Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 23 november 2022, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw Katleen Kelchtermans, ingesteld tegen de beslissing d.d. 27 september 2022 van het schepencollege van Zonhoven waarbij aan de heer en mevrouw Hendrix-Frederix een vergunning werd verleend voor het bouwen van een driewoonst, te Zonhoven ter plaatse Bekerveldweg 67, 67A en 67B, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.
De beroepinsteller diende volgend beroepschrift in bij de deputatie:
“Wij schrijven u aan in onze hoedanigheid van eigenaars en bewoners van de woning met aangrenzende tuin te Grote Zouwstraat nr. 35, kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108A2, 108E2 en 108D2.
Wij verwijzen naar de omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven d.d. 27 september 2022 voor het bouwen van een driewoonst op het perceel te Bekerveldweg 67, 67A en 67B, kadastraal gekend onder Afdeling 3, sectie E, nr. 40M zoals toegekend aan de ontwikkelaars Hendrix-Frederix. Deze beslissing is gekend onder het Omgevingsloketnummer 2022044188 (Bijlage B).
Als lid van het betrokken publiek dienen wij beroep in tegen voormelde beslissing.
Vooreerst: gelieve te noteren dat wij wensen te worden gehoord.
Alvorens de beroepsgrieven nader toe te lichten, wordt eerst kort de relevante feitelijke situatie geschetst.
1. Relevante feiten
Zoals reeds gesteld zijn wij eigenaars en bewoners van de woning met aangrenzende tuin te Grote Zouwstraat nr. 35, kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108A2, 108E2 en108D2:
Foto: zie beroepschrift - rood kruis: perceel van de aanvraag
Deze percelen zijn gelegen in een rustige residentiële woonbuurt. Het perceel met nummer 108A2 is bebouwd met een eengezinswoning met één bouwlaag onder een hellend dak. De overige twee percelen zijn op heden onbebouwd:
Foto: zie beroepschrift - aan achtergevel richting litigieuze project
Foto: zie beroepschrift - aan zijgevel woning richting het litigieuze project
Foto: zie beroepschrift - aan zijgevel richting litigieuze project
Foto: zie beroepschrift - aan zijgevel richting litigieuze project
Foto: zie beroepschrift - vanuit de woonkamer met aanliggende keuken richting het litigieuze project
Foto: zie beroepschrift - vanuit de woonkamer met aanliggende keuken richting het litigieuze project
Foto: zie beroepschrift - Zicht vanaf de percelen 108E2 en108D2 naar de omliggende gebouwen aan de Bekerveldweg
De percelen met nummers 108E2 en108D2 zijn voorts gelegen in een niet-vervallen en goedgekeurde bijgestelde verkaveling. De loten zijn bestemd voor halfopen grondgebonden woningen:
Kopie plan verkavelingswijziging: zie beroepschrift
De Grote Zouwstraat wordt voorts gekenmerkt door een homogeen straatbeeld, zijnde allen ééngezinswoningen met één bouwlaag onder een hellend dak. Hierdoor wordt geen inkijk/privacyhinder ervaren:
9 foto’s: zie beroepschrift
Ook de Bekerveldweg wordt ter hoogte van het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft gekenmerkt door grondgebonden ééngezinswoningen met slechts één bouwlaag onder een hellend dak:
6 foto’s: zie beroepschrift
Er is slechts één woning met twee bouwlagen onder een hellend dak, i.e. de woning met adres Bekerveldweg 71.
Deze woning is evenwel op +- 7m gelegen vanaf de rooilijn. Tevens worden daarbij ruime afstanden tot de perceelsgrenzen gehouden:
Geopunt Vlaanderen: zie beroepschrift
2. Bestreden project
In deze residentiële buurt wenst de ontwikkelaar Hendrix-Frederix een meergezinswoning te realiseren met drie wooneenheden op een perceel van +-12a.
