STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
De aanvraag werd op 24 mei 2022 ontvangen en op 21 juni 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 3 maart 1956 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1956/00019)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 218,31m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (6,34m²) en het volume (3 960 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Er werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend door Fluvius d.d. 23/06/2022:
“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Via het Omgevingsloket geven wij enkel advies voor appartementen, meergezinswoningen, verkavelingen en wegenis.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.
Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn.
Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De percelen zijn gelegen langs de Reuvoortweg en de Wellekensveldweg, beide uitgeruste gemeentewegen.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de inkom, de overloop en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
De percelen zijn gelegen op de hoek van de Reuvoortweg en de Wellekensveldweg. De bebouwing in de nabije omgeving kenmerkt zich door hoofdzakelijk grondgebonden eengezinswoningen, vrijstaand en in beperkte mate halfopen. Het gaat om woningen met 1 of 2 bouwlagen onder een hellend dak, afgewerkt in baksteen in diverse tinten en texturen.
Iets noordelijker langs de Reuvoortweg bevindt zich het kerkhof van Zonhoven.
Op het perceel staat een vrijstaande eengezinswoning ingeplant, met 1 bouwlaag onder een hellend dak, afgewerkt in een rode baksteen. In de tuinzone zijn enkele kleine constructies aanwezig.
Omschrijving van de aanvraag
De woning, alsook de tuinconstructies worden gesloopt. De bestaande verhardingen worden verwijderd. De bestaande beplantingen op het perceel (struiken en bomen) blijven behouden.
Op het perceel wordt een nieuwe vrijstaande woning ingeplant, op min. 6m tot de Reuvoortweg en de Wellekensveldweg. De afstand tot de rechter perceelsgrens staat niet aangegeven op het inplantingsplan. Uit het plan kan echter worden afgeleid dat de afstand 5 à 6m bedraagt, in elk geval meer dan de gangbare 3m.
De maximale bouwdiepte van de woning bedraagt op het gelijkvloers 17m t.o.v. de Reuvoortweg, incl. het overdekt terras links achteraan de woning.
De totale breedte van de woning bedraagt 19,40m. Hierin zit een carport vervat, aan de linker zijde, alsook een overdekking i.f.v. containers en fietsen.
De verdieping telt een bouwdiepte van max. 10,40m en een breedte van 13,40m, gemeten vanaf de rechter zijgevel.
De gelijkvloerse vloerpas bevindt zich op 50cm à 57cm boven de as van de Reuvoortweg en op 36cm boven de as van de Wellekensveldweg.
Het hoofdvolume van de woning telt 2 bouwlagen onder hellende daken. De max. kroonlijsthoogte bedraagt 6,32m t.o.v. het aanliggend maaiveld, de max. nokhoogte 11,74m.
De woning wordt uitgevoerd in een klassieke architectuur en afgewerkt in een roodbruine gevelsteen, antracietkleurige dakpannen en buitenschrijnwerk in hout en antracietkleurig aluminium.
Het gelijkvloers wordt ingericht met een open leefruimte, een beperkte bureauruimte, een was- en bergplaats en sanitair. Op de verdieping bevinden zich 3 slaapkamers, een dressing en sanitaire ruimtes. Tenslotte worden er 2 zolderruimtes ingericht onder het hellend dak, waarin ook de technieken worden ondergebracht. De woning wordt deels voorzien van een kruipkelder.
In de voortuin wordt een inrit met een breedte van 6m aangelegd tot aan de carport, met daarop aantakkend een looppad tot aan de voordeur. Achteraan wordt een niet-overdekt terras ingeplant, aansluitend op de leefruimte, dat via een beperkt looppad aansluit op het overdekt terras.
De bestaande, overwegend groene, tuin blijft bewaard, net zoals de bestaande haagafsluitingen. Er worden geen vrijstaande bijgebouwen of overige constructies voorzien in de tuinzone binnen huidige aanvraag.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is eigen aan de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 2 overdekte autostaanplaatsen voor 1 woongelegenheid. Op de inrit vooraan de carport is eveneens ruimte voor het bijkomend parkeren van 1 of 2 wagens.
Dit stemt overeen met de gehanteerde norm van de gemeente van 1,5 parkeerplaats per wooneenheid. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende parkeerdruk op de voorliggende weg.
De inrit heeft een breedte van 6m. In de gemeente Zonhoven wordt als norm, in kader van de veiligheid, een max. breedte van 3m gehanteerd ter hoogte van de rooilijn. Dit zal dan ook als vergunningsvoorwaarde worden opgenomen.
De schaal van de voorgenomen werken
De woning kent een vrij grote totaalbreedte. De breedte van het perceel kan dit echter dragen. Door de architecturale vormgeving ontstaat er geen massieve gevelwand.
De max. nokhoogte is eveneens hoger dan gebruikelijk. Gezien er voldoende afstand wordt gehouden tot het rechts aanpalend perceel is dit niet hinderlijk en zal dit niet als storend worden ervaren in het straatbeeld.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De totale footprint op het terrein bedraagt, binnen huidige aanvraag, ongeveer 300m². Dit is ongeveer 25% van de totale terreinoppervlakte, wat aanvaardbaar is. De voortuinstrook blijft volledig groen aangeplant, met uitzondering van de inrit, zodat het groene straatbeeld niet wordt aangetast.
Doordat de carport geïntegreerd wordt binnen de architectuur, kan de inritverharding beperkt worden, wat positief is.
De bestaande haagafsluiting langs de Wellekensveldweg heeft een hoogte van 2m. Gezien het hier in principe om een voortuinstrook gaat, zou deze hoogte beperkt moeten worden tot max. 1m. Het gaat echter om een bestaande haagafsluiting die tot op heden niet voor hinder heeft gezorgd, gezien de inplanting van de inrit van Wellekensveldweg 2. Hetzelfde is van toepassing voor de afsluiting langs de Reuvoortweg, waardoor er momenteel geen noodzaak is de hoogte van de bestaande hagen aan te passen.
Visueel-vormelijke elementen
De woning zal zich goed integreren binnen het straatbeeld. Zowel architectuur als gebruikte materialen zullen in harmonie zijn met de nabije omgeving.
Er wordt hout gebruikt voor een deel van het buitenschrijnwerk en de afwerking van het overdekt terras. Hout is niet altijd de meest duurzame oplossing. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label), tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort. Dit wordt meegegeven als bemerking.
Zowel carport als fietsen- en afvalberging worden geïntegreerd in de architectuur, wat versnippering op het perceel tegengaat en de noodzakelijke verhardingen beperkt.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het bestaande maaiveld wordt beperkt (met max. 17cm) aangevuld ter hoogte van de bouwzone. Vanaf de bouwzone wordt aan de voorzijde en aan de linker en rechterzijde onmiddellijk, via een lichte helling terug overgegaan naar het bestaande maaiveld. Achteraan de bouwzone blijft het bestaande maaiveld behouden.
De wijzigingen van het maaiveld zullen bijgevolg geen hinder veroorzaken t.o.v. de aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert geen bijkomende hinderaspecten.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend door Fluvius d.d. 23/06/2022.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning mits het opleggen van voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 03/08/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.