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich gedeeltelijk aan bij dit advies.
Gezien een grote hoeveelheid van de voortuin verhard wordt is het niet mogelijk hier een hoogstammige boom aan te planten.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren wensen dan ook op te leggen dat in de achtertuin 2 klimaat robuuste en/of streekeigen hoogstammige bomen moeten aangeplant worden, minimale maat 14/16.
De nieuw aan te planten bomen dienen ingeplant te worden op minimum 2m van de perceelgrenzen (= conform veldwetboek).
De nieuwe aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.
Indien de bomen afsterven, dient de heraanplanting herhaald te worden, dit tot de bomen aanslaan.
Bewijs van de nieuwe aanplanting (foto’s, aankoopbewijs,…) dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de nieuwe aanplant.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
De nieuwe aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.
Indien de bomen afsterven, dient de heraanplanting herhaald te worden, dit tot de bomen aanslaan.
Bewijs van de nieuwe aanplanting (foto’s, aankoopbewijs,…) dient overgemaakt te worden aan de afdeling planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de nieuwe aanplant.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een eengezinswoning met ondergeschikte nevenfunctie en het rooien van 3 bomen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een eengezinswoning met ondergeschikte nevenfunctie en het rooien van 3 bomen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.