Daarbij worden twee wooneenheden voorzien op het gelijkvloers tot op een bouwdiepte van 17m. Eén wooneenheid wordt op het verdiep voorzien met een dakterras tot op een diepte van 13m:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie beroepschrift
De meergezinswoning wordt opgericht met twee bouwlagen met een plat dak:
Kopie terreinprofiel aanvraag: zie beroepschrift
Aan de perceelsgrenzen wordt een levende haag voorzien van 180cm. In de voortuinstrook alsook de rechter zijtuinstrook worden zes (6!) parkeerplaatsen voorzien:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie beroepschrift
Het is evident dat zulke ontwikkeling niet inpasbaar is in de onmiddellijke en ruimere omgeving. Dit wordt nader toegelicht.
Niettegenstaande wij een bezwaarschrift indienden, verleende het college van burgemeester en schepenen alsnog een voorwaardelijke vergunning. O.a. de volgende voorwaarden worden opgelegd:
Bewijs van de aanplanting (foto’s, aankoopbewijs, …) dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de aanplant.
3. Belang bij het ingestelde beroep
Artikel 53 Omgevingsvergunningsbesluit luidt:
Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten oprichte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° (…)
6° de leidend ambtenaar van het Departement Omgeving of, bij zijn afwezigheid, zijn gemachtigde.
7° de leidend ambtenaar van het Agentschap Innoveren en Ondernemen of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde, als het project vergunningsplichtige kleinhandelsactiviteiten omvat.
8° de leidend ambtenaar van het agentschap, bevoegd voor natuur en bos, of, bij zijn afwezigheid, zijn gemachtigde als het project vergunningsplichtige wijzigingen van de vegetatie omvat.
Wij stellen beroep in als lid van het betrokken publiek.
Hoger werd reeds uitvoerig uiteengezet dat wij terecht vrezen voor o.a. privacyhinder en visuele hinder.
Op heden ervaren wij een rustig woongenot ten gevolge van het beperkt gabarit dat in de omgeving wordt gevolgd. Dit woongenot dat wij heden op onze percelen (woning en tuin) kennen, zal drastisch worden verstoord door de meergezinswoning waarbij leefvertrekken op de verdieping worden voorzien.
De in de bestreden vergunning opgelegde voorwaarden volstaan manifest niet om het project met onze belangen te verenigen.
Zo zal een bomenrij het zicht nooit volledig wegnemen (gedurende alle seizoenen). Evenmin neemt een bomenrij de densiteit van het project niet weg.
De beperking van het terras hypothekeert de hinderlijke zichtlijnen ook niet.
Wij beschikken aldus wel degelijk over het vereiste belang om beroep in te stellen tegen de afgeleverde vergunning.
4. Tijdigheid van het ingestelde beroep
Artikel 54 Omgevingsvergunningsdecreet legt op dat het beroep binnen een termijn van 30 dagen dient te worden ingesteld: die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Wij ontvingen op 4 oktober ll. Een bericht van het Omgevingsloket:
Ontvangen mail Omgevingsloket: zie beroepschrift
De beroepstermijn loopt bijgevolg af op 3 november 2022.
Het beroep wordt tijdig ingesteld.
5. Dossiertaks + indiening
Wij betaalden een dossiertaks van 100 euro op het rekeningnummer BE18 0910 1811 3565 met vermelding ‘Omgevingsberoep Kelchtermans-Vanden Wijngaert OMV_2022044188’. (Bijlage C)
We opteren ervoor om het beroep via het Omgevingsloket in te dienen, zodat zowel het college van burgemeester en schepenen als de vergunninghouder onverwijld op de hoogte worden gebracht.
6. Beroepsgrieven
6.1. De project-MER-screening is onvolledig
In ons bezwaarschrift werd reeds de onvolledigheid van de project-MER-SCREENING opgemerkt.
In de project-MER-screening wordt inzake mobiliteit gesteld:
“beschrijf de mobiliteit die gegenereerd wordt door de aanvraag.
Omschrijving gegenereerde Mobiliteit: Door het bouwen van de driewoonst is er meer mobiliteit in de vorm van fiets- en autoverkeer. Dit blijft echter beperkt en zal niet voor een overlast zorgen in de straat.
Bovendien worden er 6 parkeerplaatsen voorzien waardoor parkeren op eigen terrein mogelijk is.
Daarnaast is er ook fietsenstalling voorzien in het bijgebouw.
“Motiveer waarom de effecten op de mobiliteit al dan niet aanzienlijk zijn.
Omschrijving gegenereerde Mobiliteit: Door het bouwen van de driewoonst is er meer mobiliteit in de vorm van fiets- en autoverkeer. Dit blijft echter beperkt en zal niet voor een overlast zorgen in de straat.
Bovendien worden er 6 parkeerplaatsen voorzien waardoor parkeren op eigen terrein mogelijk is.
Daarnaast is er ook fietsenstalling voorzien in het bijgebouw.
Door de aanvrager wordt aldus besloten dat er geen aanzienlijke effecten zijn inzake mobiliteit gelet op het aantal voorziene parkeerplaatsen.
Het aantal parkeerplaatsen dient in casu evenwel te worden gerelativeerd, gelet op de inplanting ervan:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie beroepschrift
Er dient immers steeds achter elkaar te worden geparkeerd, hetgeen in de praktijk geenszins tot een gebruikscomfort zal resulteren. Te verwachten valt bijgevolg dat de parkeerplaatsen slechts voor 50% zullen worden gebruikt (lees: voor één wagen).
Gelet op de breedte van de inrit (3m) zullen de parkeerplaatsen evenmin zonder ongemakken kunnen worden gebruikt. Dit blijkt ontegensprekelijk uit de draaicirkel van een gemiddelde wagen, zoals bijvoorbeeld een Volkswagen ID3 met een draaicirkel van 10,2m:
Tabel met afmetingen en draaicirkels van een voertuig
Gelet op de draaicirkel van 10,2m zal een oprit van 3m breed geenszins volstaan om in te draaien. De breedte van de parking en de inrit zou aldus minstens +-5m breed moeten zijn zoals hieronder aangeduid:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie beroepschrift
Ook de parkeerplaatsen in de zijtuinstrook zullen niet worden gebruikt. De gemiddelde wagen wordt immers steeds breder. Een gemiddelde wagen heeft op heden al een breedte van +-1,8m. Een terreinwagen zoals een BMW X5 heeft bijvoorbeeld een breedte van 2m.
Het is evident dat in- en uitstappen aan beide zijden van de wagen geenszins gebruiksvriendelijk is ingeval er slechts een breedte is van 3m.
Tot slot is de project-MER-screening gebrekkig daar geen rekening wordt gehouden met bezoekers. In het project wordt geen enkele bezoekersparkeerplaats voorzien.
Op basis van bovenstaande elementen komt het aangevraagde – zonder aangepaste project-MERscreeningsnota alsook een nieuw openbaar onderzoek – niet in aanmerking voor vergunning.
In de besteden beslissing wordt slechts beperkt verweer gevoerd op bovenstaande elementen.
Zo wordt gesteld dat de parkeerplaatsen in de voortuinstrook voldoende breed zouden zijn én er meer parkeerplaatsen dan de algemeen toegepaste parkeernorm worden voorzien.
Aldus wordt de grief inzake de beperkte breedte van de inrit geenszins in concreto in overweging genomen. De opgeworpen breedtes van wagens worden niet ganalyseerd. Evenmin wordt de hypothese onderzocht dat er wel degelijk wordt geparkeerd tot een de uiterste zone van de parkeerplaatsen. In de bestreden beslissing wordt bijgevolg niet uitgegaan van een worst case scenario.
In de bestreden beslissing wordt evenmin ingegaan op de praktische onbruikbaarheid van parkeerplaatsen die achter elkaar gelegen zijn.
De project-MER-screening is bijgevolg wel degelijk niet afdoende gevoerd, zodat het aangevraagde niet kan worden vergund.
6.2. De vergunningsaanvraag schendt de verkavelingsvoorschriften
Zoals blijkt uit het schrijven van 17 juni 2022 van inzake de bekendmaking van het openbaar onderzoek is het aangevraagde gelegen in verkaveling met kenmerk 7204.V.444. De kavel waarop de ontwikkeling wordt voorzien betreft lot 2.
De volgende schendingen van de verkavelingsvoorschriften werden - door het bestuur dat het openbaar onderzoek organiseerde - reeds weerhouden:
Niettegenstaande deze verkaveling ouder is dan 15j en aldus geen weigeringsgrond meer vormt dient te worden vastgesteld dat de voorschriften nog steeds een goede ruimtelijke ordening garanderen.
Zo garanderen de voorschriften dat er niet plots een dense meergezinswoning wordt ingericht in een omgeving waar enkel grondgebonden ééngezinswoningen met één bouwlaag onder een hellend dak voorkomen.
6.3. De vergunningsaanvraag schendt de goede ruimtelijke ordening
Art. 4.3.1, §1 VCRO luidt:
“Een vergunning wordt geweigerd:
1° indien het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken,
b) een goede ruimtelijke ordening;
…
4° in de gevallen waarin overeenkomstig artikel 8, § 1, van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid geen vergunning kan worden afgeleverd.”
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van de volgende beginselen (Art. 4.3.1, §2 VCRO):
“1°
het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2°
het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1°;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
3°
indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.”
6.3.1. Bestaande toestand
Zoals hoger aangehaald wordt de goede ruimtelijke ordening beoordeeld aan de hand van onder meer aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
Ingeval niet wordt voldaan één van deze criteria volstaat dit om te besluiten tot een weigering van de aanvraag.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet een meergezinswoning, dit terwijl in de onmiddellijke omgeving geenszins meergezinswoningen voorkomen. De onmiddellijke omgeving wordt immers gekenmerkt door grondgebonden ééngezinswoningen.
Hoger werd reeds een resem foto’s bijgebracht van de onmiddellijke omgeving, waaruit dit genoegzaam blijkt.
Zoals reeds door uw bestuur aangegeven betreft een meergezinswoning een afwijking van de in de buurt aanwezige residentiële bebouwing.
Dit wordt inde bestreden beslissing ook bevestigd, alwaar wordt gesteld: “ondanks het feit dat de directe omgeving wordt gekenmerkt door in hoofdzaak grondgebonden eengezinswoningen, is een compacte meergezinswoning met 3 wooneenheden inpasbaar binnen de omgeving en het huidige streven naar zuinig ruimtegebruik”.
Aldus dient te worden vastgesteld dat het aangevraagde functioneel afwijkt van de bestaande omgeving. Geenszins kan het criterium ruimtelijk rendement in casu worden toegepast teneinde een afwijking te rechtvaardigen zoals infra nog uiteen zal worden gezet.
De aangevraagde meergezinswoning is bijgevolg geenszins functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Hoger werd reeds uiteengezet dat het aangevraagde project niet in afdoende parkeerplaatsen voorziet. De voorziene parkeerplaatsen zijn immers geenszins bruikbaar.
Te verwachten valt aldus dat de meergezinswoning zal resulteren in een parkeerdruk op het omliggende openbaar domein.
Evenmin valt te verwachten dat de bewoners van de meergezinswoning gebruik zullen maken van de fiets. De fietsenberging wordt achteraan voorzien. Het pad kruist daardoor de parkeerplaatsen voor het gelijkvloerse appartement.
Gelet op de breedte van 3m voor de parkeerplaatsen zal de doorgang voor de fiets volledig worden verhinderd.
Verwacht kan bijgevolg worden dat het project zal resulteren in een hoog autogebruik, hetgeen geenszins wordt opgevangen op het perceel.
Deze overwegingen worden volstrekt genegeerd in de bestreden beslissing.
Schaal en ruimtegebruik
De schaal en het ruimtegebruik van het project komen geenszins voor in de onmiddellijke omgeving.
Zo wordt nagenoeg de volledige voortuin- en zijtuinzone voorzien van parkeerplaatsen. In de omgeving komt zulke schaal aan parkeerplaatsen en ruimtegebruik geenszins voor, hetgeen in de bestreden beslissing ook niet wordt weerlegd.
Thans lanceerde gemeente Zonhoven de vergoeningscampagne ‘Maak van je voortuin een ZonHOFje’. Het is evident dat een voor- en zijtuin vol met parkeerplaatsen niet als groen kan worden beschouwd.
Tevens wordt het dakterras voorzien tot op een bouwdiepte van 13m, dit terwijl de meergezinswoning reeds op 18m van de as van de weg wordt ingepland. Zulk ruimtegebruik is vreemd in de omgeving en verstoort het binnengebied tussen de Bekerveldweg en de Grote Zouwstraat.
Evenmin resulteert het dakterras in een aanvaardbaar ruimtegebruik. Zoals hoger reeds uitvoerig toegelicht bestaat de onmiddellijke omgeving uit grondgebonden ééngezinswoningen.
De buitenruimte bevindt zich immers steeds op de begane grond.
Dakterrassen zijn vreemd in de onmiddellijke en ruimere omgeving. De loutere inperking van het dakterras door het opleggen van een voorwaarde wijzigt niets aan deze overwegingen.
De schaal en het ruimtegebruik van het project past zich bijgevolg niet in de onmiddellijke omgeving in.
Visueel-vormelijke elementen
Het project voorziet een plat dak, dit terwijl in de omgeving platte daken geenszins voorkomen.
Zodoende zal het project zich niet inpassen in de onmiddellijke omgeving.
Eens te meer gelet op het voorziene dakterras tot op een bouwdiepte van 13m op de verdieping. Visueel zal het project te dens ogen in het homogeen straatbeeld van grondgebonden ééngezinswoningen met hellend dak en beperkte bouwdiepte.
Hinderaspecten
De meergezinswoning resulteert in een onaanvaardbare privacyhinder, hetgeen genoegzaam blijkt uit het inplantingsplan:
Kopie inplantingsplan aanvraag: zie beroepschrift
De terrassen op het gelijkvloers worden voorzien tot in de knik van het perceel, zodat deze vrijwel grenzen aan onze tuinzone.
Het dakterras resulteert eveneens in een manifest onaanvaardbare privacyhinder. Het dakterras betreft een uitkijktoren over de buurt, in het bijzonder over onze tuinzone en onze woning:
Luchtfoto met aanduiding inkijk: zie beroepschrift
Alsook over de tuinzones van de omliggende percelen, zoals het linker aanpalend perceel. De bewoners van dit perceel zullen eveneens worden geconfronteerd met onaanvaardbare inkijk op het buiten- en leefruimte:
2 foto’s vanaf het linker aanpalend perceel richting het litigieuze perceel: zie beroepschrift
Nergens in de omgeving komen zulke dakterrassen voor. Het is evident dat de privacyhinder voortkomend uit het dakterras het woongenot van onze tuinzone en woning drastisch zal inperken, zelfs volledig teloor zal doen gaan.
Uit de aanvraag volgt evenmin enige adequate buffer richting onze tuin en woning teneinde de privacyhinder op te vangen.
Het project resulteert bijgevolg – rekening houdend met de in de omgeving bestaande toestand – in onaanvaardbaar hinderaspecten.
In het licht hiervan dient te worden opgemerkt dat ook de Raad voor Vergunningsbetwistingen reeds stelde:
Nog los van het feit dat het hier een post factum motivering betreft waarmee de Raad geen rekening kan houden bij de beoordeling van de aangevoerde schending van de motiveringsplicht, moet worden opgemerkt dat de dynamiek die uitgaat van een ééngezinswoning wel degelijk verschilt van deze van een meergezinswoning bestaande uit een appartement en (maximum) twee studentenkamers op de verdieping.
Er dient bijgevolg in het bijzonder rekening te worden gehouden met de (in casu negatieve) dynamiek die de woongelegenheid op de verdieping met zich mee zal brengen. Dat het gabarit van een ééngezinswoning zou worden gevolgd doet bijgevolg niet ter zake.
Opgemerkt dient daarenboven dat de huidig voorziene groenbuffers en afscheidingen geenszins zullen volstaan. Deze zijn immers slechts afdoende voor de in de omgeving aanwezige bebouwing met één bouwlaag onder een hellend dak.
Ook naar de toekomst toe zal het project nog in een onaanvaardbare privacyhinder resulteren. Eens de percelen kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108E2 en 108D2 worden ontwikkeld zullen de terrassen nog meer onaanvaardbare hinder veroorzaken:
Kopie plan verkavelingswijziging: zie beroepschrift
Middels de bestreden beslissing wordt getracht om alsnog middels een voorwaarde tegemoet te komen aan de gegrond geachte bezwaren inzake hinderaspecten.
Daaromtrent kan worden opgemerkt dat geenszins wordt gespecifieerd tot op welke hoogte de leilinden dienen te worden voorzien. Evenmin wordt uiteengezet welk type (wintergroen?) en welke plantafstand aangehouden dient te worden.
De opgelegde voorwaarde voldoet bijgevolg niet aan artikel 74 Omgevingsvergunningsdecreet.
6.3.2. Ruimtelijk rendement
Bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening kan ook rekening worden gehouden met de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement, cfr. de codextrein van 8 december 2017.
De memorie van toelichting bij de codextrein luidt als volgt:
Artikel 4.3.1, § 2, eerste lid, 1°, van de VCRO stelt dat de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening in de eerste plaats dient te gebeuren aan de hand van de in de omgeving bestaande toestand. De rechtspraak kijkt streng toe op dit uitgangspunt, en formuleert dit als volgt: “Wat de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening betreft, dient de vergunningverlenende overheid op de eerste plaats rekening te houden met de ordening in de onmiddellijke omgeving. Deze beoordeling dient in concreto te geschieden en uit te gaan van de bestaande toestand. Al naar gelang de aard en de omvang van de aanvraag kan ook rekening worden gehouden met de ordening in een ruimere omgeving. De ordening in de ruimere omgeving is daarbij uiteraard minder doorslaggevend en mag er alleszins niet toe leiden dat de ordening in de onmiddellijke omgeving, die de plaatselijke aanleg het meest bepaalt, buiten beschouwing wordt gelaten”.
De toevoeging van de mogelijkheid om ook rekening te houden met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen wordt door de rechtspraak streng ingevuld. Ten eerste is het een mogelijkheid, maar geen verplichting. Het begrip “beleidsmatig gewenste ontwikkelingen” moet uit een bestuursdocument blijken, en moet bovendien voldoende openbaar zijn gemaakt.
Maar ook dan kan een beleidsmatig gewenste ontwikkeling op zich er niet toe leiden dat de in de omgeving bestaande toestand buiten beschouwing wordt gelaten.
Het absolute uitgangspunt dat de bestaande omgeving in principe bepalend is voor elke toekomstige ontwikkeling leidt in bepaalde gevallen tot ongewenste situaties, waarbij het moeilijk is voor een overheid om aanvragen die verder bouwen op ongewenste ontwikkelingen uit het verleden te weigeren, of waarbij het omgekeerd moeilijk is voor de vergunningverlenende overheid om goede projecten die afwijken van de omgeving te vergunnen.
Het zou mogelijk moeten zijn om, o.a. in het licht van het streven naar een duurzame ruimtelijke ordening zoals bepaald in artikel 1.1.4 van de VCRO, in bepaalde gevallen af te wijken de bestaande ordening uit de omgeving. Dit kan in twee richtingen werken. Zo kan het zijn dat de ruimtelijke draagkracht, gelet op de concrete kenmerken van de onmiddellijke en ruimere omgeving, een zwaarder programma toelaat (bijv. grotere dichtheid, grotere bouwhoogte, andere functies, enz.). In andere gevallen kan het zijn dat de overheid van oordeel is, gelet op de concrete kenmerken van de omgeving, dat de evoluties uit het verleden ertoe hebben geleid dat de maximale ruimtelijke draagkracht is bereikt, wat dan zou verantwoorden dat een aanvraag die in de lijn ligt van de kenmerken van de onmiddellijke omgeving toch kan worden geweigerd of dat de overheid een minder zwaar programma kan opleggen (ruimte voor groen, minder grote dichtheid, lagere bouwhoogte, behoud van waardevolle gebouwen, enz.).
Om die reden wordt artikel 4.3.1, § 2, eerste lid, 2°, van de VCRO aangepast. Het principe dat de overheid in de eerste plaats rekening moet houden met de in de omgeving bestaande toestand wordt behouden, omdat dit een evidentie is. De bepaling dat kan worden afgeweken van de bestaande toestand omwille van beleidsmatig gewenste ontwikkelingen, wordt verruimd. Ook de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement kan mee in rekening worden gebracht, voor zover die rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en voor zover die ter plaatse verantwoord is.
Enerzijds kan een afwijking aanvaardbaar zijn omwille van de specifieke kenmerken van de plaats van de aanvraag, bijvoorbeeld omdat de bouwplaats zich ruimtelijk afscheidt van de omgeving, omdat er voldoende afstand is tussen de plaats van de aanvraag en de bebouwing uit de omgeving, omdat er geen goed referentiepunt is in de omgeving, enz. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat in het bestaande woonweefsel een groot stuk grond ligt met een aantal ruimtelijke kwaliteiten, waarvan het wenselijk is ze te behouden (bijv. groen, water, reliëfcomponenten, erfgoed, enz.). Als de bestaande ordening in de omgeving wordt gekenmerkt door villabouw of rijwoningen, zou een ontwikkeling van die grond moeten of kunnen leiden tot een kaalslag van de grond, om het vervolgens te verkavelen of te bebouwen met rijwoningen. Als alle waardevolle elementen worden behouden, verkleint de bebouwbare oppervlakte aanzienlijk, en zou het indruisen tegen de idee van ruimtelijk rendement om de grond te onderbenutten omwille van het behoud van de ruimtelijke kwaliteiten. In dergelijke gevallen kan het mogelijk zijn, afhankelijk van de concrete situatie, om met een aangepaste typologie van meergezinswoningen enerzijds de ruimtelijke kwaliteiten te behouden, maar anderzijds ook een voldoende dichtheid te halen, om een aanvaardbaar ruimtelijk rendement te halen.
Anderzijds kan worden afgeweken van de bestaande toestand als het verder zetten van die toestand geen goede ruimtelijke ordening oplevert. De visies en denkbeelden over ruimtelijke ordening evolueren mee met de tijd. Daar waar in een verkaveling uit de jaren 1960-70 loten van 700 m² à 1.000 m² als normaal werden beschouwd, is dit vandaag de dag ondenkbaar geworden. Daar waar vroeger industriële gebouwen breed uitgesmeerd werden over één bouwlaag, wordt nu ruimte gezocht in de hoogte (vb. een toren voor opslag van goederen). Omgekeerd, zijn er situaties waar in het verleden een te hoge dichtheid werd voorzien, of een overaanbod aan appartementsgebouwen. Het moet mogelijk zijn om in dergelijke gevallen te kunnen breken met de trend uit het verleden.
Uiteraard moet een afwijking van de bestaande ordening altijd goed worden gemotiveerd, en dit aan de hand van concrete gegevens die de afwijking verantwoorden. Het eindresultaat moet altijd een duurzame ruimtelijke ordening opleveren.
De verhoging van het ruimtelijk rendement wordt, naast de afweging t.o.v. een invulling die aansluit bij de bestaande toestand in de omgeving, onderworpen aan voorwaarden. De rendementsverhoging mag leef- en woonkwaliteit niet in het gedrang brengen, en ze moet verantwoord zijn op de betrokken plek.
Met de voorwaarde rond kwaliteit wordt bedoeld dat rendementsverhoging niet blind kan gebeuren. Hogere woondichtheden bijv. mogen geen alibi zijn om woningen met minimale oppervlaktes en geen of weinig private of publieke buitenruimte te ontwikkelen. De aanwezigheid van natuurlijke elementen (de zogenaamde groen-blauwe dooradering) moet mee in de afweging genomen worden. Groen en water zorgen voor belevingswaarde en een rem op het hitte-eiland-effect in dicht bebouwde omgevingen. Een belangrijk (en verwant) element is ook het vermijden van overmatige verharding. Een gebrek aan infiltratiemogelijkheden voor water zorgt voor wateroverlast ter plekke of elders, en het verzegelen van de bodem maakt ook andere functies van bodem (bijv. biodiversiteit) onmogelijk.
Met de voorwaarde dat de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is, wordt bedoeld dat een gebiedsgerichte afweging noodzakelijk is. Rendementsverhoging in een woonomgeving bijvoorbeeld is te verantwoorden op plekken die goed ontsloten zijn met openbaar vervoer en waar er voorzieningen in de nabijheid zijn. Op een bedrijventerrein is rendementsverhoging gekoppeld aan de verkeersafwikkeling en de aard of het karakter van het bedrijventerrein.
Door de toevoeging aan artikel 4.3.1, §2, van de VCRO dat bij de beoordeling van het aangevraagde ook rekening kan worden gehouden met rendementsverhoging, is er ook een sterkere grondslag om verdichtingsprojecten op plekken die daarvoor niet geschikt zijn, tegen te gaan.
Uit de memorie van toelichting blijkt dat de volgende elementen in overweging kunnen worden genomen teneinde een (weigerings)beslissing op basis van het ruimtelijk rendement te verantwoorden:
a. De kwaliteit, met name dat de verhoging van het rendement onder meer rekening moet houden met de aanwezigheid van natuurlijke elementen en het vermijden van overmatige verharding;
b. De aanwezigheid van openbaar vervoer en voorzieningen in de nabijheid.
Middels de bestreden beslissing wordt veelvuldig toepassing gemaakt van het voornoemde toetsingscriterium ‘ruimtelijk rendement’.
Thans dient te worden vastgesteld dat het project in casu niet voldoet aan de toetsingscriteria inzake ruimtelijk rendement.
Er wordt immers in de tuinzone overmatig verhard. Hoger werd reeds toegelicht dat de voortuinzone alsook de zijtuinstrook vrijwel volledig in het teken staat van parkeerplaatsen.
Tevens getuigt het project van weinig kwaliteit. Het project staat immers enkel in het teken om een zo hoog mogelijk financieel rendement te behalen. Om die reden wordt immers:
Een ruimtelijke rendementsverhoging in casu is enkel inpasbaar in lijn met de verkavelingsbijstelling voor de percelen kadastraal gekend als Zonhoven, Afdeling 3, sectie E, nr. 108E2 en 108D2.
Voor deze percelen werd in 2019 immers nog een bijstelling van de verkaveling verleend met het oog op de oprichting van twee halfopen bebouwingen. Uit de verkavelingsvoorschriften volgt dat daarbij een hogere densiteit kan worden verwezenlijkt (lees: kleinere percelen), doch met aandacht voor een rustig leefcomfort. (Bijlage A)
Zo wordt:
Het spreekt voor zich dat indien deze voorschriften zouden worden toegepast voor het beoogde project eveneens meerdere (grondgebonden) woningen kunnen worden voorzien, doch zonder onaanvaardbare impact op de omgeving.
Uit deze argumentatie blijkt duidelijk dat het voorziene project niet in aanmerking komt voor vergunning.
Om die reden verzoeken wij Uw Deputatie het onderhavige beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren en zodoende de vergunningsaanvraag gekend onder het Omgevingsloketnummer 2022044188 te weigeren.
Advies dienst:
Het college van burgemeester en schepenen besliste op 27 september 2022 de omgevingsaanvraag af te leveren onder voorwaarden.
Het college van burgemeester en schepenen blijft bij haar eerder ingenomen standpunt.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te boordelen en behoudt haar standpunt van 27 september 2022.